1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность, значение и нормативно-правовые основы ипотечных каникул для физических лиц
Термин «ипотека» (от греч. hypotheka - залог, заклад) - это один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю .
Терминология в законах различных стран для обозначения трех категорий законов: для получения отдельной ссуды, имеются другие наименования долгов, подтверждающие право, по ипотечному обязательству, ипотечная ссуда (денежный заем) предоставляется заемщикам из кредитной организации под залог недвижимости (экономическое функционирование ипотеки) .
Учитывая современные реалии, заемщик не всегда может предугадать обстоятельства способные в будущем негативно сказаться на его материальном состоянии, в частности, на погашении ипотечного кредита. Для оказания помощи заемщику, оказавшемуся в такой ситуации, вводится понятие ? ипотечные каникулы, т.е. некий льготный период .
Для того чтобы не создавать задолженность перед банком и не портить кредитную историю банк предлагает клиенту ипотечные каникулы. «Ипотечные каникулы позволяют до полугода не вносить ежемесячные платежи, и за это время клиент банка может найти работу или покупателя на свою ипотечную недвижимость (поскольку жилье находится в залоге банка, сделать это не так просто, обычно требуется время) ».
В Государственную Думу 28.02.2019 был внесен Законопроект № 655479-7, который 21.03.2019 был принят в первом чтении. В конечном итоге ипотечные каникулы регулируются ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ - «О потребительском кредите (займе)», изменения внесены Федеральным законом № 76-ФЗ от 01.05.2019 и заработал закон об ипотечных каникулах 31 июля 2019 года .
При этом ему не начисляются дополнительные проценты за это время, нет штрафов и риска потерять жилье из-за долга. Все платежи необходимо внести, то есть долг не списывается.
Ипотечные каникулы? это льготный период, в течение которого заемщик может не вносить ежемесячные платежи по ипотеке.
На рисунке 1.1 показаны виды ипотечных каникул.
Рисунок 1.1 ? Виды ипотечных каникул
Согласнопоправкам, заемщики ? граждане и индивидуальные предприниматели могут обратиться к кредитору с требованием об изменении условий такого договора, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих.
Обязательств на срок, определенный заемщиком, но не более 6 месяцев (заемщик-индивидуальный предприниматель вместо приостановления платежей может просить об уменьшении размера платежей в течение льготного периода).
Одновременно соблюдалются следующие условия:
? размер кредита не превышает максимальной суммы, установленной Правительством РФ (в частности, для потребительских кредитов граждан - 250 тыс., руб., а если это автокредит или кредит, обеспеченный ипотекой, - 600 тыс. руб. и 1,5 млн руб. соответственно),
? доход заемщика снизился на 30% и более за месяц, предшествующий месяцу обращения, по сравнению со среднемесячным в предшествовавшем году. Методика расчета среднемесячного дохода утверждена Правительством Российской Федерации,
? на момент обращения заемщика за кредитными каникулами в отношении кредитного договора (договора займа – это когда, договору одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи.
Определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг) не применяютсяипотечные каникулы . Обратиться с требованием о кредитных каникулах заемщики могут до 30 сентября 2022 года, однако Правительство Российской Федерации при необходимости вправепродлить этот срок.
Установлен порядок обращения заемщика в кредитную организацию с указанным требованием и правила, его рассмотрения. В течение льготного периода кредитор не вправе начислять заемщику неустойку (штраф, пени) за просроченные платежи или обращать взыскание на предмет залога (ипотеки). При этом заемщик имеет право в любой, момент прекратить действие льготного периода, сообщив об этом кредитору. В льготный период проценты по потребительскому кредиту (займу), за исключением договора, обязательства по которому обеспечены ипотекой, начисляютсяпо льготной ставке.
На рисунке 1.2 показан порядок оформления ипотечных каникул.
Рисунок 1.2- Порядок оформления ипотечных каникул
В течение льготного периода кредитор не вправе начислять заемщику неустойку (штраф, пени) за просроченные платежи или обращать взыскание на предмет залога (ипотеки).
При это заемщик имеет право в любой момент прекратить действие льготного периода, сообщив об этом кредитору.
В льготный период проценты по потребительскому кредиту (займу), за исключением договора, обязательства по которому обеспечены ипотекой,начисляютсяпо льготной ставке.
По его окончании договор продолжает действовать на условиях, действовавших до предоставления такого периода.
При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок не менее срока действия льготного периода.
Для правильного и эффективного применения Закона об ипотечных каникулах в каждом отдельном случае, предоставления ипотечных каникул, применяется специальная методика, разработанная Правительством Российской Федерации.
Перейдем к рассмотрению методам оценки условий предоставления ипотечных каникул.
1.2 Методика оценки условий предоставления ипотечных каникул
На портале правовой информацииопубликованопостановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №436 «Об утверждении методики расчета среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков) в целях установления льготного периода, предусматривающего приостановление исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (договору займа)»1.
Одним из необходимого условия, предоставления льготного периода является снижение дохода заемщика (совокупного дохода со заёмщиков) за месяц, предшествующий месяцу обращения, более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом прошлого года.
К выплатам - все доходы заемщика, включая суммы пенсий, материальной помощи, пособий по временной нетрудоспособности, денежные довольствия военнослужащим.
При этом если количество месяцев в каждом из которых были выплаты превышает 5 месяцев, исключается 2 календарных месяца с наибольшими и 2 календарных месяца с наименьшими выплатами.
Основные параметры закона об ипотечных каникулах таковы:
? отсрочка платежа дается только тем заемщикам, которых ипотечное жилье - единственное. Либо будет, единственным, если речь идет о долевом строительстве в новостройке. То есть, если норма жилплощади в вашем городе ? 15 кв. на человека, у вас ипотека на строящуюся квартиру, и кроме того - в общей долевой собственности жилая площадь 28 кв. м, то каникулы вам одобрят ? при соблюдении всех прочих условий,
? на каждый ипотечный договор можно получить только одни каникулы,
? максимум кредитной суммы, по которой предоставляют отсрочку - 15 миллионов рублей,
? отсрочку платежей предоставляют не более, чем на 6 месяцев. Досрочно прекратить каникулы - можно, растянуть на более долгий срок - нельзя (даже если первоначально утвержден льготный период, скажем, в 3 месяца). Можно сдвинуть срок начала ипотечных каникул на 2 месяца назад со дня подачи заявления,
? действие закона распространяется на все действующие ипотечные кредиты, а не только на взятые с момента, опубликования документа,
? пока действует отсрочка, не применяется пункт договора о праве банка требовать досрочного полного погашения задолженности. Также банк не может забрать в счет долга ипотечную квартиру1.
Особенность закона ? его обязательность для кредиторов: если заемщик документально подтвердил право получить, ипотечные каникулы (полный перечень причин см. ниже в соответствующей главе), то банк не может отказать. Более того: «заемщик сам выбирает форму каникул ? не платить всю сумму ежемесячного платежа в течение определенного периода либо оплачивать часть».
В зависимости от формата ипотечных каникул рассчитывается и измененный срок кредита. При полном отказе от платежей срок возобновляется после окончания отсрочки. То есть если был взят миллион на 10 лет под 10% годовых, то при отсрочке на полгода нужно будете выплатить этот миллион в течение 10,5 лет под ту же процентную ставку.
Заявление о предоставлении каникул заемщик может отозвать в любое время и выплатить всю сумму, на которую давалась отсрочка - тогда срок ипотеки не вырастет.
Для получения отсрочки платежей по жилищному кредиту жизненная ситуация заемщика должна соответствовать одному из следующих пунктов:
? заемщик потерял работу и зарегистрировался в службе занятости как безработный,
? заемщик получил I или II группу инвалидности,
? заемщик находится на пособии по временной нетрудоспособности свыше 2 месяцев. Сюда же входит отпуск по беременности и родам, который оформляется на 140 дней с выдачей листка нетрудоспособности,
? доход заемщика за два последних месяца снизился более чем на 30% по сравнению со среднемесячным за последние 12 месяцев. А ежемесячный платеж стал превышать половину нового среднемесячного дохода,
? заемщик потерял работу и зарегистрировался в службе занятости как безработный1.
Банк в течении двух рабочих дней, с момента поступления заявления от заемщика запрашивает документы, подтверждающие затруднительное положение.
Пока длятся ипотечные каникулы, заемщик не вносит ежемесячные платежи. Срок ипотеки продлевается на период отсрочки. Долг, накопившийся за время ипотечных каникул, клиент банка выплачивает после окончания стандартного срока кредита.
Пакет документов зависит от причины ипотечных каникул. Это могут быть:
? выписка из ЕГРН о праве собственности заемщика на объекты недвижимости, чтобы подтвердить, что ипотечное жилье – единственное пригодное для проживания и достаточных для проживания долей в других квартирах заемщика нет,
? выписка из регистра получателей государственных услуг в сфере занятости о регистрации гражданина в качестве безработного (подтверждение потери работы),
? справка, подтверждающая факт установления инвалидности и выданная федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы (подтверждение инвалидности),
? листок нетрудоспособности, выданный по болезни или в связи с материнством (подтверждение болезни),
? справка о полученных доходах и удержанных налогах за текущий и предшествующий обращению заемщика год (подтверждение снижения дохода),
? свидетельство о рождении или усыновлении, а также акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя (подтверждение появления новых иждивенцев)1.
«Можно сделать вывод, что решение о введении льготного периода под названием ипотечные каникулы является целесообразным».
В определенной степени ? это можно рассматривать как некую подушку безопасности, что в случае непредвиденных ситуаций, форс-мажоров, банк сможет пойти навстречу заемщику. Данным льготным периодом можно воспользоваться только один раз в отношении одного кредита.
?Практически во всех странах с развитой банковской системой для заемщика, оказавшегося в трудной ситуации, существуют различные варианты рассрочки платежа. Рассмотрим российский опыт становления ипотечных каникул.
1.3 Российский опыт развития ипотечных каникул
В России с 2015 года действовала программа помощи заемщикам, оказавшимся в тяжелой жизненной ситуации. После кризиса 2014 года и резкой девальвации рубля, многие граждане, в первую очередь валютные ипотечные клиенты, не справлялись с выплатами по жилищным кредитам. «Программа действовала до 2017 года ? на нее было выделено из бюджета 4,5 млрд руб., потом дополнительно еще 2 млрд руб».
В рамках этой программы ипотечные клиенты могли реструктурировать свои кредиты по сниженной ставке, а валютные заемщики ? перевести ее на рублевую ставку.
4 сентября 2018 года, выступая на пресс-конференции в Сочи, председатель Банка России Эльвира Набиуллина сообщила, что Центробанк считает необходимым предоставить заемщикам право реструктуризации кредита в случае потери работы . 4 декабря того же года первый зампред Центробанка Сергей Швецов на круглом столе в Совете Федерации предложил ввести в стандарт ипотеки в России, возможность для граждан временно отказаться от выплаты по ипотечному кредиту. Банком России были разработаны поправки в закон «О потребительском кредите (займе)» в части предоставления заемщику права на изменение графика платежей.
Согласно документу, заемщик может обратиться в банк с заявлением о реструктуризации ипотеки, если сумма его займа не превышает 10 млн рублей, а с момента оформления ипотеки прошло более одного года. Также период просрочки по платежу не должен превышать 60 дней подряд. Еще одно обязательное требование ? среднемесячный доход семьи заемщика, рассчитанный за три месяца, должен снизиться минимум на 30%. Законопроект предусматривает, что кредитор будет обязан в течение десяти дней обеспечить возможность, заемщику заключить соглашение об уменьшении размера обязательных платежей на срок от шести месяцев до одного года. Законопроект был вынесен на рассмотрение банковским сообществом.
1 августа 2019 года в России в силу вступил закон об ипотечных каникулах. Согласно этому закону, у заемщика есть право обратиться в банк для того, чтобы приостановить либо снизить выплату по кредиту на определенный срок.
Право на льготный срок получают заемщики определенных категорий, согласно Федеральному закону №76 от 01.05.2019 г . Закон распространяется как на новые, так и на уже заключенные ипотечные договора. Следовательно, воспользоваться отсрочкой могут даже те граждане, что оформляли ипотеку задолго до начала действия данного законопроекта.
Прибегнуть к ипотечным каникулам могут те, кто оказался в сложных жизненных обстоятельствах. Перечень трудных жизненных ситуаций перечислен в законе: признание инвалидом I или II группы, утрата трудоспособности от двух месяцев подряд, регистрация в качестве безработного или отпуск по беременности и родам, который оформляют на 140 дней и выдают листок нетрудоспособности .
