1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ОСНОВА КАДАСТРОВЫХ РАБОТ
1.1 Нормативно-правовая основа кадастровых работ
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков осуществляется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.
Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Объектами земельных отношений являются:
— земля как природный объект и природный ресурс;
— земельные участки;
— части земельных участков [3].
В Гражданском кодексе РФ части 1 главе 6 статье 130 рассмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [7].
Каждый земельный участок при постановке на кадастровый учет получает ряд характеристик, который позволяет определить его в качестве индивидуально–определенной вещи. Одной из важных характеристик о земельном участке является сведения о его принадлежности к одной из категорий земель. Согласно со ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) Земли сельскохозяйственного назначения;
2) Земли населенных пунктов;
3) Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) Земли лесного фонда;
6) Земли водного фонда;
7) Земли запаса [3].
Действующим законодательством, регламентирующим вопросы выполнения кадастровых работ в связи с уточнением границ земельного участка, является:
— Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221–ФЗ «О кадастровой деятельности»;
— Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Вся информация в ЕГРН о земельных участках должна быть актуальной и юридически значимой.
Согласно Федеральному закону № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» все сведения, содержащиеся в кадастре имеют определенную точность. Земельные участки, которые были поставлены на учет с ошибкой, в том числе в сведениях о фактически используемой площади необходимо приводить в соответствие. Данными работами занимается специально уполномоченное лицо — кадастровый инженер [8].
Согласно ст. 29 Федерального закона № 221–ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров [10].
Обязательными условиями принятия физического лица в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров являются:
1) Наличие гражданства Российской Федерации;
2) Наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно–правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;
3) Наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ;
4) Сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности;
5) Отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом РФ об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;
6) Отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;
7) Наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
Кадастровый инженер имеет право:
1) Требовать при выполнении кадастровых работ от заказчика кадастровых работ обеспечения доступа на объект, в отношении которого выполняются кадастровые работы, от заказчика кадастровых работ или юридического лица, предоставления документации, необходимой для выполнения соответствующих работ, если иное не установлено договором подряда на выполнение кадастровых работ;
2) Отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если заказчик кадастровых работ нарушил условия договора подряда на выполнение кадастровых работ и не обеспечил предоставление необходимой информации и (или) необходимых в соответствии с федеральным законом для выполнения кадастровых работ документов или не обеспечил доступ на объект, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровому инженеру, выполняющему такие работы;
3) Отказаться от руководства стажировкой в случае наличия объективных обстоятельств, препятствующих выполнению обязанностей руководителя стажировки.
Кадастровый инженер обязан:
1) Соблюдать требования Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров;
2) Отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости;
3) Отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения;
4) Отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы по форме и (или) по содержанию не соответствуют требованиям законодательства РФ, действовавшего в момент их издания и в месте их издания;
5) Сообщить заказчику кадастровых работ или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в выполнении кадастровых работ в срок не более чем три рабочих дня с даты возникновения или установления таких обстоятельств;
6) Иметь печать с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии), страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования РФ, а также иметь усиленную квалифицированную электронную подпись;
7) Предоставлять по требованию заказчика кадастровых работ информацию о членстве в саморегулируемой организации кадастровых инженеров в срок не более чем три рабочих дня с даты поступления соответствующего требования;
8) Не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика кадастровых работ в ходе выполнения кадастровых работ, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами; 9) Хранить акты согласования местоположения границ земельных участков, подготовленные в ходе выполнения кадастровых работ, и передавать их в орган регистрации прав в порядке и в сроки, которые установлены органом нормативно–правового регулирования в сфере кадастровых отношений;
10) Один раз в три года проходить обучение по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации, срок освоения которой устанавливается типовой дополнительной профессиональной программой;
11) Предоставлять саморегулируемой организации кадастровых инженеров информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе его наименование, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты и номера контактных телефонов, а также о любых изменениях этой информации в течение десяти рабочих дней с даты заключения трудового договора и (или) внесения изменений в трудовой договор;
12) Предоставлять по запросу саморегулируемой организации кадастровых инженеров документы и информацию, необходимые для проведения проверки его кадастровой деятельности;
13) Выполнять иные обязанности, установленные Федеральным законом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ в области кадастровых отношений, стандартами осуществления кадастровой деятельности и правилами профессиональной этики кадастровых инженеров [6].
Кадастровая деятельность своим результатом имеет: межевой план, технический план, акт обследования. В данной случае будет рассмотрен межевой план.
Согласно ст. 22 Федерального закона № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Для актуализации сведений, содержащихся в ЕГРН, межевой план на земельный участок необходимо передать в Росреестр (орган регистрации прав) для осуществления государственного кадастрового учета в отношении данного земельного участка.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218–ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино–местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально–определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
При государственном кадастровом учете в базу данных кадастра включаются сведения, которые Федеральный закон № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» делит на две группы — это основные и дополнительные.
Согласно п.2 ст.8 № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально–определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино–мест, перепланировки помещений.
К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах [8].
Уточнение местоположения границ земельного участка — это комплекс кадастровых работ, проводимых кадастровым инженером по определению координат участка, его размера и конфигурации, и последующим согласованием данных параметров с соседями.
В соответствии со ст. 43 ФЗ № 218 о ГРН, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:
1) При отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
2) В случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка, определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения (например, при отсутствии в ЕГРН сведений о нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка);
3) В случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой–либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее местоположение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
4) При исправлении ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка (например, несоответствие сведений ЕГРНо местоположении границ земельного участка фактическому расположению объекта недвижимости) [8].
Согласно статье 61 № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» техническая ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.
Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;
2) внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
3) внесения в ЕГРН сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.
Местоположение границ участка подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, который регламентируется статьей 39 Федерального закона № 221–ФЗ «О кадастровой деятельности».
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) Собственности;
2) Пожизненного наследуемого владения;
3) Постоянного (бессрочного) пользования;
4) Аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.
При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки (за исключением случая, если сведения о зарегистрированном праве заинтересованного лица на соответствующий земельный участок содержатся в ЕГРН) [6].
Если расположенные по соседству земли принадлежат муниципалитету, то необходимо согласование границ земельного участка при межевании с администрацией.
В этом случае порядок действий:
1) Ответственным лицом за составление и удостоверение акта согласования является кадастровый инженер;
2) Он обязан лично проинформировать уполномоченное должностное лицо о правилах и нормах проведенных расчетов при определении межевых границ;
3) Администрация в лице уполномоченного представителя не имеет права отказаться от участия в согласовании границ;
4) Все отказы от присутствия исполком обязан представить в официальной форме, требующей объяснения;
5) Все спорные вопросы по установлению границ стороны вправе решать только в суде, в соответствии с нормами законодательства.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным:
— при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей;
— если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.
В соответствии со статьей 40 № 221–ФЗ «О кадастровой деятельности» результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана [6].
1.2 Инструктивно - методическая основа
Методической основой образования земельных участков служат методические указания, инструкции, правила, отраслевые приказы, разработанные Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестром) и изданные уполномоченными органами утверждаются приказом Министерства экономического развития и Правительством Российской Федерации.
Кадастровые работы включают в себя три основных этапа:
— подготовительный;
— полевой;
— камеральный.
Каждый этап представлен на рисунке 1.1.
Инструктивно–методическая основа посвящена изучению приказа Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» в области выполнения кадастровых работ, которые проводятся в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка.
Приказом Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подговке» утверждается форма сведений межевого плана, а также требований к его подготовке.
В межевом плане указываются:
1) Сведения об образуемых земельных участках;
2) Сведения об образуемых части или частях земельного участка;
3) Новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке, земельных участках, части или частях земельного участка;
4) Сведения о земельных участках, которые в соответствии
с земельным кодексом российской федерации и другими федеральными законами после преобразования сохраняются в измененных границах (далее — измененные земельные участки).
