Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / КУРСОВАЯ РАБОТА, ПСИХОЛОГИЯ

Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи жилого помещения.

natalya1980er 288 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 24 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 06.04.2019
Актуальность данной темы обусловлена динамикой развития рынка жилья. Как указывает статистика, объём сделок, связанных с продажей жилых помещений с каждый годом увеличивается, и, как следствие, увеличивается и количество судебных споров по таким делам. Целью данной работы является изучение её объекта, выявление его особенностей и проблем, возникающих при его урегулировании. Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи: • проанализировать понятие, признаки и нормативную базу договора купли-продажи жилых помещений; • определить существенные условия договора купли-продажи жилых помещений; • выявить содержание и условия действительности договора купли-продажи жилых помещений.
Введение

«Каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение на случай безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по не зависящим от него обстоятельствам.» Именно так звучит статья 25 «Всеобщей декларации прав человека», принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в статье 11 «Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах». Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 «Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод». С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище. Сделки граждан с принадлежащим им жильем относительно недавно получили такой огромный размах, учитывая широкий спектр прав собственника жилья (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм). Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения.
Содержание

Введение 3 Глава 1. Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 5 § 1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения. Природа договора. 5 § 1.2 Жилая недвижимость, как объект купли-продажи. 6 Глава 2. Заключение и расторжение договора купли-продажи жилого помещения 9 § 2.1. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. 9 § 2.2 Содержание договора купли-продажи жилого помещения. 12 §2.3 Расторжение договора купли-продажи жилого помещения 16 Заключение 21 Список литературы 23
Список литературы

Федеральное законодательство 1) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 1 с изменениями и дополнениями от 12.03.2014 2) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 с изменениями и дополнениями от 28.12.2013 3) Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ с изменениями и дополнениями от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ 4) Жилищный кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года 5) Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве" (в последующей ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г. 6) Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" 7) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изменениями и дополнениями от 12 марта 2014 г. N 33-ФЗ 8) Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 года 9) Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" 10) Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" 11) Постановление Правитель¬ства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (в последующ. ред.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2013 г. 12) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г. Статьи, словари и интернет-ресурс 13) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (том 2) (под ред. П.В. Крашенинникова) ("Статут", 2011) 14) Российская газета. 1998. № 148-149 15) Кузьмин И. Понятие жилого помещения. – Российская юстиция, 2001, № 9, С.40 16) Осипова С.В. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних, http://www.to-1.ru/articles/213/ 17) СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г. 18) Энциклопедический словарь 2009 года, http://dic.academic.ru/ 19) Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа. Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков. 2004 Учебная литература 20) Болтанова, Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Диссертация: 12.00.03 – М.: РГБ, 2002. - С.64. 21) Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. № 10., 2006.С. 23-24. 22) Гущина К.О. Сделки с жилыми помещениями: практ.пособие / К.О. Гущина, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. М.: 2011. С. 27 23) Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2003. – С.96 24) Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ соч. С. 113-114 25) Суханов Е.А. Указ соч.С.358, 359 26) Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация. М.: Норма, 2001. С. 17.
Отрывок из работы

