1 Нормативно-правовые и теоретические основы ведения мониторинга городских земель
1.1 Городские земли как объект мониторинга
С признанием земли недвижимостью и вступлением в частную собственность на землю стало ясно, что действительно земли городов и других населенных пунктов больше всего интересны для инвесторов. В ситуации рыночной экономики быстро возросло значение к правовому регулированию их пользования, а также при решении вопроса совокупности частных и публичных интересов в развитие строительства городских территорий. Правовое управление применением данных земель, соответствующее потребностям рынка, способно приблизить наступление процесса экономики. Данные земли и находящиеся на них сооружения представляют собой особенно значимые объекты недвижимости, которые являются ресурсом стабильно высоких налоговых поступлений в бюджет.
Утверждение эффективных управленческих заключений согласно соблюдению земельного законодательства зависит в главную очередность с присутствия конкретных научно обоснованных сведений о качественном состоянии земель а также происходящих в их изменениях. Источником получения подобных сведений считается мониторинг земель.
Мониторинг земель – концепция исследований за состоянием земель с целью оперативного выявления разных изменений, их оценки, а кроме того предупреждения а также устранения последствий отрицательных процессов.
Мониторинг — в большей степени техническая , а также информационно-аналитическая деятельность, связанная вместе с использованием технических средств контроля за состоянием земель, взятием проб почв а также проведением почвенно-геоботанических обследований, анализов а также замеров химического и биологического состава почв, их физического состояния. Нужно отметить, то что мониторинг это одновременно мера предупредительного, текущего а также последующего контроля.
Государственный мониторинг в зависимости от целей исследования а также территориального охвата способен являться:
-федеральным, включающим целую территорию РФ;
-региональным, включающим местности, ограниченные физико-географическими, экономическими, административными а также другими границами;
-локальным (местным), ведущимся в объектах ниже регионального уровня, вплоть до территорий единичных землепользователей, землевладельцев, владельцев а также арендаторов земельных зон. Действующее земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли населенных пунктов от земель других категорий, выделяет их расположение в границах населенных пунктов. В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов считаются земли, пользующиеся и созданные для строительства и застройки городских и сельских поселений и отделенные своей чертой от земель других категорий. Линия городских, сельских поселений показывает их внешние границы (ст. 84 ТК РФ). Она должна начинаться по параметрам земельных территорий, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, таким образом, чтобы один и тот же участок не попадал под правовой режим двух разных категорий земель. Положения Земельного кодекса о том, что в границах населенного пункта могут располагаться земли только одной категории, должны были внести ясность в вопрос о возможной принадлежности одного и того же земельного участка к двум разным категориям земель. На землях населенных пунктов этот вопрос крайне актуален для земельных участков, занятых памятниками истории и культуры или особо охраняемыми природными территориями. В целях обеспечения необходимой охраны этих наиболее ценных земельных участков при их включении в состав земель населенных пунктов Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено (п. 10 ст. 85), что их использование осуществляется в соответствии с требованиями, установленными по искусству. 94 - 100 ЗК, т.е. требования, установленные для соответствующего вида земель в составе категории "земли особо охраняемых территорий и объектов", но без отнесения их к этой категории. Принятым позднее Федеральным законом «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. (статья 5) введено правило, согласно которому земельные территории в пределах земельных участков и объектов культурного наследия, введенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации принадлежат землям историко-культурного назначения, которые могут толковаться как отнесение таких земельных участков к двум категориям земель одновременно. Ясность внес Федеральный закон «О переводе земли или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г., согласно которому (статья 14) земельные участки могут относиться только к одной категории, а земельные участки, расположенные в пределах границы населенных пунктов подлежат перенесению к землям населенных пунктов.
Очень важно рассматривать земельный участок в населенном пункте и строящиеся на нем объекты недвижимости как единые объекты недвижимости. Одной из последних тенденций развития законодательства является именно сближение правового режима земельных участков и крепко объединенных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в назначении их учета, налогообложения и сделок с недвижимым имуществом. В Земельном кодексе РФ положение о едином объекте недвижимости закреплено в числе основных принципов земельного законодательства (п. 5 п. 1 ст. 1), в ст. 35 и 36 при регулировании вопросов отчуждения и приобретения прав на недвижимое имущество и прав на земельные участки. Эти нормы земельного законодательства направлены на создание единого или максимально приближенного правового режима здания и земельного участка, на котором оно расположено. Так, например, ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, осуществляется вместе с земельным участком. Владельцы объектов недвижимости, не являющихся самостоятельными сооружениями и находящиеся на земельных участках, имеющиеся в государственной или муниципальной собственности, должны либо арендовать, либо выкупить указанные земельные участки у государства или муниципального образования, если другое не предусмотрено федеральным законом. Ст. 36 Земельного кодекса РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, существующие в государственной или муниципальной собственности: собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на этих участках, имеют исключительное право на приватизацию таких участков. Однако в большинстве случаев правовой режим земельного участка существенно отличается от правового режима иного недвижимого имущества, находящегося на нем, и говорить о том, что «правовой режим земель поселений характеризуется единством правового регулирования использования этих земель и расположенных на них и прочно связанных с ними зданий, строений, сооружений.
Земельные отношения - это общественные отношения, связанные с присвоением земли, владением ею, использованием и распоряжением ею. Они возникают между гражданами, компаниями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Регулируемые законом, они выступают в форме отношений собственности, непосредственным объектом которых являются объекты недвижимости различных размеров, местонахождения, свойств и назначения.
Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земель, в том числе земельного оборота. Государственное регулирование создает организационно-правовую основу, регулирует хозяйственную деятельность и обязанности субъектов земельных прав. Рыночное регулирование основано на спросе и предложении на землю и другую недвижимость.
Правовое регулирование использования территорий населенных пунктов происходит одновременно в рамках градостроительного и земельного права, охраны памятников, охраны памятников, на особо охраняемых природных территориях, общепризнанные меры которых часто дополняют друг друга, иногда другие противоречат, а также снижают эффективность правовых норм. Особую роль играет градостроительное регулирование землепользования в населенных пунктах. К институтам, оказывающим непосредственное влияние на правопорядок сельскохозяйственных зон в населенном пункте, относятся, прежде всего, планирование дизайна их территории и заселение строительной площадки. Новшеством Градостроительного кодекса 2004 г. стало введение в действие новейших документов территориального планирования - головных проектов городских округов (статья 18) совместно с головными проектами поселений. Строительство считается основной сферой применения для населенных пунктов. По этой причине Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что земельные участки в коммунальных и сельских поселениях имеют все шансы на изъятие для целей коммунального или городского строительства по опережающим проектам, в том числе путем изъятия коммунальных и сельских поселений, землеустроительных распоряжений как строительные площадки. При выделении земель сельскохозяйственного назначения из коммунальных или городских территорий для строительства условия выделения конкретного участка, его объемы и ограничения по отдельным видам использования участка указываются в решении о его выделении или в договоре аренды этого участка. Конкретный объем строительства зависит от размера и вида планируемой застройки, установленных в данном муниципальном образовании общепринятых норм предоставления земель сельскохозяйственного назначения рядом с жилой застройкой, наличия обособленной территории и т.д. Строительство может осуществляться при наличии разрешения на строительство, подтверждающего соответствие выделенной документации условиям градостроительного проекта земельного участка (ст. 51 ГК).
Градостроительные документы по развитию городской территории содержат планы управления, межевые планы и градостроительные проекты сельскохозяйственных территорий.
Закон о градостроительстве 2004 г. Подготовка документов в соответствии с планировкой территории осуществляется на основании документов территориального планирования, законов о зонировании и застройке в соответствии с положениями Отраслевого кодекса, Градостроительного кодекса с учетом границы участков цивилизованных объектов культурного наследия, а также участков с особыми критериями использования.
В целях установления границ сельскохозяйственных зон в населенных пунктах, усиления передачи сельскохозяйственных зон в собственность, аренду, иные виды пользования юридическими и физическими лицами, а также учета сельскохозяйственных зон Правительство Российской Федерации утвердил постановления о порядке определения границ землепользования в застройке городов и других населенных пунктов. Его реализация должна повлечь за собой выполнение 2-х задач: определение границ существующих участков и освоение новых участков на существующем участке. Одним из законов, определяющих границы сельскохозяйственных зон, при рассмотрении сложившейся застройки поселков и других населенных пунктов считалось исключение из территории участка участков, связанных с дорожным движением и инженерными коммуникациями, а также земель общего пользования. Для целей всех видов строительства в границы участка включаются без исключения все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и въезды к ним, а также подъезды ко всем объектам общественной, технической и транспортной инфраструктуры. Границы сельскохозяйственных зон формируются по красным линиям, осям внутренних проездов и другим границам, установленным градостроительной документацией. Создание межевого плана осуществляется по инициативе районных самоуправляющихся организаций или физических и юридических лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного в квартале, микрорайоне или ином элементе планировочной структуры.
