ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ ЭЛЕМЕНТОВ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ «РАЗРЕШЁННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ» И «ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ»
Категории земель - это система классификации всех территорий Российской Федерации, основанная на их целевом назначении. В свою очередь, цель-это система характеристик: экологических, биологических, геологических, которые определяют назначение и способ эксплуатации земли. Общее количество категорий-7. Разделение на категории помогает сохранить и защитить землю как природный объект, поэтому классификация учитывает фактическое состояние территории. Для каждой категории режим использования устанавливается на законодательном уровне. Например, если на участке растет лес, он относится к землям лесного фонда. Соответственно, в силу природных особенностей местности нецелесообразно использовать эту территорию для строительства завода или фабрики. Под промышленные объекты, как правило, выделяют безжизненные территории: пустоши, каменистые равнины. Благодаря этому биосфере наносится минимальный ущерб. Согласно той же системе оценки, земли с плодородной почвой выделяются для сельского хозяйства, а территории с уникальным, исчезающим ландшафтом и природным миром подлежат охране. В целом категория земель - это описание свойств и правового режима использования территорий, соблюдение которых контролируется на законодательном уровне.
В целях эффективного использования территорий, мониторинга состояния и сохранения биосистем весь земельный фонд Российской Федерации разделен на категории и виды разрешенного использования. Категория земель - это система классификации для всех территорий Российской Федерации, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь, цель-это система характеристик: экологических, биологических, геологических, которые определяют назначение и способ эксплуатации земли. Общее количество категорий-7. Разделение на категории помогает сохранить и защитить землю как природный объект, поэтому классификация учитывает фактическое состояние территории. Для каждой категории режим использования устанавливается на законодательном уровне.
Категории земельных участков в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации на территории населенных пунктов. Выделяются на строительство жилых домов, объектов инфраструктуры и путей сообщения между ними. Они предназначены для плановой застройки, строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Помимо жилых объектов, поселок может включать в себя общественно-деловые, промышленные, рекреационные зоны, инженерную и транспортную инфраструктуру.
Территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции, а именно: выращивания, хранения сельскохозяйственных и кормовых культур, содержания и выпаса животных и птицы, находятся в сельскохозяйственном использовании. К ним также относятся вспомогательные объекты: дороги и коммуникации внутри одного хозяйства, резервуары, используемые для орошения, элеваторы, сооружения для первичной переработки сельскохозяйственной продукции, защитные насаждения вокруг полей.
Земли промышленного и специального назначения выделяются для строительства и эксплуатации промышленных предприятий: заводов, фабрик, электростанций, транспорта, связи, радио, телевидения, космической программы и объектов обороны. Степень допустимого загрязнения таких земель и порядок удаления отходов с предприятий строго контролируются надзорными органами.
К особо охраняемым природным территориям относятся заповедники, национальные парки, заповедники. Они находятся в собственности Российской Федерации и регионального муниципалитета. Они отличаются особыми природными, эстетическими, историческими, культурными и научными особенностями. На территории природоохранных объектов запрещены все виды производства. Строительство жилых домов допускается с разрешения контролирующих органов.
К лесному фонду относятся участки, покрытые лесной растительностью, а также поляны, лесные дороги и водно-болотные угодья в пределах леса. Они используются для ведения лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесохозяйственном районировании. Лесные угодья занимают наибольшую часть территории России — около 65% или 1122,3 миллионов гектаров. Для сравнения, сельскохозяйственные угодья, которые находятся на втором месте, занимают чуть более 22% или 386,5 миллионов гектаров. Общая площадь российских населенных пунктов, включая города, поселки и деревни, составляет всего 1,2% от всей земли.
К водному фонду относятся территории, занятые водными объектами, а также прибрежные зоны водоемов. Сюда входят территории под естественными и искусственными водохранилищами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства.
В государственный заповедник включены разделы, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий.
В местах традиционного проживания коренных малочисленных народов, входящих в состав Российской Федерации, могут применяться специальные правила землепользования. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне для сохранения образа жизни этнических общин. Такие земли относятся к земельному резерву Российской Федерации.
С целью полного рассмотрения указанной темы необходимо разграничить понятия категорий земли и видами разрешенного использования Понятие разрешенного использования дает более точное описание категории земли в Российской Федерации по ее целевому назначению. Разделение всех объектов одной категории на виды разрешенного использования позволяет провести детальное зонирование территорий всех субъектов Российской Федерации. Несмотря на то, что в российском законодательстве существуют два термина — «категория» и «целевое назначение» земельных участков, смысл этих двух понятий идентичен, поскольку изменение категории приводит к изменению целевого использования территории. Чтобы привести пример такой расширенной классификации, рассмотрим характеристики участка в садовом некоммерческом партнерстве. Категория целевого назначения земель СНТ — для ведения сельского хозяйства, вид разрешенного использования - для садоводства и огородничества. Важно, что разрешенное использование земельных участков и форма собственности - это два совершенно разных понятия. Например, в пределах одного населенного пункта могут находиться объекты, находящиеся в частной, федеральной или муниципальной собственности. Также следует помнить, что существует разница между отдельными зданиями и населенными пунктами. Дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не относятся к категории земель населенных пунктов.
Если земля не используется по целевому назначению, владельцы участков, принадлежащих к каждой из категорий, должны соблюдать правовой режим — набор ограничений, разрешений и обязательств. Например, собственники земель сельскохозяйственного назначения обязаны: использовать участки по целевому назначению — для производства сельскохозяйственной продукции; не допускать снижения плодородия почв; соблюдать правила мелиорации земель. Владельцы сельскохозяйственных земель имеют право: продавать, дарить, обменивать или наследовать свою землю; бесплатно получать или покупать у государства дополнительные территории, относящиеся к этой категории; и подавать заявление об изменении категории земли, которой они владеют. За нарушение или неисполнение обязательств собственника предусмотрена неустойка: штраф, выплата компенсации или аннулирование права собственности. Тяжесть нарушения и соответствующее наказание определяются местными властями. Важно, что в 2016 году была упрощена процедура изъятия земель, которые не используются или используются с нарушениями. Порядок изъятия земель регулируется Законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Распространенными причинами изменения категории земельного участка являются: расширение населенного пункта за счет прилегающих к нему земель сельскохозяйственного назначения; перевод промышленных объектов в другие категории по проекту рекультивации; территории, ранее принадлежавшие заповедникам, утратили свои исключительные характеристики; земли лесного и водного фонда могут быть переведены в категорию особо охраняемых природных территорий или использоваться в качестве объектов государственного значения.
ГЛАВА II. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2.1 Понятие и особенности государственного кадастрового учета земельных участков
По общему определению "кадастр" - есть систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны.
В современном понимании - определение кадастра исключительно как инструмента расчет земельного налога недопустимо. В этой связи, не согласимся с исследователями (Шейнин Л.Б.) сводящими определение земельного кадастра исключительно к целям налогообложения.
Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер - идентификатор. Границы и номер собственности обычно отображаются на крупномасштабных картах.
Федеральным законом от 27.07.2007 г. N221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастровый учет определяется, как деятельность уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости, сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характерными, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Необходимо отличать понятие государственного земельного кадастра и государственный кадастровый учет земельных участков. Последнее - является деятельностью, и представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
В целом, нельзя не отметить, что современное понятие земельного кадастра - как в России, так и во многих странах мира, постепенно сближается с понятием «земельной информационной системы», поддерживаемой государством и предназначенной для учета физических, экономических, правовых и специальных документированных сведений о единых объектах недвижимости, а также фискальных (налогообложения), правовых (защиты прав собственности) и управленческих целей.
