1 ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА
1.1 Понятие государственного кадастрового учета и индивидуального жилого дома
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в Градостроительном кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими документами.
При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства в равной степени, применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено [1].
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а также и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав) [2].
1.2 Уведомительный порядок при строительстве
Вступившим с силу 04.08.2018 Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменена процедура получения разрешений на строительство объектов индивидуального жилищного строительства [3].
Взамен введен новый порядок направления уведомлений о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.
Для постановки на государственный кадастровый учет вновь построенного объекта недвижимости, в нашем случае индивидуального жилого дома, застройщику необходимо перед началом строительства подать уведомление о планируемом строительстве и выполнить всю процедуру уведомительного порядка [4].
Если объект был поставлен на кадастровый учет до 2017 года, то заявление о планируемом строительстве подавать не нужно, но это не относится к заявлению об окончании строительства [5].
Уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства является необходимыми документом для последующей регистрации прав в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [3].
Поэтапно процедура уведомительного порядка будет выглядеть следующим образом (рис. 1):
Рисунок 1 – Блок-схема этапов уведомительного порядка
Первый этап - уведомление о планируемом строительстве.
В целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (далее – уполномоченные органы), в том числе через многофункциональный центр, уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (далее - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения [6]:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика;
3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства);
6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
Форма уведомления о планируемом строительстве (Приложение А) утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Уполномоченные органы на выдачу разрешений на строительство в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве:
1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве:
- параметров объекта индивидуального жилищного строительства предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства;
- допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
2) направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке.
Формы уведомления о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства [4].
Второй этап - получение уведомления о соответствии установленным параметрам.
Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления [4].
Третьим этапом осуществляется строительство объекта.
Уведомление о соответствии указанных параметров объекта индивидуального жилищного строительства дает право застройщику осуществлять строительство такого объекта в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве [1].
Подготовка технического плана осуществляется на основании уведомления о планируемом строительстве и уведомления о соответствии в указанном уведомлении о планируемом строительстве параметров объектов индивидуального жилищного строительства, в результате заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ [4].
Четвертый этап - направление уведомления об окончании строительства.
Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства объекта индивидуального жилищного строительства подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, в том числе через многофункциональный центр, уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства (далее - уведомление об окончании строительства). Форма уведомления представлена в приложении Б.
Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения:
- о параметрах построенного объекта индивидуального жилищного строительства;
- об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;
- о способе направления застройщику уведомления.
К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план объекта индивидуального жилищного строительства [4].
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства:
1) проводят проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного объекта индивидуального жилищного строительства действующим предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории;
2) проверяют путем осмотра объекта индивидуального жилищного строительства соответствие внешнего облика описанию внешнего вида такого объекта, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
3) проверяют соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
4) проверяют допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством Российской Федерации [4].
Пятый этап заключительный - получение уведомления о соответствии построенного объекта требованиям закона.
По окончании проверки соответствия построенного объекта, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы направляют застройщику уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Форма уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства [4].
2 ПОСТАНОВКА НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА
2.1 Процедура государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
2.1.1 Направление документов на кадастровый учет и регистрацию прав.
При выполнении застройщиком всех требований уведомительной процедуры, уполномоченные орган государственной власти или орган местного самоуправления, в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства индивидуального жилого дома обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на данный объект и прилагаемые документы посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства объекта недвижимости.
В случае не направления в установленный срок такими органами указанного заявления застройщик вправе направить заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план запрашиваются органом регистрации прав у таких органов власти по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Технический план представляются в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера [2].
