ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1.1 Земельный участок, как объект недвижимости
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотрен-ных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [19].
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федера-ции (далее – ГК РФ) земельный участок входит в понятие недвижимой вещи.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не-возможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строи-тельства [13].
Соответственно, для того, чтобы часть земной поверхности считалась зе-мельным участком, могла быть объектом права собственности и иных прав на землю, а также предметом судебного спора, необходимо, чтобы эта часть зем-ной поверхности соответствовала ряду требований, предъявляемых действую-щим российским законодательством. В противном случае, формально имея на руках некие документы о предоставлении вам земельного участка, но не имея документов о том, что этот земельный участок был сформирован, вы не сможе-те не только заключить какие-либо сделки со своим земельным участком, но также и не сможете добиться судебной защиты своего нарушенного вещного права, если такое нарушение будет кем-либо допущено.
Отличительные черты земельного участка как объекта недвижимости:
1. оборотоспособность, т. е. способность отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследо-вание, реорганизация юридического лица). Пунктом 3 статьи 129 ГК РФ, уста-новлено земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле, и в первую очередь здесь идет речь о положениях статьи 27 ЗК РФ «Ограниче-ния оборотоспособности земельных участков» [13];
2. отнесение земельных участков к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В связи с этим подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную реги-страцию прав на недвижимость и сделок с ней право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение [13];
3. индивидуальная определенность. При образовании земельного участка в результате кадастровых работ устанавливаются и описываются его границы, а при Государственном кадастровом учете - присваивается уникальный кадастровый номер;
4. земельный участок может быть отнесен как к делимым, так и к не-делимым вещам. Статьей 39.20 ЗК РФ установлено, что неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. Делимым же является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разре-шенное использование которого может осуществляться без перевода его в со-став земель иной категории, за исключением случаев, установленных федераль-ными законами [19];
5. непотребляемость, по мнению В.А. Горемыкина, бесконечное ис-пользование земли как товара, отсутствие износа и разрушения в процессе ис-пользования;
6. наличие его правовой связи с иными объектами, как составляющими его (в соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности распространяется также на поверхностный (почвенный) слой, находящиеся на участке водные объекты, находящиеся на участке растения), так и не составляющими его (таки-ми, как недра, находящиеся под ним, воздушное пространство над ним, нахо-дящееся на нем недвижимое имущество) [13].
Земельные участки, обладая вышеперечисленными свойствами, включают-ся в хозяйственный оборот и выступают в качестве объектов различных имуще-ственных прав, как вещных, так и обязательственных
1.2 Формирование земельного участка, как объекта недвижимости
А.А. Минаева в своей диссертации предлагает систему признаков земель-ного участка, индивидуализирующих и дополнительных, которые наиболее точ-но определяют его понятие. Система признаков земельного участка как объекта земельных правоотношений включает: а) индивидуализирующие признаки: ме-стоположение, площадь и границы земельного участка; б) дополнительные при-знаки земельного участка: кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование, установленные на земельный участок права, ограничения этих прав, обременения земельного участка, экономические характеристики, каче-ственные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком [24].
Данные признаки земельный участок получает в процессе своего форми-рования.
По мнению Росреестра, формирование земельного участка - это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию зе-мельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка доку-ментов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществ-ления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным за-коном от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее закон – О кадастровой деятельности) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) [27].
Согласно пункту 7 статьи 1 Федерального закона «О государственной реги-страции недвижимости» Государственный кадастровый учет недвижимого иму-щества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существо-вание такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими опре-делить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости [51].
Таким образом, чтобы соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, земельный участок должен пройти процедуру госу-дарственного кадастрового учета, по результатам которого сведения о земель-ном участке будут внесены ЕГРН.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям, вносим в ЕГРН относятся:
- вид объекта недвижимости;
-кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
- описание местоположения объекта недвижимости;
- площадь;
-кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объек-тов недвижимости;
-номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости;
-кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раз-дела, выдела или иного образован новый объект недвижимости;
-ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвен-тарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре);
-сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата сня-тия с учета, если объект недвижимости прекратил существование;
-кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости ;
-ФИО кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отно-шении объекта недвижимости, уникальный реестровый номер в реестре саморе-гулируемой организации кадастровых инженеров и наименование данной орга-низации, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обяза-тельного пенсионного страхования номера и даты заключения договоров на вы-полнение кадастровых работ, дата завершения кадастровых работ;
В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:
-сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
-сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, распо-ложенных в пределах земельного участка;
-категория земель, к которой отнесен земельный участок;
-вид или виды разрешенного использования земельного участка;
-сведения о том, что земельный участок полностью или частично располо-жен в границах зоны с особыми условиями использования территории или тер-ритории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, вклю-чая ограничения по использованию земельного участка, установленные для та-кой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
-сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
-сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
-сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) наро-дов Российской Федерации, требования к сохранению, содержанию и использо-ванию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объек-там, наименование и реквизиты документа, на основании которого внесена за-пись об указанных требованиях 16) сведения о расположении земельного участ-ка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
- адрес объекта недвижимости (при его наличии);
- сведения о том, что земельный участок или земельные участки образова-ны на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенно-го на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земель-ного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, ко-торым предусматривается утверждение данной схемы;
- сведения о том, что земельный участок образован из земель или земель-ного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, уполномоченном на распоряжение таким земельным участком;
- сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка [51].
