1 Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования
На сегодняшний момент данным вопросом занимаются множество зарубежных и отечественных авторов, поэтому уже сложились целостные мнения о представлении ипотеки, например, Н.Б. Косарева считает, что, ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества [28, c.325].
А.Г. Ивасенко полагает что, ипотека – способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество [8, c.131].
И.А. Разумова считает, что, ипотека является одной из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [36, c.87].
Ипотечное кредитование – финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств.
Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Данный подход отражает понятие «ипотеки» не в полном объеме, конкретно, указаны не все стороны, участвующие в сделке.
Ипотека – это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [15, c.65].
Косарева Н. Б. раскрывает понятие ипотеки как способа обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Данный подход представляется наиболее правильным, так как в нем наиболее полно отображены все субъекты и объекты ипотечных взаимоотношений, а также оно является наиболее развернутым [28, c.325].
Тарасов В. И. придерживается точки зрения, что «ипотечный кредит» представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества» [43, c.274].
Д.Е. Чибисова считает, что «ипотечное кредитование – это экономические отношения, связанные с образованием, и движением суженой стоимости» [10, c.469].
Данные определения являются упрощенными, а поэтому не дают полного представления о том, что же из себя представляет ипотечное кредитование.
А.А. Яковлев и И.А. Благих отмечают, что «ипотечный кредит — это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости» [4, c.228].
Следует отметить, что принципиальной разницы в формулировке сущности ипотеки и ипотечного кредита практически не наблюдается, все авторы сходятся в одном, что ипотечный кредит предоставляется под залог недвижимости, что, по мнению Дятлова Д. В., является правильным и выступает главной особенностью и специфической чертой ипотечного кредитования [7, c.241].
Исходя из изложенного можно прийти к следующему выводу – ипотека представляет собой залог объектов недвижимости, в то время как ипотечный кредит представляет собой кредит под залог объектов недвижимости.
Чтобы определить сущность понятия «ипотека», следует конкретизировать, что является ее предметом. В научной литературе авторы высказываю различные мнения по данному вопросу. В частности, можно выделить три основных направления.
Первый подход определяет, что в качестве предмета ипотеки выступает только имущество, признанное недвижимым в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Согласно второму подходу предметом ипотеки кроме недвижимого имущества могут выступать также права на него.
Что касается третьего подхода, то предметом ипотеки в данном случае может быть помимо имущества, существующего в натуре и прав на него, также недвижимое имущество, которое перейдет в собственность залогодателя в будущем. Согласно положениям ГК РФ (п. 6 ст. 340), допускается залог вещей, которые залогодателем будут приобретаться в будущем. Данное положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования [1].
В соответствии с законом об ипотеке в качестве объектов ипотечного кредитования могут выступать:
1) земельные участки, за исключением находящихся в муниципальной или государственной собственности и не предназначенных для жилищного строительства (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»);
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
6) машино-места .
Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [2].
Проведя анализ представленных позиций относительно понятия «ипотеки» можно дать исчерпывающее определение ипотеки как вещного способа обеспечения обязательства, когда предметом залога выступают недвижимое имущество, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, заключающегося в праве залогодержателя получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами.
Ипотека является одним из проверенных способов в мировой практике по привлечению вложений в жилищную сферу [6, c.563].
Формирование системы ипотеки является одной из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.
Ипотека жилых помещений на сегодняшний день для населения России является наиболее подходящей формой реального решения жилищной проблемы. Кроме того, ее можно обозначить как один из самых проверенных в практике и надежных способов привлечения способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения, коммерческих банков, строительного комплекса, а также государства. Так, в настоящее время наблюдается рост ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования России с 2016 по 2018 года имел тенденцию роста, объем предоставленных ипотечных кредитов в данный период вырос на 74,1 % и за 2017 год составил 2,017 триллиона рублей. Согласно статистическим данным на начало 2020 года наблюдается рост выдачи ипотечного кредита по сравнению с прошлым годом на 14 % [51].
В настоящее время ипотека представляет собой единственный обеспеченный механизм по предоставлению гражданам необходимого жилья. Ипотека – одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
Сущность и роль ипотечного кредитования как экономической категории проявляется в его функциях и принципах. Многие ученые указывают три основные функции ипотечного кредитования, а именно: воспроизводственная, стимулирующая и обеспеченная (данные функции являются основополагающими и также подходят под понятие «кредит») [19, c.173].
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения страны и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам. С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование (ипотека) или ссуда под залог покупаемой недвижимости. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье уже сегодня, жить в нём, а погашать его полную стоимость в течение многих лет. Ипотечный кредит или ипотека – это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, под залог этой недвижимости [11, c.32].
На сегодняшний день ипотечный кредит – наиболее востребованная финансовая услуга как за рубежом, так и в России. Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости.
Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества [13, c.64].
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [5, c.21].