§ 1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения. Природа договора. Каждый современный человек хотя бы раз в жизни сталкивался с необходимостью заключения договора купли-продажи жилого помещения. Данный акт с виду кажется простым соглашением между сторонами: продавцом и покупателем, но имеет множество юридических тонкостей и нюансов. Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы. Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ) Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений. Кстати, следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика. § 1.2 Жилая недвижимость, как объект купли-продажи. Гражданский кодекс РФ не дает определение «жилая недвижимость», однако вместо этого он использует другой термин – «жилое помещение». Отражение этого термина мы находим в главе 18 ГК РФ, в статье 288. И жилое помещение в этой статье представляет собой помещение, предназначенное для проживания граждан, и не предназначенное для размещения промышленных производств, за исключением случаев, когда такое помещение может быть переведено в нежилое помещение в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Однако, на мой взгляд, данное определение не раскрывает всей характеристики всех объектов им обозначенных. Поэтому, чтобы не уточнить все имеющиеся аспекты, необходимо обратиться, прежде всего, к жилищному законодательству, поскольку именно оно дает нам более полное определение термина «жилое помещение». Но прежде чем это сделать, для начала рассмотрим иные определения «жилое помещение» в других нормативных актах и словарях. Итак, энциклопедический словарь говорит, что жилое помещение – это помещение, предназначенное для проживания. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с его назначением. Помимо термина «жилое помещение» в законодательстве употребляется также термины «жилище» и «недвижимость в жилищной сфере». Равнозначны эти понятия или нет, полагаю, необходимо выяснить для дальнейшего усвоения информации, касающейся терминологии, для более точного определения жилого помещения. Недвижимость в жилищной сфере это такое недвижимое имущество, которое включает в себя земельные участки, а также находящиеся на них жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, пристройки, квартиры, иные жилые помещения в домах и других строениях для постоянного и временного проживания. Наряду с этим термином, употребляется также термин «жилище» и приравнивается к нему. Отсюда следует вывод, что понятие «жилое помещение» значительно уже понятий «жилище» и «недвижимость в жилищной сфере». Поэтому, многие юристы, рекомендуют ввести термин «жилая недвижимость», которая поможет избежать некоторые проблемы. Проблема состоит в дифференцировании недвижимости на жилую и нежилую, которая порождает проблемный вопрос соотношения понятий «здание» и «помещение». Некоторые считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение». Другие считают, что помещение является самостоятельным объектом недвижимости. Остальные допускают оба варианта. В соответствии с законодательством (строительными нормами), помещение представляет собой «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Здесь именно строительные конструкции являются частями здания, а не помещения. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ рассматривает жилое помещение как самостоятельный объект недвижимости наряду со зданиями, строениями, сооружениями и нежилыми помещениями. Отсюда можно сделать вывод, что правильнее всего применять термин «жилая недвижимость» нежели «жилое помещение», поскольку второе включает в себя только жилые комнаты и подсобные помещения, отсюда следует, что оно применимо только к отношениям найма. Жилая недвижимость же включает в себя земельный участок, подсобные помещения (а также иные вспомогательные), сооружения, элементы общего имущества многоквартирного дома, обслуживающие жилые помещения и т.д. Другими словами, употребление данного термина позволяет рассматривать объекты как имущественный комплекс. В итоге, жилая недвижимость как объект купли-продажи – это строение или его часть, достроенное и принятое законом в эксплуатацию, предназначенная для проживания людей, а также связанное с земельным участком, имеющим границы и подлежащее техническому и кадастровому учету, включающее жилые помещения, удовлетворяющие жилищные потребности людей. Глава 2. Заключение и расторжение договора купли-продажи жилого помещения § 2.1. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Для вступления договора в законную силу необходимо его государственная регистрация. Она является составной частью правового режима недвижимого имущества и соответственно – жилого помещения. Только с момента государственной регистрации договор продажи жилого помещения считается заключенным. Статья 131 ГК устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (возникновение, переход, ограничение и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. В отношении купли-продажи недвижимости действует общее правило, предусмотренное Ст.551 ГК РФ, В соответствии с которой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем, одним из исключений является договор купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения. Государственная регистрация является, своего рода, защитой интересов участников договора и эта функция проявляется в направлении деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию. Прежде всего, их деятельность направлена на проверку законности данной сделки (Ст.13 Закона о государственной регистрации) , которая реализуется путем анализа волеизъявления участников договора в соответствии с требованиями действующего законодательства: достигнуто ли соглашение по всем существенным условиям, не нарушены ли права третьих лиц и т.д. В случае, если, например, решением суда наложен арест на недвижимое имущество, то регистрационный орган отказывает в государственной регистрации (Ст.20 Закона о государственной регистрации). Для государственной регистрации договор купли-продажи, участником которого является только один из супругов (бывших супругов, если отчуждаемое имущество было приобретено в браке), требуется согласие второго супруга. Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилого помещения, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. Существуют некоторые проблемы, связанные с государственной регистрацией. Одна из них состоит в передаче денег по договору отчуждения жилого помещения. Раньше, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сделки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. В итоге уже есть прецеденты, когда, произведя отчуждение жилого помещения, люди остаются без денег. Данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию. В итоге, следует сделать вывод, что государственная регистрация является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого помещения, и не соблюдение требований, связанных с государственной регистрацией, влечет соответствующие последствия. § 2.2 Содержание договора купли-продажи жилого помещения. Сторонами договора купли-продажи жилого помещения могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. На практике, чаще всего такие сделки совершаются физическими и юридическими лицами. Если сторонами договора купли-продажи жилого помещения выступают юридические лица, то они должны обладать правоспособностью. На юридическое лицо могут распространяться ограничения на приобретение недвижимого имущества, предусмотренные специальными нормами закона или уставом такого юридического лица. Например, в случае продажи акционерным обществом недвижимого имущества, которое, как правило, имеет высокую цену, для этого должны соблюдаться требования, предусмотренные акционерным законодательством о таких сделках. Если сторонами договора являются граждане, то они должны обладать полной дееспособностью. Это граждане, достигшие восемнадцатилетнего возраста, либо эмансипированные граждане (Ст.27 ГК РФ).
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Курсовая работа, Психология, 24 страницы
288 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg