1 Теоретические основы сущности и регулирования ипотечного кредитования
1.1 История и сущность ипотечного кредитования
В российской банковской энциклопедии ипотека трактуется как форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. Однако такой подход к определению ипотеки, по мнению И.В. Довдиенко, является неполным, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, а представляет собой целую юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. Подход И.Т. Балабанова предлагает в ипотеке различать два аспекта: экономический и юридический.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные средства для реализации различных проектов. Ипотека — термин, который впервые появился в Греции в VI веке до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит), и обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредиту же получен.
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между ценой реализации данного залога и остатком долга заемщику. [12,248 с.] Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам.
Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика.
Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.[18, 193 с.] Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным. Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г.Антонова, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и др. [19, 330с.].
Ипотека в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.
«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке. [13, 122с.] Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
-право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
-право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Процесс ипотечного кредитования подразделяется на шесть этапов, которые представлены на рисунке 1.
Рис.1. Этапы ипотечного кредитования
1 Этап. Заемщик на данном этапе получает всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика вернуть кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита.
2 Этап. На этом этапе происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии финансовых обязательств перед другими кредитными организациями.
3 Этап. Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о доходах заемщика, размере и цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.
4 Этап. Андеррайтинг — оценка возможностей клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). [16, 263с.]
Расчет коэффициентов оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита представлены в таблице 1. Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода ит.д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
Таблица 1
Коэффициенты оценки платежеспособности и расчета максимальной суммы кредита
Коэффициент Описание
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества
Правила андеррайтинга являются стандартными, но на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Затем заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Особое внимание уделяется правильной оценке предмета ипотеки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает обоснованный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).[15, 185 с.]
5 Этап. Заключение кредитной сделки. На данном этапе происходит заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону, заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
6 Этап. Обслуживание ипотечного кредита. На данном этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита и залога по данному кредитному договору, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита. [10, 251 с.]
Когда все обязательств выполняются по кредитному договору, кредит считается погашенным, а ипотека закрывается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства направляются на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[1]
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. [3]
При заключении кредитного договора банк обязан предоставить заемщику график платежей. График платежей содержит следующую информацию: о суммах и датах платежей заемщика по данному договору или порядок их определения; о суммах погашения основного долга по кредиту и суммах погашения процентов; об общей сумме выплат заемщика в течение срока действия договора. При изменении размера предстоящих платежей (на- пример, при досрочном погашении части кредита) банк направляет заемщику уточненный график платежей.
Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов. Обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. [21, 149 с.]
1.2 Нормативно – правовое регулирование ипотечного кредитования
Одним из ключевых условий создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с относительно высокими, но прежде всего со средними доходами. Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что уменьшит необходимый размер кредита.
Особое значение имеет выработка правильных подходов к государственной поддержке населения при приобретении жилья. Возможность приобретения жилья с использованием кредитов существенно расширяет доступность жилья для населения. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания законодательных и институциональных основ, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования, привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу, а также оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения граждан жильем, которая основана на рыночных механизмах приобретения жилья на свободном жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Деятельность государства в этой сфере должна развиваться в нескольких основных направлениях:
1) формирование необходимой правовой нормативной базы для реализации механизма ипотеки и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов;
2) регулирование использования надежных финансовых инструментов, обеспечивающих приток долгосрочных инвестиций на рынок ипотечных жилищных кредитов;
3) создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, в том числе возможна финансовая поддержка становления на первоначальном этапе новых институтов на этом рынке, например институтов вторичного рынка ипотечных кредитов;
4) обеспечение равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
5) создание правовых механизмов защиты прав кредиторов, а также социальной защиты заемщиков в случае невозможности погашения взятого ипотечного кредита и обращения взыскания на предмет залога.[4, 99 с.]
Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:
- гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на иные помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав;[1]
- федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
1) в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.);
2) в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
3) изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем;[3]
- постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.[7]
- федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. Этот закон получил широкую огласку среди ипотечных кредиторов. Сразу же были найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги;[5]
- федеральный закон от 20 августа 2004 г. N117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Настоящий Федеральный закон устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Закон предоставляет возможность приобретения жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трёх лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы. При этом на личный накопительный счёт участника накопительно-ипотечной системы перечисляются денежные средства, которые могут быть использованы на приобретения жилых помещений, в установленном порядке и на определенных законодательством условиях. Основой для создания накопительно-ипотечной системы является долгосрочный характер военной службы.[6]
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 г. г. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей иностранных консультантов и государственных органов.
