Глава 1. Общие положения о праве собственности на землю
1.1 Понятие и содержание права собственности на землю
В объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц. В субъективном смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.
Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. Пользоваться земельным участком - значит иметь возможность извлекать полезные свойства земли .
Собственники земельных участков - это лица, являющиеся собственниками земельных участков, землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения .
Например, выращивать сельскохозяйственную продукцию, размещать на земельном участке постройку. Право пользования распространяется не только на поверхность земли, но также и на общераспространённые ископаемые или подземные воды, имеющиеся на принадлежащем собственнику участке. Все земельные участки разделены на несколько определенных категорий. Пользоваться ими собственник должен в соответствии с целевым предназначением находящейся в его собственности земли. Правовое регулирование частной собственности на землю осуществляется на основании норм гражданского и земельного законодательства.
Земля — поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ) .
Земельный участок может быть, как в индивидуальной частной собственности (то есть принадлежать одному лицу), так и совместной (то есть одновременно быть в собственности у нескольких лиц).
Права, предоставленные собственнику земельного участка, закреплены Гражданским кодексом Российской Федерации. Это право:
- отчуждать имущество;
- передать землю в пользование другому лицу;
- совершать иные законные сделки с земельным участком.
Этот перечень полномочий является открытым, то есть права владельца земельного участка не ограничиваются только перечисленными. Он также может распоряжаться имуществом другим способом, которые укладываются в действующий правопорядок.
Поскольку земля является частью природы, закон налагает на владельца обязанность распоряжаться ею таким образом, чтобы не наносить вред окружающей среде .
Специфика земли как объекта собственности накладывает ограничения на круг людей, которые могут быть собственниками, и землю, которая может быть передана в частную собственность. Например, иностранцы не могут быть владельцами земли, расположенной в приграничной зоне. Они не могут быть переданы владельцу земель заповедников и других особо охраняемых государством территорий.
Собственность физических лиц на землю может быть получена следующим образом:
- путем приобретения за вознаграждение (выкуп);
- передача земли из государственного (муниципального) фонда в частный сектор .
Как правило, частная собственность на землю является результатом различных сделок, например, покупки или дарения. Закон также установил приобретательный механизм (возникновение собственности за давностью владения) в качестве одного из оснований.
Право частной собственности на землю может быть добровольно или принудительно прекращено.
Добровольные основания для прекращения права частной собственности:
- продажа земли;
- ликвидация юридического лица, которое имело в собственности землю;
- отказ владельца;
- наследование земли.
Частная земля может быть конфискована государством или изъята за плату .
Механизм принудительного изъятия земли от собственника через административные структуры и процесс выплаты компенсации за землю также не четко определены в действующем законодательстве.
В гражданском кодексе по-новому определяется сам земельный участок.
Земельный участок как объект права собственности на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи .
Объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. В действующем законодательстве земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ и т.д.).
Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение, после чего он должен быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости (то есть произведен кадастровый учет) .
Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, возникать использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально - определенной вещи. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли- продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли- продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Итак, земельный участок как объект права собственности, и иных предусмотренных Земельным Кодексом Российской Федерации прав, на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Земельный участок - это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов.
Любой закон о собственности имеет определенные характеристики. Право на собственность:
- является абсолютным. Это означает, что если, помимо правообладателя, существуют другие организации, они обязаны не вмешиваться в это лицо и не могут влиять на объект, принадлежащий этому лицу, без их разрешения;
- формирует прямую связь между правообладателем и вещью;
- это может произойти только в отношении отдельного имущества, например, земельного участка;
- должно быть урегулировано исключительно нормами законодательством Российской Федерации.
Права собственности на недвижимость - это все права, которые вместе или по отдельности позволяют правообладателю владеть, пользоваться и продавать недвижимость по своему усмотрению.
На основании этих трех прав устанавливаются правовые отношения между владельцами, пользователями и третьими лицами.
Собственность охватывает весь спектр разрешений, включая право владения, использования и контроля дальнейшего его распределения.
Собственниками могут быть как физические или юридические лица, так и государство. Если земля не является собственностью частных лиц или муниципалитета, она принадлежит государству.
