Глава 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
1.1. Понятие земельного участка
Гражданский кодекс РФ не выделяет определения земли как объекта гражданских правоотношений. В некоторых случаях она отнесена к катего-рии "вещь", в иных о ней рассказывается в смысле, очевидно не связанном с оборотом. Временами для этого применяется понятие "земельный участок". Как можно заметить, и тут нет целостности терминологии. [17]
Понятие земельного участка дано в Земельном Кодексе РФ - земель-ный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.[18]
Но это не единственное определение земельного участка. Определе-ние земельного участка находится в федеральном законе "О государствен-ном земельном кадастре", где главным термином считается "часть поверх-ности". В памятке по организации и осуществлению государственного кон-троля за использованием и охраной территорий органами Министерства природы РФ, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и докумен-тах государственной регистрации прав на землю.[9]
В ЗК РФ земля определяется в различных значениях, как "основа жизнедеятельности народов", как "важный компонент окружающее среды", как "средство изготовления в сельском и лесном хозяйстве", как объект не-движимости и т.д. [15 ст.1].
В связи с данным определением в юридической литературе обосно-ванно подвергается критике невысокий уровень законодательной техники ЗК РФ, собственно что имеет место быть и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Заслуженный юрист Российской Федерации. Н.А. Сы-родоев отмечает, что статья 1 ЗК РФ, приуроченная к основам земельного законодательства, имеет массу "не только ненормативных, но и очень неод-нозначных положений, привносящих только путаницу и засоряющих за-кон". В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в статье 1, не согласовываются с определением земельного участка как части плоскости [18; 21].
По всей видимости, данная критика правильна, но следует принять во внимание, что земля и земельный участок при абсолютной органичной свя-зи предполагают собой различные явления; вот и законодатель выделяет описание земли с учетом всевозможных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли имеют все шансы применяться оба понятия: и "земля", и "земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: примени-тельно к каким ситуациям применяется то или же другое понятие.
По мнению ученых-юристов А.П. Анисимова и А.Е. Черноморца, объектом земельных отношений всякий раз станет определенный земельный участок, как бы мал или же велик по объемам он ни был. Понятие "земля", отмечают авторы, является понятием "очень отвлеченным и охарактеризо-вывает только ее ассоциацию с природой"; понятие земли "есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования"; понятие "земельный участок" элементарно заменяется словом "земля", которое считается "сокращенным и всем понятным указа-нием земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений" [1].
Впрочем абсолютно понятно, что следует различать землю как объ-ект природы и естественный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом, как средство изготовления и т.д., а еще как объект гражданских отношений.
Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные опре-деления земельного участка, то возможно было бы назвать следующие его восемь признаков.
1. Земельный участок всякий раз есть кое-кая доля поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, из-меряемую в квадратных метрах, но присутствие конкретной площади само по себя не отображает сути предоставленного участка.
2. Любой земельный участок связан с землей как планетарным явле-нием. В данном значении земельный участок и земля в целом сходны. В случае если же масса земельного вещества (независимо от содержания) раз-делена от естественной натуральной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". К при-меру, в случае реализации земли автомашинами для выравнивания земель-ного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в смысле ГК РФ или же ЗК РФ.[17 ст.261; 18 ст.6]
Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом раз-решает, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и всевозможных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. В том числе и в тех случаях, когда имеется в виду земельный уча-сток как объект оборота, невозможно упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопро-вождающих" гражданский оборот и предусматривающих различное значе-ние земли.
3. Любой участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, присутствие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридический смысл, а в иных случаях - нет. К примеру, в случае предоставления земельного участка для строи-тельства качественное положение земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохо-зяйственных дел плодородие земли оговаривается и закрепляется как неотъ-емлемое условие.
Впрочем лишь только качественные или же лишь только количе-ственные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Невозможно преувеличить смысл отдельных характе-ристик земельного участка, к примеру почвенного слоя. Естественно, во-прос о почве, ее числе и качестве, необычно важен как для РФ, так и для населения планеты в целом. Впрочем, понятие "качество" для различных участков земли считается разным (например, ценность участка может за-ключаться в его комфортной горизонтальной планировке, для строителей - в недоступности подземных вод и надежности грунта и т.п.). Значит, аспект качества необходим, но он имеет возможность выражаться во всевозмож-ных свойствах земельного участка.
Кстати, земельный участок имеет возможность вообще не иметь пло-дородного слоя в связи со скальными выходами, или по другим основани-ям. Это значит, что злачный слой есть лишь только факультативный при-знак земельного участка.
4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект дей-ствительности, трудным считается она и в качестве объекта сделок. Так, в том числе в ГК РФ выделяются: "территориальные границы", "поверхност-ный (почвенный) слой", "закрытые водоемы", "лес и растения", "воздушное пространство". На земле могут находиться сооружения (например, дороги), строения, здания, а также другие объекты (например, предприятия).[18]
При этом одни из данных объектов считается самостоятельным, дру-гие лишь составляют часть земельного участка (камни, порознь стоящие деревья и т.п.).
Строения и сооружения, естественно, самостоятельные объекты, зе-мельный участок считается таким как с ними, например и без них.
В последнее время высказываются мнения о том, что было бы целесо-образно ликвидировать водоемы и насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в этих случаях говорить о самих зе-мельных участках, занятых лесом, водой и т.д. Но интерес для целей иму-щественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам бассейн.
Присутствие на участке всевозможных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности использования нормы ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Основная масса таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежность земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, в том числе и плодород-ный; минералы, находящиеся как на поверхности, так и в глубине участка (в границах, допустимых для использования), водоемы, растения и т.д. [17 ст.135]
Что же касается домов и сооружений, то данный вопрос в литературе считается спорным. Особенности земли как объекта требуют всегда прини-мать именно ее в качестве ключевой вещи. Все остальное, сопряженное с ней, лишь только принадлежности. Впрочем, в литературе еще отмечается, что правило о первичности участка имеет возможность использоваться только к сельскохозяйственным территориям и к территориям, предназна-ченным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех других случаях "ценность земельного участка напря-мую зависит от ценности размещенного на нем объекта недвижимости или возможности его разместить. Этими объектами имеют все шансы быть не только строения и сооружения, но и леса, наиболее охраняемые земли, вод-ные объекты и т.д."
Последняя точка зрения видится более правильной. Не считается принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, но ГК РФ учитывает, что при переходе права собственности на здание или же со-оружение, к приобретателю здания (сооружения) передаются права на зе-мельный участок, на котором они находятся, в случае если иное не учтено контрактом об отчуждении здания или же сооружения [17 ст. 273].
В связи с этим неправильно утверждать, что земля - принадлежность строений или наоборот. Что же касается трудности обеспечения целостно-сти судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимо-сти, то внесение ясности в данную проблему необходимо, прежде всего, связывать с реализацией тех идей, которые формируются в настоящее время при разработке Концепции развития гражданского законодательства о не-движимом имуществе и подготовке соответствующих законопроектов. При этом имеется в виду, что удастся преодолеть различие правового режима самого земельного участка и объектов недвижимости, обеспечить гармо-ничное применение разных норм и исключить споры и конфликты.
5. В составе земельного участка нужно выделять вертикальный и го-ризонтальный срезы, позволяющие вести пространственные масштабы предоставленного земельного участка. Имеется в виду, естественно, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распростра-няется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности владельцев земельного участка. Абсолютно очевидно, что, к примеру, воздушное пространство над участком не нахо-дится на праве собственности соответствующего лица, не считается частью земельного участка, но правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это место [17 п. 3 ст. 261].
Место земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.
Вертикальный срез земельного участка не имеет точной грани. Впрочем, она неизбежно существует и определяется отдельно для всякого земельного участка, с учетом его индивидуальностей, прав землепользова-теля и назначение этого вида прав.
В соответствии с ФЗ обладатели земельного участка имеют право без использования взрывных работ осуществлять добычу распространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, воз-водить подземные сооружения для собственных нужд на глубину до 5 м, а еще возводить колодцы и скважины [12 ст.19].
