Обзор литературы.
Опыт истории России и практика зарубежных стран показывают, что механизмом наведения порядка в использовании земель, регулировании земельных отношений и переустройстве территории является постановка земельных участков на государственный кадастровый учет, который создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. Теоретическим и методическим вопросам государственного кадастра недвижимости и государственного кадастрового учета значению земельно-кадастровой информации посвящены работы многих ученых и специалистов: А.А. Варламова, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаева, О.Т. Хисматулова, В.А. Махта , Г.У. Козачуна [1] и других. Авторы подчеркивают, что значение государственного кадастра недвижимости, как глобальной информационной системы, подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платы за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Применение сведений государственного кадастра недвижимости должно являться эффективным средством защиты прав субъектов земельных правоотношений.
Государственный кадастр недвижимости, как информационная система, призван отражать качественное состояние земли как природного объекта, служить информационным источником при осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель.
Преобразования в области земельных отношений все годы земельной реформы шли в сложных, неоднозначных условиях, по существу, не имея ни по-настоящему глубоко и системно проработанной экономической платформы, ни полноценного правового обеспечения по ключевым направлениям реформирования. В настоящее время целенаправленно формируются:
– комплексная стратегия действий;
– рациональная инфраструктура управления;
– системное законодательное пространство.
Действующие в Российской Федерации нормативные правовые документы дают собственнику земельного участка право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствия с Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, другими правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации собственники правомочны продавать земельные участки, сдавать в аренду, дарить, отдавать в залог[1,2].
Основополагающими законодательно-правовыми актами, выступающими в качестве основы рентного регулирования, а также земельного рынка в настоящее время выступают Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные документы. Большое значение для развития процесса земельной и аграрной реформы имело введение в действие Гражданского кодекса РФ. В нем были заложены правовые основы формирования системы земельных отношений, базирующейся на принципах рыночной экономики. Основные положения, заложенные в Гражданском кодексе РФ, нашли свое логическое развитие в Земельном кодексе РФ, принятом в 2001 году.
Современный международный, а также собственный российский опыт показывают, что механизм защиты прав собственников недвижимости, в том числе и земли, должен основываться на системе государственного кадастра недвижимости, и в частности на системе регистрации прав на землю.
С созданием в России правовой базы, обеспечивающей появление собственников недвижимого имущества, органы государственной власти и местного самоуправления столкнулись с задачами, связанными с регулированием имущественных и правовых отношений между собственниками этого имущества. К числу этих задач относятся:
– обеспечение государственной гарантии прав на недвижимое имущество;
– рациональное налогообложение недвижимого имущества;
– развитие рынка недвижимости;
– эффективное управление и распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Решение перечисленных задач невозможно без организации государственного учета земель. Результатом реализации процессов государственного учета, регистрации и оценки земельных участков является оформление банка данных, фактически являющегося государственным кадастром недвижимости.
С 1 марта 2008 года вступил в силу федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3]. Данный федеральный закон направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного надзора, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества. Государственный кадастр недвижимости включает в себя сведения, получаемые в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель Российской Федерации, сведений о территориальных зонах и наличии на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Таким образом, государственный кадастр недвижимости определил два основных объекта кадастрового учета – это земельные участки и территориальные зоны.
Важно отметить, что закон объявляет сведения государственного кадастра недвижимости государственным информационным ресурсом. Закон утвержден состав сведений и документов государственного кадастра недвижимости, а также определен порядок их ведения. Закон регламентирует порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков.
Главным источником, определяющим условия земельных отношений в России, является Конституция Российской Федерации [6]. Она устанавливает положения, являющиеся конституционными основами правового регулирования земельных отношений.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Государственный кадастр недвижимости – кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства – это общественный продукт и по своему значению совместно с институтом регистрации прав на недвижимое имущество – главный инструмент регулирования земельных отношений, обеспечивающий:
1) предоставление гарантированной защиты государством прав граждан и юридических лиц на землю, здания, сооружения и помещения и свободное распоряжение этим имуществом;
2) развитие финансового и земельного рынков, рынка жилья и других объектов недвижимости, привлечение инвестиций;
3) получение налоговыми органами сведений о всех земельных участках, зданиях, сооружениях и помещениях для определения налоговой базы для каждого налогоплательщика, обеспечивающих сбор земельного налога и налога на иные объекты недвижимости (налог на имущество);
4) получение органами государственной власти и органами местного самоуправления актуальной и достоверной базовой информации о земельных участках, зданиях, сооружениях и помещениях, их расположении, границах принадлежности, правовом статусе, режиме использования для управления территориями – планирования развития и контроля за использованием;
5) увеличение капитализации предприятий за счет базовых активов – земельных участков, зданий и сооружений;
6) определение и надежность прав сельскохозяйственных организаций на используемые ими земельные участки – основное средство производства в сельском хозяйстве;
7) предупреждение и решение земельных споров, обеспечение надежными сведениями о правах на земельные участки и границах этих прав судебной системы. Отдельные аспекты проблем регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, промышленного землепользования, функционирования земельного рынка, создания кадастра недвижимости и экономической оценки земли нашли отражение в трудах ученых: А.А. Варламова, М.А. Сулина, Н.Н. Михайлова, Ю.М. Рогатнева [1,5,6]. Данная нормативно-правовая и научная литература принята за основу при разработке выпускной квалификационной работы.
Особое место в государственном кадастровом учете земельных участков занимает отвод земельного участка, под которым понимают совокупность землеустроительных и кадастровых процедур, направленная на установление земельного участка на местности и определение его границ, для дальнейшей передачи в безвозмездное пользование, аренду либо совершение сделок купли – продажи. Все действия производятся согласно Земельному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, нормам регионального законодательства и решениям муниципальных органов власти. К этим мероприятиям относится выбор, согласование, изъятие и предоставление имеющихся участков для тех или иных нужд. Важность отвода земельного участка заключается в первую очередь в том, что происходит формирование нового объекта недвижимости, которое подлежит государственному кадастровому учету.
Отвод земельного участка является обязательной процедурой при формировании и развитии общей базы сведений кадастровой службы. При его отсутствии невозможно легализация возведенного объекта капитального строительства, установление павильонов и осуществление иных операций строительства на выделенной земле.
В основе отвода участков лежат следующие принципы земельного законодательства:
- учет роли земли как основы для жизни и деятельности человека;
- приоритет охраны земель;
- участие граждан и общественных объединений в решении вопросов, которые касаются их прав на землю;
- единство земельных участков и расположенных на них объектов;
- приоритет сохранности особо ценных земель;
- платность использования земли;
- деление земель по целевому назначению;
- разграничение государственной, муниципальной и собственности субъектов федерации;
- дифференцированный подход при установлении правового режима земель;
- сочетание интересов общества и граждан.
Нормы отвода земельных участков можно поделить на два вида: заранее определенные в законе и нормы для конкретных видов деятельности
Процесс выбора, согласования, изъятия и предоставления земли делится на два этапа:
I этап. Предварительное согласование места локализации участка;
II этап. Изъятие и предоставление выбранной территории, оформление соответствующей документации.
Для того чтобы согласовать отводимый участок, заказчик (физическое или юридическое лицо) должен подать ходатайство в местную администрацию. В случае получения предварительного согласования проектная организация или иная фирма на договорной основе собирает исходную информацию. На этом этапе определяются:
- условия и требования заинтересованной стороны;
- технические условия и возможности подключения объекта к инженерным сетям и общественным коммуникациям.
После этого оценивается объем инвестиций, подготавливаются необходимые материалы. Все это направляется в уполномоченный орган, где создается специальная межотраслевая комиссия. В ее состав входят представители всех сторон:
- заказчика;
- собственника (арендатора или пользователя);
- государственных органов.
В результате составляется акт выбора земельного участка.
Выкуп и отвод производят органы местной администрации на основании ходатайства, а также предоставленной документации инвестора. При этом нормы передачи земли для разных целей отличаются. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.
Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
3) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка, результаты которого оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, установленном ст. 31 Земельного кодекса РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса РФ.
В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии со ст.31 Земельного кодекса РФ, если иной порядок не установлен Земельным кодексом РФ.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного Кодекса РФ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, отвод земельного участка представляет собой процедуру перераспределения земельных угодий путем передачи муниципальных территорий в личную собственность или в пользование. Процесс состоит из нескольких этапов, а его особенности зависят от цели выделения земли физическому или юридическому лицу.
Методологическая и ресурсная база работы
В данной работе использовались понятия, методы и различные подходы в области землеустройства и кадастровой деятельности. В предпроектных исследованиях была дана общая характеристика объектам капитального строительства, а также проанализированы основные этапы отвода земельного участка под объекты капитального строительства. Был рассмотрен и проанализирован Земельный кодекс РФ, который является основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы отвода земельных участков под объекты капитального строительства. Кроме того, были рассмотрены и проанализированы работы Балабанова И.Т., Боголюбова С. А., Варламова А.А., Жарковой О.А. и ряда других исследователей, которые посвятили свои труды данной проблематике.
Использовался картографический метод. Ресурсной базой и основой для картографического метода послужили администрация Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области. Использовались карты и планы:
1) Генеральный план муниципального образования городского округа – город Тамбов, утвержденный постановлением администрацией Тамбовской области от 17.07.2017 года №678 (с изменениями от 28.09.2020 года).
2) Публичная кадастровая карта Тамбовской области, размещенная на официальном сайте Роскадастра.
При выполнении практической части проектной работы использовались землеустроительные документы (межевой план, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, результаты геодезической съемки), которые были оформлены на земельный участок, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Пахотная, 20 и на основе которых была осуществлена постановка данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
Предпроектные исследования
1.1 Изучение теоретической и правовой базы
Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства. Под данным термином, как правило, понимают объект (или комплекс объектов), возведенный с целью длительной эксплуатации и образующий с земельным участком единое архитектурно-градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-техническое и технологическое целое.
Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие "объект капитального строительства", с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых: здания; строения; сооружения и объекты незавершенного строительства, а с другой - перечисляет объекты, которые таковыми не являются: временные постройки, киоски, навесы и другие постройки.
Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законеот 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее – Технический регламент).
Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.
В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося кнедвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:
- прочная связь объекта с землей и наличие заглубленного фундамента (вместе с тем некапитальный объект тоже может иметь фундамент);
- невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:
- наличие стационарных коммуникаций (водо-, газо-, электро- и теплоснабжения и т.д.);
- длительный срок эксплуатации объекта.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Понятие "объект недвижимости" не тождественно понятию "объект капитального строительства".
