1 ОБЗОР СРЕДСТВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПО ПОДГОТОВКЕ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ ОКС
1.1 Нормативно-правовая база по подготовке документов для ОКС
К исключительной компетенции кадастрового инженера относится определение двух характеристик объектов недвижимости - координат характерных точек и площадных характеристик, все остальные характеристики берутся специалистом из документов, служащих основанием для подготовки технического плана (проектной документации, технического паспорта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д.).
Основные проблемы кадастровой деятельности при подготовке технических планов лежат в области документационного обеспечения данного вида работ и связаны они, как правило, либо с отсутствием документов – оснований, либо с противоречивостью ряда характеристик объектов недвижимости, отраженных в различных технических документах.
Жизненные циклы объекта недвижимости и сопровождающие их документы можно представить следующим образом:
1) этап моделирования будущего объекта - проектная документация;
2) этап получения разрешения на размещение на определенной территории объекта с определенными характеристиками, отраженными в проектной документации, - разрешение на строительство;
3) этап строительства объекта - исполнительная документация;
4) этап получения разрешения на возможность эксплуатации построенного объекта недвижимости - разрешение на ввод в эксплуатацию;
5) этап технического описания объекта недвижимости - технический паспорт (не применяется для целей государственного учета с 1 января 2013 года), технический план (на объекты, вводимые в эксплуатацию после 12 марта 2013 года, технический план готовится этапом ранее - для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);
6) этап проведения государственного, в том числе кадастрового, учета и регистрации прав - свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРН (ГКН) и т.п. Несмотря на то, что вышеперечисленные документы содержат описание одних и тех же объектов, приведенные в них характеристики могут отличаться. Зачастую причиной этому являются разные нормативные требования к определению, отражению или подсчету той или иной характеристики объекта недвижимости. Так, требования к подготовке каждого из вышеуказанных документов регламентируются своим обособленным блоком нормативно-технических документов и правовых актов.
Требования к подготовке проектной документации устанавливаются строительными нормами и правилами применительно к объектам жилого и общественного назначения (табл. 1.1).
Таблица 1.1
Перечень документов для подготовки проектной документации
Подготовка проектной документации в отношении отдельных видов сооружений регламентируется соответствующими СНиПами.
Поскольку исполнительная документация отражает ход реализации проектных решений во время проведения строительных работ, то требования к подготовке исполнительной документации регламентируются также строительными нормами и правилами, но применительно к отдельным стадиям строительства и видам создаваемых объектов (табл. 1.2).
Таблица 1.2
Перечень документов для подготовки исполнительной документации
Порядок получения разрешения на строительство регламентировался актами высших органов власти применительно к категориям населенных пунктов, на территории которых осуществлялась застройка, а также видам возводимых объектов. Строительство индивидуальных жилых домов зачастую было прочно связано с предоставление в пользование земельного участка для таких целей (табл. 1.3).
Таблица 1.3
Перечень документов для получения разрешения на строительство
Требования, устанавливающие порядок выдачи разрешительной документации, зафиксированы в многочисленных актах правительственных органов, ориентируясь в основном на назначение вводимых в эксплуатацию объектов (табл. 1.4).
Таблица 1.4
Перечень документов для выдачи разрешительной документации
Порядок приемки в эксплуатацию отдельных видов сооружений отраслевого назначения регулировались соответствующими актами, в том числе актами профильных ведомств (табл. 1.5).
Таблица 1.5
Перечень документов для приемки в эксплуатацию отдельных видов сооружений отраслевого назначения
В рамках проведения на территории РСФСР и РФ работ по технической инвентаризации и учету объектов недвижимости было разработано множество ведомственных приказов, учитывающих особенности и специфику описываемых объектов с целью их достоверного и полного описания (табл. 1.6).
Таблица 1.6
Перечень ведомственных приказов
Нормативное обеспечение технического плана не требуют дополнительных комментариев, но, тем не менее, для полноты картины должны быть упомянуты действующие приказы Минэкономразвития и разработанные приказы Росреестра, которыми руководствуются кадастровые инженеры при подготовке технических планов (табл. 1.7).
Таблица 1.7
Перечень документов для подготовки технического плана
1.2 Обзор программных комплексов по подготовке документации для объектов капитального строительства
Эффективность управления земельными ресурсами зависит от актуальности и точности кадастровых данных, а также от подготовки необходимой информации кадастровыми инженерами. В рыночных условиях кадастровая информация, получаемая в результате кадастровой деятельности, создает в государстве и обществе основу для формирования инновационного климата, реализуемого через инновационные технологии. Согласно действующему законодательству основными выходными документами работ кадастрового инженера являются: межевой план; технический план; карта (план) объектов землеустройства; проект межевания; схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ); акт обследования.
Данные документы необходимо изготавливать как в бумажном, так и в электронном виде (XML-файл). Для этого нужны специальные программные комплексы. В последнее время наблюдаются технологические прорывы в области автоматизации кадастровых работ, в частности, появились инновационные технологии сбора, обработки и предоставления информации. Одним из основных направлений инноваций в области кадастра недвижимости является действующее программное обеспечение кадастрового инженера, при помощи которого не только сокращаются временные затраты на выполнение кадастровых работ, но и существенно облегчается деятельность кадастрового инженера.
Основная цель существующих программных комплексов для кадастровых инженеров – создание электронного вида документов, что значительно упрощает процесс взаимодействия с органами государственной власти в сфере кадастрового учета. Количество специализированных программ перешагнуло за два десятка, однако существуют бесспорные лидеры в этой сфере. Рассмотрим подробно несколько из них: «ТехноКад-Экспресс», «АРГО», «ПКЗО», «Полигон», «ПроГео».
Одной из самых популярных программ является «ТехноКад-Экспресс». Данный программный комплекс представлен тремя модулями: «Межевой план», «Технический план» и «Запрос сведений». Существует возможность приобретения, как комплекта модулей, так и каждого модуля в отдельности. Такое разграничение позволяет «ТехноКад-Экспресс» расширить круг своих потребителей. Например, модуль «Запрос сведений» пользуется особой популярностью среди агентств по недвижимости и проектных организаций. Графическая часть кадастровых документов в «ТехноКад-Экспресс» не формируется, для этого можно воспользоваться либо отдельной программой «ТехноКад-Гео», либо любой другой специальной программой. С помощью «ТехноКад-Экспресс» можно сформировать такие документы, как межевой план, технический план, карта (план) объекта землеустройства, акт обследования, а также различные виды заявлений.
При работе в «ТехноКад-Экспресс» определяющим является вид выполняемых работ, потом заносятся уникальные характеристики земельных участков. Функция автозаполнения представлена слабо, часть данных необходимо полностью вносить вручную. Составление шаблонов также не является сильной стороной программного комплекса.
«ТехноКад-Экспресс» – единственный программный комплекс, обеспечивающий кадастрового инженера усиленной квалифицированной электронной подписью, необходимой для подписания выходных электронных документов. Еще одно немаловажное преимущество «ТехноКад-Экспресс» – это наличие технологии подачи заявлений о кадастровом учете изменений при помощи уникального сервиса выдачи усиленной квалифицированной подписи заявителя.
В рамках работы с программным комплексом можно не только заказать интересующие сведения из Единого государственного реестра недвижимости, но и оплатить их кредитно-авансовым способом.
Одной из отрицательных сторон программного комплекса можно назвать платность подачи электронных документов на все виды кадастрового учета в кадастровую палату через Интернет. Также каждый год требуется платное продление лицензии на право использования различных модулей «ТехноКад-Экспресс».
Особой популярностью среди кадастровых инженеров пользуется также программный комплекс «АРГО». Основное его преимущество, по словам разработчиков – отсутствие необходимости в дополнительном программном обеспечении, так как все необходимое для формирования как текстовой, так и графической части кадастровых документов содержится в самой программе. Возможности программы настолько широки, что без дополнительного изучения инструкций приступить к работе сложно.
