1.Теоретические основы территориально -экономического зонирования в муниципальном образовании
1.1Основные понятия зонирования
Зонирование - в условиях рыночной экономики зонирование земель устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности.
Под зонированием земель поселений понимается деление земель городских и сельских поселений по их целевому использованию и функциональному назначению, согласно которому правовой режим использования земель определяется принадлежностью к той или иной функциональной зоне, а также деление земель в пределах функциональных зон на территориальные зоны (подзоны) с установлением разрешенного использования земельных участков в пределах каждой из них.
Целью зонирования земель поселений является:
1.Определение общих принципов и порядка дифференциации земель поселений для установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков (земельно-имущественного комплекса);
2.Создание условий для устойчивого развития территории на основе Генерального плана, улучшения качества окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;
3.Создание предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий;
4.Обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
5.Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
При этом предполагается, что при установлении разрешенного использования земельных участков могут быть введены и регламентированы такие виды использования земельных участков, которые санкционируются органами власти, осуществляющими зонирование, как, например, основное и сопутствующее использование, условно разрешенное использование, а также порядок использования земельных участков, которое не соответствует разрешенному (несоответствующее использование).
Зонирование призвано решать проблемы двух основных групп субъектов градостроительной деятельности:
1.Городов как социально-экономических и административных образований.
2.Частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.
Зонирование в целом призвано решать следующие задачи:
1.Формирование финансовых ресурсов развития города.
2.Обеспечение качества среды проживания.
3.Формирование пространственных ресурсов развития города.
Формирование финансовых ресурсов развития города
Главный внутренний ресурс потенциального развития городов - это земля, поэтому определяя характер использования земли зонирование устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Реальная стоимость земли воплощается в реальных оценках объектов недвижимости при совершении различных операций. При этом городские бюджеты получают стабильный внутренний источник финансовых поступлений в виде налогов и доходов от операций с недвижимостью.
1.2 Территориальное зонирование
Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ «О землеустройстве»). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 10 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Территориальная зона (подзона) - выделенная при разработке правил землепользования и застройки часть земель поселения в пределах определенной функциональной зоны, представляющая собой достаточно единые массивы земельных участков, в отношении которых устанавливается единое разрешенное использование.
Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений в отношении функциональных зон или их частей. Границы территориальных зон часто могут совпадать с границами функциональных зон (например, в сельских поселениях).
Функциональное назначение территориальных зон не должно противоречить назначению функциональных зон. В пределах территориальных зон по необходимости могут быть выделены территориальные подзоны, различающиеся по различным параметрам: параметрам, особенностям функционального использования и т. п. Более детальная дифференциация земель территориальных зон производится в случаях, когда такие зоны имеют большой перечень видов разрешенного использования включенных в них земельных участков и застройки, как это будет в большинстве городов РФ.
Основными задачами при разработке «Правил землепользования и застройки городских поселений» должны стать:
1)определение списка земель в составе земель поселений, на которых будет осуществляться территориальное зонирование (для этого надо разделить все земли поселений на функциональные зоны по признаку их целевого использования, функционального назначения, типу застройки);
2)установление этапов зонирования земель поселений, которые подвергаются процедуре зонирования (это земли, предназначенные под застройку, или уже застроенные земли);
3)определение основных понятий в сфере зонирования земель городов и иных поселений, включая «зонирование земель», «территориальная зона», «территориальная подзона», «вид разрешенного использования земельного участка»;
4)порядок, цели и основания определения предельных и допустимых параметров использования земель в зонах и подзонах в целях регламентации разрешенного использования земельных участков;
5)установление порядка зонирования земель поселений, включая приведение существующего (фактического) использования земельных участков в соответствие с вводимым разрешенным;
6)оптимизация баланса интересов частных и государственных (муниципальных) собственников земельных участков при осуществлении зонирования земель городов и иных поселений;
7)установление порядка изменения разрешенного использования земельных участков (перезонирования), включая необходимые процедуры согласования такого изменения;
8)определение форм участия населения и владельцев земельных участков в утверждении и изменении документации о зонировании;
9)установление способов контроля за осуществлением деятельности в области зонирования земель поселений.
В правила землепользования и застройки должны быть включены положения, регулирующие порядок установления территориальных зон (подзон) и градостроительных регламентов, включающие их содержание; положения, регулирующие порядок использования и изменения объектов недвижимости; положения, регулирующие порядок согласования проектной документации, включающие различия в порядке согласования в зависимости от степени соответствия проектной документации установленному градостроительному регламенту (например, исключительное использование земельных участков).
В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование может быть установлено в отношении основной или вспомогательной части земельно-имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, отнесено к основному или сопутствующему разрешенному использованию такого комплекса. Отнесение разрешенного использования имущественного комплекса к основному или сопутствующему осуществляется в соответствии со следующими критериями:
1.Основное разрешенное использование - функциональное назначение и параметры основной части имущественного комплекса в соответствии с видом территориальной зоны (например, строительство индивидуального жилого дома);
2. Сопутствующее разрешенное использование - функциональное назначение и параметры вспомогательной части имущественного комплекса, связанные с основной частью данного комплекса (например, строительство гаража и иных хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки).
В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование устанавливается в форме перечня видов разрешенного использования земельных участков, в том числе условно разрешенного использования земельных участков с описанием условий.
В случае если в отношении отдельных вспомогательных частей имущественных комплексов устанавливаются ограничения, то в градостроительном регламенте конкретной территориальной зоны (подзоны) может быть установлено сопутствующее разрешенное использование в отношении данных вспомогательных частей комплексов.
Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1.Возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2.Функциональных зон и параметров развития, определенных генеральным планом города Смоленска на основании требования принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и недопущения формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах. Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом взаимоувязанных характеристик по функции, предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков и предельным (минимальным и максимальным) параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также требований о взаимной безопасности (непричинении друг другу вреда) расположенных рядом объектов недвижимости.
В соответствии с правилами землепользования и застройки, выделяются следующие территориальные зоны:
1.Зона жилой застройки: многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка;
2.Зоны промышленной застройки: крупные, средние и малые производственные комплексы;
3.Зоны сельскохозяйственной застройки: животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.;
4.Зоны общественной застройки: здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы - детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха;
5.Зоны исторической застройки: архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка;
6.Зоны железных дорог: железнодорожные узлы и коммуникации;
7.Зоны водных коммуникаций и сооружений: реки, каналы, акватории, портовые сооружения;
8.Зоны скоростных автодорожных коммуникаций: скоростные автодороги, транспортные развязки;
9.Зоны магистральных ЛЭП и их подстанций: ЛЭП и их подстанции;
10.Зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.
1.3 Экономическое зонирование
Экономическое зонирование включает размер платежей за использование земельных участков в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки городских земель.
Оценка стоимости городских земель ведется как в рамках земельно-кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования. Различия этих рамок не меняют того обстоятельства, что предметом оценки является функциональная стоимость городских земель, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.
В традиционной проектной практике, которая ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме
Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города , и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.
Основные требования к выделению экономических зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально-производственной организации территории города.
Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.
Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.
Территориально-экономическое зонирование это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.
Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.
