Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, КРЕДИТ

Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения обязательств.

natalya1980er 1450 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 58 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 30.03.2019
Объектом выпускной квалификационной работы выступает совокупность отношений в области правового регулирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве Российской Федерации. Предметом исследования является законодательство, регулирующее ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств, а также научная и учебная литература по исследуемой теме. Целью настоящей выпускной квалификационной работы является рассмотрение особенностей ипотеки, как способа обеспечения исполнения обязательств, анализ действующего законодательства определения его эффективности, рассмотрение судебной практики и разработка путей совершенствования законодательства. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи: – рассмотреть общие положения о залоге недвижимости; – изучить содержание ипотечного обязательства; – раскрыть права и обязанности сторон в ипотечном обязательстве и, в частности, рассмотреть обязанности по сохранению заложенного имущества; – рассмотреть случаи перехода права на заложенное имущество; – изучить судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество и обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; – проанализировать проблемы реализации заложенного имущества, а также способы устранения их; – разработать предложения, направленные на совершенствование отечественного законодательства в сфере ипотеки. Данная работа базируется на трудах таких авторов как: Бевзенко Р.С., Мачалова В.А., Кайль А.Н., Оськина И.Ю., Лупу А.А., Вахрушева Ю.Н., Суханов Е. А., Афонина А. В., Алексеев С. С., Сергеев А. П., Садиков О. Н. и других. В процессе проведен анализ нормативно-правовых актов Российской Федерации, в частности, Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») и других. В качестве эмпирической основы работы выступили: материалы судебной практики по гражданским делам; постановления Арбитражного апелляционного суда; постановления Федеральной антимонопольной службы (далее – ФАС) и так далее. При написании выпускной квалификационной работы были использованы следующие методы исследования: анализ, синтез, сравнение, обобщение, описание и другие. Представленная выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части работы, разбитой на три главы, заключения и списка литературы.
Введение

В настоящее время всё больше получают развитие различные способы обеспечения исполнения обязательств ввиду недобросовестных взаимоотношений контрагентов. Одним из признанных способов является ипотека (залог недвижимости), которая получила обширное формирование на сегодняшний день. Ипотека является одним из самых надежных способов обеспечения обязательств, ипотечные взаимоотношения включают в себя широкий круг субъектов. В Российской Федерации институт ипотеки появился сравнительно недавно в виду того что частная собственность в нашем государстве отсутствовала почти век, следовательно недвижимость не могла быть предметом залога и в связи с этим по сравнению с другими странами отстает в развитии. Частая судебная практика и относительно частые внесения изменений в законодательство, касающееся как залога в целом, так и ипотеки в частности, свидетельствуют о том, что законодательство института ипотеки нашей страны требует все большего совершенствования.
Содержание

Введение………………………………………………………………....................... Глава 1 Общие положения об ипотеке……………………………..………………. 1.1 Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательства…………………… 1.2 Субъекты ипотечных правоотношений………………….…..………………… Глава 2 Содержание ипотечного обязательства ……………………...................... 2.1 Права и обязанности сторон в ипотечном обязательстве………...................... 2.2 Обязанность по сохранению имущества…….………………………………… 2.3 Переход права на заложенное имущество….……………………...................... Глава 3 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки 3.1 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество………. 3.2 Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке... 3.3 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание……... Заключение…………………………………………………………………………... Список литературы………………………………………………….….....................
Список литературы

1 Бычков А. Что можно обеспечить неустойкой? / А. Бычков // Отрасли права. – 2015. – № 11. – С. 13. – Электронные текстовые данные. – Режим доступа: http://отрасли-права.рф/article/8104. 2 Васючкова О.А. Новые правила о способах обеспечения исполнения обязательств в гражданском законодательстве РФ / О.А. Васючкова // Власть Закона. – 2016. – № 1. – С. 171-181. 3 Витрянский В.В. Новое в правовом регулировании залога // Хозяйство и право. – 2014. – № 9. – С. 28. 4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательного права» / А.В. Барков. – М. : Статут, 2016. – 877 с. 5 Демина О.В. Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательств / О.В. Демина // Судья. – 2016. – № 9. – С. 20-25. 6 Диденко А.А. Новые правила ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств / А.А. Диденко // Власть Закона. – 2016. – № 1. – С. 63 - 72. 7 Дождев Д.В. Вещный момент в залоговом праве: отечественная доктрина и исторические уроки // Гражданское право. – №2 – 2015. – С. 6-11. 8 Долгополова Н.О. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости) // Молодой ученый. – 2017. – №21. – С. 306-309. 9 Илюшина М.Н. Залог прав участников юридических лиц: системные изменения законодательства и перспективы правового регулирования // Нотариальный вестникъ. – 2015. – № 12. – С. 15-23. 10 Касаткин С.Н. Об абсолютной юридической силе обязательства // Журнал российского права. – 2016. – №4. – С. 37. 11 Макаров А.В. Государственная гарантия в системе способов обеспечения исполнения обязательств / А.В. Макаров // Государственная власть и местное самоуправление. – 2017. – № 3. – С. 44-48. 12 Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. – М. : Юстицинфор, 2013. – 214 с. 13 Новиков К.А. Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств / К.А. Новиков // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. – 2016. – № 1. – С. 145-149. 14 Сирик Н.В. К вопросу о применении задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в договорах возмездного оказания услуг с участием потребителей / Н.В. Сирик // Юрист. – 2014. – № 14. – С. 23-27. 15 Смоленский И. Исполнение обязательств. Актуальные вопросы правоприменительной практики / И. Смоленский // Отрасли права. – 2017. – № 24. – С. 5-12. – Электронные текстовые данные. – Режим доступа: http://отрасли-права.рф/article/25069. 16 Солдатова В.И. Новеллы ГК России о способах обеспечения исполнения обязательств / В.И. Солдатова // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2016. – № 8. – С. 92-97. 17 Тазихина Т.В. Рыночная стоимость и цена реализации предметов залога // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2015. – № 6. – С. 37. б) дополнительная литература 1 Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. – М. : Статут, 2014. – С.190. 2 Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. – 2015. – № 2. – С. 8-50. 3 Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. –2016. – № 3. – С. 26. 4 Кудрявцева Л.В. Правовая природа залога как средства обеспечения обязательств // Инновационная наука: Международный научный журнал. – 2017. –№04-4. – С. 118-120. 5 Лепехин И.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. – 2013. –№ 1. – С.34. 6 Миронов А.Н. Проблемы ипотеки и пути их решения. – М. : Вестник гражданского права, 2016. – 130 с. 7 Назаренко М.А. Залог как способ обеспечения обязательств // Вестник магистратуры. – 2016. – № 9(60). – С. 148-150. 8 Очиров Э.П. Новеллы в законодательстве о залоге: теория и практика применения // Вестник гражданского права. – 2018. – № 1. – С. 92-96. 9 Пономарёва Е.С. Правовое регулирование ипотеки / Е.С. Пономарёва // Молодой учёный. – 2017. – № 44. – С. 135–137. – Электронные текстовые данные. – Режим доступа: https://moluch.ru/archive/178/46253/. 10 Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – М. : СПб: Питер, 2017. – 208 с. 11 Руденко Е.Ю. Особенности объекта и предмета ипотеки жилых помещений / Е.Ю. Руденко // Современное право. – 2015. – № 3. – С. 86-90. 12 Салов А.А. Обращение взыскания на заложенное: правовой механизм и проблемные вопросы // Вестник исполнительного производства. – 2017. – № 2. – С. 19–32. 13 Сарнаков И.В. Потребительское кредитование в России. Теория, практика, законодательство // Юриспруденция. – 2017. – С. 232. 14 Харитонова Ю.С. Предмет и условия договора залога в российском законодательстве // Право и экономика. – 2016. – № 2. – С. 28-32. 15 Чередникова А.О. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. – 2015. – № 4. Вып. 1 (156). – C. 94-97. 16 Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. Электронная версия и практические комментарии. – М. : Омега-Л, 2018. – 396 с. 17 Шабалин В.Г. Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1. –М. : Омега-Л, 2018. – 198 с. 18 Шиш Е.О. Вопрос о залоге всего имущества контексте реформы гражданского законодательства. – М. : Вестник гражданского права, 2016. – 201 с. 19 Яблонская А. Долгосрочное банковское кредитование в России: теория и практика. – М. : ИЛ, 2017. – 184 с. 20 Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. – 2015. – № 11. – С. 28-31. Электронные ресурсы 1 Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 17.07.2014. // СПС КонсультантПлюс. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=112832870607284247738835783&cacheid=4E1E76CA7CE274425B118F80558042AF&mode=splus&base=SOPV&n=295682&rnd=5CA8CDCD4104FD63A63F1051B7DA036F#02873649822915407. – дата обращения 10.09.2018. – документ опубликован не был. 2 Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 08.07.2014 по делу № 33-9457/2014. // СПС КонсультантПлюс. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=112832870607284247738835783&cacheid=8E8B6D8C1BF57C8722240609D706FF4C&mode=splus&base=SOPV&n=144823&rnd=5CA8CDCD4104FD63A63F1051B7DA036F#02540770033605826. – дата обращения 25.08.2018. – документ опубликован не был. 3 Бевзенко Р.С. Акцессорность обеспечительных обязательств [Электронный ресурс] / Р.С. Бевзенко. — Электрон. текстовые данные. — М. : Статут, 2013. — 96 c. — 978-5-8354-0930-3. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/ 29114.html. 4 Бевзенко Р.С. Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия) [Электронный ресурс] : сборник публикаций / Р.С. Бевзенко. — Электрон. текстовые данные. — М. : Статут, 2015. — 592 c. — 978-5-8354-1163-4. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/49086.html. 5 Боннер E.А. Борьба за залог. Залогодержатель и иные кредиторы [Электронный ресурс] / E.А. Боннер. — Электрон. текстовые данные. — СПб. : Юридический центр Пресс, 2016. — 96 c. — 978-5-94201-724-8. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/77117.html. 6 Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 № 18АП-12265/2012 по делу № А07-8861/2012 // Электронное правосудие. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/Card/00fe1bea-e52c-473f-bb74-1a4328060dcc. – дата обращения 15.08.2018. 7 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу № А08-7536/2011 // Электронное правосудие. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/Card/311b5878-4b1e-4cf4-a09c-22cc3b3a281a. – дата обращения 19.09.2018. 8 Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу № А45-22196/2013 // Электронное правосудие. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/Card/7be2917d-b543-41f2-a38d-7be7838225d3. – дата обращения 05.09.2018. 9 Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2013 № Ф09-8186/13 по делу № А50-6821/2011 // Электронное правосудие. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/Card/fdc5922a-7759-4744-b3a6-c8129c93ee35. – дата обращения 19.09.2018. 10 Харитонова Ю.С. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс] : учебное пособие / Ю.С. Харитонова. — Электрон. текстовые данные. — Москва, Саратов: Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России), Ай Пи Эр Медиа, 2016. — 80 c. — 978-5-00094-298-7. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/59253.html. 11 Частное право и финансовый рынок. Выпуск 2 [Электронный ресурс] : сборник статей / В.А. Белов [и др.]. — Электрон. текстовые данные. — М. : Статут, 2014. — 543 c. — 978-5-8354-1031-6. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/29095.html.
Отрывок из работы

1.1 Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательства Появление и развитие залогового права было обусловлено состоянием сложившихся на то время в обществе экономических взаимоотношений. На первых этапах формирования правовых отношений обеспечительную функцию выполняло поручительство. Но так как оно не всегда было эффективным, то постепенно возникла необходимость наряду с личным поручительством применять вещное. Это выражалось в форме залога, в силу которого кредитор имел преимущественное право на обращение взыскания на заложенное имущество с целью удовлетворения своего требования преимущественно перед другим кредитором. Наиболее распространенной с древних времен из всех форм залога была ипотека. Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Его ввел архонт Солон в VI в. до н.э. для перевода личной ответственности в имущественную. Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали «hypotetheca» (подставка, подпорка). Таким образом, ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что сведения владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы и что указанная собственность предназначается для обеспечения претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации под ипотекой понимается – залог недвижимости. Ипотека представляет собой особый вид залога. Ипотека – это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством. Термин ипотека, может, употребляется в трёх значениях. Во–первых, его используют для обозначения залога с оставлением предмета залога у залогодателя, в его фактическом пользовании. Во–вторых, для обозначения особого вещного права на недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения предметом ипотеки (как правило: реализация и оставление предмета ипотеки за залогодержателем). В–третьих, во многих правовых системах, в том числе и в Российской Федерации, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества. Отличительный признак ипотеки – это ее предмет: недвижимость. Многочисленные эксперты фиксируют, что плюсом недвижимости как предмета залога является то, что стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению, что дает кредитору гарантию, что задолженность будет погашена в полном объеме. Значительная цена недвижимости и угроза её утраты является мощным стимулом для должника (залогодателя) к своевременному исполнению своих обязательств. Предметом ипотеки могут быть: – предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; – земельные участки; – жилые дома, квартиры и доли жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; – дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; – машино–места – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально – определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Ипотека относится к таким видам залога, при которых заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу: по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д., то считается, что оно оставлено у залогодателя . Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире). Залог недвижимости имеет обеспечительную функцию, поскольку предмет залога предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника. Бевзенко Р.С. говорит о том, что ипотека является акцессорным способ обеспечения обязательств, т.е. направленным на обеспечение основного обязательства, в такой ситуации это исполнение обязательств по выплате кредита взятого для приобретения недвижимого имущества. Выражение закона о том, что залог служит для залогодержателя средством получить причитающееся ему по обеспеченному обязательству из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Из вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека имеет обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть дополнительного, обязательства. Это означает, что, во-первых, недействительность соглашения о залоге недвижимости не влечет недействительности основного обязательства, но недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки. Во-вторых, согласно ст. 352 ГК РФ залог (в т.ч. и ипотека) прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, в-третьих, запрещен переход прав кредитора по договору об ипотеке, без перехода прав требования по основному обязательству. Вместе с тем акцессорный характер ипотеки разделяется не всеми учеными-правоведами. Белов О.В. говорит только об относительной акцессорности ипотеки в том случае, когда выпускается закладная (ипотечная ценная бумага), которая сама может передаваться в залог в целях обеспечения исполнения иного обязательства, не связанного с первоначальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась закладная. С этим мнением можно согласиться, но это является так называемым исключением из правил. Подводя итоги параграфа можно сделать вывод о правовой природе ипотеки – это обеспечительное обязательство, особенностью которого является то, что имущество остается в пользовании залогодателя и не передается кредитору (залогодержателю). 1.2 Субъекты ипотечных правоотношений Правовое положение субъекта права (физического или юридического лица) является сложной категорией права, которая отражает систему связей этого лица с обществом и государством. Данное понятие характеризует основные аспекты юридического бытия отдельного гражданина или юридического лица: совокупность его прав и обязанностей, взаимоотношение с государством, социальную деятельность и т.