ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
1.1. Понятие «сделка» с земельными участками
Такое понятие, как «сделка», является одним из основных в гражданском законодательстве. В соответствии со ст. 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. ///////////////////////////////////////////
Изначально «сделка» появилась во время появления римского права и подразумевала под собой несколько понятий, которые могут показаться современному человеку немного странными: промысел, торговля, судебный процесс, возмездный договор. В России этот термин возник лишь в конце 18 века. Впервые «сделка» упоминается в литературе А. Радищевым в проекте Гражданского уложения, где предоставленное понятие применялось в свойстве правомерного деяния, проявленного волей человека, и разделил его на одностороннюю сделку и договор. Во времена Союза Советских Социалистических республик понятие модернизировалось и сохранилось вплоть до наших дней. //////////////////////////////////////////////////
Согласно мнению Б. В. Ерофеева сделкой первоочередно является маневр, подразумеваемый под контекстом юридического факта, который противопоставлен событию, происходящему вне зависимости от воли лица.
После автор перечисляет признаки сделки, характеризуя ее следующим:
1. Целенаправленное желание совершить сделку – волевой характер;
2. Цель состоит в установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, достижении правового результата, изменении правового положения лица; ///////////////////////////////////////////////
3. Правомерность совершаемых действий .
Сделки в области земельного права регламентируются нормами гражданского и земельного законодательства. Задачи, связанные с соотношением земельного и гражданского законодательства, является дискуссионным по сей день. Одна группа авторов утверждает, что сделки с землей стоит отнести к области гражданского права. Например, Чаплин Н. Ю. утверждает, что отношения по вопросу имущества и совершения сделок с земельными участками подвластны регулированию гражданского законодательства, после признания земельного законодательства, где земельный участок признается недвижимой вещью и регулируется в том числе нормами гражданского законодательства по поводу земли, которая обладает определенными качествами, позволяющими назвать ее правовой категорией. Автор убежден, что правовое регулирование земельных отношений, в рамках земельного законодательства должно ограничиваться нормами, направленными на использование и охрану земель как основы жизни и как общественного достояния, а предметом земельного права является земля, как природный ресурс и «достояния народа» . //////////////////////////////////////////////////
А другие опираются на другую точку зрения ввиду особенностей земельного участка, как предмета сделки. Данной позиции придерживается А. П. Анисимов. Он считает, что не очень верно сравнивать ход заключения сделок с земельными участками с исполнением гражданско-правовых норм по поводу сделок с недвижимостью. Акцентируется особое внимание на значимость земли для общества. Ставятся четкие отличия между нормами гражданского и земельного законодательства в области совершения сделок с земельными участками. //////////////////////////////////////////////////
Я поддерживаю мнение А.П. Анисимова на этот счет, так как, предмет гражданского права составляют имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (ст. 2 ГК РФ), в то время как предмет земельного права образуют «имущественные и неимущественные отношения, складывающиеся в области управления, использования и охраны земли» (ст. 3 ЗК РФ). Таким образом, данные законодательные акты регулируют имущественные отношения по вопросу использования участков, но земельное законодательство, в отличии от гражданского, описывает землю глубже, учитывая ее значимость в жизнедеятельности.
В земельном праве, сама земля представляется в виде природного ресурса и недвижимой вещи. В виде недвижимости представляются земельные участки (п. 3 ст. 6 ЗК РФ), со своими особенностями, которые представлены в Земельном кодексе: //////////////////////////////////////////////////
1) ограничения в оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК РФ); ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
2) при совершении сделок необходимо действовать согласно информации о земельном участке. А именно: видом разрешенного использования, целевым назначением, категорий земли. Для изменения одного из вышеперечисленных критериев, существует процедура привода из одной категории земли в другую. Исходя из этого, владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения не вправе реализовать его лицу, намечающему на данном участке строительство промышленного объекта;
3) ограничения в субъектном составе при подборе контрагента для совершения подобной сделки. Они могут быть применимы к иностранным гражданам и юридическим лицам, коие не вправе иметь в собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ) и ограничены в приобретении в собственность земель сельскохозяйственного назначения; //////////////////////////////////////////////////
4) мероприятия заключения сделок могут быть определены проведением торгов (конкурсов, аукционов). В основном, это касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (гл. 1 ЗК РФ); //////////////////////////////////////////////////
5) ограничение по использованию имуществом, которое выражается в следовании условий градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 40, 42 ЗК РФ и т.д.). //////////////////////////////////////////////////
Изучив положения п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, находится следующее правило: «отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами» . Таким образом, можно сказать, что нормы гражданского и земельного законодательства в данной области соотносятся, как общие и специальные. Гражданское законодательство содержит в себе общие положения, регулирующие вопросы права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершение сделок с земельными участками. В свою очередь, законодательство о земле содержит в себе специфические правила, которые могут помочь определить специфику такого сложного объекта правоотношений, как земельный участок и особенности по совершению с ним сделок. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что: совершение сделки, где ее предметом является земельный участок, в преимуществе будет относится, скорее, к области земельного права, что определено особенностями правового регулирования имущественных отношений по поводу земельных участков и их значимостью для жизнедеятельности. //////////////////////////////////////////////////
В. Б. Ерофеев акцентирует идею «земельно-правовая сделка», будто это особый вид сделки, фактором происхождения таковой стало «включение земли как недвижимости в гражданский оборот» и ее участие в различных сделках в качестве «прямого», непосредственного объекта .