Стратегическими целями деятельности Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования являются:
1. создание финансовых механизмов обеспечения жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры;
2. создание механизмов предоставления специальных ипотечных кредитов для социально приоритетных категорий населения по ставке (учитывающей субсидии на приобретение жилья, средства материнского (семейного капитала);
3. формирование финансовых механизмов развития рынка наемного жилья;
4. формирование механизмов повышения ликвидности и обеспечения возможностей рефинансирования для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе через развитие рынка ипотечных ценных бумаг.[8]
Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию нацелена на повышение доступности ипотечных жилищных кредитов для установленных социально приоритетных категорий граждан, которые не могут воспользоваться рыночными условиями, но имеют достаточный уровень доходов для возврата ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых им на специальных условиях (в том числе по ставке ниже рыночной и (или) с помощью предоставляемых им бюджетных субсидий на оплату первоначального взноса, иных форм поддержки).
Главной целью Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как института развития на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования является стандартизация и развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, отвечающих социальному стандарту специальных ипотечных программ.
Основной целью АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования будет являться повышение ликвидности для предоставления стабильного и недорогого фондирования, способствующего устойчивому и качественному росту рынка ипотечного жилищного кредитования. Деятельность АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по развитию вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования будет осуществляться за счет привлечения финансирования на рыночных условиях и средств АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" без дополнительной финансовой поддержки со стороны государства.[30]
1.3 Основные модели ипотечного кредитования
В условиях создания структуры ипотечного жилищного кредитования является важным изучение его развития за рубежом. Для того чтобы создать соответствующую систему ИЖК необходимо использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, которые функционируют за рубежом, позволит выявить наиболее подходящие для нашей страны подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются:
- модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная);
- усеченно-открытая модель (традиционная или одноуровневая);
- расширенно-открытая модель (двухуровневая) [27, c. 61].
Модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная) функционирует по ссудно-сберегательному принципу, то есть кредитные ресурсы целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Субъектами кредитования в данном случае являются ипотечные банки и специализированные сберегательные банки – сберкассы и стройсберкассы.
В рамках этой модели заемщик имеет право получить льготный кредит, который частично субсидирует государство, только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Таким образом, кредитование происходит только после того, как определенная часть денежных средств заемщика накапливается на его счете в стройсберкассе или ипотечном банке [17, c. 347].
Накопление денежных средств происходит при помощи использования различных жилищных накопительных программ. Государство при этом оказывает поддержку для развития рынка ипотечного кредитования: вводит систему налоговых льгот для банков и граждан, которые являются субъектами ипотечного процесса, а также строительных компаний, которые занимаются жилищным строительством, и банков, его кредитующих.
Модель сбалансированной автономии ипотечного жилищного кредитования была сформирована в Германии, затем получила развитие во Франции. За последние 30 лет она также развита в таких странах как Австрия, Чехия, Испания, Тунис, Марокко и т.д.
Развитие контрактно-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования, как уже было сказано выше, возможно по двум направлениям: функционирование системы специализированных строительно-сберегательных финансово-кредитных организаций, деятельность которых находится под контролем государства, или же функционирование системы специальных сберегательных счетов в коммерческих банках. Например, Германия и Чехия пошли по первому пути. В Германии исторически сформировалась и функционирует система строительных сберегательных касс, которая охватывает всю страну. Получить кредит можно после накопления около 50 % стоимости дома или квартиры под низкий процент – около 5 %, а накапливаются же средства по ставке на уровне 3 %. Строительно-сберегательные кассы в Германии имеют право использовать привлеченные средства только в рамках уставной деятельности: на предоставление кредитов и на финансирование строительства жилья, которое будет приобретаться заемщиками. Помимо контроля государство оказывает финансовую поддержку будущим ипотечным заемщикам: ежегодно на вклады начисляется бюджетная премия. В Чехии около половины населения обращается в строительно-сберегательные кассы в целях решения жилищного вопроса. Граждане должны накопить 40% от стоимости жилья, при этом на сумму вклада начисляются 2 %, затем вкладчик получает кредит под 3-5 % годовых. Существует система государственных дотаций, согласно которой на счет ежегодно зачисляются бюджетные средства. Во Франции нет специализированных строительных-сберегательных институтов, но функционирует система специальных сберегательных счетов в универсальных банках для накопления первоначального взноса. Использование таких счетов дает право заемщику на получение не только льготного кредита, но и на бюджетную субсидию [28, c.
87].
Преимуществом данной модели ипотечного жилищного кредитования можно считать то, что она не зависит от состояния финансово-кредитного рынка. Функционируя по такой модели, банку не надо привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему следует определить только эффективный размер процентной маржи. Следовательно, данная модель независима от колебаний цены привлеченных средств на рынке. Данное качество модели сбалансированной автономии играет немаловажную роль для развития ИЖК в странах с неустойчивой экономикой.