д. Правовое положение раскрывает все стороны закрепленного в праве состояния субъекта, охватывает все его юридические признаки, качества. Анализируя содержание понятия «правовое положение», необходимо различать общий, индивидуальный и специальный правовой статус субъекта. Общий правовой статус включает те юридические права, обязанности и законные интересы, которые присущи всем субъектам права независимо от их индивидуальных особенностей (общий правовой статус гражданина не зависит от особенностей его социально – классового, половозрастного, семейного, служебного и тому подобного положения). Индивидуальный правовой статус закрепляет место конкретного субъекта права в обществе и государстве и составляет совокупность персонально принадлежащих данному субъекту прав, свобод и обязательств. Он представляет собой правовое положение конкретного субъекта права. Можно заметить, что конкретное правовое положение – это уже перерастание общего правового статуса как основы для определения места субъекта права в обществе в совокупность конкретных прав и обязанностей отдельного субъекта, выражающих его непосредственные социальные связи. Специальный правовой статус занимает промежуточное положение между общим и индивидуальным правовыми статусами. Он отражает особенности правового положения определенных категорий физических и юридических лиц или правовое положение субъекта применительно к отдельной отрасли права либо её института. Выделение специального правового статуса в отдельную группу обусловлено тем, что он выражает особенности правового положения субъекта права, вступающего в правоотношения определенного вида – гражданско–правовые, трудовые, административные и т.д. Эти особенности не могут быть в полной мере охвачены общим правовым положением субъекта. В то же время изменчивость и подвижность, свойственные индивидуальному правовому статусу, не позволяют ему выразить момент стабильности, существенный для специального правового статуса. Содержание специального правового статуса субъекта права обусловливается структурой взаимоотношений конкретного субъекта с иными субъектами права и не может видоизменяться в зависимости от субъективных факторов; поэтому данное понятие является объективной категорией. Субъектами ипотечного обязательства являются залогодатель – лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог (должник по обеспеченному обязательству или третье лицо), и залогодержатель – лицо, принявшее имущество в залог (кредитор по обеспеченному обязательству). Субъектами могут выступать юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица. Личности кредитора по основному обязательству и залогодержателя всегда совпадают, то есть залогодержателем может быть только сам кредитор по обеспеченному залогом обязательству. В качестве залогодателя имущества выступает должник по основному обязательству. ГК РФ не исключает возможности установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в ипотеку, должна принадлежать ему на праве собственности или на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Третье лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо – залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении. Помимо залогодателя и залогодержателя, ипотека вовлекает в хозяйственные операции следующих экономических субъектов, обеспечивающих взаимодействие вышеуказанных участников и реализацию их прав в отношении заложенного недвижимого имущества: – государство – федеральные и территориальные органы власти, имеющие следующие функции: определение концепции ипотечного жилищного кредитования, развитие правовой базы для создания и обеспечения успешного функционирования системы ипотечного кредитования; разработка механизма гарантий и минимизации рисков для всех участников инвестиционного процесса и т.д.; – страховые компании – компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного имущества), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; – оценщики – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства, имеющие право на осуществление профессиональной оценки предмета ипотеки; – риэлтерские компании – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке недвижимости; – органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (управления Федеральной регистрационной службы); – операторы вторичного рынка ипотечных кредитов – агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В их функции входят: рефинансирование кредиторов через покупку закладных у банков; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заёмщиков и менее рискованных для кредиторов; – инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.); – инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. Вышеизложенное наглядно демонстрирует, что ипотека это понятие, охватывающее не одно правоотношение, а целый комплекс правоотношений различного содержания. Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что залог недвижимости это гражданско–правовой институт, представляющий собой систему различных правоотношений с достаточно многочисленным составом субъектов – выступающих сторонами договора и являющимися третьими лицами, связанных общей целью (обеспечение исполнения обязательства), основанием (обычно это договор об ипотеке, кредитный договор, договор залога) и объектом (заложенное недвижимое имущество). Так же становится ясно, что обеспечительная функция существовала с первых этапов формирования правовых отношений в виде поручительства, но так как это не всегда было эффективно, то постепенно возникла необходимость применять форму залога, что остается эффективным и на данный момент. ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 2.1 Права и обязанности сторон в ипотечном обязательстве Как залогодатель, так и залогодержатель наделен широким комплексом прав. Все права, как залогодержателя, так и залогодателя вытекают из их обязанностей. Комплекс прав залогодержателя: – Право требовать страхования заложенного имущества за счет залогодателя в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, – на сумму не ниже суммы этого обязательств . В п. 1 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» сказано: Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора и в п. 2: При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, – на сумму не ниже суммы этого обязательства, т.