Данный программный комплекс позволяет кадастровому инженеру сформировать такие документы, как межевой план, технический план здания, сооружения, ОНС и помещения, проект межевания, печатную форму карты (плана) объектов землеустройства. Существует возможность создания электронных версий данных документов в формате XML. Данные по координатам границ земельных участков для схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории можно также экспортировать для электронного документооборота.
Несмотря на высокий уровень технической поддержки, программный комплекс не всегда способен хорошо справиться с нестандартными ситуациями. Например, отсутствие возможности редактирования текстовой части, а именно акта согласования границ, может затруднить работу кадастрового инженера, возникает необходимость использовать дополнительно текстовые редакторы.
Интерфейс программы схож с интерфейсом последних версий AutoCAD, что делает его для большинства опытных кадастровых инженеров весьма понятным.
В отличие от многих подобных программ, «АРГО» дает возможность непосредственно работать с публичной кадастровой картой: осуществлять поиск объектов недвижимости, просматривать не только границы объектов недвижимости, но и основные их характеристики. Существует возможность импорта растровых подложек на чертеж непосредственно с публичной карты, что значительно облегчает процесс создания понятных схем расположения земельных участков. Программный комплекс распознает такие форматы, как dxf, mif и xml, выходные данные могут быть как в таких же форматах, так и в rtf, xls и pdf.
Программа «ПКЗО» состоит из трех модулей: «Межевой план», «Технический план» и «Карта-план». Программа основана на ГИС ObjectLand, несмотря на это она поддерживает как импорт, так и экспорт других форматов, таких как dxf, mif, csv и shp.
Установка и первичная настройка параметров программы требует как времени, так и специальных знаний. Возможность использования одного ключа для нескольких рабочих мест, с одной стороны, удешевляет процесс использования программы, с другой стороны, приводит к затруднениям в работе, так как необходимо дополнительное программное обеспечение для наладки работы. Для специалистов, работавших в ГИС ObjectLand, интерфейс прост, привычен и понятен. «ПКЗО» предоставляет широкие возможности по формированию графической части кадастровых документов.
К сожалению, программный комплекс не позволяет напрямую взаимодействовать с Росреестром, но большим преимуществом программы можно считать функцию проверки документов на соответствие актуальной xml-схеме Росреестра и проверку геометрической корректности и факта пересечения границ.
Еще одним представителем программных комплексов, созданных для кадастровых инженеров, является серия «Полигон». Данное название объединяет ряд различных самостоятельных программ, которые способны в своей совокупности решить практически любую задачу кадастрового инженера. Подбирая нужные программы, можно минимизировать материальные затраты на приобретение необходимого программного обеспечения.
Программы серии «Полигон» имеют простой интерфейс. Подобно файлу excel, пространство программы разделено на листы, каждый лист соответствует отдельному разделу создаваемого кадастрового документа. При внесении недостающих сведений в разделы кадастрового документа программа дает возможность выбрать их из существующих шаблонов. Кроме того, пользователю предоставляется возможность сформировать свои шаблоны, что значительно ускоряет и упрощает процесс создания кадастровой документации.
Программы серии «Полигон» весьма унифицированы, для импорта координат поддерживают все доступные в настоящее время форматы: dxf, mif, doc, xls, csv, txt.
Серия «Полигон» основывается на программе Word офисного пакета Microsoft Office либо бесплатной программе Writer (OpenOffice.org), поэтому графической наглядностью не снабжена. Особенность программы состоит также в том, что формирование графических разделов кадастровых документов происходит в Word (Writer) с помощью автофигур с использованием установленных условных знаков, типов линий и цветов, что хорошо лишь при небольших и несложных по конфигурации объектах.
Еще одним преимуществом программного комплекса является возможность автоматической подложки публичной кадастровой карты и космического снимка во всех графических разделах и схеме расположения КПТ, а также прикрепления растровой основы.
Программа «ПроГео» является дополнительным приложением для ZWCAD – недорогого аналога AutoCad из Китая, поэтому наглядность обеспечивается при помощи системы CAD. Данная инновационная технология позволяет сформировать как текстовую, так и графическую части документов: межевой план, технический план, карту (план) объектов землеустройства, схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории, проект межевания, а также сопутствующие документы, такие как извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка, протокол образования земельных участков, декларация.
Программа позволяет разрабатывать проекты как «с нуля», так и на основе импортированных данных, причем импорт поддерживается как из CAD-программ, так и из файлов, созданных в специализированных геодезических приложениях, а также из файлов произвольного формата. В программе содержится набор дополнительных утилит, упрощающих работу кадастрового инженера; все утилиты выполнены на основе действующих требований к кадастровой документации.
Текстовую часть программа формирует в Microsoft Office (Excel), SoftMaker Office либо OpenOffice, а графическую – в любом приложении CAD. Причем при первом запуске «ПроГео» самостоятельно находит установленные ранее необходимые программы. Посмотреть корректность заполнения кадастровых документов можно, лишь сформировав их. Проверка xml файла также осуществляется только при его формировании, причем программа выдает данные о пересечении границ, даже если такие пересечения находятся в допустимых пределах.
Ниже выполнен сравнительный анализ рассмотренных программных комплексов (табл. 1.8).
Таблица 1.8
Сравнительный анализ программного обеспечения кадастровых инженеров
Критерии оценки ТехноКад-Экспресс АРГО ПКЗО Полигон ПроГео
Разработчик ООО «Технокад»
(г. Москва) ООО «Бизнес ПОиНТ»
(Московская обл., г. Одинцово) ЗАО «Радом-Т»
(г. Таганрог) Программный центр «Помощь образованию»
(г. Киров) Н.Г. Малютин
(г. Ростов-на-Дону)
Виды выходных документов:
Межевой план + + + + +
Технический план + + + + +
Акт обследования – – + + +
Декларация – – – + +
Карта (план) объекта землеустройства + + + + +
Проект межевания – + + + +
Схема расположения ЗУ на КПТ – + + + +
Дополнительное ПО
(кроме КриптоПро) 1. ТехноКад-Гео
2. Mapinfo
3. MC Office
4. Конвертер в pdf – 1. ГИС ObjectLand
2. MC Office
3. Конвертер в pdf 1. Microsoft .NET
2. Microsoft Office или Open Office 1. Microsoft Office/Open Office/SoftMaker
2. ZWCAD/,
AutoCAD/,
BricsCAD/,
GstarCAD/,
NanoCAD
3. Конвертер в pdf
Наглядность интерфейса
– + + – +
Прямое взаимодействие с Росреестром + – – + +
Стоимость программы, руб. 8000 13900 46000 25000 8000
Стоимость обновления на 1 год, руб. 1-й год – 4800
2-й год – 3900
3-й год – 2700
4-й год – 0 2560 13500 0 0
Техническая поддержка + + + + +
Проверка документов до сдачи + – + – +
Возможность формирования сопроводительного письма к акту согласования границ в XML-формате – – – – –
Возможность подписания документов КЭП + + + + +
Работа над одним объектом с разных компьютеров – + – – –
Таким образом, из характеристик программ и их сравнительного анализа, все описанные программные комплексы в той или иной степени удовлетворяют потребности действующего кадастрового инженера. Выбор конкретной программы зависит от финансовых возможностей, личных предпочтений, а также уровня компьютерной грамотности кадастрового инженера, в том числе в сфере ГИС-технологий. Каждый из представленных программных комплексов постоянно совершенствуется, упрощая, модернизируя и оптимизируя действия кадастрового инженера при формировании кадастровой документации. Однако не стоит забывать, что какой бы «умной» ни была программа, главное, какой специалист ею пользуется, ведь именно от его квалификации, опыта и умения зависит не только корректность и правильность создаваемых им кадастровых документов, но и вся его деятельность.
