1 ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ
1.1 Основные теоретические предпосылки регулирования инвестиционной деятельности по фазам жизненного цикла объектов в условиях рисков
Инвестиции – относительно новый для нашей экономики термин. В рамках централизованной плановой системы использовалось понятие «валовые капитальные вложения», под которыми понимались все затраты на воспроизводство основных фондов, включая затраты на их ремонт.
Инвестиции – более широкое понятие. Оно охватывает и так называемые реальные инвестиции, близкие по содержанию к нашему термину «капитальные вложения», и «финансовые» (портфельные) инвестиции, то есть вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги, связанные непосредственно с титулом собственника, дающим право на получение доходов от собственности.
Инвестиционная деятельность – это совокупность практических действий физических и юридических лиц по реализации инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство, энергетику, транспорт и другие отрасли национальной экономики. Регулирование инвестиционной деятельности осуществляется путем разработки и применения норм инвестиционного законодательства. Инвестиционное законодательство в широком смысле является комплексным понятием, объединяющим нормы различных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, финансового.
Инвестиционная деятельность складывается из таких элементов, как разработка инвестиционных намерений, разработка инвестиционного проекта, определение источников инвестирования и установление договорных отношений, организация строительной деятельности сооружения объекта и обеспечение его функционирования в соответствии с требованиями проекта.
Рассматривая природу инвестиционной деятельности можно сказать о том, что ее реализация предпочтительна в тех сферах деятельности, в которых возможна наиболее высокая отдача. Строительство – это одна из тех отраслей, которая может приносить стабильный доход на протяжении долгого времени.
Инвестиционно-строительная сфера – система предприятий и организаций по реализации инвестиций, выполняющая в обще¬ственном производстве функцию создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности предприятий всех отраслей экономики страны. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды, и оборотные средства во всех сферах экономики РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-практическая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.
Товар инвестиционно-строительной сферы – это полностью завершенные строительством и подготовленные к производственному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения. В отличие от продукции промышленности товар инвестиционно-строительной сферы, как правило, не рассчитан на поиск обезличенного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенной моделью (проектом) и в заданном месте, будучи ориентированным на определенного заказчика.
Строительство, как отрасль материального производства, является частью национальной экономики, в которой создается валовой продукт. Ведущая роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты в нем достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.
Инвестиционная деятельность в строительстве представляет собой целенаправленно осуществляемый процесс выбора эффективных объектов инвестирования, изыскания необходимых инвестиционных ресурсов, формирования сбалансированной по избранным параметрам инвестиционной программы, организации обеспечения ее реализации, включая комплекс планирования и контрольных мер в соответствии с целями и задачами развития строительной организации.
Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуще-ствляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной сферы. Инвесторы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
На протяжении всего инвестиционно-строительного процесса ключевой фигурой всегда является инвестор. Он определяет направления вложения инвестиций, принимает решение об их размере и сроках вложения, конкретном объекте инвестиций, о формах инвестирования, на основе конкурса привлекает заказчиков, разрабатывает условия контрактов, осуществляет финансово-кредитные отношения со всеми участниками инвестиционного процесса.
Главное действующее лицо в инвестиционно-строительном процессе – предприятие, который принял решение о подготовке производства нового вида продукции.
Существует две позиции, с которых можно рассматривать инвестиционно-строительную деятельность. Первая – как сферу хозяйственной деятельности, связанную с расширенным воспроизводством основных производственных и непроизводственных фондов. Вторая – как самостоятельную систему привлечения и использования материальных и финансовых ресурсов, для подготовки, организации и непосредственной реализации строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества.
«Жизненный цикл здания или сооружения» - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.
Жизненный цикл объекта строительства выражается прохождением цепочки последовательно-ориентированных технологических этапов, отраженных на рисунке 1.1.