При этом граница воздействия собственника участка обязана быть определяема не только особыми законами, но и нормой ГК РФ, предусмат-ривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нару-шать и прав иных лиц [17 п. 3 ст. 261].
То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у владельца, ни тем более у арендатора нет безоговорочного права на воз-душное пространство над участком - закон говорит исключительно о воз-можности использования [17 п. 3 ст. 261].
В иных государствах это пространство может быть и объектом соб-ственности: "Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса".
6. Земельный участок подлежит идентификации. Любой объект пра-воотношений обязан быть выделен присущим ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от других объектов земельный участок тре-бует установления индивидуально-определенных признаков.
Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, выполняется в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно этого Закона фактором появления земельно-го участка как объекта государственного кадастрового учета считается дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр зе-мель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуа-лизации земельного участка как объекта недвижимости [13 п. 3 ст. 14].
Таким образом, кадастровый учет земельного участка считается обя-зательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки, но дей-ствительным считается и тот, который производился до введения в силу данного федерального закона [13 п. 2 ст. 7].
Законодательством определен также состав сведений, включаемых в кадастр, и состав его документов. В соответствии со статьей 14 в Едином государственном реестре указываются следующие основные сведения о зе-мельных участках:
- кадастровые номера;
- местоположение (адрес);
- площадь;
- категория земель и разрешенное использование земельных участков;
- описание границ земельных участков и их отдельных частей;
- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и огра-ничения (обременения);
- экономические характеристики;
- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия;
- наличие объектов недвижимого имущества.
Данные для кадастра складываются на основе специальных мероприя-тий землеустройства и межевания как комплекса "дел по установлению, восстановлению и закреплению на территории земельного участка, опреде-лению его местоположения и площади", т.е. мероприятий по определению пределов земельного участка на территории. [10]
Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой уча-сток, который не содержит личного кадастрового номера. Так, действующие критерии об аренде и государственной регистрации ее права допускают гос-ударственную регистрацию методом приложения кадастрового плана зе-мельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Таким обра-зом, объектом образующихся арендных отношений становится только часть земельного участка. В сделках, связанных с переходом права собственно-сти, наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обяза-тельно.[15]
Необходимость идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки, важным условием всякого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта [17 п. 1 ст. 432].
В числе средств идентификации специально следует выделить место-нахождение участка. Закон о землеустройстве еще выделяет в качестве ав-тономного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель.[10]
7. Земельный участок обладает свойством делимости. В согласовании с ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым призна-ется тот, который имеет возможность быть разбит на части, любая из кото-рых после раздела формирует автономный участок. При этом его использо-вание может реализовываться без перевода в состав земель другой катего-рии. Исключение составляют случаи, установленные федеральными закона-ми [18 ч. 2 п. 2 ст. 6].
Таким образом, доля земельного участка рассматривается как земель-ный участок с определенными границами, входящий в состав иного участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка. Может ли существовать часть земельного участка как самостоятельный объект правоотношений?[3]
По данному поводу было замечено, что никакой части участка "не может быть, как не может быть части доски"; "Троесловие "часть земельно-го участка" - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле. Слова "делимый" или "неделимый" обозначают лишь техническую возможность (или ее отсут-ствие) образовать на месте одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделенному земель-ному участку".
Полагаем, такая оценка не вполне верна. Безусловно, в ЗК РФ речь идет не только о технической возможности поделить земельный участок. В Кодексе указано на ограничения юридического характера, связанные с отне-сением земельного участка к конкретной категории, применительно, к при-меру, к территориям сельскохозяйственного назначения. Также может воз-никнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не мо-жет быть поделен [18 п. 2 ст. 6].
Понятие делимости уместно еще в связи с потребностью принимать во внимание требования о наименьших и наибольших размерах земельных участков. Вероятна ситуация, когда при формировании участка для нового владельца здания (сооружения) прежнему владельцу, одновременно являв-шемуся и владельцем участка, невозможно сберечь часть участка (с преоб-разованием ее в самостоятельный участок) за пределами территории, необ-ходимой для использования этого объекта недвижимости новым владель-цем.