Владелец, если это не противоречит закону и его обязанностям, имеет право:
- осуществлять эффективное владение землей;
- эксплуатировать ее, извлекая любые полезные свойства, получать прибыль за счет землепользования;
- определить судьбу участка: передать его третьим лицам, продать и т. д.;
- передавать землю под залог, сдавать ее аренду .
Физические лица приобретают землю путем гражданско-правовых сделок (продажа, дарение, наследство) или путем приватизации - путем регистрации права собственности на землю, переданную им в государственную или муниципальную собственность.
Существуют и другие виды прав собственности на землю. Такие полномочия, согласно ст. 216 ГК, они могут возникнуть по распоряжению собственника земельного участка или по закону. Это о:
- право на пожизненное наследуемое владение;
- право на постоянное бессрочное использование;
- сервитут.
Такие виды имеют определенную независимость, поскольку они существуют параллельно с правом собственности и не делают владельца других прав собственности зависимыми от владельца - он имеет право владеть и использовать землю в той мере, в которой это не запрещено закон. Более того, если его вмешательство является незаконным и приводит к ущербу для землепользователя, он имеет право требовать возмещения убытков .
Право собственности на землю в Российской Федерации подразделяется на три основные формы в зависимости от юридического лица:
1. Государственная собственность
2. Муниципальная собственность
3. Частная собственность
Реализация прав собственности имеет определенные ограничены. Владелец обязан придерживаться указанного целевого назначения такого имущества, соблюдать ограничения, налагаемые на оборот сельскохозяйственных земель и т. д.
Право собственности на землю означает физическое владение собственностью, то есть землей. Осуществление такого правомочия осуществляется путем ограничения доступа к земле несобственников, то есть тех, кто не имеет права на эту землю.
Право пользования землей позволяет эксплуатировать ее полезные свойства и качества.
Право распоряжаться землей выражается в праве собственника продавать, закладывать землю, передавать ее в дар, обменивать, наследовать, сдавать в аренду частично или полностью, передавать другому лицу в свободное пользование, вносить вклад в уставный капитал организации. например, в праве определять законную судьбу земли как вещи.
Земля является собственностью и имеет определенную экономическую ценность. Реализация прав на землю характеризуется некоторыми характеристиками, которые определяются вариантами защиты законных оснований для продажи имущества. В основном это связано с тем, что у землевладельцев довольно большой круг людей, которые могут попытаться нарушить права владельца сайта, используя при этом различные правовые пробелы для достижения этой цели .
Несанкционированное владение землей означает использование земли лицом, не имеющим достаточных оснований для заключения прав на недвижимое имущество или сделки аренды. Нынешний владелец может защитить свою собственность, подав иск в суд, чтобы вернуть собственность от незаконного самоуправления.
Если во время незаконного использования земли возводятся некоторые объекты недвижимости, они будут признаны несанкционированными зданиями, подлежащими сносу после решению суда .
Как отмечалось выше, некоторые нормативные акты местного значения имеют юридическую силу для регулирования отношений, связанных с сектором недвижимости. Должно быть ясно, что они не всегда соответствуют федеральным законам, которые имеют наивысший приоритет. Поэтому, если землевладелец считает, что его права были нарушены, он может подать иск в судебные органы для возбуждения дела против властей.
Предусмотрены следующие способы защиты:
- признание недействительным акта государственных структур или органов муниципалитета, составленного с нарушениями;
- приостановление выполнения недействительного акта;
- исключение любой деятельности, осуществляемой на месте лицом, которое произвольно захватило недвижимость;
- восстановление первоначальных прав реального владельца имущества.
При любом способе восстановления и защиты прав, прежде всего, необходимо добиться признания прав на земельный участок. В дальнейшем такое решение будет считаться основанием, проведения процедуры для юридического закрепления прав собственности .
Действия, которые нарушают реальные права граждан на владение собственной землей, могут быть пресечены следующим образом:
- выявление в суде законодательных актов, противоречащих федеральному закону. Убытки, понесенные владельцем в течение соответствующего контрактного периода, будут компенсированы лицами, совершившими нарушение.
- приостановление реализации актов, признанных недействительными.