В марте 2020 года Банк России сделал рекомендацию кредитным организациям предоставлять ипотечные каникулы тем, заемщикам, которые переболели коронавирусом. Кредитным организациям рекомендовано сделать реструктуризацию кредитов, и не требовать пени и штрафы. ВТБ, Промсвязьбанк, Сбербанк и банк «Открытие» сообщили о намерении предоставить ипотечные каникулы или заняться реструктуризацией задолженности по кредитам. В ВТБ могут сделать отсрочку платежей по кредиту и процентам на три месяца для заемщика. Воспользоваться такой возможностью смогут те, кто оказался ,на больничном из-за коронавируса или у кого возникли финансовые потери из-за неоплачиваемого отпуска. Для того, чтобы воспользоваться этой возможностью, нужно обратиться в банк и предоставить больничный, подтвердить нахождение на карантине и возможно показать другие необходимые документы .
В законе об ипотечных каникулах недочёты ; некоторые механизмы не прописаны там напрямую, в одном из крупных банков.
В нем отсутствуют нормы, позволяющие банку запросить документы, которые подтверждали бы снижение дохода заемщиков ? индивидуальных предпринимателей. Кроме того, не указаны правила рассмотрения документов в случае, если заемщиком по договору выступают несколько лиц: в частности, в законодательстве не урегулированы действия и правовые последствия, наступающие в результате поступления требования от одного из заемщиков по кредитному договору, говорит он . Отсутствуют нормы, регулирующие рассмотрение требований заемщиков, чье снижение дохода связано с выходом на пенсию или в отпуск по уходу за ребенком. Порядок действий в этих и других спорных обстоятельствах будет определен только с формированием судебной практики.
Это закреплено на законодательном уровне. С 8 марта 2022 года вступили в силу поправки в закон N106-ФЗ от 03.04.2020, возобновляющие механизм кредитных каникул, который действовал во время пандемии, два года назад. С начала марта 2022 года граждане могут оформлять ипотечные каникулы, ставить погашение долга на паузу, отсрочка составляет 1-6 месяцев. Если заемщик соответствует условиям, прописанным в ФЗ-106, банк не может ему отказать.
В связи с текущей экономической обстановкой в России был принят закон о новых кредитных каникулах, которые позволят ипотечным, оказавшимся в трудной финансовой ситуации, поставить выплаты «на паузу».
Воспользоваться кредитными каникулами можно до 30 сентября 2022 года. Речь идет именно о подаче заявки. Кредитные каникулы распространяются и на ипотеку.
Однако в России параллельно с этой программой действует программа ипотечных каникул, запущенная в августе 2019 года.
Ипотечные каникулы можно получить только один раз за весь период выплаты долга.
В чем отличие ипотечных каникул (от августа 2019 года) от кредитных каникул по ипотеке (от марта 2022 года):
? есть больше оснований для получения льготного периода (помимо потери доходов это официальный статус безработного, инвалидность первой или второй группы, появление новых иждивенцев и др.),
? лимит по сумме долга выше (до 15 млн рублей на дату выдачи),
? речь идет об ипотеке, выданной на покупку единственного жилья заемщика,
? по кредиту не было реструктуризации.
Программа имеет минусы, из-за которых под нее не подпадают некоторые группы заемщиков, нуждающиеся в поддержке. Многие клиенты, получая доход, на деле несут убытки из-за инфляции. Получить кредитные каникулы они не могут.
Кроме того, лимит по выдаче ипотеки для регионов составляет 3 млн рублей, тогда как средняя сумма долга у ипотечных заемщиков в провинции составила 3,7 млн рублей за 2021 год .
Прочитав экономическую литературу по исследуемому вопросу, можно сделать вывод, что основная часть авторов считает, что ипотечное кредитование часть потребительского кредитования.
Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут. Чем оказывают влияние на кредитно-финансовую систему страны. Ипотечный кредит носит долгосрочный характер в среднем 20-30 лет. Законодательной базой является залоговое право.
Кредитование может существовать при наличии рынка недвижимости и института оценки. Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи социальной важности в масштабах страны:
? жилищная проблема,
? проблемы финансирования капитального строительства и др.
С помощью ипотечного кредитования граждане Российской Федерации могут решить жилищный вопрос. Но в нынешних экономических условиях встает вопрос как помочь людям, взявшие ипотеку. Государство разработало систему ипотечных каникул. По сути, ипотечные каникулы являются реструктуризацией долгов. То есть отсрочка платежа, а не списывание части долга. Во время каникул заемщик не платит по кредиту, но долг продолжает начисляться.
Ипотечные каникулы не ухудшают кредитную историю, но отражаются в ней. Банк не заинтересован в том, чтобы клиенты имели неплатежи по ипотеки и просроченные платежи, и готов идти на встречу клиенту. Как любая банковская программа имеет свои преимущества и свои недостатки.
По первой главе можно сделать вывод, что ипотечное кредитование-это система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды (ипотечного кредита) обеспеченного залогом недвижимого имущества. Система жилищного ипотечного кредитования - это совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, осуществляющих финансовое инвестирование в кредитовании под залог жилья.
Для регулирования отношений между кредитором и банком основным Закон является закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция), в котором 14 глав и 79 статей, и Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) в котором 4 части.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
«Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране».
Вопрос о сущности, разновидностях, функциях ипотечного кредита может являться предметом дальнейших теоретических исследований по мере развития ипотечного дела, появления новых форм кредитования, изменения внешних факторов, воздействующих на данный сектор экономики.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
Перейдем, к анализу условий предоставления ипотечного кредита на примере АО «АЛЬФА-БАНК».
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В «АЛЬФА-БАНК»
2.1 Краткая характеристика АО «АЛЬФА-БАНК»
АО «АЛЬФА-БАНК» – крупнейший частный банк в России, занимающий четвёртое место по размеру активов (на 1 июля 2021 года - 4 788 862 млн руб.). По итогам 2021 года количество частных клиентов выросло до 22 млн, количество корпоративных клиентов превысило 1 млн. В розничном сегменте банк занимает третье место с долей выше 5 %. Имеет 499 офисов (главный - в Москве). Включён Банком России в перечень системно значимых кредитных организаций .
АО «АЛЬА-БАНК» учредили в декабре 1990 года в виде ТОО (Товарищество с Ограниченной Ответственностью), лицензию же Центрального банка РФ на право осуществления банковских операций Альфа-Банк получил в самом начале 1991 года ? в январе. Уже в июне 1992 года АО «Альфа-Банку» была выдана валютная лицензия, а к декабрю в столице открылось первое отделение.
В АО «АЛЬФА-БАНК» обслуживается более 45 тыс. корпоративных клиентов и более 2,4 млн. физических лиц. Кредитование ? один из наиболее важных продуктов, предлагаемых Банком корпоративным клиентам. Кредитная деятельность АО «АЛЬФА-БАНК» включает торговое кредитование, кредитование, оборотного капитала и капитальных вложений, торговое и проектное финансирование. Среди клиентов Банка есть крупные предприятия, при этом, основные заемщики ? предприятия среднего бизнеса. АО «АЛЬА-БАНК» диверсифицирует свой кредитный портфель, последовательно снижая его концентрацию.
Успешно развивается инвестиционный бизнес АО «АЛЬФА-БАНК». Банк эффективно работает на рынках капитала, ценных бумаг с фиксированной доходностью, валютном и денежном рынках, в сфере операций с деривативами. Банк стабильно удерживает позицию одного из ведущих операторов и маркет-мейкеров на внешнем рынке суверенных российских облигаций, и долговых инструментов российского корпоративного сектора.
В АО «АЛЬФА-БАНК» существует три основных органа корпоративного управления: Общее собрание акционеров, Совет директоров и Правление.
Структура корпоративного управления представлена на рисунке 2.1.
Рисунок 2.3 - Структура корпоративного управления
Каждый блок возглавляет отдельный руководитель, который отвечает за свое направление, выполняет свой бизнес-план и непосредственно подчиняется профильной структуре в центральном офисе банка в Москве.
Процессы и процедуры управления в Банке структурированы таким образом, чтобы обеспечить соблюдение всех законов, норм и правил, и создать оптимальные условия для принятия дальновидных и ответственных решений.
Ключевой задачей АО «АЛЬФА-БАНК» является достижение высоких международных стандартов в корпоративном управлении и деловой этике.
Наряду с повышением уровня корпоративного управления жизненно важная роль в Банке отводится развитию корпоративной культуры. Именно корпоративная культура, задаваемая руководством и поддерживаемая на должном уровне всеми сотрудниками Банка, определяет корпоративную этику. Неукоснительное соблюдение этических норм и верность основным ценностям служат формированию и сохранению корпоративной культуры в АО «АЛЬФА-БАНК».