Сделки с земельными участками можно классифицировать по следующим основаниям: //////////////////////////////////////////////////
1. По количеству сторон, участвующих в сделке. Односторонние и многосторонние. В односторонних сделках содержится направление на выражение воли одного лица. Для многосторонних сделок важно выражение согласия воли двух и более лиц; //////////////////////////////////////////////////
2. По наличию встречных предоставлений. Возмездные и безвозмездные. Например, по договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять его и заплатить указанную в договоре сумму денежных средств. Как раз, денежные средства, уплачиваемые покупателем, представляют собой встречное предоставление. Большая часть сделок с земельными участками возмездные. К безвозмездным сделкам с земельными участками можно отнести, например, договор дарения;
3. В соответствии с моментом возникновения прав и обязанностей. Консенсуальные и реальные сделки. В консенсуальных сделках права и обязанности сторон появляются с обстоятельства достижения соглашения всех значимых критериев сделки, а в реальных сделках подобные права и обязанности начинаются с момента передачи имущества.
Сделка - это действие, случающееся по воле человека, которая нацелена на обретение определенного правового конца. Воля – достаточно субъективное событие и для создания её юридического значения, нужно её конкретное представление во вне (волеизъявление). Для наступления правовых следствий сделки важно, чтобы воля и волеизъявление лица совпали, иначе это повлечет за собой негативные последствия, такие как ничтожность или недействительность сделки. Говориться о притворных и мнимых сделках, сделках, заключенных под воздействием существенного заблуждения, обмана, насилия, угроз или негативных событий .
Метод изъявления участниками правоотношения своей воли называется формой сделки . Это вид обозначения вовне воли стороны или сторон сделки, который может вовлечь нужные сторонам правовые последствия, при условии доступности его для понимания участников сделки. При этом легального признания метода волеизъявления формой сделки не требуется .
К. П. Татаркина систематизирует варианты волеизъявления на две группы: словесные и несловесные. К первой стоит отнести устные, простые письменные и нотариальные формы выражения воли лица, в то время как ко вторым, принадлежат бездействие и молчание. Волеизъявление, появившееся благодаря применению современных технических средств, автор причисляет к словесному способу, потому что воля субъекта понимается контрагентом посредством слов . //////////////////////////////////////////////////
Устное волеизъявление – самая бесхитростная форма сделки, где воля субъектов выражена словами и не нуждается в закреплении какими-либо способами. Невзирая на это, в доказательство прецедента совершения сделки одной из сторон можно написать расписку. Подтверждением волеизъявления могут служить аудио-, видео- или цифровая носители информации . Оформление устных сделок вероятно в тех случаях, когда законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п. 1 ст. 159 ГК РФ).
Устные сделки, имеют существенный минус: в случае зарождения конфликта у субъектов, которые не смогли сберечь материальные доказательства заключения этой сделки, защита их интересов не может быть сделана недобросовестно. Таким образом, предоставленная форма применима лишь для простых сделок, а для основательных законодательство учитывает их письменное оформление, например, для сделок с недвижимостью (ст. 550, 560, 651 ГК РФ). //////////////////////////////////////////////////
В соответствии со ст. 130 ГК РФ, земельные участки относятся к категории недвижимых вещей. Недвижимость – это объекты гражданских прав, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Следовательно, предмет рассматриваемых сделок – это недвижимость, по общему правилу, данные сделки заключаются в письменной форме. В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть исполнена путем составления документа, выражающего содержание сделки и содержит подписи сторон, свершивших сделку или подписи их представителей. Неизменными условиями простой письменной сделки являются: ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
1. волеизъявление сторон в письменной форме;
2. подтверждение выражения воли участниками сделки при помощи подписи. ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
3. К дополнительному требованию можно отнести постановку печатей, совершение сделки на бланке (п.1 ст. 160). //////////////////////////////////////////////////
Кроме основных двух требований к простой письменной форме, законом, иными нормативными правовыми актами или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования по соответствию формы сделки. В качестве таковых п. 1. ст. 160 ГК РФ называет совершение сделки на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.