- приостановление любого строительства на строительной площадке, разработка месторождений полезных ископаемых и другие меры, установленные Правительством Российской Федерации.
- восстановление всех прав землевладельца, которые существовали до нарушения, а также предотвращение дальнейшего такого несоблюдения.
Стоит понимать, что может потребоваться достаточно времени, чтобы найти справедливость, поэтому вы должны набраться терпения и предоставить необходимые доказательства.
Так, на примере из судебной практики в судебном заседании по делу иска Толкачева В.Б. к Кузнецовой Е.В. об установлении границы земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения, переносе забора по кассационной жалобе Толкачева В.Б. на решение Железнодорожного районного суда в Хабаровске от 10 сентября 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 декабря 2014 г. Можно увидеть что, в земельных вопросах большинство споров точно связано с соседями, потому что существует большой соблазн совершить одно из следующих действий:
- незаконное присоединение части территории собственника к его земле ;
- строительство зданий на границе с участком;
- сажать фруктовые деревья на границе участка .
Для разрешения ситуаций с соседом, в первую очередь, необходимо получить документы, позволяющие установить точные границы участка. Чтобы получить такие документы, стоит заполнить запрос в геодезическую компанию. После установления правовых параметров земельного участка кадастровый инженер оставляет акт согласования для соседей и после их подписания удостоверяет его.
Но зачастую нарушители не соглашаются с таким исходом, поэтому владельцу по-прежнему приходится подавать иск .
Право на постоянное (неограниченное) землепользование является пережитком советского прошлого, когда государственная или муниципальная земля передавалась гражданам без образования права собственности .
В настоящее время согласно ст. 39.9 ЗК, выдавать землю в бессрочное пользование могут только:
- органы власти;
- государственные и муниципальные учреждения и компании .
В любое время граждане, получившие землю в бессрочное пользование, могут вступить во владение ими в форме бесплатной приватизации.
Более того, закон предоставляет владельцам ряд других прав:
- использование недр и водоемов, расположенных на участке;
- осуществление капитального или иного строительства, если это соответствует целевому назначению участка;
- ведение предпринимательской деятельности;
- дренаж, орошение участка и т.д.
В то же время права на такой участок ограничены законом. Поскольку такое правомочие не является правом собственности, землепользователь не может продать землю, унаследовать ее, пожертвовать ее или иным образом отчуждать ее в пользу третьих лиц. По крайней мере, до его приватизации.
Земельный кодекс предусматривает возможность использования земельных участков бесплатно.
Согласно определению, под свободным использованием понимается передача земли во временное пользование без оплаты, с реституцией в тех же условиях, в которых территория находилась на момент ее передачи .
1.2 Основания возникновения права собственности на землю
Основаниями для оформления права собственности на землю выступают разные правовые сделки: мена, дарение, купля-продажа, а также наследование земли. Также права на землю возникать на основании актов органов власти или судебного решения .
Покупка или продажа земли представляет собой юридически значимое соглашение, в рамках которого происходит переоформление прав распорядителя площади (продавца) на покупателя. Обязательным условием проведения данной процедуры является выполнение предварительного межевания, согласование границ участка
Самое частое основание приобретения права собственности на публичные участки - договор купли-продажи. Гораздо реже можно стать собственником по договору мены или бесплатно на основании распорядительного акта .
Приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно:
- по договору купли-продажи на торгах, а в некоторых случаях - и без торгов. Например, без торгов можно приобрести земельный участок, на котором расположено сооружение, принадлежащее на праве собственности.
- по договору мены. Это возможно в случаях если земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.
Приобрести участок, не находящийся в публичной собственности, можно в силу приобретательной давности, если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет им не по договору в течение 15 лет . При этом участок должен принадлежать иному лицу на праве собственности или быть бесхозяйным.
Чтобы возникло право собственности по приобретательной давности нужно обратиться в суд. Если прежний собственник участка известен, подайте иск о признании права собственности, если неизвестен - заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности .
Судебный акт об удовлетворении такого иска или заявления об установлении факта является основанием для регистрации права собственности.
Однако на практике приобрести земельный участок в силу приобретательной давности вряд ли удастся. Если земля не находится в частной собственности или собственности муниципальных образований, то она принадлежит государству (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ), а значит, не является бесхозяйной. А за самовольное занятие земельных участков предусмотрена административная ответственность .