Впрочем о части участка как об автономном объекте можно говорить, к примеру, в случае, когда из состава одного и того же участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные части (площади) сданы в аренду. С точки зрения именно землеустройства перед нами единый участок, но части его приобретают особый правовой режим и в силу этого появляется воз-можность говорить и о частях участка (в гражданско-правовом смысле).
Что же касается технического аспекта (т.е. если не принимать, к при-меру, правил о наименьших и наибольших объемах земельного участка), то в данном смысле земельный участок разделяем до бесконечности.
Сказанное не значит, что вопрос о делимости или неделимости участ-ка потерял актуальность. Р. Галиева правильно отмечает, что отсутствуют ясные аспекты отнесения участка к делимому или неделимому, вследствии этого не исключен субъективный подход [4].
В числе разновидностей земельных участков временами называется и земельная доля. Впрочем она не считается ни участком, ни его частью. По-явление этого понятия связано с первой стадией становления земельного за-конодательства в современной РФ (начало 90-х годов), когда потребовалось определить права сотрудников на долю земель реформируемых сельскохо-зяйственных организаций.
Надо заметить, что при описании существа этой доли и возможностей ее обладателя предусмотрены многочисленные замечания и возражения. В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли в данный мо-мент распространен правовой режим общей долевой собственности. С вне-сением дополнительных норм о взаимоотношениях между членами сов-местной долевой собственности на земельный участок ситуация не измени-лась и измениться не могла - это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ [11; 17].
Распространение на правовой режим земельных долей норм граждан-ского законодательства вовсе не означает, что правовые аспекты оборота долей изучать не следует. Важно иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет самого земельного участка; объектом отношений является только доля в праве общей собственности. Если же выдел произо-шел, то вместо доли в праве общей долевой собственности перед нами ока-зывается право собственности на конкретный земельный участок. Кстати, именно поэтому аренда земельной доли невозможна: если нет выдела в натуре, то нет определенности в объекте, а после выдела можно говорить лишь об аренде самой земли (земельного участка).
Понятие "земельная доля", судя по образовавшейся в РФ ситуации, длительное время будет актуальным и потребует бережного и чуткого пра-вового анализа. Но вряд ли юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект отношений оборота земли.
8. Земельный участок считается объектом недвижимости, но в литера-туре есть и другие, радикальные точки зрения.
По мнению С.А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимо-стью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей [2]
По мнению О.Ю. Скворцова, "земля становится объектом недвижи-мости только с конкретного момента. Этим моментом считается наделение земли правовым режимом земельного участка", до присвоения ему кадаст-рового номера данный автор считает возможным говорить только о некото-рой части земли, являющихся соответствующему публичному образованию [20].
Это значит также, что на земельные участки распространяются соот-ветствующие критерии о недвижимости, в том числе о государственной ре-гистрации прав на недвижимость и сделок с ней [17 ст. 131, п. 2 ст. 223].
Основным нормативным актом в данной сфере считается уже указан-ный ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приложениях к Поста-новлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникно-вение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.[15]
Многие вопросы государственной регистрации недвижимого имуще-ства до настоящего времени в литературе оцениваются как неоднозначные. В частности, относительно того, чем должна отличаться регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним, следует ли сохра-нять сегодняшнее значение регистрации договоров аренды как обременений соответствующего имущества и т.д. Концепция становления гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от гос-ударственной регистрации самих сделок с недвижимостью. Эти вопросы но-сят специальный характер и далее не рассматриваются.
Указанные выше признаки земельного участка считаются универсаль-ными, общими для всякого участка и в совокупности придают ему не толь-ко уникальность, но и возможность оборота.
1.2. Исторический анализ законодательства России в области ре-гистрации прав на земельные участки
Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтвержде-ние вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижи-мость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением по-следним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).
Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознагражде-ния, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах — крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осу-ществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недви-жимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременени-ях прав на него.
Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на опреде-ленную территориальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утвер-ждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выпис-ку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в но-тариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты по-шлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утвер-ждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и от-метку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной кни-ги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.
Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недо-статков. К ним можно отнести следующие:
- отсутствие единой законодательной системы;
- значительное количество противоречащих друг другу норм;