Проект межевания – это особый вид градостроительной документации, при составлении которой используются различные методы определения границ сельскохозяйственных зон в разных территориальных местах. При этом соблюдается несколько принципов: границы существующего землепользования никоим образом не должны изменяться, за исключением ситуации, когда земли сельскохозяйственного назначения изымаются для государственных или муниципальных нужд, либо с согласия дачных землепользователей. изменить границы земли. Межеванию подлежат участки проезжей части и технических коммуникаций или зданий, а также территории общего пользования.
В таблице 1.1 представлены все виды и методы осуществления мониторинга земель, которые подразделяются в зависимости от сроков и периодичности их проведения.
Таблица 1.1 -? Виды государственного мониторинга земель
Виды мониторинга Сроков и периодичность
1.Базовый Проводятся для получения данных о состоянии земель на момент начала ведения мониторинга (осуществляется впервые на той или иной территории и носят общий характер);
2.Периодический Проводятся для получения данных о состоянии земель за определенный период — раз в три года и более (осуществляются впервые на той или иной территории и носят общий характер);
3.Оперативный Проводятся для получения данных о состоянии земель на текущей момент (фиксируют все текущие изменения состояния земельных ресурсов).
Данные мониторинга используются для принятия решений о вероятном местонахождении объектов недвижимости для определения приемлемого землепользования. Они предназначены для предотвращения землепользования, которое может привести к деградации почвы. Мониторинг также фиксирует отклонения от допустимого поведения, выявляет преступления, связанные с загрязнением, отходами и другими формами деградации земель, а его данные затем используются в качестве доказательств для привлечения виновных к ответственности.
Данные, полученные в рамках мониторинга, систематизируются, собираются и постоянно хранятся в государственных фондах, но ежегодно дополнительно агрегируют и используются для подготовки годового государственного (общероссийского) отчета о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, ежегодно предоставляется Земельно-кадастровой службой Российской Федерации.
1.2 Проблемы ведения мониторинга городских земель
Земля – уникальное средство производства, весьма отличительная по своим свойствам от всех других, но непосредственная: земля есть результат самой природы, но никак не результат человеческого труда; земля есть необходимое средство производства, ее количество конечно; использование земли связано с постоянством зоны, ее нельзя перемещать с одного места на другое. Страна гораздо меньше подвержена моральному и физическому разложению, чем другие производительные ресурсы; земля считается основой для поддержания всего живого на планете, в том числе и человека.
При оценке почвы как объекта социально-экономических и прежде всего почвенных отношений необходимо учитывать, что она выступает в трех основных качествах: почва как объект недвижимости, как продукт и как хозяйственная деятельность. По законам большинства государств, в том числе Российской Федерации, лица, владеющие землей, имеют возможность продавать, дарить, наследовать, инвестировать, сдавать в аренду, возможность управлять им согласно собственному усмотрению в качестве недвижимости. Это право предполагает заключение сделки с земельными участками, осуществляемой в рамках установленного законом порядка перехода (изменения) прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Сформированный земельный оборот предполагает наличие торговли землей. Земельный рынок представляет собой своеобразную торговую площадку, на которой формируются потребность и рекомендация в земельных участках, а также в недвижимом имуществе, но земельные участки на этом уровне их купли-продажи являются предметом гражданско-правовых сделок. Регулирование земельного оборота в нашей стране возникло с принятия в 1997 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что учитывает неотъемлемую регистрацию различных прав в земельные участки и недвижимое имущество, находящиеся в этом месте. Последующее развитие система земельного учета приобрела с принятием в конце 1999 г. Федерального закона «О государственном земельном кадастре». Приведенные законные акты ускорили порядок оформления также регистрации сельскохозяйственных зон и связанных с ними предметов недвижимости в Российской Федерации к установленному в экономически развитых странах.
Проанализировав значение территории с социальной и финансовой точки зрения, можно отметить соответствующие характеристики, но прямо: земля считается более постоянным объектом для инвестиций в недвижимость; Земля является предметом общих земельных и имущественных интересов, основной составляющей рынка недвижимости и фактором сквозного воспроизводства; Земля считается одним из ключевых требований для повышения инвестиционной активности в условиях рыночной экономики; Земля считается особым активом и особым видом товара. Определенные земельные участки используются по-разному в зависимости от их качества, местоположения и других характеристик. Это неизбежно создает специфические отношения между различными субъектами (физическими и юридическими лицами, государственными органами) по вопросам землепользования.
