Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / КУРСОВАЯ РАБОТА, ПРАВО И ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

Правовое регулирование участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

natalya1980er 504 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 42 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 08.04.2019
Цель работы – рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства. Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих задач: 1. Рассмотреть юридическую характеристику договора участия в долевом строительстве; 2. Обозначить цену, срок и форму договора; 3. Описать права, обязанности и ответственность застройщика 4. Рассмотреть права, обязанности и ответственность участника долевого строительства 5. Проанализировать уступку прав требований по договору Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области. Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, сравнительно–правовой, системно–структурный. Исследуемую тему рассматривал ряд ученых. Наиболее заметными являются работы таких авторов, как: В.А. Зюзин, Е. Козлова, С.А. Лушкин, К.О. Скловский, М. Александрова, Б.Н. Кульчицкий., В.А. Майфат и др. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных нормативных актов, материалов судебной практики и специальной литературы.
Введение

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ). Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости. Так, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем: ? гарантия качества выполняемых работ; ? установление законных штрафных неустоек; ? прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации); ? обязательная государственная регистрация данных договоров; ? прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др. Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства. Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Таким образом, актуальность темы настоящего исследования обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве. Научная разработанность проблем, возникающих в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических исследований по вопросам правового регулирования отношений в строительстве написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи с чем значительно утратила свою актуальность. Между тем анализ судебной практики указывает на наличие проблем правового регулирования отношений в этой области.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3 ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 6 1.1 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве 6 1.2. Цена, срок и форма договора 11 ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 17 2.1. Права, обязанности и ответственность застройщика 17 2.2. Права, обязанности и ответственность участника долевого строительства 22 2.3. Уступка прав требований по договору 29 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ ИСТОЧНИКОМ И СПЕЦИАЛЬНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 38
Список литературы

1. Конституция Российской Федерации / Федеральный конституционный закон от 12.12.1993 (с изм. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. – 1993. – № 31. - Ст. 1413. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая-четвертая / Федеральный закон от 30.11.1994 (с изм. от 3.08.2018) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. - Ст. 3301. 3. Земельный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 44. - Ст.4147. 4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях / Федеральный закон от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.10.2018) // Собрание законодательства РФ. 2002. - № 1 (часть 1). - Ст.1. 5. Градостроительный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст.16. 6. Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. -2005. - № 1 (часть 1). Ст.14. 7. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав потребителей" // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст.140. 8. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 30. - Ст.3594. 9. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (29.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст.40. Специальная литература: 10. Афонина А.В. Кадры работников строительных организаций. М., Альфа-Пресс, 2015. – 183 с. 11. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2016. - №1. - 121 с. 12. Борисенко А. Квартира как объект права собственности // 3аконность. 2013. - № 10 – 200 с. 13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: ЮРАЙТ, 2014. – 199 с. 14. Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М., "Гросс Медиа". 2015. – 273 с. 15. Гришаев СП. Что нового было внесено в закон об участии в долевое строительство? // 3аконность. 2013. - № 14 – 193 с. 16. Дикусар В.М. Защита прав долевых инвесторов // Жилищное право. 2016. - № 8. – 90 с. 17. Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист. 2018. - №4. – 45 с. 18. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2015. - № 10. – 304 с. 19. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография. М., Волтерс Клувер, 2016. – 517 с. 20. Макарова О.А. Долевое строительство "в законе" // Правовые вопросы строительства. 2015. - № 2. – 61 с. 21. Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве // Закон. 2016. - № 8. – 73 с. 22. Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2014. - № 2. – 188 с. 23. Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2015. - № 8. – 109 с. 24. Николаев B. C. О некоторых аспектах ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья // Правовые вопросы строительства. 2016. - № 1. – 96 с. 25. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2015. - № 3. – 100 с. 26. Салтанова С.А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Нотариус. 2013. -№ 1. – 83 с. 27. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2016. - № 6. – 29 с. 28. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.М., Волтерс Клувер. 2016. – 199 с. 29. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // 3акон. 2015. - № 6. – 200 с. 30. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2014. -№ 10. – 17 с. Материалы судебной практики: 31. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 31-КГ16-1. 32. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2015 г. Дело № А40-39469/15-43-388. Интернет источники: 33. Ставка рефинансирования Центрального Банка https://www.rnk.ru/article/215553-stavka-refinansirovaniya-tsb-rf-na-segodnya-v-2017-godu.
Отрывок из работы

1.1. Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ) [9]. ФЗ юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе РФ. На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права. Предмет договора участия в долевом строительстве – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ). Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования. Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами ФЗ, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Исходя из буквального толкования ФЗ, можно сделать также вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) [6]. Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ [28, c. 12]. Хотя у нас при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство? Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости [2]. Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ. При этом, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения [28, c. 43]. При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия. Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор. Зачастую, однако, принцип возмездности договоров долевого участия в строительстве нарушается. Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности. Подобное деление применительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с ФЗ им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной. Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого, при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя [20, c. 14]. Договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок [4]. При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по принципу результата (направленности результата). Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые»), на выполнение работ и на оказание услуг». Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным [21, c. 4]. Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услуг, агентским, или посредническим, договором. Однако, на наш взгляд, эти аргументы не являются убедительными. С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например, отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта [21, c. 5]. И, наконец, хотелось бы отметить, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц. Хочется отметить также, что в России разрешено заключать договор условного депонирования (эскроу). По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований [2]. Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет. Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг. При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту. Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги. После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия договора эскроу депонент не вправе распоряжаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором. Обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту. Сторонами может быть заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора друг другу (взаимное эскроу). Таким образом, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 1.2. Цена, срок и форма договора Остановимся подробнее на таком элементе договора как цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора [22, c. 10]. Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый сложный среди условий договора. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива2. В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены. Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два – сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные на него «попутные обязанности» за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг [26, c. 22]. Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства2. Таким образом, по нашему мнению, необходимо предложить ввести в договор, а именно в пункт, касающийся цены, графу, предусматривающую дополнительные затраты. Благодаря этой графе застройщик, не нарушая принципа целевого использования денежных средств, выполнял «попутные обязанности», а участники долевого строительства могли отстаивать свои права, касающиеся не только объекта долевого строительства, но и благоустройства прилегающей территории. При этом застройщику не пришлось бы оплачивать «попутные обязанности» из «своего кармана», а исходить из дополнительной затраты. В свою очередь дольщики не пугались вопроса изменения цены, т.к. появилась бы некоторая стабильность . Продолжим рассматривать элементы договора, одним из них является срок. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ). В ФЗ нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта. В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. М.А. Бобровникова отмечает, что стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами. По нашему мнению, учитывая какие неудобства приносит застройщик изменением срока участнику долевого строительства, необходимо отменить такую возможность застройщику, либо добавить норму, позволяющую в случае изменения срока сдачи объекта требовать уменьшения цены, либо возмещения морального вреда или упущенной выгоды [11, c. 14]. Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17 ФЗ) [8]. Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы. Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору означает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация договора введена законодателем в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, т.е. исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. Судебной практикой отмечалось, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение. Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан – участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм – застройщиков. Согласно данному документу правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны [16, c. 18]. Думается, что повышенные риски будущих собственников жилья, выступающих в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так же, как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства [18, c. 115]. Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков [3]. Проверка выполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственный орган – Федеральную Регистрационную Службу. Из вышеизложенного можно сделать следующие выводы: Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма [17, c. 8]. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик. Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости. Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подводя итог по первой главе, отметим, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» постоянно меняется: вносят поправки, что-то утрачивает силу. Отметим, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В России также имеется возможность заключать договор-эскроу. С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований. Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее. ? ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 2.1. Права, обязанности и ответственность застройщика Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников - застройщика и участника долевого строительства. При этом в ФЗ "Об участии в долевом строительстве.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 28 страниц
336 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 29 страниц
348 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 38 страниц
456 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 26 страниц
312 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 32 страницы
384 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 28 страниц
336 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg