Договор купли- продажи жилого помещения: анализ практики

ВВЕДЕНИЕ....................................................................................................3 ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ –ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ…………………………………………………….…..6 1.1 Понятие и правовая природа договора купли- продажи жилого помещения……………………………………………………………………….…6 1.2 Признаки договора купли- продажи жилого помещения…………...23 ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ –ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ........................................................................................................30 2.1 Жилое помещение как объект договора купли- продажи...................30 2.2 Форма договора купли- продажи жилого помещения и порядок его заключения……………………………………………………………………..….41 2.3 Цена и срок в договоре купли- продажа жилого помещения………..46 2.4 Перечень лиц, имеющих право проживать в жилом помещении как существенные условия договора купли- продажи жилого помещения…….…52 ГЛАВА 3 ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ- ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ………………………………………………………………..…..60 3.1 Права и обязанности сторон договора купли -продажи жилого помещения…………………………………………………………...………...….60 3.2 Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ………………………………………………..…….….…..64 АНАЛИЗ ПРАКТИКИ………………………………………….….………73 ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………….…....88 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………….….…91

Нормативные правовые акты и документы 1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.1?2.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.?2020) о поправке к Конституции РФ от 14.03.2020 N 1-ФКЗ // Российская газета. - №237. – 1993; Собрание законодательства РФ - 2020, N 11, ст. 1416. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1?994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. -1994. - N 3?2. - ст. 3301; 2021. - N 11. - ст. 1698. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 (ред. от 09.03.2021) № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. -№ 5. ст. 410; 2021, -N 11. - ст. 1698. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 (ред. от 18.03.2019) № 146-ФЗ // Собрание Законодательств РФ. - 2001. - № 49. - ст. 4552; 2019. - N 12. - ст. 1224. 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) – ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - N 1 (ч. 1). - ст. 14; 2021. - N 24. - ст. 4188. 6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 08.12.2020, с изм. от 02.03.2021) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 46. - ст. 4532; 2020. - N 50 (ч. III). -ст. 8073. 7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // Собрание законодательства РФ.- 2001.- N 44.- ст. 4147; 2021.- N 1 (ч. I).- ст. 44. 8. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.10.2021) // "Российская газета", N 156, 17.07.2015, N 98, 06.05.2021. 9. "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.08.2021// "Российская газета", N 49, 13.03.1993. N 117, 31.05.2021. 10. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 N 404 (ред. от 10.02.2017) "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"//"Собрание законодательства РФ", 12.05.2014, N 19, ст. 2438. 20.02.2017, N 8, ст. 1245. 11. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 05.04.2021) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4148, 12.04.2021, N 15 (Часть I), ст. 2446. 12. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав потребителей"// "Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140, 03.08.2020, N 31 (часть I), ст. 5049. 13. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 11.06.2021) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15, 14.06.2021, N 24 (Часть I), ст. 4228. 14. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813, 05.07.2021, N 27 (часть I), ст. 5179. 15. Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред. от 28.12.2016) // Собрание законодательства РФ- 2013.- N 19.- ст. 2327; 2016.- N 1 (Ч. I).- ст. 40. 16. Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"(ред. от 26.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 51. - ст. 6687; 2017. - N 31. - ст. 4761. 17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// "Российская газета", N 109, 21.05.2010 КонсультанПлюс (Дата обращения 26.12.2021). 18. Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 22.12.2020, с изм. от 29.06.2021) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"//"Российская газета", N 297, 31.12.2006, N 293, 28.12.2020. КонсультанПлюс (Дата обращения 26.12.2021). 19. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 (в ред. от 11.06.2021) N 183-ФЗ "О внесении изменений в статьи 7 и 18 Закона Российской Федерации // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100. (Дата обращения 26.12.2021). 20. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.10.2021) N 120-ФЗ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW Судебная практика 1. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 N 12АП-1136/2017 по делу N А12-65647/2016// http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS012&n=90353#9yeTjsSW6SXW79Ol. (Дата обращения 26.12.2021) 2. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 20.12.16 по делу N33-15703/2016//https://sudact.ru/arbitral/doc/hgFy7RZmcYxl. (Дата обращения 26.12.2021) 3. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 20.04.16-N 33-2429/2016/https://sudact.ru/arbitral/doc/xLWgmDZnojbF.(Дата обращения 26.12.2021) 4. Апелляционное определение Ставропольского Края по гражданским делам Брянского областного суда от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-4200/2015//https://sudact.ru/regular/doc/xCixQKXBqJxB. (Дата обращения 26.12.2021) 5. Решение Железнодорожного районного суда № 2-2027/2017 2-2027/2017~М-1749/2017 М-1749/2017 от 2.10.17 по делу №2-2027/2017//https://sudact.ru/regular/doc/ZCQ6eukkIWVN. (Дата обращения 26.12.2021) 6. Решение Шатурского городского суда № 2-565/2021 2-565/2021~М-370/2021 М-370/2021 от 22 июня 2021 г. по делу № 2-565/2021// http://xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/57578634.(Дата обращения 26.12.2021) 7. Апелляционное определение Ульяновского областного суда г. Ульяновск от 28 июля 2015 года. Дело № 33-3144/2015 // URL: http://uloblsud. (Дата обращения 26.12.2021). 8. Решение Приморского районного суда г. Новороссийска от 24.11 2017г. Дело№ 2-2933/2017 // http://sudact.ru/regular/doc/TJqmQZnJEQ6V. (Дата обращения 26.12.2021) 9. Решение суда об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя № 2а-2160/2017 ~ М-1779/2017 // https://sud-praktika.ru/precedent/364682.html. (Дата обращения 26.12.2021). 10. Решение Советского районного суда г. Липецка от 2 октября 2017 года. Дело № 2-3638/2017 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/xwIyFnC8kXJe. (Дата обращения 26.12.2021). 11. Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 13 ноября 2017 г. Дело № 2-2142/2017 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/tJu4vA86ThQR/ (Дата обращения 26.12.2021). 12. Решение Корткеросского районного суда Республики Коми от 15 декабря 2015 года. Дело № 2-689/2015 // URL: https://rospravosudie.com/court-kortkerosskij-rajonnyj-sud-respublika-komi-s/act-501993124/ (Дата обращения 26.12.2021). 13. Решение Межгорьевского городского суда (Республика Башкортостан) от 22 июня 2015 года. Дело № 2-81/2015 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/5WmQyvQxqANw/ (Дата обращения 26.12.2021). 14. Решение Норильского городского суда (Красноярский край) от 30.11. 2017 г. Дело № 2-1257/2017 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/35NETrm1ss6w/ (Дата обращения 26.12.2021). 15. Решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону (Ростовская область) от 28 ноября 2017 года. Дело № 2-3757/2017 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/kS2Ld6Yr7rZ4/ (Дата обращения 26.12.2021). 16. Решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска (Кемеровская область) от 1 декабря 2017 года. Дело № 2-1959/2017 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/Cwm1FKqvhmgC/ (Дата обращения 26.12.2021). 17. Решение Коношского районного суда (Архангельская область) от 29.03.2016. Дело № 2-27/2016//http://sudact.ru/regular/doc/qmhu6nyn3Jxj/ (Дата обращения 26.12.2021). 18. Решение Асбестовский городской суд Свердловской области от 21.08.2019 УИД: 66RS0015-01-2019-001548-42 Гражданское дело № 2-1086/2019// http://xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/45399569. (Дата обращения 26.12.2021). Научная, учебно-методическая литература 1. Абрамов, В. Ю. Полный курс гражданского права России : учебное пособие : / В. Ю. Абрамов, Ю. В. Абрамов. – Москва : Статут, 2019. – Часть 2. Особенная часть. Том 1. – 689 с. 2. Актуальные проблемы гражданского и семейного права : учебное пособие : / Т. В. Епифанова, Т. В. Шатковская, Т. А. Мосиенко [и др.] ; Ростовский государственный экономический университет (РИНХ). – Ростов-на-Дону : Издательско-полиграфический комплекс РГЭУ (РИНХ), 2019. – 237 с. 3. Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я. Гражданское право. Особенная часть. Учебник для СПО. В 2-х томах. Том 2. М.: Юрайт, 2019. -224 с. 4. Асмандияров, В.М. Попович М.М.; Федер. служба исполн. наказаний, Вологод. ин-т права и экономики. // Вологда: ВИПЭ ФСИН России, 2017.- 271 с. 5. Аюшеева И. З., Богданова Е. Е., Булаевский Б. А. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 1. М.: Проспект, 2020.- 440 с. 6. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2016. №5.С.4-30;№6.С.5-29;2015.№1.С.4-34. 7. Бегичев и др.; под ред. К.А. Корсика. М.// Фонд развития правовой культуры. - 2018. - 560 с. 8. Болдырев В.А. Правовое значение и содержание согласия на совершение сделки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2021. N 10 – 133 с. 9. Болдырев В.А. Согласие на совершение сделки: правовая природа и место в системе юридических фактов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2021. N 2 – 136 с. 10. Герасимов О.А. Регистрация прав на недвижимость в системе публично-правовых средств обеспечения эффективности правового регулирования отношений в реальном секторе экономики // Юрист. - 2019. -№1.-С.72–76. 11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Сделки. Решения собраний. Представительство и доверенность. Сроки. Исковая давность. Постатейный комментарий к главам 9 - 12 / Б.М. Гонгало, А.В. Демкина, О.А.Рузакова и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.:Статут, 2021//Справочно-правовая система КонсультантПлюс// http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=0W3XFjSplj92eK65&cacheid=087A4696608DAE9E31C7379A182EBBC5&mode=splus&base=CMB&n=17442#C2dcFjS7c50sCNPM. (Дата обращения: 17.09.2021). 12. Гражданский кодекс РФ с Комментариями // URL: http://gkodeksrf.ru/ch-2/rzd-4/gl-30/prg-1/st-485-gk-rf (дата обращения: 21.12.2021 г.). 13. Гражданское право России. Особенная часть в 2 т. Том 1 : учебник для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 6-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 351 с. 14. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2 / под ред. Степанова С. А. М.: Проспект, 2019.- 928 с. 15. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1 / под ред. Сергеева А. П. М.: Проспект, 2020. -1040 с. 16. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2021. – 230 с. 17. Далгатова А.О. Учебное пособие (курс лекций) по дисциплине «Жилищное право» для направления подготовки «Юриспруденция», профиля подготовки «Гражданское право». - Махачкала: ДГУНХ, 2017. -96 с. 18. Дегтярева Н.С. Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным // СПС КонсультантПлюс. - (дата обращения 29.12.2021). 19. Дихтяр А.И. Согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее действительности // Юрист. 2020. N 1 – 86 с. 20. Жилищное право Российской Федерации: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / И.Л. Корнеева. - 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2018.- 393 с. 21. Жилищное право: учебник и практикум для академического бакалавриата / Ю.П. Свит. М.: Юрайт, 2018. -222 с. 22. Жилищное право учебник И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. -528 с. // URL: https://www.twirpx.com/file/2168523/ (дата обращения: 29.12.2021). 23. Жилищное право: учебник / коллектив авторов; под ред. Г.Ф. Ручкиной- Москва: ЮСТИЦИЯ, 2016.-370 с. 24. Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. 2016. № 12.- С.17. 25. Иванова Е. В. Гражданское право. Общая часть. Учебник и практикум для СПО. М.: Юрайт, 2019.- 258 с. 26. Иванова Е. В. Гражданское право. Особенная часть. Учебник и практикум для СПО. М.: Юрайт, 2019.- 344 с. 27. Илюшина М.Н. Гражданско-правовые механизмы защиты прав граждан при продаже жилых помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2019. - № 5. - С. 9 - 14. 