В соответствии с ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объ-единении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципаль-ной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределе-нии образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земель-ных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование зе-мельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодер-жателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следую-щих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных госу-дарственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, преду-сматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государ-ственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахто-вых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях оборо-ны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).
5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки
6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренныхстатьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода-тельные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), если иное не предусмотрено договором залога.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществ-ляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за ис-ключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственно-сти на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в поряд-ке.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, нахо-дящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градо-строительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, нахо-дящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или зе-мельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержден-ного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3ЗК РФ.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания тер-ритории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории;
2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородни-ческому некоммерческому товариществу;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного много-квартирными домами, за исключением образования земельного участка для це-лей, предусмотренных статьей 13 Закон об участии в долевом строительстве, образования земельного участка для размещения объектов федерального значе-ния, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являю-щихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, ре-гионального или местного значения.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются по основаниям, указанным на рисунке 1.
Рис.1 Основания предоставления земельного участка, находящегося в государственной
и муниципальной собственности
Земельный кодекс РФ предполагает следующие процедуры приобретения прав на земельный участок:
- на торгах, путём проведения аукциона;
- без проведения аукциона;
- бесплатно;
- без предоставления земельных участков и установления сервитута.
Аукционы по продаже участков в собственность для строительства, теперь проводятся исключительно для предоставления участков гражданам под ИЖС, ЛПХ, КФХ, садоводство, дачное хозяйство. Во всех остальных случаях, зе-мельные участки для строительства предоставляются на аукционах только в аренду.
Аукционы проводятся в электронной форме за исключением случаев предоставления участков гражданам и КФХ для ИЖС, садоводства, дачного хо-зяйства, ЛПХ, а так же сельскохозяйственного производства.
Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находя-щегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на пра-во заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государ-ственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным ор-ганом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, ес-ли иное не предусмотрено федеральным законом.
Аукционы по продаже земельных участков или права аренды земельных участков регулируются ст. 39.11 - 39.13 Земельного кодекса РФ.
Порядок подготовки аукциона, проводимого по инициативе уполномочен-ного органа, представлен на рисунке 2.
Порядок подготовки аукциона, проводимого по инициативе заинтересован-ного лица, представлен в таблице 1.
Рис.2. Порядок предоставления земельных участков путем проведения аукциона
(п.3. ст. 39.11Земельного кодекса РФ)
?
Таблица 1
Порядок подготовки аукциона, проводимого
по инициативе заинтересованного лица ( п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ)
Этапы
подготовки
аукциона Если участок не образован
и не состоит на кадастровом учете
Если участок образован и поставлен на кадастровый учет
Если проект межевания не утвер-жден, и участок находится на межселенной территории Если проект межевания утвержден
Определе-ние границ земельного участка 1.Подготовка заинтересованным лицом схемы требуемого ЗУ – пп.1 п.4 ст. 39.11
2. Обращение с заявлением об утверждении схемы ЗУ – пп.2 п.4 ст. 39.11
3. Принятие решения об утвер-ждении схемы ЗУ при отсутствии оснований для отказа – пп.3 п.4 ст. 39.11
Не требуется
Не требуется
Кадастро-вый учет и регистрация прав пуб-личной соб-ственности 1. Обеспечения заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в соответствии с проектом межевания – пп.4 п.4 ст. 39.11
2. Кадастровый учет и государ-ственная регистрация прав пуб-личного образования, кроме слу-чаев, когда государственная соб-ственность не разграничена – пп.5 п.4 ст. 39.11 1. Обеспечения заинтере-сованным лицом выпол-нения кадастровых работ в соответствии с проектом межевания – пп.4 п.4 ст. 39.11
2. Кадастровый учет и государственная реги-страция прав публичного образования, кроме слу-чаев, когда государствен-ная собственность не раз-граничена – пп.5 п.4 ст. 39.11
Не требуется
Подготовка аукциона 1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставле-нии земельного участка с указа-нием кадастрового номера и цели предоставления – пп.6 п.4 ст. 39.11
2. Обращение уполномоченного органа с заявлением о государ-ственной регистрации прав на участок, кроме случаев, когда государственная собственность на него не разграничена – пп.7 п. 4 ст. 39.11
3. Получение уполномоченным органом технических условий подключения объектов к сетям – пп.8. п.4 ст. 39.11 – с 01.06.2015
4. Принятие решения о проведе-нии аукциона или об отказе в его проведении – пп.9 п.4 ст. 39.11 1. Обращение заинтересо-ванного лица с заявлени-ем о предоставлении зе-мельного участка с указа-нием кадастрового номера и цели предоставления – пп.6 п.4 ст. 39.11
2. Обращение уполномо-ченного органа с заявле-нием о государственной регистрации прав на уча-сток, кроме случаев, когда государственная соб-ственность на него не раз-граничена – пп.7 п. 4 ст. 39.11
3. Получение уполномо-ченным органом техниче-ских условий подключе-ния объектов к сетям – пп.8. п.4 ст. 39.11 – с 01.06.2015
4. Принятие решения о проведении аукциона или об отказе в его проведе-нии – пп.9 п.4 ст. 39.11 1. Обращение заинтересо-ванного лица с заявлени-ем о предоставлении зе-мельного участка с указа-нием кадастрового номера и цели предоставления – пп.6 п.4 ст. 39.11
2. Обращение уполномо-ченного органа с заявле-нием о государственной регистрации прав на уча-сток, кроме случаев, когда государственная соб-ственность на него не раз-граничена – пп.7 п. 4 ст. 39.11
3. Получение уполномо-ченным органом техниче-ских условий подключе-ния объектов к сетям – пп.8. п.4 ст. 39.11 – с 01.06.2015
4. Принятие решения о проведении аукциона или об отказе в его проведе-нии – пп.9 п.4 ст. 39.11
Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется в поряд-ке, отраженном в таблице 2.
