КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (далее – ОКС).
Жилая недвижимость может быть отнесена к разряду коммерческой, если при её использовании предполагается, что владелец получает прибыль. Например, гостиница, априори, является коммерческой недвижимостью, но отдельная квартира будет уже частным жильем. Строительство дома с большим количеством комнат считается инвестиционным проектом в отрасли коммерческой недвижимости, где необходимо составлять архитекторские планы, проектировать помещения дома и контролировать его возведение — это всё инвестиции финансов, которые направлены на извлечение прибыли в будущем.
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются наприносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.
Коммерческая недвижимость (далее – КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести объекты торговли:
-многофункциональный торговый комплекс (далее – МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно;
-супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований;
-гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе не продуктового ряда;
-универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.
На рисунке 1 показаны перечисленные объекты торговли.
Торговый комплекс Супермаркет Гипермаркет Универмаг
Рисунок 1 ? Объекты торговли
Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.
Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенной персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.
Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.
На рисунке 2 показан пример гостиницы.
Рисунок 2 ? Гостиница
Развлекательные центры - это индустрия отдыха и развлечений отрасль сферы услуг, которая на коммерческой основе предлагает населению разнообразные формы проведения досуга, носящие исключительно развлекательный характер.
К данной отрасли относятся такие организации по оказанию услуг, как
- кинотеатры;
- ночные клубы;
- спортивно-развлекательные центры;
- парки развлечений;
- казино;
- игровые автоматы;
- бильярдные залы;
- ресторанный бизнес и многое другое.
Такие виды услуг, как телевидение и радиовещание, театр и разнообразные выставки, также являются формами проведения досуга, но развлекательный характер они носят лишь частично.
На 3 рисунке приведен пример развлекательного центра.
Рисунок 3 ? Развлекательный центр
Офис или контора — помещение, здание, комплекс зданий, в котором работают служащие предприятия (фирмы). В офисе (конторе) принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы и тому подобное.
Виды офисов и их оборудование:
- традиционные (стационарные) офисы;
- электронный (автоматизированный) офис;
- нетрадиционные (виртуальные, мобильные) офисы.
Рисунок 4 ? Офис
Гараж — помещение для стоянки, а иногда и ремонта автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств. Может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.
Виды гаражей:
- капитальный гараж;
- комбинированный гараж;
- временный гараж для автомобиля;
- бетонный гараж из пенобетона;
- фундамент для гаража из бетона;
- строительство гараж из кирпича с крышей из железобетонных плит;
- деревянный гараж и фото гаражей из дерева;
- капитальный металлический гараж и временный гараж из металла.
Рисунок 5 ? Гараж
На рынке торговой недвижимости развиваются и другие объекты, не подпадающие под приведенную классификацию, например – ритейл-парки. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение – комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.
Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов (рисунок 6):
- естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе»;
- искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.
Общественные (специальные) здания и сооружения включают:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);
- культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);
- специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).
Каждую из рассмотренных групп можно разбить на подгруппы на основе десегрегации на базе различных типологических критериев.
Рисунок 6 ? Укрупненная классификация объектов недвижимости
Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства. К незаконченным объектам строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию.Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.
При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости. Право собственности на них подлежит регистрации.
Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав незаконченные объекты строительства, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на объект [7].
?
2 ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Общие сведения об объекте недвижимости
Гостиница «Дворик» одно из самых экономичных проживаний в городе Кемерово. Гостиница занимает местоположение близко от проспекта Шахтёров. Окна гостиничных номеров выходят во внутренний дворик, благодаря чему постояльцам гостиницы обеспечена тишина и покой круглые сутки.
Гостиница имеет свою стояночную площадку и тёплый гараж на четыре легковых автомобиля.
Не далеко от гостиницы расположен: медицинский кардиологический центр, сельская больница, пиццерия «Сильверфуд», ресторан «Бахус», магазины, рынок, отделение сберегательного банка, банкомат. Круглосуточное такси и расположенные рядом с гостиницей автобусные и трамвайные остановки помогут посетителям оказаться в любом районе города.
На рисунке 7 показан вход в гостиницу «Дворик» рисунок 7.
Рисунок 7 ? Гостиница «Дворик» со двора
2.2 Технические характеристики объекта недвижимости
Технические характеристики гостиницы «Дворик» расположенной по адресу г. Кемерово, Рудничный район, ул. Институтская, 26б:
- год постройки 1986;
- число этажей: 3 (три);
- общая площадь: 551,4 кв. м;
- гараж на 4-х легковых автомобиля;
- фундамент: монолитный ж/бетонный на свайном основании. Глубина заложения до 2,0 м.;
- стены и их наружная отделка: кирпичные t=0,65;
- перегородки: кирпичные;
- перекрытия: железобетонные;
- крыша: металлическая;
- оконные блоки: стеклопакеты.
На рисунке 8 показаны планы этажей гостиницы «Дворик».
