Актуальность темы исследования заключается в том, что недвижимость, занимая важнейшее место в комплексе объектов гражданских прав, сама считается системным образованием, со своей структурой и согласованностью элементов, ее составляющих. Современное гражданское законодательство не предусматривает типовых договорных моделей для совершения разнообразных сделок с недвижимым имуществом, поэтому изучение данной темы составляет особый интерес как в теоретическом, так и в практическом аспектах.
Большую часть имущественного оборота в России составляют сделки с недвижимым имуществом, это безусловно связано с ростом числа строящихся сооружений и вовлечением все большего числа объектов недвижимого имущества в гражданский оборот. Важность тщательного гражданско-правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом заключается в том, что недвижимость является одной из значительных ценностей как для отдельных лиц, так и для общества и государства в целом.
Особенностью правового режима недвижимого имущества являются требование соблюдения письменной формы и государственная регистрация сделок.
Степень разработанности темы исследования. Следует отметить, что недвижимость как объект научных исследований выступает давно, и основные аргументы уже высказывались.
В работе были рассмотрены труды разного временного периода. Большую роль в развитии института частного права в дореволюционный период сыграли труды И. Б. Новицкого, Г. Ф. Шершеневича, А.Л. Саатчиан.
В советский период сфера недвижимости освещалась М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.И. Синайским, А.Л. Маковской, Т.Н. Савельевой, О.И. Чистяковой.
Современной теоретической основой института имущественных отношений можно назвать работы Е.А. Суханова, О.М. Козырь,Л.А. Морозовой, В.Е.Рубаник, В.А. Савельева, В.П. Камышанского, А.П. Сергеева.
В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и возникающих по данным сделкам прав. Тем не менее, цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не носят обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу гражданско-правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие заключение гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом как в российском законодательстве, так и в законодательстве зарубежных стран, общая и специальная литература, посвященная исследуемой проблеме, а также правоприменительная и судебная практика.
Целью работы является проведение комплексного анализа действующего отечественного законодательства, регулирующего проблемы в сфере заключения сделок с недвижимым имуществом и выработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на дальнейшее совершенствование правовых норм, регулирующих исследуемый институт.
Достижение названной цели предопределило необходимость решения следующих задач:
1) изучить особенности становления законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом в различные исторические периоды;
2) провести анализ правовых норм европейских государств, регулирующих гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом в современный период;
3) исследовать исторические аспекты развития законодательства, регулирующего сделки недвижимым имуществом в России;
4) раскрыть содержание норм действующего законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом в современной России;
5) выявить наиболее актуальные проблемы и определить тенденции развития гражданского законодательства в области регулирования сделок с недвижимостью;
6) предложить методы оптимизации нормативно-правовой базы, регулирующей процедуру приобретения недвижимого имущества и систему регистрации на примере Российской Федерации
Методологическая база исследования включает базовые теоретические положения теории права, гражданского права. При исследовании использовались исторический, диалектический, логический, сравнительно-правовой методы. А также применялся метод анализа, метод синтеза, формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-функциональный, формально-юридический и диалектический методы. Данный методологический подход даёт возможность исследовать нормы права, регламентирующие отношения, возникающие вследствие заключения гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Эмпирической базой исследования послужили российская и зарубежная судебная практика. При подготовке диссертации использовались результаты эмпирических исследований, полученные другими авторами по проблемам, имеющим отношение к теме диссертации.
Нормативная правовая база являются: послужили положения Конституции РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» иные федеральные законы и нормативно-правовые акты по рассматриваемой проблеме, постановления высших судов, а также опубликованные материалы практики судов общей юрисдикции.
Теоретическая значимость данного магистерского исследования состоит в том, что сделанные в его результате основные выводы и положения относительно правового регулирования сделок с недвижимым имуществом способствуют развитию науки гражданского права и в частности института вещных прав на недвижимое имущество. Кроме того, указанные выводы и положения, могут быть использованы в качестве основы для последующих научных исследований в указанной области.