?
2 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ДОКУМЕНТАЦИИ НА ОКС
2.1 Технический паспорт и требования к его подготовке
Технический паспорт - документ, отображающий результаты проведения технической инвентаризации, содержащих основных технические характеристика объекта недвижимости, экспликацию помещений, поэтажные планы. Техпаспорт изготавливается специалистами БТИ после проведения обмеров здания, его помещений и конструкций.
Документ понятен любому человеку и включает в себя: чертеж дома, поэтажный план, схему расположения на земельном участке, используемые строительные материалы, площадь всех помещений и общую площадь дома, рассчитанную в соответствии с положениями Жилищного кодекса. Кроме того, технический паспорт содержит информацию о так называемой инвентарной стоимости объекта, на базе которой ранее рассчитывался имущественный налог.
Хотя сфера применения технических паспортовБТИ существенно ограничена с 2013 года, они все еще нужны для согласования перепланировки и переустройства, либо других строительных работ, для получения сведений о характеристиках объектов, для проведения различного рода экспертиз, инвентаризации, решения вопросов наследования и выделения долей и т.д.
Первичная инвентаризация ипаспортизацияобъектов недвижимости осуществляется после их ввода в эксплуатацию. После этого делается плановая или внеочередная инвентаризация ипаспортизация, если у объекта изменились характеристики, конфигурация. По итогам инвентаризации оформляетсятехническая документацияна объект, в том числетехнический паспорт. Как документ, техпаспорт имеет следующее значение:
1. в техническом паспорте указываются характеристики и размеры объекта (нежилое здание, МКД, помещения);
2. в состав техпаспорта входят поэтажные планы на каждый этаж здания, ведомости (экспликации) помещений;
3. техпаспорт или его выкопировки используются при согласовании строительных работ на объектах.
Паспорт относится к технической и эксплуатационной документации на объекты капитального строительства. Такжетехническая документацияна объект включает паспорта фасадов, поэтажный планы, выкопировки, ведомости, другие бланки и формы. Документ хранится вБТИ, причем на каждое здание оформляется индивидуальное инвентарное дело. Сведения из архиваБТИмогут запрашивать собственники, кадастровые инженеры, управляющие компании, государственные органы.
Техпаспорт не входит в перечень правоустанавливающих документов, не требуется при покупке и продаже недвижимости (хотя может содержать полезную информацию для покупателя). Однако сфера применения этого документа все еще достаточно широка:
1. согласно ст. 25ЖК РФв техпаспорт нужно внести изменения после перепланировки и переустройства (так как оригинал документа хранится вБТИ, в это ведомство нужно обращаться после завершения строительных работ);
2. из инвентарного дела и техпаспорта можно заказать выкопировки, поэтажные планы и экспликации на здание, помещение, коммуникации и оборудование (например, это нужно при проектировании работ в нежилых зданиях, вМКД);
3. на основании техпаспортов может разрабатываться эксплуатационная документация (например, управляющая компания может запросить этот документ, чтобы подготовиться к текущему и капитальному ремонту оборудования);
4. чтобы изготовитьтехплан,кадастровый инженертоже может запросить сведения паспортизации;
5. по сведениям техпаспорта можно взять инвентаризационную стоимость объекта (она применяется для расчета госпошлины в наследстве, для учета основных средств предприятия).
Техническая документацияна объект нужна при вводе его в эксплуатацию, в процессе деятельности в здании и помещениях. Техпаспорта на квартиры в новостройке отдельно не оформляются, так как инвентаризация проводится в отношении всего здания. Однако при согласовании перепланировки через БТИ нужно заказатьпоэтажный план, выписку из инвентарного дела. На этих документах будет указана конфигурация жилого или нежилого помещения, которое планирует переделать собственник. В некоторых регионах доступно получение выписок из архивов БТИ через Госуслуги, МФЦ.
