Глава 1. Теоретические основы арендных отношений
1.1 Понятие и функции аренды
В переводе с латинского «аренда» означает найм, или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.
Аренда, это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и использование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Основная форма выражения таких взаимоотношений - Договор, речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение доходов.
Объектами аренды в свою очередь являются любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением . При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Так объектами аренды считаются: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Рассматривая аренду как направление использования государственной собственности нельзя не упомянуть о следующих понятиях:
Арендное предприятие - предприятие, трудовой коллектив которого взял все составляющие его средства производства в аренду.
Арендный подряд - форма организации и оплаты труда работников подразделений предприятия, взявших у администрации последнего подряд на выполнение определённой работы в условиях аренды необходимого имущества.
Аренда - это специфическая форма использования собственности. По сравнению с остальными отношениями собственности (куплей-продажей, поручительством, контрактами на управление, различными формами подрядных отношений) в настоящий момент среди всех специфических форм собственности, наиболее приспособленным к динамическому характеру развития рыночной системы оказывается именно институт аренды.
Объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе собственности. Обусловленное экономическим, прежде всего, личным интересом, стремление к умножению своего имущества, приводит к концентрации его в руках собственников (государства) до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование физическим или юридическим лицам на возмездных условиях. При этом собственник передаёт вместе с имуществом и часть своих правомочий арендатору.
Можно выделить несколько специфических видовых черт арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности:
1. наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать её у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности - у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает предпринимательский подход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода.
2. арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.
3. аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной.
4. аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, когда аренда сможет доказать на деле свою выгодность для арендатора и высокую эффективность.
Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Оно является обширным, многозначным и постоянно развивающимся понятием.
Кроме того, аренда отличается от других отношений собственности.
Прежде всего, тем, что представляет собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода. Во-вторых, аренда подразумевает разделение прав собственности, т. е. арендатору передается только часть прав (право владеть и право пользоваться). Она является гибкой формой хозяйствования и наиболее приспособленной к динамическому характеру развития рыночной системы.
1.2 Основные виды и формы аренды
Использование аренды может дать потребителям определенные преимущества. Потребителю не всегда выгодно имущество приобретать. Например, если ему нужна бетономешалка для строительства дома, то выгодней ее взять в аренду за часть цены, чем потом, после завершения работ, продавать ее за бесценок. Или группе бизнесменов необходимо срочно слетать на площадку строительства. В этом случае им также выгоднее не покупать самолет, а взять его в аренду с экипажем.
Потребитель может опасаться, что приобретенный им компьютер быстро морально устареет, а договор аренды может быть заключен на определенный срок, по истечении которого арендатор имеет право отказаться от старой модели и заключить договор аренды на более современную модель.
Предприниматель может временно, в условиях повышенного спроса на его продукцию, увеличить мощность своего производства, взяв в аренду дополнительные машины или оборудование и предусмотрев в договоре право вернуть их арендодателю при снижении спроса .
Широкое развитие арендных услуг значительно повышает мобильность производства и строительства, а значит, и его эффективность. Например, строительно-монтажные фирмы, могут бороться за получение заказов вне зависимости от территориального расположения их главных контор и производственных баз. Получив заказ на сооружение удаленного объекта, строительно-монтажная фирма может взять у ближайшей арендной компании все необходимые машины и механизмы для выполнения работ, а не транспортировать их за тысячи километров от своей базы.
В коммерческой практике используются в основном следующие виды аренды:
1. Аренда (оперативная). В аренду могут сдаваться любые объекты, от находящегося в частной собственности мелкого сельскохозяйственного инвентаря до изготовленных или принадлежащих крупным компаниям авиалайнеров, судов, технологических установок и целых предприятий.