Рисунок 1.1 – Этапы жизненного цикла строительного объекта
На протяжении всего жизненного цикла строительного объекта, для каждого из его знаковых технико-технологических этапов сформированы энерго- и ресурсосберегающие цели, и задачи, определяющие в целом эффективность функционирования строительного объекта от момента проектирования до этапа ликвидации
Таким образом, под жизненным циклом строительного объекта будем понимать ограниченный во времени процесс, имеющий целью создание строительного объекта (проектирование) и последующее им управление, представляющий собой поэтапное выполнение работ по формированию, разработке документации, строительству, эксплуатации и ликвидации [32].
Каждый жизненный цикл объекта связан с рисками, возникающими в процессе реализации проекта, так как процесс строительства весьма капиталоемкий и длительный по сроку реализации, поэтому высокая степень экономической неопределенности может привести проект к убыточности.
В строительном бизнесе различают два вида рисков:
1) внешние риски (высокая конкуренция на рынке; экономические ограничения; экономическая нестабильность в стране);
2) внутренние риски (ошибки в документации; нерациональное использование ресурсов; недостаточная квалификация кадров; ошибки в сметном расчете).
Чтобы избежать возникновения рисков в инвестиционном бизнесе следует на каждой стадии реализации строительного проекта производить мероприятия по управлению рисками.
Стоит перечислить эти мероприятия для примера:
1) на этапе инициализации проекта следует произвести выявление факторов рисков и определить весомость факторов риска;
2) на стадии бизнес проектирования производится оценка и анализ возможных рисков;
3) во время проектирования главный инженер проекта (ГИП) должен произвести коррекцию проекта по результатам оценки и анализа рисков, а также создания резервов на непредвиденные случаи;
4) в процессе стадий строительства объекта, пуско-наладочных работ и ввода объекта в эксплуатацию следует производить контроль за использованием резервированных средств;
5) и на этапе эксплуатации следует анализ проявлений рисков за жизненный цикл объекта недвижимости [33].
Стоит отметить то, что инвестор в строительной отрасли всегда сталкивается с процессами регулирования на государственном, региональном уровнях.
Выделяют следующие основные принципы формирования эффективной системы контроля и регулирования проекта:
1) формирование, согласование и утверждение содержательного, чётко составленного базового (целевого) плана реализации проекта, пригодного в качестве основы для контроля.
2) формирование информативной системы отчётности. Отчёты должны отображать фактическое состояние работ по проекту относительно базовых планов на основании единых критериев. Для этого должны быть разработаны простые и чётко регламентированные процедуры подготовки и предоставления отчётности, а также задана периодичность составления и обсуждения отчётов.
3) разработка эффективной системы анализа фактических параметров работ, обеспечивающей возможность исследования тенденций изменения стоимостных и временных показателей.
4) формирование эффективной системы реагирования на отклонения.
В рамках процесса контроля и оперативного управления ходом проекта решаются задачи измерения, прогнозирования и оценки складывающейся ситуации по достижению заданных результатов, затратам времени и ресурсов (в том числе финансовых), анализа и устранения причин отклонения от базового (целевого) плана, корректировки плана
1.2. Методы и модели оценки эффективности инвестиций в системе повышения достоверности ценообразования в строительстве
В условиях развития рынка недвижимости, особую значимость приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость, которая включает в себя анализ рынка недвижимости, подверженному влиянию разнообразных факторов государственного, экономического, социального, экологического характера. Данный рынок представлен различными сегментами, которые характеризуются местоположением, видом использования имущества, потенциальным доходом, инвестиционной мотивацией и иными признаками.
Для реализации эффективного управления инновационной деятельностью необходима реальная оценка уровня инновационного потенциала проекта.
Метод оценки эффективности внедрения инноваций в инвестиционно-строительный цикл возможно реализовать с помощью экономической модели, учитывающей две плоскости эффектов: изменение доходов -расходов проекта и его длительности. Совокупность локальных эффектов нововведений в цикл строительства возможно интерпретировать как инновационный потенциал строительного проекта.
Существует два основных метода оценки инвестиционных проектов в условиях определенности: основанный на применении дисконтирования и не использующий дисконтирование. Данные методы изображены на рисунке 1.2.
Рисунок 1.2 – Методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности
Для инвестора первична прибыль на вложенный на капитал, которая в финансовом моделировании интерпретируется (с учетом стоимости денежного потока) через показатель чистого дисконтированного дохода (NPV). Потому комплексный индикатор инновационного потенциала должен отражать рост NPV при внедрении инноваций. Рост показателя в инновационной практике предопределяется 4-мя группами факторов: сокращение длительности инвестиционно-строительного цикла; рост цены за счет инновационности строительной продукции; сокращение прямых и накладных расходов строительного проекта; принятие расходов (убытков) на внедрение инноваций.
Соответственно, рост чистого дисконтированного дохода инвестиционно-строительного проекта в результате внедрения инноваций может быть представлен как функция 4 факторов:
, (1.1)
где ?NPV – инновационный потенциал инвестиционно-строительного проекта, интерпретируемый через рост чистого дисконтированного дохода в инновационном сценарии по отношению к базовому («не инновационному»);
F1(?T) – функциональная компонента, отражающая изменение длительности инвестиционно-строительного цикла за счет инновационных факторов;
f2(?p, ?C, CI) – функциональная компонента, отражающая изменение стоимости инвестиционно-строительного проекта за счет инновационных факторов;
?T – сокращение длительности инвестиционно-строительного цикла за счет инновационных решений подрядчиков;
?p – рост цены реализации м2 площади строящего (реконструируемого) объекта, признаваемого и востребованного потребителем как более качественного при внедрении инновации;
?C – сокращение прямых расходов проекта на этапах инвестиционно-строительного цикла за счет технологических, маркетинговых и организационных новшеств;
CI – инвестиционная стоимость инновационных решений, включенных в проект.
Представленная функция факторов NPV показывает две компоненты роста: сокращение длительности цикла (f??, ур.1) и изменение стоимостных параметров проекта (f2, ур.1). Стоимостные параметры объекта в результате инноваций достаточно сложно привязать ко времени по их влиянию на дисконтированный поток. Поэтому в расчетах можно принять допущение расчетной модели: стоимостное изменение проекта инвариантно изменению длительности инвестиционно-строительного цикла.
Применительно к этапам инвестиционно-строительного цикла выделяются 5 эффектов, отнесенных к различным направлениям инновационной деятельности:
, (1.2)
где ?t - сокращение длительности традиционного инвестиционно-строительного цикла;
?tA – сокращение продолжительности прединвестиционного этапа;
?tB – сокращение продолжительности проектно-изыскательского этапа;
?tC1 – сокращение продолжительности строительного этапа за счет повышения качества проектно-изыскательских работ;
?tC2 – сокращение продолжительности строительного этапа за счет технологических инноваций, интегрированных в процесс строительства (реконструкции);
?tM – сокращение продолжительности продажи (экспозиции) объекта недвижимости.
1.3 Теоретические аспекты создания проектов рекреационных объектов городских территорий
1.3.1 Базовые понятия информационного моделирования объектов
Для того чтобы понять, что такое «информационное моделирование» следует обратиться к понятию термина «модель» и «моделирование».
С точки зрения информатики, решение любой производственной или научной задачи описывается следующей технологической цепочкой: «реальный объект - модель - алгоритм - программа - результаты - реальный объект». В этой цепочке очень важную роль играет звено «модель», как необходимый, обязательный этап решения этой задачи. Термин «модель» образовался от латинского слова modulus – «мера, аналог, образец». То есть под «моделью» понимается образ некого объекта или явления, который отражает лишь отдельные свойства [23]. Модель – это система, исследование которой служит средством для получения информации о другой системе либо это представление некоторого реального процесса, устройства или концепции. Натуральные модели – реальные предметы, в уменьшенном или увеличенном виде, воспроизводящие внешний вид, структуру или поведение объекта моделирования. Информационные модели – описание объекта оригинала на языке кодирования информации. Это словестное описание, формула, блок-схема, рисунок или чертеж. Более наглядно различие видов моделей видно на рисунке 1.3.
В современной теории управления создаются и применяются математические модели двух основных типов. Первый тип моделей – это аналитические модели (или модели данных). Это модели, которые не требуют, не используют и не отражают каких-либо гипотез о физических процессах (системах), в которых эти данные получены. Второй тип моделей – это системные модели (или модели систем). Данные математические модели, которые строятся на базе физических законов и гипотез о том, как система структурирована, и, возможно, о том, как она функционирует. К моделям данных (аналитическим моделям) относятся все модели математической статистики.
Рисунок 1.3 – Виды моделей
Системные модели допускают возможность работы в технологиях виртуального моделирования – в разнообразных системах реального времени (операторские, инженерные, разнообразные системы диагностики и тестирования).
Зачастую результаты математического моделирования содержательных характеристик явлений наносят на карту, что придает им пространственную определенность. Это дает им преимущества перед другими формами представления о моделировании (таблицами, списками и т.д.) По ним легко определить недостатки использованных математических моделей, найти ошибки моделирования. Карты особенно удобны для содержательно-географического и экологического анализа результатов моделирования.
Компьютерное моделирование – это метод решения задачи анализа или синтеза сложной системы на основе использования ее компьютерной модели. Под компьютерной моделью понимают условный образ объекта или системы, описанный с помощью взаимосвязанных компьютерных таблиц, блок-схем, диаграмм, графиков, рисунков и т. д., отображающих структуру и взаимосвязи между элементами объекта.
Структурно-функциональная модель – совокупность программ, позволяющая с помощью последовательности вычислений и графического отображения их результатов воспроизводить (имитировать) процессы функционирования объекта при условии воздействия на него различных факторов.
Методологической основой компьютерного моделирования является системный анализ. Доминирующей тенденцией сегодня является не противостояние, а взаимопроникновение всех видов моделирования, симбиоз различных информационных технологий в области моделирования.
Моделирование – это исследование объектов познания на их моделях; построение и изучение моделей реально существующих объектов, процессов или явлений с целью получения объяснений этих явлений, а также для предсказания явлений, интересующих исследователя [14].
Информационное моделирование объектов – процесс коллективного создания и использования информации о сооружении, формирующий надежную основу для всех решений на протяжении жизненного цикла объекта (от самых ранних концепций до рабочего проектирования, строительства, эксплуатации и сноса).
Технология BIM (от англ. Building Information Modeling) – информационное моделирование объектов – упрощает совместную работу и позволяет контролировать и устранять коллизии на каждом этапе проектирования. BIM-система подразумевает создание каждого элемента структуры как самодостаточного параметрического объекта, обладающего помимо геометрических размеров множеством других атрибутов. При этом каждый элемент в составе BIM «знает», как он соотноситься с другими элементами здания и со всем проектом в целом. Это преимущество определяет выбор BIM для формирования 3D-модели строительного объекта [22].
Внедрение BIM в строительстве – это не просто замена оборудования и переобучение персонала, это смена самого подхода к решению задач проектно-строительной деятельности, радикальное изменение профессионального мышления специалистов, в том числе и непосредственно работающих на стройплощадке. Последнее, в свою очередь, предполагает поиск новых форм обучения технологии информационного моделирования, а также разработки методик самого моделирования зданий.
В информационном моделировании здание и все, что имеет к нему отношение, рассматриваются как единый объект.
BIM позволяет проектировать все конструкции и системы инженерных коммуникаций с учетом коллизий, формировать весь альбом документации, уменьшает вероятность человеческих ошибок, позволяет выполнять расчет конструктивных и теплотехнических характеристик здания по его модели, что заметно на изображении трехмерной информационной модели, созданной в программе ARCHICAD (см. рисунок 1.4).