Таблица 2
Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов
( п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ)
Основные этапы Участок не поставлен на кадастровый учет Участок поставлен на кадастровый учет
Нет проекта межевания террито-рии Есть проект межевания тер-ритории
Предваритель-ное согласова-ние предостав-ления ЗУ (ст. 39.15) 1.Подготовка заинтересованным лицом схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (пп.1 п.1 ст. 39.14)
2. Подача заявления о предвари-тельном согласовании предо-ставления ЗУ (пп.2 п.1 ст. 39.14)
3. Принятие решения о предвари-тельном согласовании предо-ставления ЗУ. Решение о предва-рительном согласовании являет-ся одновременно решением об утверждении схемы – п.1 ст. 39.14, ст. 39.15 1. Подача заявления о пред-варительном согласовании предоставления ЗУ со ссыл-кой на проект межевания территории (пп.2 п.1 ст. 39.14)
2. Принятие решения о пред-варительном согласовании предоставления ЗУ. В реше-нии указываются реквизиты проекта межевания п.1 ст. 39.14, ст. 39.15
Не требуется
Кадастровый учет и регистра-ция права пуб-личной соб-ственности 1.Обеспечение заинтересован-ным лицом кадастровых работ на основании решения о предвари-тельном согласовании предо-ставления ЗУ (пп.4 п.1 ст. 39.14)
2. Постановка ЗУ на кадастровый учет (пп.5 п. 1ст. 39.14)
1.Обеспечение заинтересо-ванным лицом кадастровых работ на основании решения о предварительном согласо-вании предоставления ЗУ и проекта межевания террито-рии (пп.4 п.1 ст. 39.14)
2. Постановка ЗУ на кадаст-ровый учет (пп.5 п. 1ст. 39.14)
Не требуется
3. Государственная регистрация права публичной собственности, кроме случаев, когда
ЗУ образован из земель или ЗУ, государственная собственность на который не разграничена (пп.5 п.1 ст. 39.14)
3. Государственная
регистрация права публич-ной собственности, кроме случаев, когда ЗУ образован из земель или ЗУ, государ-ственная собственность на который не разграничена (пп.5 п.1 ст. 39.14)
Предоставление земельного участка 1. Подача заинтересованным ли-цом заявления о предоставлении ЗУ (пп.6 п.1 ст. 39.14)
2. Принятие решения о предо-ставлении или заключение дого-вора (пп.7 п.1 ст.39.14) 1. Подача заинтересованным лицом заявления о предо-ставлении ЗУ (пп.6 п.1 ст. 39.14)
2. Принятие решения о предоставлении или заклю-чение договора (пп.7 п.1 ст.39.14) 1. Подача заинтере-сованным лицом заявления о предо-ставлении ЗУ (пп.6 п.1 ст. 39.14)
2. Принятие реше-ния о предоставле-нии или заключение договора (пп.7 п.1 ст.39.14)
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и К(Ф)Х для осуществления деятельности К(Ф)Х регламентировано ст. 39.18 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков бесплатно регулируется ст. 39.19 ЗК РФ и законами субъектов РФ.
Заключительным этапом формирования земельного участка, как объекта права, является государственная регистрация вещного или обязательного права на него.
Государственная регистрация права осуществляется путем внесения в ре-естр прав на недвижимость сведений о правах, об ограничениях прав и обреме-нениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если та-кие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федераль-ным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:
1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной реги-страции права;
2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недви-жимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального ли-цевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой но-мер присвоен в установленном порядке;
3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекра-щения права на объект недвижимости;
4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