Оперативная аренда предполагает передачу объекта (имущества) во временное владение и пользование (или только пользование) арендаторам неоднократно в течение срока амортизации имущества. При этом арендодатель отвечает перед арендатором за своевременность поставки объекта и его качество; арендодатель также несет риск повреждения или утраты имущества, находящегося в пользовании арендатора. Чем короче срок аренды, тем чаще арендодатель обеспечивает техническое обслуживание и ремонт сданного в аренду имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю.
В ряде зарубежных стран различают два вида оперативной аренды по срокам заключаемых договоров.
Краткосрочная аренда (renting). Сроки договоров такого вида аренды составляют от нескольких часов до нескольких месяцев. Примерами такой краткосрочной аренды может быть: аренда сельскохозяйственных машин и механизмов (для выполнения посевных, уборочных или иных работ), легковых автомобилей, транспортных средств (для целевых перевозок), дорожно-строительных машин и иного движимого имущества.
Среднесрочная аренда (hiring). Сроки договоров такого вида аренды в среднем составляют от нескольких месяцев до 2—5 лет. Объектами аренды может быть то же имущество, перечисленное в предыдущем пункте. При среднесрочной аренде договоры чаще, чем при рейтинге, предусматривают, что обязательство по техническому обслуживанию принимает на себя арендатор. Он же страхует и свой персонал, управляющий машинами, механизмами и транспортными средствами.
2. Финансовая аренда (лизинг). В 70-х гг. в промышленно развитых странах стала активно развиваться финансовая аренда. При финансовой аренде будущий арендатор чаще всего сам выбирает нужный ему объект аренды, сам находит изготовителя или собственника этого объекта, согласовывает с ним технические и основные коммерческие условия будущей поставки, а затем обращается к арендной компании с просьбой заключить арендный договор и профинансировать арендную операцию.
Российское законодательство допускает, что будущий арендатор может поручить арендной компании профинансировать, т.е. закупить и сдать ему в финансовую аренду, объект с чётко определенными техническими характеристиками, оставляя выбор изготовителя или поставщика на ответственности арендодателя.
Например, будущий арендатор поручает арендной компании найти судно-рудовоз с дедвейтом в пределах установленных величин, возрастом не более 5 лет с даты спуска на воду. Дополнительно могут быть указаны требования к силовой установке, навигационной системе и т.д. В этом случае выбор поставщика (изготовителя или продавца) будущим арендатором не является четким критерием договора финансовой аренды
Операция финансовой аренды обычно оформляется единым трехсторонним договором между арендодателем, лизингополучателем и поставщиком объекта лизинга. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности как покупатель по контракту купли-продажи, но не может расторгнуть договор без согласия арендодателя как плательщика за объект лизинга и его собственника. И арендодатель, и лизингополучатель выступают в отношении поставщика как солидарные кредиторы, т.е. каждый из них имеет право предъявить поставщику требование в полном объеме его обязательств по договору. Арендодатель отвечает перед лизингополучателем за сроки и качество поставленного объекта только в том случае, если выбор поставщика был поручен ему лизингополучателем.
Раскрытие сущности арендных отношений восходит к временам Аристотеля. Сначала арендные отношения возникали лишь по поводу земли, они изучались различными направлениями и школами политической экономии.
Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Риккардо, К. Родбертус, А. Смит9 и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром.
Преобразование форм и отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в основном в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества.
Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью. После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда .
Обширные возможности продолжительного целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, дополненные правом его выкупа у собственника на взаимоприемлемой основе, прокладывают естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.
Проанализировав историю появления и развития аренды, можно заключить, что аренда развивается со времен Аристотеля и до сегодняшнего времени не исчерпала свой потенциал к развитию. В настоящее время этой форме использования государственной собственности, как и раньше, уделяется очень большое внимание со стороны многих ученых и научных деятелей.
В мировой практике управления земельной собственностью накоплен значительный опыт регулирования земельных отношений, и существующие методики могут быть использованы при формировании основ и экономических механизмов управления земельными ресурсами в условиях становления в России экономики смешанного типа .
