Актуальность темы научного исследования.
В современное время, в гражданском обороте всё чаще возникают ситуации, когда субъекты хозяйственных отношений, планируя в будущем заключение гражданско-правовых договоров, направленных на оказание услуг, передачу имущества и т.д. но на первоначальном этапе преддоговорных отношений заключение таких договоров будет преждевременным.
Заключение предварительного договора незаменимо в случаях, когда стороны планируют совершение сделки в будущем, но по разным причинам не могут связать себя договорными обязательствами именно в данный момент. Предварительный договор может быть полезен как для граждан в обычной жизни, так и в бизнесе.
В основном потребность в заключении предварительного договора возникает в ситуациях, когда для заключения сделки требуется оформить какие-либо документы, которые необходимы для совершения сделки, либо заключение сделки зависит от действий третьих лиц. Например, гражданин желает приобрести жилое помещение. Однако для покупки этого помещения ему необходимо продать имеющееся у него жилое помещение, но пока он его не продал (ищет покупателя или находится в процессе сделки). Чтобы покупатель не потерял подходящий вариант жилого помещения, а продавец не потерял покупателя, заключается предварительный договор купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи может потребоваться для представления в орган опеки для разрешения сделки с недвижимым имуществом, собственником которой является несовершеннолетний - в доказательство обеспечения ребенка иным объектом недвижимости после отчуждения имеющегося в его собственности.
Предварительный договор можно заключить, если необходимо изготовить какую-то вещь, но после поставки третьим лицом необходимых материалов.
При обсуждении будущего договора, у сторон уже сформировано понятие на каких условиях будет заключен в будущем договор, и стороны заинтересованы зафиксировать свое волеизъявление. Для гарантий защиты имущественных интересов сторон в хозяйственном обороте, волеизъявление должно быть надлежаще оформлено и заверено.
Чтобы установить взаимосвязь сторон и защитить их имущественные интересы была предусмотрена конструкция предварительного договора. Предварительный договор по своей сути представляет собой соглашение сторон, по которому стороны принимают на себя обязательства в будущем заключить основной договор на тех же условиях, которые прописаны в предварительном договоре.
Невозможно заявить, то, что предварительный договор-практически не изученное явление в гражданско-правовой теории. В юридической литературе очень много публикаций, посвященных различным вопросам, касающимся предварительного договора, его применения, содержания, проблемной части, что указывает на высокий научный интерес к данному институту.
Впрочем, использование представленного договора в практической работе судей породило много вопросов о месте предварительного договора в системе договорных обязательств, о его значительных и других критериях, о порядке заключения и исполнения, а еще о последствиях нарушения обязательств, порождаемых данным договором.
Целью представленного исследования является доскональное изучение предварительного договора, как особенной правовой конструкции в гражданском праве РФ.
Для достижения установленной цели нужно выполнить следующие задачи:
1. Изучить историю развития правовых норм, регламентирующих институт предварительного договора;
2.Изучить понятия предварительного договора и определить место в системе гражданско- правовых договорах;
3.Рассмотреть отличие предварительного договора от других конструкций договоров в гражданском праве;
4.Выявить правовую природу предварительного договора;
5.Изучить порядок и требования к форме и содержанию предварительного договора;
7.Рассмотреть актуальные проблемы правового регулирования предварительного договора в РФ;
8.Выделить наиболее существенные риски и проблемы , вытекающие из применения предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Объектом исследования будут являться правовая конструкция и её характерные черты в предварительном договоре.
Предметом исследования выступают правовые положения действующего гражданского законодательства, представления о правовой природе предварительного договора, его содержании, порядке заключения и исполнения, а также судебная практика по более спорным задачам, возникающим в связи с применением ст. 429 ГК РФ.
Конструкция предварительного договора была предметом изучения таких авторов, как:
В.В. Груздев, Ю. Барон, В.А. Белов, К.Н. Анненков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Д.М. Генкин, Б.М. Гонгало, Е.Н. Данилова, Л.Г. Ефимова, А.Г. Карапетов, Н.И. Клейн, М.Р. Кротов, А.Н. Кучер, В.П. Мозолин, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, К.П. Победоносцев, О.Н. Садиков, Н.Г. Семилютина, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Р.О. Халфина, П.П. Цитович, Г.Ф. Шершеневич, T.Dqtk, J. Deienkqnb, J. Detnbwti, Y. Hnwoe, P. Gekben, D. Jentkeh, G. Gorrett, P. Jetzqi и др.
Методологическую основу исследования составляет метод диалектики, а еще такие научные методы, как дедукция, анализ, описание, индукция. Вместе с общенаучными методами были еще применены особые методы, используемые в юридических дисциплинах, в частности сравнительно - правовой, структурно-функциональный, формально-юридический метод.
Научная новизна исследования. Новизной данной темы выступает активное использование в юридической практике предварительного договора, в последние годы в нашей стране ведется активное строительство: активно возводят жилые дома, бизнес центры. Большое количество площадей сдается в аренду, что и окупает проекты. Собственники до завершения строительства находят арендаторов и заключают предварительные договоры аренды.
Практическая значимость представленной работы заключается в способности применения приобретенных в результате изучения выводов для разрешения задач, стоящих перед законодателем и правоприменителем по действенному применению конструкции предварительного договора и ее универсализации. Еще материалы диссертационного изучения могут быть применены при подготовке лекционных и факультативных курсов по дисциплине гражданское право.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников и литературы.
