Глава 1 Теоретические, методологические и правовые основы развития рынка арендного жилья
1.1 Развитие рынка арендного жилья в европейских странах и в России
Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, все квартиры в которых сдаются в аренду. В Москве такой тип жилья был очень популярен в XIX веке, квартиры в них снимали, как правило, люди творческих профессий, студенты, рабочие — те, кто не мог позволить себе купить собственное жилье. Сейчас в России почти не осталось старых доходных домов, которые работали бы по своему прошлому назначению, хотя в дореволюционной Москве они составляли почти половину жилья.
В Европе же этот вид жилья и бизнеса существует давно и постоянно развивается. Рынок доходных домов среди европейских стран наиболее развит в Германии - 57% населения арендуют жилье. Лидер по этому показателю -Берлин, где 85% жителей снимают квартиры. Тот факт, что в Германии свыше половины населения живет в арендованном жилье, далеко не всегда является причиной нехватки средств на его приобретение. Резкое увеличение доли арендного жилья в Европе в начале 2000-х годов связано с возросшей мобильностью населения, возникшей при расширении границ Европейского союза.
Доходные дома в Германии и вообще в Западной Европе — это очень распространенный бизнес. Доходные дома популярны как у местных инвесторов, так и у иностранных, в том числе россиян. В доходных домах в Германии живут годами: контракты заключаются на срок от трех до 30 лет. Чем лучше объект - чем он новее, качественнее, ближе к центру, тем меньше процент его доходности. Отремонтированный, но не новый дом в пригороде Дюссельдорфа может давать 6–8% годовых дохода от аренды, новый дом в центральных районах города 3–5%.
В Берлине цены на доходные дома начинаются от 3 млн.€. - это будет небольшой дом, не в центре. В хорошем районе Дюссельдорфа можно купить дом на 10–20 квартир за 1,5–2 млн.€. Доходные дома редко располагаются в популярных туристических районах - они ориентированы, прежде всего, на местных жителей. Часть новых доходных домов возводится в местах, популярных среди туристов, но такие дома относятся скорее к классу апарт-отелей, для которых характерно краткосрочное и среднесрочное пребывание, чаще до одного месяца.
Немецкий подход к доходным домам является общепринятым в Европе, но есть и исключения. В Испании, например, доходные дома в их традиционном европейском понимании широкого распространения не получили. В Испании доходные дома сменились апартаментами, которые приобретаются в туристических и центральных районах крупных городов с целью сдачи в аренду. Чаще всего инвесторы заключают контракт на управление апартаментами, в который включаются обязательства найти квартиросъемщиков, а также обеспечить содержание недвижимости в хорошем состоянии.