Земельные отношения - это общественные отношения, связанные с присвоением земли, владением ею, пользованием ею и ее прекращением. Они возникают между гражданами, компаниями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Регулируемые законом, они оформляются структурами собственности, непосредственным объектом которых являются объекты недвижимости различных размеров, местонахождения, характеристик и назначения.
Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в рамках государственного и рыночного регулирования страны, в том числе земельного оборота. Государственное регулирование составляет организационно-правовую основу, регулирует хозяйственную деятельность, а также является прерогативой субъектов земельных отношений. Рыночное регулирование основано на спросе и предложении на землю и другую недвижимость.
Система финансового регулирования земельных условий характеризуется концепцией финансового воздействия, направленной на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, формирование социально-справедливых платежей за землю и внедрение финансового стимулирования оптимального землепользования. Одним из основных рычагов финансового регулирования земельного состояния является создание механизма платы за землю. При ее поддержке государство воздействует на финансовые интересы землевладельцев и землепользователей и побуждает их к повышению продуктивности их землепользования. С экономической точки зрения плата за землю означает особый вид затрат, связанных с получением дохода в виде ренты. Помимо городских земельных ресурсов, особое значение имеет земельная рента. Принципиальным отличием городских территорий от территорий других категорий является их значительная степень урбанизации, наличие всех видов развитой инфраструктуры (технической, автомобильной, общественной, связи и др.). Эта инфраструктура также сформирована трудом многих поколений граждан. Значительная его часть принадлежит городу, а финансирование воспроизводства полностью ложится на городской бюджет и заработную плату горожан. В структуре земельной ренты в городах преобладает денежная рента, а рента натурой относительно невелика.
Земельная рента в городах возникает из-за разных цен на имущество с одинаковыми характеристиками, но в разных местах при продаже или аренде (ценовая рента) и, таким образом, из-за превышения цены продажи имущества над затратами на его создание (избыточный спрос на недвижимость) и состояние ограниченности ресурсов (редкость) общественных территорий. Эти проявления типичны для микроэкономики отдельных предприятий или фермерских хозяйств. Экономическая форма земельной ренты связана с вопросом о разделе собственности на городскую землю и о введении частной собственности с необходимыми и разумными ограничениями и сервитутами.
Мировая практика показывает, что введение земли в хозяйственный оборот считается важным и постоянным источником бюджетных средств, в основном местных. Из этих средств ежегодно во многих странах финансируются образование, инфраструктура расселения, охрана почв, кадастровый учет и т.д. В современной экономике городская земля считается важным источником ренты. Во многих частях мира городская рента составляет около 70%, а сельскохозяйственная рента — 5% от общей суммы арендной платы в сельской местности. Особое место в формировании бюджетных средств занимают городские земельные участки, так как более 70 % доходов от всех платежей за земельные участки поступает в относительно небольших районах города.
Правовой основой коммерческого землепользования в Российской Федерации являются Налоговый кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также ряд ведомственных нормативных актов. Принципы земельного налогообложения в современной Российской Федерации создавались в условиях отсутствия рыночного оборота земельных участков, который развивается только для небольших участков граждан и организаций. В связи с этим налогообложение, установленное российским законодательством, не всегда указывает на истинную стоимость земли, и, как следствие, платная система землепользования не выполняет в должной мере свои основные функции - налоговую и регулирующую. В частности, ставки налога на недвижимость для особо важных городских объектов за редким исключением до 100 раз ниже договорной арендной платы за аналогичные объекты.
Вопрос определения рыночной стоимости земли считается основным. Суть его заключается в том, что сегодня ни отечественный, ни зарубежный опыт не дает соответствующих выводов. Стоимость земли определяется капиталом, вложенным в землю, или стоимостью произведенной на ней продукции, а рыночная стоимость объединяет такие составляющие, как рентабельность земли, объем спроса и предложения на рынке земли, их соответствие, платежеспособный спрос населения, инфляция, контрольное давление и многие другие. Важно отметить, что просчеты в определении рыночной стоимости недвижимости означают, что правительства упускают значительные суммы налогов, которые могли бы увеличить федеральный и местные бюджеты.