е. получается при отсутствии условий о страховании в договоре об ипотеке залогодатель все равно обязан страховать имущество за свой счет. Эту норму можно понимать по разному она прописана в законе не четко, все крупные кредитные организации (банки) предусматриваю в договоре обязательное страхование заложенного имущества т.е. фактически обычаи делового оборота предусматривают, обязательность страхования заложенного имущества, но встречаются случаи когда граждане не хотят страховать имущество за свой счет. Однако в п.п. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ сказано, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования. В связи с этим, можно внести корректировки в законодательство, а именно в ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» сделать страхование имущества существенным условием договора и внести изменения в ст. 31 ФЗ «Об ипотеке». – Право требовать принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества, находящегося у другой стороны. Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены – необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям . – Право требовать предоставления информации о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, находящегося у другой стороны. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (абз. 2 ст. 32 ФЗ «Об ипотеке»). – Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301–303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). – Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и даже при той ситуации, когда заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. При этом, осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится (ст. 34 ФЗ «Об ипотеке»). – При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом правил содержания или ремонта заложенного имущества обязанности принимать меры по сохранению данного имущества если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 35 ФЗ «Об ипотеке»). – Право получить удовлетворение обеспеченных требований из стоимости заложенного имущества, вырученной путем его продажи с публичных торгов. – Право получить удовлетворение обеспеченных требований из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, иного возмещения либо предоставленного взамен имущества третьими лицами или залогодателем. – Залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований ФЗ «Об ипотеке» (ст. 59.1 ФЗ «Об ипотеке»). – Право использовать способы защиты прав на заложенное имущество от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). – Право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). Комплекс прав залогодателя: – Право владеть заложенным имуществом, если таковое остается у залогодателя. – Право пользоваться заложенным имуществом. – Право распоряжаться заложенным имуществом т.е. имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). – Право перезаложить уже заложенное имущество – последующая ипотека (гл. 7 ФЗ «Об ипотеке»). – Право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем (ст. 60 ФЗ «Об ипотеке»). – Право потребовать выплаты излишка, вырученного залогодержателем от продажи заложенного имущества. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно (абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке»). – Право завещать заложенное имущество (п. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке»). – Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке»). Права третьих лиц зависят от того, на чьей стороне договора они находятся лицо, либо он является со залогодержателем (ст. 335.1 ГК РФ) например при последующей ипотеки, либо он является со залогодателем (при общей долевой собственности или если третье лицо выступает поручителем по кредитному договору и закладывает свое имущество). При той ситуации, когда лицо приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, то это лицо становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо обязанности лишь по соглашению с залогодержателем. Подводя итоги параграфа, можно сделать вывод, что залогодатель и залогодержатель наделены широким комплексом прав. В законодательстве об ипотеке «явно просматривается приоритет интересов слабой стороны гражданского оборота; коей по смыслу законодателя является не должник (как это было в ГК РСФСР 1964г.), а кредитор, в нашем случае залогодержатель». 2.2 Обязанность по сохранению имущества Известно, что при ипотеке, залогодатель сохраняет право пользование заложенным имуществом в соответствии с его назначением, при пользовании имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости с учетом нормального износа. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки (ст. 30 ФЗ «Об ипотеке»). Имущество, заложенное по договору об ипотеке обязательно страхуется в полной стоимости этого имущества либо не ниже стоимости обязательства, договор страхования заключается в пользу залогодержателя, так же залогодатель вправе застраховать свою ответственность по обязательству обеспеченному ипотекой. Страхование риска прекращения или ограничения права собственности, риски причинения вреда жизни заемщика и потери его трудоспособности является добровольным, залогодержатель (кредитор) не может обязать залогодателя застраховать эти риски, об этом говорит судебная практика. Ссылаясь на п. 1, 2, 4 ст. 31 Закона «Об ипотеке», суд указал, что названным Законом не предусмотрена обязанность заемщика страховать риски прекращения или ограничения права собственности на предмет ипотеки и риски причинения вреда жизни заемщика и потери его трудоспособности. Включение банком в кредитный договор такой обязанности заемщика как условия договора без возможности выбора заключения договора без таких условий, по мнению суда, следовало рассматривать как нарушение п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Залогодатель обязан предпринимать меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения, в том числе для защиты от посягательств, а также от стихийных бедствий в той мере, которые указаны в законе. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (ст. 32 ФЗ «Об ипотеке»).
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg