1. Анализ литературы по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка
1.1. Основные понятия землепользования
Земельные отношения регулируются законодательством Российской Федерации. Они возникают между государственными органами, органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации, юридическими лицами и гражданами. Как видно, испытуемые могут использовать задания в соответствии со своими потребностями.
Это создает правоотношения, одним из которых является землепользование.
Землепользование - распоряжение земельной собственностью разными способами, эксплуатация земельных участков личным или чужим трудом.
Права на наделы приобретаются с целью использования земли для удовлетворения конкретных потребностей и требований: сельскохозяйственная деятельность, создание и использование недвижимости.
Субъектами землепользования выступают физические и юридические лица. Использование их участков основано на праве собственности или праве пользования.
Субъекты могут использовать и другое целесообразное использование территорий в том случае, если они не нарушают правовые нормы и целевое назначение земли. Права землепользования возникают в результате таких правоотношений. Это система правовых норм, регулирующих отношения, а также возникает при приобретении полезных свойств земли.
Объектами права землепользования считаются: земля как природный объект и ресурс, а также части земельных участков и земельных наделов.
В соответствии с Федеральным законом "Земельный кодекс Российской Федерации" [1, ст. 7] земли в Российской федерации подразделяются на следующие категории и используется в соответствии с установленным для них целевым назначением:
1. Зeмли сельскохозяйственного назначения;
2. Зeмли населённых пунктов;
3. Зeмли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. Зeмли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Зeмли лесного фонда;
6. Зeмли водного фонда;
7. Зeмли запаса.
Прaвом землепользования обладают: физические и юридические лица, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица.
По аналогии с правом на владение землей различают следующие лица [1, ст. 5]:
1. Владельцы земельных участков;
2. Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и использующие земельные участки по договору аренды или субаренды;
3. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования;
4. Правообладатели - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками;
5. Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве наследования пожизненного владения.
В отрасли права есть такие концепции, как принцип устойчивого землепользования [1, ст. 1].
Понятия устойчивости землепользования и землевладения
Принципы устойчивого землепользования можно реализовать разными способами. Согласно Земельному законодательству Российской Федерации различают следующие виды землепользования:
• фиксированный срок, указанный в договоре аренды [1, ст. 22];
• бессрочный или постоянный [1, ст. 39.9].
Бессрочные права требуют от пользователей думать о необходимости улучшения состояния своей земли, что является показателем их активности, а их рост приводит к увеличению дохода.
Долгосрочное землепользование увеличивает вовлеченность субъектов в рациональное использование наделов и соблюдение требований по защите важнейших природных ресурсов.
Принцип стабильности не менее важен при реализации прав собственности. Закон обеспечивает свободу хозяйственной деятельности и определяет набор прав и обязанностей, связанных с использованием земли. Только уверенный в стабильности собственного права на землю, субъект будет заботиться о повышении плодородности и о сохранности угодий. Полномочия землевладельца и субъекта землепользования обеспечивается государством. Право на землю защищено Конституцией Российской Федерации. Ее нормы обеспечивают гражданам право на получение земельных наделов. Отказ в их предоставлении можно обжаловать в судебном порядке.
1.2. Землеустройство и оценка земель
Землеустройство – это система процедур (государственных, хозяйственных) по организации рационального использования и охране почв, разработке культурных и устойчивых ландшафтов [19, с. 73].
В структуре землеустроительной работы есть два основных направления с разными целями и задачами: внутрихозяйственное и территориальное землеустройство (межхозяйственное землеустройство).
Все юридические действия, регулирующие управление земельными ресурсами в рамках внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства, разделены на полноценные законы и постановления. Развернутые функции, задачи и процедуры для осуществления деятельности по управлению земельными ресурсами изложены в документе о землеустройстве.
Система землеустройства подразумевает обязательное выполнение мероприятий, которые предусмотрены законодательством, а также представляют задачами землеустройства. В соответствии со статьей 68 Федерального закона «Земельный кодекс Российской Федерации» к землеустройству относятся [1, ст. 68]:
- мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описаниюместоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленныхнародовСевера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
- при мониторинге земель используются документы, подготовленные по результатам землеустройства.
Основания для землеустройства, следующие [2, ст. 4]:
• заключения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о реализации землеустройства;
• соглашения о реализации землеустройства;
• судебные заключения.
Главная задача землеустройства - обеспечить наиболее эффективное, рациональное и правильное освоение земель и комплексную охрану земель.
Специфический характер землеустройства представляет собой выполнение внутрихозяйственных работ, где основными целями выступают:
• разработка мероприятий по улучшению состояния земель, восстановлению заболоченных территорий и рекультивации земель, которые еще не используются;
• обеспечение максимально грамотного и оптимального использования земельных участков всеми физическими и юридическими лицами для выполнения всех видов работ.
В соответствии со статьей 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе» объекты землеустройства, включают в себя следующие виды территорий [2, ст. 1]:
- территории субъектов Российской Федерации;
- территории муниципальных образований;
- части таких территорий.
Развитие землеустройства осуществляется широким кругом лиц людей, соответственно темы землеустройства следующие:
• Физические лица – граждане;
• Юридические лица – организации, предприятия, учреждения;
• Российская Федерация и ее субъекты в лице федеральных органов государственной власти;
• Муниципалитеты, в роли которых выступают органы местного самоуправления;
Сообщества коренных народов из отдаленных регионов, а также все люди, принадлежащие к этим сообществам, являются особыми субъектами процессов управления земельными ресурсами.
Наиболее важные виды землепользования включают межхозяйственное землеустройство и управление сельскохозяйственными землями. Главное отличие состоит по направлению специфичности каждого вида:
1. Территориальное землеустройство (межхозяйственное землеустройство) для исследования качества почвы и создании подходящего использования.
1. Внутрихозяйствeнное землеустройство осуществляется с целью организации рационального использования уже сформированных и переделанных территорий для ведения сельскохозяйственных работ.
Структура землеустройства предполагает выполнение конкретных задач по улучшению состояния территории и оптимизации процессов эксплуатации почвы. В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О землеустройстве".
Анализ состояния земель проводится в целях получения данных об их количественном и качественном состоянии и включает в себя следующие виды работ: [2, ст. 9]:
- пoчвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;
- оценка качества земель;
- инвентаризация земель.
Оценка земель – это узкопрофильная деятельность уполномоченных субъектов (профессиональных оценщиков) по определению действительной стоимости земельных участков.
1.3 Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков
В соответствии со статьей 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) [3, ст. 24.18] результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами вслучае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия), (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 274-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») [4, ст. 24.18].
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают права и обязанности этих лиц в судебном или комиссионном порядке. Для того чтобы частные лица могли оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в комиссию не требуется.
С 1 января 2020 года закончился промежуточный период, продленный с 1 января 2017 года, который позволил пересмотреть и оспорить результаты кадастровой стоимости земельных участков, руководствуясь правилами двух законов «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г. в соответствии со статьей 24.18) и «О государственной кадастровой оценке» (237-ФЗ от 3.07.2016 года в соответствии со статьей 22) [5, ст. 22].
Основополагающими принципами данного закона являются: самостоятельность и открытость процедуры кадастровой оценки на каждом этапе ее проведения, единство методологии определения кадастровой стоимости, постоянное обновление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.
Различия между законами приведены в таблице 1.
Таблица 1. Особенности процедур оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости на основе «старых» и «новых» нормативов.
НОРМА ФЗ №135-ФЗ (СТАРЫЙ ЗАКОН) ФЗ №237-ФЗ (НОВЫЙ ЗАКОН)
Досудебный порядок Обязателен для юридических лиц. Не предполагает досудебного порядка.
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти. Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно. Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.
Основанием для контроля кадастровой стоимости участка представляет рыночная стоимость объекта недвижимости на момент определения его кадастровой стоимости или неточность сведений об объекте недвижимости, на основании которых определяется его кадастровая стоимость. На сегодняшний день определение и оспаривание неправильной кадастровой стоимости происходит исключительно в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
Закон устанавливает принцип государственной кадастровой оценки, то есть стандартизация технологии определения кадастровой стоимости и непрерывное обновление исходных данных, необходимой для определения кадастровой стоимости, открытость и самостоятельность процедур кадастровой оценки будут сгруппированы на каждом этапе, результаты определения кадастровой стоимости и ее экономической целесообразности. Судебная комиссия до сих пор оценивала споры на основе результатов кадастровой оценки. Такого типа комиссии создаются уполномоченными органами субъектов Российской Федерации, указанными в частях 1 и 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке.
Последовательность работы комиссий определен приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2017 года № 620 "Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" [8, п. 1]. Обжалования по результатам определения кадастровой стоимости также считаются в суде. Раньше юридические лица должны были обращаться в комиссию до суда, теперь нет необходимости подавать предварительное обращение.
Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Отныне уже можно провести внеочередную кадастровую оценку. Его можно использовать, если индекс рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации уменьшился на тридцать и более процентов с момента последней кадастровой оценки.
В случае если, кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, превысила кадастровую стоимость, содержащуюся в Eдином государственном реестре недвижимости на дату проведения такой оценки, кадастровая стоимость не должна быть изменена.
По данным Росреестра, только в 2019 году в суды возбуждено 22 373 спора по заявлениям физических и юридических лиц о стоимости внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.
В Московской области наиболее частыми основаниями для предъявления претензий были:
• Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется в размере рыночной стоимости - 22 010 исков;
• Неточная информация об объекте оценки, которая использовалась для определения его кадастровой стоимости, в том числе при исправлении технической и (или) кадастровой ошибки - 88 исков;
• Оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 91 иск.
На случай если кадастровая стоимость земельного участка, составленная при внеочередном контроле, превышает кадастровую стоимость, указанную в ЕГРН на дату проведения оценки, изменение этой стоимости запрещено.
На практике кадастровая стоимость часто переоценивается; следовательно, собственникам все равно, потому что от этого будет зависеть сумма налога на имущество физических лиц, налога на имущество и налога на имущество организаций. Согласно Закону № 237-ФЗ возможно оспаривание кадастровой стоимости с момента внесения информации о кадастровой стоимости в ЕГРН, но до момента, когда информация в ЕГРН изменится в связи с новой оценкой или по результатам спора.
Когда собственник считает, что кадастровая стоимость была завышена или расчет неправомерен, неточен, основанием спора может стать определение рыночной стоимости объекта. Причины неточностей могут быть следующими:
• слишком большая разница между рыночными и кадастровыми ценами;
• не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
• не учтено во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
• не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, географические данные и так далее.
Владельцу земельного участка следует обратиться в Росреестр (комиссию по разрешению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (жалобу - в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:
1. Копию удостоверяющего право собственности;
2. Выписку из реестра недвижимого имущества (в электронном виде с сайта Росреестра);
3. Отчет независимой оценки (совпадает с датой, когда кадастровая стоимость указывается в ЕГРН);
4. Доказательства, полученные в результате независимой экспертной оценки.
В случае возникновения спора по результатам определения кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость недвижимого имущества должна определяться с даты определения стоимости земельного участка. Комиссии создаются органами, осуществляющими государственную оценку земель на территории соответствующих органов Российской Федерации. Оспаривать результаты кадастровой экспертизы перед комиссией юридических лиц, физических лиц (если результаты кадастровой экспертизы затрагивают права и обязанности этих лиц), а также государственных или местных органов власти, связанных с государственной недвижимостью или муниципальными властями. (далее - заявитель) запрос об учете результатов определения кадастровой стоимости (далее - запрос о пересмотре кадастровой стоимости).
Зaявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Oснованием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является [3, ст. 24.18]:
- установление рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
- нeдостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Для установления причин учета результатов определения кадастровой стоимости участка заявитель вправе обратиться к заказчику работ, если кадастровая стоимость объекта была определена при проведении кадастровой оценки участка. Государственная или кадастровая оценка агентства при оформлении заявки предоставляет информацию о недвижимом имуществе, используемом при определении кадастровой стоимости [3, ст. 24.19].
Если результаты определения кадастровой стоимости оспариваются в суде на основании пересмотра, предусмотренной частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не подлежит рассмотрению при рассмотрении требований заявителя. Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в цeлях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной инфoрмации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости [17, п. 3]. Налоговые платежи составляют значительную часть стоимости собственника недвижимости.
Oспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов.
Все вопросы, связанные, с кадастровой стоимостью земельного участка рассматриваются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Кадастровая стоимость земельного участка - результат выполненной в соответствии с законодательством оценки стоимости объекта недвижимости на определенную дату, зафиксированный в государственном реестре (кадастре) и используемый, в частности, для целей налогообложения.
Нeправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям для владельца, но также сделать невозможными отдельные способы его испoльзования (например, застройку).
Одной из главных характеристик земли, зарегистрированной в Росреестре, является ее кадастровая стоимость. Стоимость будет определена государством или местным самоуправлением после исследования действия регистрации земли.
Вместе с тем, от этого показателя будет зависеть величина взыскаемого налога на имущество. В случае возражений размер комиссии может быть обжалован и уменьшен. На кадастровую стоимость участка влияет большое количество обстоятельств, наиболее важным из которых является: [5, ст. 14]:
- Его местоположение;
- Площадь земельного участка;
- Предназначение для использования;
- Качество земель;
- Другие участки, расположенные в границах угодья.
Если рыночная стоимость недвижимости была определена, ее кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной стоимости, но обычно она ниже.
Если кадастровая стоимость занижена, землевладелец не может, например, потребовать в случае продажи сумму, которую он получил бы, если бы кадастровая стоимость земли была определена правильно. Поэтому собственника в первую очередь следует заинтересовать в полной оценке кадастровой стоимости земли. Если это значение неправильно определено с точки зрения землевладельца, он может попытаться ее оспорить. Это можно сделать двумя способами: обратиться в комиссию по переоценке или подать соответствующий иск в суд.
Если решение будет принято в пользу заявителя, кадастровая стоимость участка будет изменена со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Когда землевладелец оспаривает кадастровую стоимость, он обычно преследует одну или несколько из следующих целей:
- уменьшение выкупной цены, которая потребует оплаты за оформление участка в собственность;
- уменьшение уплаты земельного налога;
- совершение сделки с объектом недвижимости на более выгодных условиях (таких, как продажа участка или его сдача в аренду);
- пересмотр размера арендной платы за пользование землёй в меньшую сторону;
- снижение налога на имущество (если организация находится на территории собственности земельного участка).
Граждане, владеющие участком, могут быть заинтересованы в увеличении страховых выплат или увеличении размера имущественного ущерба при особых обстоятельствах. В данном случае его интерес заключается в переоценке кадастровой стоимости земли в сторону ее увеличения. Таких причин всего две:
- Использовались неточные данные при оценке кадастровой стоимости земли;
- После установления кадастровой стоимости объекта была произведена оценка рыночной стоимости.
Неточные данные обычно относятся к ошибкам, допущенным оценщиком в процессе выполнения оценочной деятельности.
К наиболее частым ошибкам можно отнести ошибочное определение параметров работы объекта.
Если кадастровая стоимость превышает рыночную, последняя должна быть определена на дату утверждения кадастровой стоимости. Чтобы убедиться, что основание для изменения кадастровой стоимости объекта дeйствительно существует, можно сделать официальный запрос в местное отделение Росреестра. В соответствии со ст. 24.18 ФЗ № 135от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» на него должны ответить не позже, чем через 7 дней.
Заказчик работы по разрешению споров о кадастровой стоимости и орган кадастровой регистрации должны предоставить заявителю соответствующую информацию в течение семи рабочих дней с момента получения указанного запроса. К зaявлению о пeресмотре кадaстровой стоимости прилагаются [3, ст. 24.19]:
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