Пункт 1 ст. 161 ГК РФ устанавливает простую письменную формы сделок между: //////////////////////////////////////////////////
1. юридическими лицами; //////////////////////////////////////////////////
2. юридическим лицом и гражданином; //////////////////////////////////////////////////
3. гражданами на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предустановленных законом, - независимо от суммы сделки.
Первый критерий зафиксирован в задаче защитить юридические лица от злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов. Второй критерий дозволяет обеспечить защитой слабое звено, то есть физическое лицо. Третий критерий отмечен в п. 1 ст. 161 ГК РФ и выражает защиту самих граждан, выделяя сумму более 10 000-и рублей значительной и несоблюдение обязательств по сделке может привести к нарушению имущественных интересов сторон. //////////////////////////////////////////////////
Еще одной из форм словестных сделок является нотариальное удостоверение сделок в том числе и с земельными участками. В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки внутри себя раскрывает проверку законности сделки, в том числе и право каждой из сторон на заключение сделки, осуществляемой нотариусом, либо лицом, которое вправе совершить нотариальные действия такого рода, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделки – это удостоверение факта, наступление которого порождает юридические последствия . //////////////////////////////////////////////////
Нотариальное удостоверение сделок осуществляется государственными и частными нотариусами, которые руководствуются едиными правилами, установленными "Основами законодательства РФ о нотариате", утвержденными ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1, Приказом Минюста России от 30.08.2017 г. № 156 "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения в данной области. //////////////////////////////////////////////////
В связи с прогрессом, за последнее время, одной из спорных проблем в сфере нотариального удостоверения сделок, являет собой тема о введении обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью . С возрождением системы государственной регистрации недвижимого имущества, законотворцы приняли решение отказаться от нотариального удостоверения сделок, где предметом выступает недвижимость, за исключением договора ренты. //////////////////////////////////////////////////
Невзирая на то, что, и нотариальное удостоверение сделок, и государственная регистрация нацелены на гарантию постоянства и законности оборота недвижимости , варианты достижения цели разняться. Государственная регистрация нацелена на предоставление любому лицу данных о правах на объект недвижимости, которые являются достоверными, а работа нотариуса в такой сделке в большей части зафиксирована на защите прав и интересов ее сторон. //////////////////////////////////////////////////
При удостоверении сделок с недвижимостью нотариус должен соблюдать определенный порядок совершения нотариальных действий, предусмотренные главами IX и X Основ о нотариате, а именно:
1) установить личность обратившегося за совершением нотариального действия; ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
2) проверить дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия (ст. 43 Основ о нотариате); ////////////////////////////////////////////////// ///////////////////////////////////////////////
3) разъяснить сторонам смысл и значение заключаемой сделки (ст. 54 Основ о нотариате); //////////////////////////////////////////////////
4) совершить подписание сделки сторонами и проставление нотариусом удостоверительной надписи. Содержание сделки, положения и все прочее читается вслух участникам и подписывается ими в пребывании нотариуса. При наличии у лица физических недостатков, болезни, например, вследствие которым он не располагает возможностью поставить подпись лично, по его поручению в присутствии данного лица и нотариуса сделку вправе подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не может быть подписан самостоятельно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия (ст. 44 Основ о нотариате). ////////////////////////////////////////
В соответствии со ст. 55 Основ о нотариате, обязанностью нотариуса, при удостоверении договоров об отчуждении или залоге земельного участка, является деятельность по проверке на принадлежность передаваемого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему. Исходя из вышеизложенного, к спецификами нотариального удостоверения сделок с земельными участками являются:
1) неизбежное исполнение нотариусом юридической проверки предоставленных документов и предмета сделки;
2) Подача документов нотариусом в РОСРЕЕСТР самостоятельным путем; ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
3) обязательная проверка лиц, заключающих сделку.
В некоторых случаях обязательна регистрация сделок с земельными участками (ст. 25 ЗК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор субаренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок более 12-и календарных месяцев подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. //////////////////////////////////////////////////
Обязанности по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав переданы территориальным органам Росреестра по субъектам Российской Федерации после вступления в силу Закона "О государственной регистрации недвижимости" .
Договор, подлежащий государственной регистрации, признается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Исходя из этого, несоблюдение порядка регистрации договора, который в силу закона должен быть обязательно зарегистрирован, влечет его незаключенность для третьих лиц.
В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации, то вторая имеет право на обращение в суд. может обратиться в суд. На основании судебного решения возможно зарегистрировать сделку (п. 2 ст. 165 ГК РФ). ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////
Нарушение условий сделок ведет к их расторжению, если это прямо предусмотрено законом или договором. //////////////////////////////////////////////////
1.2. Земельный участок, как предмет сделки
Понятие земельного участка, как и понятие сделки, возродилось в римском праве. Термин «недвижимость» определял земельные участки, недра земли, а также все созданное чужим человеческим трудом на земле правообладателя, которое являлось частью поверхности земли. Собственность на дом и на землю считались неотъемлемыми друг от друга.
В данный момент, определение «земельного участка» находится в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, где указано, что земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Еще данная статья содержит сведения о том, что в закрепленном законодательном порядке возможно возведение искусственных земельных участков. Представленная правовая норма вступила в силу с 01 марта 2015 г. и является не единственной за историю существования ЗК РФ. //////////////////////////////////////////////////
Первоначально, в понятие земельного участка, подразумевалось следующее: "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Далее, в 2008 г., определение подверглось изменениям и было перемещено в ст. 11.1 ЗК РФ. Выглядело данное определение следующим образом: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Невозможно не обратить внимание, что в составе определения отсутствует такой признак, как «почвенный слой».. Современные ученые аргументируют это тем, что, во-первых, до настоящего времени не существовало определения «почва», а, во-вторых, «почва является элементом природной среды (вторичным, по сравнению с землей - важнейшим компонентом окружающей среды), к тому же понятием не юридическим» .
Исходя из вышеизложенного, все описательные определения земельного участка раскрывают его как часть земной поверхности. Следовательно, в состав земельного участка не входят недра. //////////////////////////////////////////////////
Еще определение земельного участка относит к земельном участкам искусственно созданные земельные участки. В соответствии с п. 1. ст. 3 Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" искусственный земельный участок – это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
С установлением последнего, в законодательстве был зафиксирован новый признак – определение характеристик земной поверхности, благодаря которым возможно детально рассмотреть любой земельный участок, как индивидуально-определенную вещь. Следовательно, исключив из определения установление границ земельного участка, законодатель не отверг его в целом, а имел в виду, что указанный признак не является единственным, с помощью которого можно определить земельный участок, как индивидуально-определенную вещь . //////////////////////////////////////////////////
В. А. Алексеев приводит доводы, что без точного описания границ земельного участка индивидуализация не может быть возможна, но «порядок их определения не имеет правового значения» . По его мнению, возможной причиной отказа законодателя от принципа определения участка через местоположение его границ, заключается в том, что тем самым законодатель «опустил вопрос о способе их установления» . Следовательно, если границы земельного участка предоставляется возможным определить достаточно точно, то данный участок является недвижимой вещью и предметом гражданско-правовых отношений. Для этого не принципиально, какой субъект произвел описание границ и произведен ли кадастровый учет земельного участка . ////////////////////////////////////////////////// //////////////////////////////////////////////////
К сожалению, не все ученые согласны с данной позицией.
Е. А. Галиновская утверждает, что до прохождения кадастрового учета земельный участок не должен быть предметом сделок, так как это недопустимо с точки зрения гражданского права, так как он не отвечает критериям индивидуальной определенности недвижимой вещи . Невзирая на то, что ст. 69 Закона № 218-ФЗ позволяет осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимости по желанию его правообладателей, существует риск создания проблем с признанием права таких лиц на соответствующее имущество, если оно не стоит на кадастровом государственном учете. Автор укрепляет свою позицию существованием земельного участка с его идентифицирующим определяемым кадастровым учетом и межеванием границ. Если не обращать внимание на подобные условия, то при регистрации прав на участок, высока вероятность получения отказа в регистрации своих прав. В редких случаях регистратор выносит приостановку с описанием, указанной выше проблемы, сроком на полгода и с указанием об устранении всех недостатков.