28. Карпычев М. В., Хужин А. М. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2. М.: Форум, Инфра-М, 2016. -560 с. 29. Килабов М. М. Общая характеристика договора купли-продажи // Молодой ученый. 2017. №7. С. 352-355. // URL: https://moluch.ru/archive/141/39606/ (дата обращения: 29.12.2021). 30. Климанова Д.Д. Защита владения жилым помещением // Российский судья. - 2019. - № 7. - С. 12 - 16. 31. Кодификация российского частного права 2019 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; под ред. Д.А. Медведева. -М. Статут. - 2019. – С.188. 32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2020 –120 с. 33. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (постатейный) / В.В. Аргунов, Т.А. Арчугова, А.В.-2020-109 с. 34. Корякин В. М., Потапов Н. А. Гражданское право в схемах. Особенная часть. Учебное пособие. М.: Проспект, 2019. -96 с. 35. Масленникова Л.В. Жилищное право Российской Федерации: учеб. пособие. / Л.В. Масленникова. – Краснодар: КубГАУ, 2016.Ч. II. -89 с. 36. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. М.: Статут, 2016. -128 с. 37. Мустафин Р., Васькин В. О предварительном договоре в сфере продажи жилья // Жилищное право. - 2019. - № 5. - С. 47 - 56. 38. Нотариальное право: Учебник / под ред. проф. В.В. Яркова. 2-е изд.испр. и доп. М.: Статут, 2017. -576 с 39. Нуждин Т. Как защитить недвижимость от мошенников // Жилищное право. - 2019. - № 10. - С. 49 - 60. 40. Опыхтина Е.Г. Позиции Конституционного Суда России по проблемам защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости на современном этапе // Администратор суда. - 2019. - N 2. -С.50 - 53. 41. Поваров Ю.С. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана: действующее регулирование и направления его реформирования // Адвокат. 2019. N 5 – 178 с. 42. Савостьянова О.Н. Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не оплатил за него деньги // Юрист. 2016. № 22. С. 17-21. 43. Свирин, Ю. А. Актуальные проблемы гражданского процессуального права : учебник : / Ю. А. Свирин. – Москва : Прометей, 2021. – 697 с. 44. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости : учебное пособие / Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва : Юнити, 2017. – 592 с. 45. Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф. Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: практическое пособие / под ред. Толчеева Н.К. М.: Норма, Инфра-М, 2016. -464 с. 46. Шульдайс А.В. Понятие и существенные условия договора продажи жилого помещения // Современные научные исследования и разработки. 2016. № 3 (3). -С. 417-418. Интернет-ресурсы 1. http://www.consultant.ru. Дата обращения 29.12.2021. 2. http://zakon.ru. Дата обращения 29.12.2021. 3. http://law.edu.ru. Дата обращения 29.12.2021. 4. www.sud09.ru/bibliot. Дата обращения 29.12.2021. 5. http://www.9111.ru/questions. Дата обращения 29.12.2021.

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1.1 Понятие и правовая природа договора купли-продажи жилого помещения Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения осуществляется в рамках следующих основных нормативных актов: -Гражданского кодекса (далее ГК РФ). -Семейного кодекса (далее СК РФ). -Жилищный кодекса (далее ЖК РФ). -ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». - «Основы законодательства РФ о нотариате». Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также действует большое количество других нормативных документов, регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи недвижимости (например, Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404 и т.д.). В Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено отдельно понятие договора продажи жилых помещений. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона – продавец, обязуется передать в собственность другой стороне - покупателю, недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить за него определенную денежную сумму, которая должна быть описана в договоре. Но и каким образом будет передаваться денежная сумма: до подписания договора купли-продажи жилых помещений или после подписания договора купли-продажи жилых помещений, или до перехода права собственности буду положены в ячейку или на блокированный расчетный счет продавца.