ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5 1.1 Понятие и форма договора коммерческого найма и договора социального найма 5 1.2 Условия договора коммерческого и социального найма жилого помещения 10 ГЛАВА 2 ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 16 2.1 Стороны договора коммерческого и социального найма жилого помещения 16 2.2 Права и обязанности сторон в договоре коммерческого и социального найма жилого помещения 20 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 31

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398; 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994; 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410; 4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // Российская газета, N 1, 12.01.2005; 5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ, N 9, 2009; 6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2000, N 8; 7. «Жилищный кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) // Свод законов РСФСР", т. 3, с. 7 (Утратил силу с 1 марта 2005 года); 8. Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения // «Жилищное право», 2010, N 10; 9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества; 10. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // «Адвокат», 2009, N 11; 11. Емельянова Е.В. Сдача жилых помещений внаем // Бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. N 1; 12. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. 2007. N 3; 13. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // «Современное право», 2007, N 7; 14. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2010. № 3; 15. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 5; 16. Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11; 17. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011; 18. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый и др.; под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012; 19. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011; 20. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1; 21. Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2012. N 11; 22. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право 2009. № 3; 23. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1; 24. Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // «Жилищное право», 2008, N 6; 25. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2010. № 6; 26. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011; 27. Шешко Г. Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования // Жилищное право. 2012. N 12; 28. Юрченко М.О. Понятие малоимущих граждан в российском жилищном законодательстве - проблемы терминологии // Российская юстиция. 2012. N 7.

1 ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1.1 Понятие и форма договора коммерческого найма и договора социального найма Юридическая конструкция главы 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ [3] закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения [12, с.11]. Важнейшим нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в сфере жилья, является Жилищный кодекс РФ [4]. Договор коммерческого найма жилого помещения - институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст.60 ЖК РФ). В социальный наем жилье предоставляется гражданам, которые являются нуждающимися в жилых помещениях, но не всем, а только тем, которые признаются малоимущими. Ст. 51 ЖК РФ устанавливает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях жилищного фонда социального использования. Правила данной статьи распространяются как на малоимущих, так и на иных указанных в законе граждан (например, участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.). Но в отношении последних в федеральном законе или законе субъекта Федерации могут быть установлены и иные основания признания их нуждающимися в жилых помещениях. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь, заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору [13, с.7]. Договорам социального найма жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ [2], кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным.