Особенности защиты прав на землю в Российской Федерации
1.1. Понятие и признаки земли как объекта нормативно-правовых отношений
Земельное право - это самостоятельная отрасль права, которая представляет собой совокупность норм, регулирующих общественные отношения по рациональному использованию и охране земель .
Нормативное регулирование земельных правоотношений в Российской Федерации представлено в виде ряда федеральных законов, нормативных актов субъектов РФ, а также международных актов и договоров, совокупность которых представляет собой земельное законодательство.
Особенности использования земли порождают различные правоотношения и, соответственно, регулирование различными правовыми актами. Так, поскольку земля является частью окружающей среды, она может быть использована при осуществлении хозяйственной или иной деятельности. Одновременно земельные участки относятся к объектам недвижимости, находящимся в гражданском обороте и в отношении которых может возникнуть право собственности .
Поэтому землю как объект права допустимо рассматривать в качестве природного ресурса и недвижимого имущества.
Соответственно земельные правоотношения разделяются на природоресурсные и имущественные, что подразумевает регулирование данных правоотношений соответствующими отраслевыми законами.
Таким образом, земельные правоотношения регулируются различными институтами права в зависимости от характера отношений.
В частности, институты собственности на землю, ограничения вещных прав, оборота участков, управления земельным фондом, экологических требований и ответственности за допущенные правонарушения определяют правовой режим отдельных категорий земель, выделяемых гражданам или юридическим лицам органами государственной и муниципальной власти по целевому назначению.
Исходя из положений ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. При этом субъекты земельных правоотношений подразделяются на категории: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута, правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута .
Особенности применения земельного законодательства рассмотрены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
В силу положений статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок - это недвижимая вещь, часть земной поверхности, обладающая определёнными свойствами, которые могут охарактеризовать её в качестве индивидуально-определенной вещи. Это определение является легальным, при этом, в ранее действовавшем варианте Земельного кодекса РФ, земельный участок обладал такой характеристикой как почвенный слой, в настоящее время такая формулировка была исключена.
Выводы: земельный участок - это недвижимая вещь, часть земной поверхности, обладающая определёнными свойствами, которые могут охарактеризовать её в качестве индивидуально-определенной вещи. Особенности использования земли порождают различные правоотношения и, соответственно, регулирование различными правовыми актами. Так, поскольку земля является частью окружающей среды, она может быть использована при осуществлении хозяйственной или иной деятельности. Одновременно земельные участки относятся к объектам недвижимости, находящимся в гражданском обороте и в отношении которых может возникнуть право собственности, поэтому землю как объект права допустимо рассматривать в качестве природного ресурса и недвижимого имущества.
?
1.2. Понятие, виды и краткая характеристика права на землю
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, а также иным способом распоряжаться своим имуществом. Исключением из этого правила являются земельные участки, которые на основании закона исключены из оборота или ограничены в обороте.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка имеет право использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка. При этом необходимо соблюдать законодательство о недрах и не нарушать права и интересы других лиц.
Собственность на земельный участок позволяет свободно распоряжаться недвижимым имуществом при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Земельный участок может принадлежать одному лицу или нескольким. Если участок принадлежит на праве собственности двум и более лицам, это означает, что он принадлежит им на праве общей собственности. В соответствии с ГК РФ существует два вида общей собственности:
1) долевая и
2) совместная.
В долевой собственности имущество делится между собственниками на доли. Если доли на земельный участок не определены, возникает совместная собственность.
Собственность на земельный участок, по общему правилу, возникает с момента внесения в ЕГРН соответствующей записи, так как возникновение права собственности на землю подлежит государственной регистрации. Но даже с того момента, когда был заключен договор в отношении земельного участка, т.е. возникло основание для регистрации права собственности, продавец и покупатель по сделке в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН соответствующей записи (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок у его собственника возникают определенные права и обязанности. В связи с этим важно знать точную дату возникновения права собственности (государственной регистрации). Эту дату можно узнать, получив выписку из ЕГРН после осуществления государственной регистрации перехода права.
Право собственности на земельный участок может быть не зарегистрировано (например, в случае приобретения права на земельный участок до 1998 года).
Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ (т.е. до 29 октября 2001 г.), сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не осуществляется.
Право пожизненного наследуемого владения может быть передано по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Таким образом, в отличие от права собственности участок, принадлежащий на праве пожизненного наследуемого владения, нельзя продать или подарить.
Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или ИЖС.
Ограничений по сроку переоформления нет. Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям.
Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте. Так, в частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда.
С 30 октября 2001 г. земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются.
В соответствии со ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В п. 1 ст. 274 ГК РФ указано, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков разногласий, препятствующих подписанию соглашения о сервитуте. Кроме этого, в суде необходимо доказать невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Следовательно, если собственник земельного участка может попасть на него только через соседний земельный участок, то взаимоотношения между этими двумя владельцами по вопросу использования земельного участка для прохода и проезда можно облечь в форму соглашения. Если владелец земельного участка, который будет использоваться для прохода или проезда, не хочет заключать такое соглашение, вопрос решается в судебном порядке.
Пункт 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной правовой нормы следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Распорядиться своим земельным участком можно и не лишаясь права собственности на него. В частности, земельный участок можно передать по договору аренды.
Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (по нотариально удостоверенной доверенности).
По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Такая возможность должна быть прямо указана в договоре аренды.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
В некоторых случаях обязанность уведомления арендодателя устанавливается не только на федеральном уровне, но и в региональном законодательстве.
Переуступить право аренды земельного участка можно не всегда.
Например, запрещена уступка прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»).
Таким образом, порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.
Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка осуществляется в письменной форме, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.
Выводы: на сегодняшний день существует следующие права на земельный участок: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитут и аренда.
?
1.3. Специфические особенности защиты прав на землю
Земельный участок является недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, как следует из толкования ст. 130 ГК РФ, так и по мнению такого цивилиста, как Р.С. Бевзенк, земельный участок является недвижимой вещью в силу самой природы . То есть земельный участок является недвижимой вещью независимо от признания его таковым позитивным правом, как, к примеру, здания, строения, сооружения. Указанные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) относятся к объектам недвижимости лишь в силу закона, как прочно связанные с землей.
Земельный участок является недвижимой вещью, то он подлежит постановке на кадастровый учет с целью определения его в качестве индивидуально-определенной вещи, а вещные права на него подлежат регистрации в реестре прав недвижимости.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, презюмируются достоверными .
Система постановки на кадастровый учет и регистрации прав также является практически значимой для определения способа защиты и вообще определения наличия возможности защиты нарушенного права.
Это проявляется в том, что если объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет, то как объекта недвижимости его пока не существует. Конечно, не существует он пока лишь чисто юридически. Фактическое его существование никто не отменял.
Более того, до 1998 г. имущество могло и не быть зарегистрировано в Росреестре, так как права собственности регистрировались в Бюро технической инвентаризации (БТИ), основные функциональные обязанности которого включали в себя первичный учет земельной собственности и недвижимости, а также регистрацию изменений. То есть права на недвижимые вещи не регистрировались в реестре до тех пор, пока лица не совершали с такими объектами сделок. Такие права считаются юридически действительными как «ранее возникшие».
ГК РФ содержит такие классические вещно-правовые способы защиты прав, как негаторный и виндикационный иски.
К негаторному иску относится иск об устранении препятствий в пользовании вещью, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Разновидностью негаторного иска является иск о переносе забора или иного строения соседа, захватившего часть вашего земельного участка.
Ярким примером применения негаторного иска является дело, в котором сосед самовольно захватил часть земельного участка другого соседа частью своей хозяйственной постройки. То есть лицо, осуществившее заступ на границу соседнего участка, нарушило абсолютное правоотношение собственника другого земельного участка и создало для него препятствия в пользовании своим участком.
Попытки договориться и перенести либо перераспределить земельные участки способом, при котором контур границ земельных участков будет отвечать интересам обеих сторон и исключит незаконный захват части земельного участка, не увенчались успехом, и интервент ответил отказом, не желая урегулировать ситуацию мирным путем.
Собственнику самовольно захваченного земельного участка ничего не оставалось, как обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
Суд, изучив все обстоятельства дела, пришел к выводу о правомерности заявленных требований, удовлетворил требование собственника захваченного земельного участка и обязал захватчика демонтировать хозяйственную постройку, находящуюся на части захваченного земельного участка .
Решение суда устояло в апелляционной инстанции .
Еще одним примером применения негаторного иска является решение Александровского городского суда Владимирской области от 27 декабря 2017 г. по делу N 2-1394/2017.
Виндикационным иском является иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Примером этого иска является иск об истребовании у какого-либо лица вещи, принадлежащей лицу на праве собственности и выбывшей из его фактического владения, помимо воли .
Выбытие из фактического владения против воли первоначального собственника является очень важным обстоятельством, так как если вещь выбыла из владения по воле первоначального собственника, то лицо, в фактическом владении которого она сейчас находится, может предъявить возражение или встречный иск о том, что он является добросовестным приобретателем, не знал и не мог знать о том, что у этой вещи есть собственник и, при доказанности этих обстоятельств, истребовать вещь уже не получится .
Как известно, негаторный и виндикационный иски защиты вещного права являются классическими, перешедшими к нам еще из римского права.
Однако эти два способа защиты не позволяют в полной мере защитить права на объекты вещных прав, и судебной практикой были выработаны дополнительные способы защиты прав на недвижимое имущество.
Так, совместное Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 разъяснило, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Кроме того, в п. 61 указанного Постановления упоминается такой способ защиты права на недвижимость, как регистрация перехода права собственности.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Пример из судебной практики иска о регистрации перехода права собственности содержится в решении Меленковского районного суда Владимирской области от 28 декабря 2017 г. по делу N 2-398/2017.
Еще одним способом защиты права на недвижимое имущество, непоименованным в законе, но упоминаемым в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 10/22, является иск о признании права или обременения отсутствующими, упоминающийся в п. 52 указанного Постановления, и согласно которому в случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими
