1 Сущность рынка жилья
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка жилья, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. В литературе можно встретить разные определения рынка жилья. Как правило, под рынком жилья понимают совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. То есть рынок жилья обеспечивает взаимодействие между покупателями и продавцами жилья на основе спроса и предложения.
Такая трактовка предполагает отнесение жилья к категории товаров, обращение которых связано с привлечением капитала, использованием различных ресурсов. Жилье по своей экономической природе одновременно является потребительским благом длительного пользования, а также инвестиционным товаром. И поэтому можно выделить следующие особенности жилья как товара, обладающего специфическими характеристиками:
1 Неоднородность. Существует множество признаков классификации жилищного фонда: год постройки, архитектурно-строительные признаки (этажность, материал стен, индивидуальность проекта и др.), степень износа, расположение, правовой статус, благоустроенность и др. Неоднородность жилищного фонда обусловливает разнообразие организационных форм, методов, инструментов управления.
2 Недвижимость. Жилищный фонд стационарен, тесно связан с соответствующей территорией и существует в ее контексте. Иммобильностью жилищного фонда объясняется локальность жилищного рынка, а также ЖКХ.
3 Низкая ликвидность. Сделки с жилыми помещениями требуют значительных временных и финансовых затрат. В случае, когда сделки с жилыми помещениями сопровождаются переездом потребителей, возникают еще и психологические издержки - из-за необходимости смены среды обитания, адаптации к новым условиям.
4 Долговечность. Срок эксплуатации жилищного фонда обычно превышает несколько десятилетий, а иногда и столетий. Жилые помещения передаются по наследству, могут быть использованы вторично другими домохозяйствами. Долговечность жилья обусловливает необходимость длительного поддержания его потребительских качеств оказания жилищных и коммунальных услуг.
5 Техническая сложность. Жилой дом - это сложная техническая конструкция. Строительство, реконструкция, модернизация, ремонт и обслуживание домов требуют специальных знаний и навыков. Несоблюдение правил и норм может привести к трагическим последствиям. При этом потребитель не всегда может оценить техническое состояние жилищного фонда. Этим объясняется необходимость государственного контроля в жилищной сфере.
6 Высокие издержки строительства и приобретения. Из всех товаров массового потребления жилье - один из самых дорогостоящих. Строительство и приобретение жилья часто сопровождается привлечением заемных средств.
7 Высокая социальная значимость. Жилье является товаром массового потребления, оно удовлетворяет одну из первичных потребностей человека, характеризуется низкой заменяемостью другими товарами. Потребление жилья можно ограничить в пользу других товаров и услуг, но от него невозможно отказаться полностью без ущерба для здоровья. Кроме того, качество жилищ пых условий человека существенно влияет на его самочувствие, социальное поведение, статус, работоспособность и др.
8 Наличие большого числа дополняющих товаров. Потребляя жилье, домохозяйство приобретает множество сопутствующих товаров: бытовую, компьютерную, аудио- и видеотехнику, мебель, средства связи, а также услуги по их ремонту, жилищно-коммунальные услуги и др. Это одна из причин высокого мультипликативного эффекта жилищных инвестиций.
9 Градостроительная значимость. Жилые дома несут эстетическую архитектурную нагрузку, они создают облик населенного пункта, являются частью городской (или общественной) среды. Жилой дом может быть памятником истории и архитектуры, иметь значение, выходящее за границы населенного пункта.
Рынок жилья является частью рынка недвижимости. Можно выделить разные сегменты рынка жилья. Так, рынок жилья делится на первичный и вторичный. На первичном рынке обращается новое жилье, на вторичном - уже действующие объекты жилой недвижимости [1].
?
2 Анализ тенденций развития первичного рынка жилой недвижимости в городе Екатеринбурге
Екатеринбург – четвертый по численности населения город в России, административный центр Свердловской области и Уральского федерального округа. Это крупнейший транспортно-логистический узел на Транссибирской магистрали, научно-образовательный, промышленный, торговый и финансовый центр. Согласно Уставу Свердловской области Екатеринбург - административный центр Свердловской области. С 2000 года Указом Президента Российской Федерации Екатеринбург наделен статусом центра Уральского федерального округа. В городе располагается аппарат полномочного представителя президента Российской Федерации в Уральском федеральном округе. В Екатеринбурге расположены 35 территориальных органов федеральной власти, чья юрисдикция распространяется не только на Свердловскую область, но и на другие регионы Урала, Сибири и Поволжья Екатеринбург занимает площадь в 114289 гектаров или 1142,89 квадратных километра [2].
Екатеринбург на протяжении целого ряда лет традиционно занимает высокие позиции в различных рейтингах. Так, например, в рейтинге «10 самых перспективных российских мегаполисов», отражающем качество жизни жителей по результатах социологического опроса населения, Екатеринбург в 2017 году уверенно занял четвертое место в России. В рейтинге городов страны по событийному потенциалу столица Урала заняла второе место, уступив лишь Санкт-Петербургу.
В 2017 году также был составлен рейтинг наиболее технологически развитых крупных городов России (в данном случае оценивались такие критерии как развитость сетей связи, доступность Wi-Fi, инновационность городской экономики, числобанкоматовна душу населения и другие показатели), в котором Екатеринбург снова занял четвертое место, пропустив вперед лишь Москву, Санкт-Петербург и Казань [2].
В Екатеринбурге сконцентрированы практически все управленческие, академические, отраслевые институты, большая часть научно-исследовательских, проектных, опытно-конструкторских организаций, высших учебных заведений и основных финансовых институтов. Социально-экономическая роль Екатеринбурга для региона значительна – в городе проживает и работает треть населения области, на долю Екатеринбурга приходится 70% оборота розничной торговли области – по данным Свердловскстата, за 2020 год оборот розничной торговли составил увеличился на 2,2% к 2019 году и составил 804,1 млрд. руб., в городе работает 4860 предприятий розничной торговли, из них 187 новых, количество торговых площадей составляет 2248,3 тыс. кв. м.
В 2020 году в Екатеринбурге было введено 1 миллион 100 тысяч квадратных метров жилья. Всего же с 2013 года в Екатеринбурге введено 5 миллионов 187 тысяч квадратных метров жилья [3].
В расчете на душу населения объемы ввода жилья продолжают превышать среднеобластные и среднероссийские значения.
Обеспеченность населения Екатеринбурга жильем стабильно растет и по итогам 2020 года составила 27 квадратных метров на человека (по итогам 2019 года – 25,7 квадратного метра на одного человека)
Показатели жилищного фонда Екатеринбурга и их динамика за пять лет представлены в таблице 1.
Таблица 1 – Динамика показателей жилищного фонда Екатеринбурга за период 2016-2020 год
Показатель 2016 2017 2018 2019 2020
Ввод жилья тыс. м2 1041,3 1196,9 1022,5 1030,0 1100,0
в том числе ввод объектов ИЖС, тыс. м2 198,3 159,6 110,3 83,6 88,0
Ввод жилья на душу населения, кв.м2 0,71 0,81 0,69 0,69 0,72
Ввод нежилых помещений 937,63 1102,98 1014,8 1018,9 -
Строительство в городе Екатеринбурге выступает наиболее динамично развивающейся отраслью. Как видно из представленных данных в таблице 1, в Екатеринбурге в 2020 году сдано в эксплуатацию 1,1 миллиона квадратных метров жилья, что на 6,8% больше, чем в 2019 году. Особенностью динамики ввода многоквартирного жилья является отсутствие резких колебаний в отличие от динамики индивидуального жилищного строительства и нежилых помещений, первое из которых напрямую связано с уровнем благосостояния населения, а второе – с финансовым состоянием бизнеса.
Увеличение объемов строительства объектов жилого назначения связано с ростом ввода в эксплуатацию жилья эконом-класса. Доля введенного в эксплуатацию жилья эконом-класса в общем объеме жилищного строительства возросла и достигла в 2020 году 80,5% от всего объема введенного жилья.
В декабре 2020 года в Екатеринбурге появилось почти восемь тысяч новых квартир (7848) общей площадью 422 тысячи квадратных метров. Прежде всего, в последний месяц года разрешение на ввод получили два жилых комплекса, входившие в «дорожную карту» по решению проблем дольщиков и пайщиков. Это 11-этажный дом в Кольцово по адресу Бахчиванджи, 15 на 115 квартир и несколько секций ЖСК «Западный» на 266 квартир. Также сдан целый ряд многоквартирных домов в микрорайонах Академический, Солнечный, Мичуринский.
Необходимо отметить, что основу ввода жилья в 2020 году составили дома, которые начали строить 2-3 года назад. Большинство квартир в них уже продано. Поэтому заметного влияния на первичный рынок жилья факт сдачи в эксплуатацию не оказывает. Тем не менее, показатель позволяет фиксировать долгосрочные тренды.
Средняя площадь квартир, введенных в эксплуатацию в 2020 году, составила 52,9 кв. м. Доля студий и 1-комнатных в общем объеме построенных квартир составила 54% [4].
В условиях повышенного спроса застройщикиЕкатеринбурга не только достаточно быстро старались завершить текущие проекты, но и активно осваивали новые площадки. В итоге, не смотря на существенные показатели ввода, объемы строительства остались высокими.
Однако факторы, влиявшие на спрос, были краткосрочны, и уже в первом квартале 2017 года рынок жилья столкнулся с заметным падением активности. Однако, в отличие от вторичного рынка жилья, на первичном рынке в течение года сохранялась положительная динамика, а число проектов, предлагаемых к продаже сокращалось. За год предложение по объектам новопостроенной недвижимости в Екатеринбурге сократилось на -28% [5].
В связи со сложной экономической ситуацией, сложившейся в стране, спрос на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга в 2017 году сократился на треть. Сократившийся спрос на первичном рынке жилья спровоцировал конкуренцию среди проектов.
Несмотря на это застройщики в большинстве случаев не снижали прайсовые цены, а привлекали покупателей скидками, разрабатывали системы рассрочек платежей и предлагали льготные ипотечные программы. Однако объем жилья в стадии строительства сократился на 15 % [5].
В 2018 году на первичном рынке жилья Екатеринбурга, предложение жилья, а также цены предложения начали снижаться, что продолжалось вплоть до середины 2019 года. Медленный восстановительный рост цен на первичном рынке жилья Екатеринбурга начался во второй половине 2019 года. Но долгое время квартир на рынке было слишком много, а значит и условия для выбора и обоснованного торга позволяли покупателям не замечать этот процесс.
С начала 2020 года начался активный восстановительный рост на первичном рынке жилья Екатеринбурга. В первой половине 2020 года главным фактором оживления рынка был процесс снижения ставок по ипотеке. Банки активно привлекали на рынок жилья новые группы покупателей. Во второй половине года фактор ипотеки остался главным. Но теперь поводом для выхода на рынокстал не процесс снижения процентов, а риск их повышения в будущем.
После того, как ЦБ РФ повысил ключевую ставку, многие участники рынка заявили о пересмотре ипотечных ставок в будущем. Семьи, которые находились в поиске вариантов решения жилищного вопроса, стали торопиться с выбором квартиры. Определенную неопределенность в рынок внесли и сообщения о реформировании системы долевого строительства, которая приведет к росту затрат застройщиков.
Наибольшая строительная активность в Екатеринбурге сконцентрирована в 1 и 2 ценовых поясах города, на долю которых приходится 27% и 36% предложения соответственно. В этих же зонах происходил наиболее активный прирост объема предложения с начала 2020 г. (таблица 2).
Таблица 2 – Структура объема возводимого жилья в г. Екатеринбург по ценовым поясам на начало 2021 года
Ценовой пояс Объем возводимого жилья, тыс. кв. м. Удельный вес, %
Центр 158,4 8
1 пояс 871,0 44
2 пояс 712,7 36
3 пояс 198,0 10
4 пояс 39,6 2
Всего 1979,65 100,0
Как видно из данных таблицы 2.3, наибольший объем предложения на первичном рынке жилья наблюдается во 1-м ценовом поясе – 44% и 2-м – 36%. Меньше всего строится нового жилья в 4-м ценовом поясе –2,0% от всего объема возводимого жилья. Максимальным спросом пользуются квартиры, расположенные в Верх-Исетском и Чкаловском районах. Наименьшим спросом пользуется Железнодорожный район.