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой – снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
? земельные участки, находящиеся в частной собственности;
? предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
? жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
? дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
? воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Все формы кредита опираются на одинаковые принципы. Принципы ипотечного кредитования:
? возвратности: подразумевает то, что заемщик обязательно должен погасить всю сумму основного долга кредитору;
? платности: обязует должника заплатить кредитору за использование его кредитными средствами, а также обозначает их цену в форме ставки или ссудного процента, которая определяет возмездность и доступность кредитных ресурсов. Такой принцип дает стимул должнику к его более эффективному использованию, а также к его своевременному возврату;
? обеспеченности: подразумевает предоставление ипотеки только под залог недвижимости, которая оказывается предметом кредита;
? срочности: заемщик в заранее установленный срок, который зафиксирован в кредитном договоре, должен возвратить кредит;
? специальности: указывает, что предметом кредита является определенный объект недвижимого имущества либо права на него;
? обязательности: предусматривает то, что информация по ипотечному кредиту обязательно должна быть внесена в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
? достоверности: предусматривает, что при записи в ЕГРН информация считается достоверной, т.е. в отношении такой недвижимости нет правовых ограничений и других прав, помимо обозначенных;
? приоритета (старшинства): означает приоритет предыдущего ипотечного кредита над последующим и предполагает привилегию первого закладного права перед вторым в зависимости от сроков внесения его в ЕГРН;
? дифференцированности: означает особый подход со стороны заимодавца – банка или другой кредитной организации – к иным категориям клиентов по ипотеке [24, c.57].
Таким образом, сущность ипотечного кредитования раскрывается через его функции, признаки и классификацию. К функциям можно отнести: стимулирующую, движение капитала, социально-экономическую и развитие банковской системы страны. К принципам можно отнести: конкуренцию; доступность; унификацию информации, стандартизацию элементов системы; открытость информации; дифференциацию ипотечных кредитов; стандартизацию оценочной деятельности; повышение финансовой грамотности населения; принцип ликвидности и устойчивости ипотечного рынка. Проведя анализ ипотечного кредитования можно отметить как положительные моменты, так и отрицательные, но хочется добавить, что рынок ипотечного кредитования в России на сегодняшний день достаточно молод, тем не менее он является единственным по обеспечению населения жильем.
1.2 Инструменты ипотечного кредитования
Рынок ипотечного кредитования играет значительную роль в жизни населения. В Российской Федерации доходы большой части населения находятся на предельно низком уровне, в то время как цены на недвижимость из-за высокого спроса высоки, в результате чего далеко не каждый житель РФ может позволить себе приобрести жилплощадь. Данная проблема находит свое решение за счет рынка ипотечного кредитования, который дает возможность получить жилье нуждающимся в нем лицам. Поэтому развитие ипотечного кредитования имеет социальное значение [25, c.158].
Инструмент ипотечного кредитования – это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая – на выплату основной суммы долга [20, c.34].
В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования [12, c.84].
Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежипредусматривают периодические равновеликие выплаты.
Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остатокневыплаченной суммыпо кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.
Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования [16, c.92].
«Шаровые» платежи– предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.
Ипотечные кредиты с шаровым платежом могут быть структурированы следующем образом:
? неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;
? выплаты одних только процентов, а затем – «шаровой» платеж;
? частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.
Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга.
Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются.
Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время исходя из требования банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.
Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых 3 лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке [23, c.83].
В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.
Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.
Платежи с индексацией непогашенной суммы долга – позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса:
? потребительских цен;
? доллара США;
? стоимости потребительской корзины;
? минимальной заработной платы;
? других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции.
В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга [31, c.179].
Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам, по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту [14, c.201].
Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен [26, c.221].
Платежи с переменной процентной ставкой. Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.
Институтом экономики г. Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).
Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например, ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка [29, c.374].
В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называется платежной. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной контрактной процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных – в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволяет исключить риск процентной ставки [30, c.66].
При отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск в случае, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции.
Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика [18, c.68].
Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная.
Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита. Она выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами [22, c.39].
1.3 Особенности и проблемы ипотечного кредитования в России
Одним из актуальнейших вопросов социально-экономического развития Российской Федерации остаётся жилищный вопрос. В настоящее время большое число граждан остро нуждается в улучшении своих жилищных условий, однако им не хватает на это собственных денежных средств. Поэтому естественным образом повышается спрос на заёмные средства в целях их использования для покупки жилья. Действенным инструментом решения описанной выше проблемы является ипотечное кредитование [34, c.164].
Получить ипотечный кредит можно практически в любом кредитном учреждении, но условия получения будут серьезно варьироваться в зависимости от типа кредитора и его возможностей.
Как известно, ипотечное кредитование давно и успешно применяется за рубежом. В нашей же стране оно стало внедряться сравнительно недавно. И немногие знают, чтоипотечное кредитованиев России было известно еще до 1917 года, когда под практику подобного кредитования была подведена законодательная основа. Более того, этой основой в дальнейшем воспользовались многие страны [32, c.59].
Однако в годы существования Советского союза ипотечная практика была прочно забыта, и современное развитие ипотечного кредитования пришлось начинать, по сути, с нуля, пользуясь опытом развитых стран. А во многих таких странах ипотека применяется уже в течение нескольких десятилетий, позволяя населению с различным уровнем достатка приобретать в собственность недвижимость [39, c.74].
Проблема обеспечения жильем стоит в нашей стране сегодня очень остро, и в течение последних лет был принят целый ряд законов, направленных на развитие ипотеки. Определенная основа для оптимизма в этой сфере имеется: в настоящее время на территории страны находится ликвидной недвижимости на сумму около 500 миллиардов долларов. Этого, при определенном уровне развития ипотечного кредитования, будет достаточно для обеспечения квартирами значительной части тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий [44, c.75].
Однако пока на практике количество проблем ипотечного кредитования в России достаточно велико. Это и объективные проблемы, связанные с состоянием экономики, и определенные ограничения, устанавливаемые многими банками по данному виду кредитования. Специалисты полагают, что ипотечное кредитование в России должно быть направлено, в первую очередь, на тех, чей доход составляет не менее 400-600 долларов в месяц на одного члена семьи.