Рисунок 1.4 – Пример BIM объекта созданного в программе ARCHICAD
Основные принципы информационного подхода в проектировании:
1) трехмерное моделирование;
2) автоматическое получение чертежей;
3) интеллектуальная параметризация объектов;
4) соответствующие объектам базы данных;
5) распределение процесса строительства по временным этапам;
Результатом BIM-моделирования здания является комплексная компьютерная модель, описывающая как сам объект, так и процесс его строительства.
Вся информация BIM объединяется в базу данных, что позволяет в любой момент времени получать актуальную проектную документацию и визуализации, а также анализировать их [6].
1.3.2. ОСНОВЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Градостроительство – это комплексная и многосторонняя деятельность по созданию, развитию и реконструкции поселений и их систем, включающая архитектурное и инженерное проектирование, социальное, экономическое и экологическое планирование, законодательное регулирование. Сформировавшись, как теория и практика планировки и застройки городов, градостроительство является одновременно и методологической базой проектирования всех составляющих материально-пространственной среды жизнедеятельности населения – городов, сел, жилых и производственных районов, зон отдыха, пространственной организации расселения, природных комплексов и ландшафтов. Вместе с тем, как сфера, непосредственно связанная с разработкой проектов развития поселений, градостроительство оказывает активное влияние на планирование строительного производства и реализацию строительных программ [26].
Градостроительная деятельность включает в себя связанное с законодательством регулирование, социальное и экономическое планирование, архитектурное и инженерное проектирование, научные исследования, организацию строительного производства.
Также для раскрытия «проектирования» следует обратиться к ГОСТ для описания термина «проект», а именно к ГОСТ Р 54869–2011 «Требования к управлению проектами», в соответствии с которым проект – это комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на создание уникального продукта или услуги в условиях временных и ресурсных ограничений. В основу проекта должен быть положен разумный баланс между сроками и бюджетом для создания уникального продукта (услуги). Создание и донесение до потребителя такого продукта (услуги) является целью проекта. Поставленная в проекте цель должна быть достижимой, реальной, базироваться на современных технологиях [13].
Градостроительное проектирование – это часть системы градостроительного планирования, разработки и принятия градостроительных решений. Планирования градостроительных решений подразумевает следующие действия:
1) установка цели;
2) поиск ресурсов и возможностей для разрешения проблем;
3) определение способов решения проблем;
4) оформление решений (проекты, планы, программы, нормативы и пр.).
Объектами градостроительного проектирования являются значительные по размеру территории: город и его элементы – жилые районы, производственные и общественные комплексы, а так же обширные региональные системы расселения, включающие ряд населённых мест и прилегающие к ним территорий. Поэтому это позволяет рассматривать их как градостроительные системы. Градостроительство решает пространственно-планировочную организацию этих объектов. При этом уже сами размеры этих объектов диктуют форму их проектирования – в виде двухмерных территориальных схем-планов. Поэтому градостроительное проектирование часто называют планировкой населенных мест.
Градостроительное проектирование отличается многостадийностью и носит вариантный характер. На общем уровне невозможно спроектировать все сразу. Ни общая концепция, ни генплан города не переносятся непосредственно в натуру.
На второй стадии – разработки частей города фиксируются границы застройки в красных линиях и осуществляется переход из плоскостных и двухмерных изображений к объемно-пространственным решениям.
На третьей стадии принимаются конкретные градостроительные решения по застройке, которые и реализуются в натуре.
Такая многослойная структура разработки и принятия градостроительных решений может успешно функционировать только при условии преемственности стадий проектирования. Поэтому на первой стадии не разрабатывают объемно-пространственные решения, которые не могут учитывать все тонкости конкретной ситуации. Градостроительные программы и прогнозы определяют общую концепцию развития и направление для инвестирования городской территории, и инфраструктуры.
На стадии проектирования разрабатывают проекты планировки и застройки конкретных архитектурных ансамблей и комплексов.
Процесс проектирования включает подготовку и утверждение задания на выполнение проектных работ, получение исходных данных, обследование объекта проектирования, разработку и сравнение вариантов проектных решений, оформление графического и текстового материала, согласование и утверждение проекта.