Практическая значимость результатов данного магистерского исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы, предложения и рекомендации могут быть использованы в практической деятельности предприятий и организаций; в правотворческой деятельности; в научных исследованиях проблем государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Положения, выносимые на защиту:
1. В ходе работы выявлены исторические особенности становления законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом в различные периоды. Вопросы установления понятия недвижимого имущества во все времена остро дискутировались в научных кругах. Такое положение объясняется, прежде всего, особой социальной значимостью недвижимого имущества. Определить содержание понятия недвижимого имущества, установить признаки, присущие данной категории, - первоочередные задачи, требующие должного исследования и теоретического осмысления при рассмотрении любого аспекта, посвященного изучению недвижимого имущества.
2. Выделены и охарактеризованы этапы развитияроссийского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом. Выделение недвижимости из остального имущества обусловлено в первую, в первую очередь, тесной связью недвижимости с землей, а также и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. В отечественном законодательстве понятие «недвижимое имущество» пережило свои этапы становления и развития. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, сгладивший различие между вотчинами и поместьями».
3. Выявлены заимствования правовых норм европейских государств, регулирующих гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом в современный период. Наибольшее сходство встречается в системе регулирования недвижимого имущества и регистрации сделок в России и Германии. Существенная разница в правовом регулировании процедуры государственной регистрации прав в России и Германии обусловлена различием соответствующих норм материального права. В соответствии с германским законодательством любая сделка, содержанием которой является отчуждение прав на недвижимое имущество, требует нотариального удостоверения. Напротив, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает для большинства сделок, связанных с переходом или обременением (ограничением) прав на недвижимое имущество, простую письменную форму. Одним из основных аргументов законодателя в пользу такого подхода было стремление оградить участников рынка недвижимости от чрезмерных нотариальных сборов.
4. В ходе анализа современного отечественного законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, регистрации прав на него и применения этих норм в практической деятельности, был выявлен ряд проблем, а также определены тенденции развития гражданского законодательства в области регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации. Гражданское законодательство Российской Федерации не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия «имущества»: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность; вещи, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права.
5. Предложены способы оптимизации нормативно-правовой базы, регулирующей процедуру приобретения недвижимого имущества и систему регистрации в Российской Федерации. В российском законодательстве не закреплено определение «недвижимого имущества», а лишь косвенно раскрывается сущность данного понятия. На наш взгляд, для определения недвижимого имущества более приемлемым, является закрепление определения недвижимого имущества в законодательстве, отражающего все признаки и требования для отнесения к указанной категории имущества.
Цель законодательного регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, главным образом, заключается в том, чтобы гарантировать устойчивые права субъектам гражданско-правовых отношений собственности, особенно в вопросах регистрации и оборота недвижимости. Недостатками нового законодательства в сфере регистрации недвижимого имущества, на наш взгляд, являются отсутствие альтернативы в выборе свидетельства о праве или выписки из государственного реестра; законодательно не урегулирована процедура защиты сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; бумажный формат выписки из единого государственного реестра недвижимости предполагает печать сведений на обычной бумаге, что значительно способствует развитию преступных мошеннических схем в сделках с имуществом.
Апробация результатов работы. Отдельные положения магистерской диссертации нашли свое отражение в отчетах студента о научно-исследовательской работе, были изложены в выступлениях на и научно-исследовательских семинарах, организованных в период обучения на кафедре гражданского права в СИУ РАНХиГС при Президенте РФ.
Результаты проведенного магистерского исследования использованы при публикации научных статей в сборниках научно-практических конференций:
1) Котов Д.Ю. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Актуальные проблемы гражданского права и процесса. Сборник научных статей и докладов IV Всероссийской заочной конференции / под общей ред. Д.Л. Цыбакова, сост. Н.А. Внуков, Е.А.Мельник. – Орел: Издательство Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС, 2020.
2) Котов Д.Ю. Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом // Актуальные проблемы гражданского права и процесса. Сборник научных статей и докладов IV Всероссийской заочной конференции / Под общей Е.А. Мельник. – Орел: Издательство Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС, 2021.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, разделенных по два параграфа, заключения и библиографического списка.