Право собственности на землю возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося (п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ). Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков.
Итак, собственником земельного участка лицо по общему правилу становится с момента внесения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи, поскольку возникновение права собственности на участок подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Но уже с того момента, как возникло основание для регистрации права, вы и ваш контрагент по сделке в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН соответствующей записи.
Дату возникновения (государственной регистрации) права собственности можно увидеть в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую получают после осуществления госрегист рации. Этот документ удостоверяет возникновение и переход прав на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).
Из общего правила о моменте возникновения права собственности есть исключения. Так, в случае правопреемства при реорганизации юридического лица право собственности у правопреемника возникнет с момента завершения реорганизации.
Итак, основания возникновения прав на землю закреплены в действующем законодательстве.
Купля-продажа - объектом такой сделки может быть земельный участок, зарегистрированный в государственном кадастровом реестре. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю информацию об ограничении использования земли или сборах за землю, если это применимо. В зависимости от условий договора, земля может быть передана в муниципальную, государственную или частную собственность.
Отчуждение сделок с недвижимостью - это сделки обмена и дарения. Кадастровый паспорт должен быть приложен к заключенному договору. В случае отсутствия договор может быть признан недействительным.
Смена владельца по наследству - эта операция основана на завещании, которое является односторонней сделкой и не требует согласия другой стороны для ее осуществления.
Приватизация - право на приватизацию земельных участков принадлежит юридическим и физическим лицам. Земля может быть приватизирована бесплатно или за плату. Не подлежит приватизации земельный участок, изъятый из гражданского оборота или ограниченный в нем.
Судебное решение - суды очень часто рассматривают дела о разделе земли между несколькими гражданами или юридическими лицами, а также о возмещении ущерба
Появление арендных отношений - после заключения договора аренды право на владение землей появляется на срок, предусмотренный договором.
Права на владение землёй возникают после государственной регистрации документов, являющихся основанием для возникновения таких прав. Подтверждением факта проведения регистрации является выписка из ЕГРН .
1.3 Государственная регистрация права собственности на землю
Если у гражданина или юридического лица будет свидетельство, обосновывающее право собственности на землю, никакие третьи лица не будут иметь права отобрать ее, поскольку она принадлежит им на законных основаниях.
Сделка по купле-продаже, дарению и т.п. участка не будет иметь силы, если конечным результатом передачи земли к получателю не станет госрегистрация его права.
Это делает специально уполномоченный госорган, компетенция которого прописана в статье 3 вышеназванного № 218-ФЗ. Он имеет право на осуществление подобных действий согласно указанию Правительства РФ и именуется Росреестром, а полное название у него – Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии (об этом Указ Президента № 1847).
В каждом городе России есть не одно отделение Росреестра, куда следует обращаться будущим собственникам участков. Стоит отметить, что подавать документы нужно именно в то отделение, которое территориально находится в том же муниципальном образовании, что и земельный участок.
На регистрацию необходимо подать:
- правоустанавливающий документ, обосновывающий возникновение права собственности;
- кадастровый паспорт;
- паспорт заявителя;
- квитанцию об уплате госпошлины .
Основания, по которым могут отказать в регистрации:
1. право собственности на конкретный ЗУ не подлежит регистрации;
2. с заявлением в регистрирующий орган обратилось лицо без полномочий на его подачу;
3. несоответствие формы или содержания поданных документов требованиям действующих законов;
4. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность признан недействительным со времени его издания, в силу закона, который действовал на тот момент;
5. правообладатель не представил заявление на перерегистрацию права собственности, на основании ранее возникшего права;
6. на регистрацию представлены не все необходимые документы;
7. есть противоречие между заявленным правом собственности и уже зарегистрированными правами на этот ЗУ.
8. другие основания.
Невозможно свободно распоряжаться земельным наделом, не зарегистрировав на него право законного владения. Для этого недостаточно просто подписать договор или вступить в наследство. Следует собрать все перечисленные в статье документы, уплатить сумму государственной пошлины и обратиться в специальный госорган. Только после получения свидетельства будет возможно стать официальным правообладателем своей земли.