План 1 этажа гостиницы «Дворик» План 2 этажа гостиницы «Дворик» План 3 этажа гостиницы «Дворик»
Рисунок 8 ? Поэтажный план гостиницы «Дворик»
2.3 Технический паспорт
Технический паспорт – это документ, который выдается на объект недвижимости и содержит подробную информацию о размерах объекта, отделке, также в техпаспорте приводится описание всех характеристик объекта недвижимости и инвентаризационная, или первичная, оценка стоимости.
Получить техпаспорт можно на следующие объекты недвижимости:
- здания, как жилые, так и административные;
- помещения, в том числе – квартиры;
- сооружения – в эту категорию относится, к примеру, гараж;
- недостроенные объекты.
Характер информации, включаемой в технический паспорт недвижимости зависит от того, на какой объект он выдан. Обычно это:
- адрес объекта, включающий округа, район, улицу, номер дома, для помещений – этаж;
- ситуационный план объекта;
- информация об изменениях и дополнениях;
- дата, когда проводился капитальный ремонт;
- материалы, использованные при строительстве.
Если техпаспорт на квартиру, то в нем приводится план жилья, описание отделки помещения, балкона и т.д. Для здания обязательно указание этажности, линейных размеров, дате возведения, характеристика стен и фундамента [14].
Технический паспорт гостиницы «Дворик» показан в приложении А.
?
3 ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ПОД КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1 Понятие собственности. Виды и формы собственности
Под собственностью понимается категория общественных отношений в виде материальных и нематериальных объектов на правах коллективного или индивидуального владения, пользования и распоряжения этими объектами.
Право собственности в РФ основано на совокупности юридических норм, закрепляющих и охраняющих права субъектов на пользование и распоряжение объектами собственности в рамках действующего законодательства.
Формы собственности, существующие в РФ, подразделяются на следующие виды:
-государственную федеральную – природные богатства, включенные в хозяйственный оборот, средства производства, информация – все то, что находится в ведении и распоряжении государства и под его ответственностью;
-государственную региональную – все то же самое, переданное субъектам Федерации;
-муниципальную собственность, находящуюся в ведении местных органов самоуправления;
-частную;
-общественных организаций.
По численному признаку собственность делится на следующие виды:
-частная;
-общественная;
- государственная.
Классификация видов собственности представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 ? Виды собственности
Индивидуальная собственность – собственность, в пределах которой субъект собственности определен как физическое лицо, индивид, обладающий правом (в рамках законодательства) распоряжения принадлежащим ему объектом собственности или долей объекта.
Частная собственность – это объекты индивидуальной собственности, предоставляемые в пользование и потребление за определенную плату другим лицам, т. е. выступающие как товар или капитал.
Личная собственность не может выступать как товар, предоставляемый за отдельную плату, и не служит источником доходов.
Другая основная форма собственности – групповая, представлена совокупность групп собственников (хозяйственное общество, предприятие, компания, государственный орган, общественная организация).
В пределах общей собственности могут быть определены доли каждого собственника. Такая общая собственность называется долевой собственностью. Если такие доли в общей собственности не определены, имущество находится в совместной собственности. Гражданским законодательством РФ установлена презумпция общей долевой собственности. Это означает, что при отсутствии в законе специальных положений о характере вещного права сособственников на имущество, их общая собственность считается долевой. Случаи установления общей совместной собственности должны быть специально предусмотрены законом, как это сделано, например, в отношении имущества супругов или крестьянского (фермерского) имущества [15].
3.2 Порядок приобретения коммерческой недвижимости
Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов гостиницы в столице и находящемся рядом с регионом. Владелец помещения оказывается в выигрыше, он может получить стабильную прибыль от сдачи комнаты или номера для получения прибыли. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных людей, имеющих гостиничный бизнес. Поиск соответствующего здания для ведения такого бизнеса может занять много времени.
Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.
Порядок приобретения коммерческой недвижимости для индивидуального пользования:
- определение цели покупки. Первый вариант – приобретение с целью получения дохода, например, для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Второй вариант – покупка для себя (под офис, производство, склад);
- выбор нужного типа недвижимости. Это может быть склад, производственная площадка, торговое помещение, офис. Также на этом этапе стоит определиться со статусом приобретаемой недвижимости. Возможны два варианта. Первый – приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности. В таком случае подписывается договор купли-продажи недвижимости. Второй вариант – приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено при покупке этой недвижимости подписывается договор со инвестирования или подобный ему;
- поиск помещения. На этом этапе определитесь, кто будет заниматься поиском. Лучше обратиться к профессиональным консультантам;
- осмотр помещения и знакомство с документами. Важно оценить качество. Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом. Выясните, есть ли у здания управляющая компания и насколько она заслуживает доверия.;
- приглашение эксперта. До заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости покупателю нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости. Нередко случается, что компании приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт. При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги покупателя, который оплачивает услуги, на выяснение якобы важных нюансов и ознакомление с документами, не имеющими отношения к делу; юристы даже не могут внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, – им просто нужно создать видимость бурной деятельности;
- изучение договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание: как производится оплата, как происходит передача недвижимости, какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае нарушения его условий, а также какие гарантии стороны дают друг другу и какова ответственность за их неисполнение;
- подписание договора. Перед заключением сделки договор лучше сшить, чтобы подписями и печатями оказались скреплены сразу все дополнения и приложения;
- оплата. Ее механизм в особом описании не нуждается. Помните: в банке обязательно потребуют предоставить договор, по которому производится оплата, или хотя бы его копию;
- регистрация недвижимости. После подписания договор купли-продажи недвижимости направляют в Росреестр. Эта структура выдает покупателю свидетельство собственности на недвижимость и зарегистрированный договор ее купли-продажи.
На рисунке 10 показана краткая характеристика порядок приобретения коммерческой недвижимости.
Рисунок 10 ? порядок приобретения коммерческой недвижимости
3.3 Земля как объект права собственности
Объект права собственности на земельный участок представляет собой обособленный участок земли или доля в праве на него, находящегося во владении определенного субъекта.
Право собственности на землю включает три основных элемента – владение, пользование и распоряжение земельным участком:
-владение земельным участком – основания возникновения и прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий пользования и распоряжения. Владение земельным участком – это обладание участком как собственностью (для юридического лица это возможность числить его на своем балансе). Иными словами, под «владением» понимают возможность отвода участка, возведение заборов, иных ограждений, предупреждающих знаков, проведение межевания. Реализация мер по охране территории, оформление в собственность или аренду (субаренду) других граждан или организаций;
-пользование землей – право использования не только поверхности земельного участка и его почвенного покрова, но и имеющихся на земельном участке полезных ископаемых и водных богатств, то есть возможности извлекать полезные свойства. Также (если это соответствует целевому назначению участка) на нем можно возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. То есть, пользование земельным участком – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя и собственника. Пользование – присваивание собственником полезных свойств объекта. Это означает для владельца возможность хозяйствования на земле, защиты от вредителей и создание условий для плодородия почвы, получение доходов от сдачи в аренду или передачи в собственность другим субъектам;
-распоряжение земельным участком – способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности; право решать каким образом и кем может быть использован земельный участок; возможность для собственника определять юридическую судьбу своего земельного участка. Распоряжение – возможность определения юридической судьбы предметом сделок: совершение продажи, мены, разделения, передачи в аренду, ренту, иных действий. Под «правомочием» понимается возможность изменения по собственному усмотрению категории участка, возведение жилых и коммерческих строений, установление пределов пользования землей.
Возможность оформления владения на землю предусмотрена Конституцией РФ. В ч. 2 ст. 9 Основного закона закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Основания передачи прав на землю установлены российским законодательством. В частности, в п. 2 ст. 15 ЗК РФ «Собственность на землю граждан и юридических лиц» указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения любых нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V-V.6 ЗК, а основания и порядок прекращения права собственности на земельные участки, также как предусмотренные ограничения права собственности, – в главе VII ЗК РФ.
?
3.4 Оформление в собственность земельного участка
Оформление земельного участка в собственность подразумевает под собой совершение некоторых юридических процедур, направленных на передачу прав собственности от собственника к лицу, изъявившему желание овладеть некоторым земельным участком. В зависимости от способа передачи земли в собственность определяется цена на услугу.
На сегодняшний день существуют следующие варианты передачи земли в собственность:
-в процессе приватизации – это процесс, имеющий множество нюансов и правил. Если вы не хотите тратить свое время зря, завязнуть в бюрократических процедурах или переплачивать посредниками, то эта статья для вас. Из нее вы узнаете о нюансах приватизации, получите пошаговую инструкцию по процедуре получения земельного участка в собственность бесплатно, а также несколько важных советов;
-в результате наследования — это переход обязанностей и прав, как имущественных, так и неимущественных, от умершего гражданина к его наследникам. При этом в соответствии с ГК открытие наследства возникает в результате смерти человека или при признании факта его смерти судом.;
-по гражданско-правовому договору: мена, дарение, купля-продажа —договоры дарения и мены, являясь гражданско-правовыми сделками, имеют своиплюсы и минусы. Довольно часто к ним прибегают, когда необходимо оформить отчуждение недвижимого имущества. Использование того или иного вида будет напрямую зависеть от конкретных обстоятельств и взаимоотношений между дарителем и одаряемым. Договор купли-продажи относится к договорам передачи имущества в собственность. В общей системе договорного права - это один из самых распространенных и значимых в российском гражданском праве договоров. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, выступающих в торговом обороте в качестве товаров; из всех статей ГК РФ, посвященных отдельным видам гражданско-правовых договоров, большая часть приходится на долю договора купли-продажи;
-в порядке использовании участка по договору ренты — по договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество.
