1 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ФОРМИРОВАНИЯ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА
1.1 Сущность и понятие крестьянского (фермерского) хозяйства
Согласно с законодательством Российской Федерации крестьянское (фермерское) хозяйство (К(Ф)Х) является формой осуществления предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве.
Законодательство Российской Федерации предоставляет возможным:
– создание К(Ф)Х в качестве юридического лица;
– создание К(Ф)Х без образования юридического лица. Но при всем этом предпринимательская деятельность хозяйства регулируется нормами и правилами гражданского законодательства, то есть к таким хозяйствам применяются правила, которые регулируют деятельность коммерческих организаций.
Крестьянское (фермерское) хозяйство – это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Из определения можно заметить, что хозяйство нацелено не только на создание сельскохозяйственной продукции, но и на ее переработку, хранение, транспортировку и реализацию. Реализация (сбыт) сельскохозяйственной продукции может осуществляться через рынки, продовольственные магазины и другие различные оптовые или розничные продажи [3].
Как сказано в определении, крестьянское (фермерское) хозяйство – это объединение граждан и членами этого объединения могут быть:
– граждане, связанные родственными связями, то есть супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей. Становиться членом фермерского хозяйства можно только по достижении 16 лет. Родство должно подтверждаться документально;
– граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства (не более 5 человек).
Новые члены в К(Ф)Х могут быть приняты после взаимного согласия всех членов хозяйства и на основании письменного заявления желающего гражданина [3].
Прекращение членства К(Ф)Х может быть в случае смерти члена хозяйства или при его заявлении, которое может быть исключительно в письменном виде [3].
В фермерском хозяйстве распорядок, права, обязанности и ответственность за неисполнение этих обязанностей устанавливаются членами К(Ф)Х по взаимному согласию.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства – это один из его членов, которого выбирают по взаимному согласию. Его долгом является добросовестно и разумно совершать действия в данном хозяйстве, из его полномочий можно выделить следующие:
– организация деятельности фермерского хозяйства;
– совершение действий от имени фермерского хозяйства, например – подписание и договор о различных сделках;
– выдача доверенностей;
– осуществление приема на работу в фермерское хозяйство работников и их увольнение;
– организация ведение учета и отчетности фермерского хозяйства [3].
При несоблюдении и не выполнении своих обязанностей или по добровольному отказу главы крестьянского (фермерского) хозяйства от своих полномочий члены хозяйства могут признать главой более дееспособного и добросовестного члена К(Ф)Х.
В состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства входит следующее:
– земельный участок;
– хозяйственные и иные постройки;
– комплексы мелиоративных сооружений (каналы, коллекторы, трубопроводы, водохранилища, плотины, дамбы, насосные станции и другие);
– скот и птица;
– сельскохозяйственная техника и оборудования;
– транспортные средства;
– иное имущество, которое необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства [4].
Среди всего перечисленного имущества главным является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, ведь именно это является основным средством производства любого сельскохозяйственного предприятия. В основном используются участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям (пашня, пастбища, многолетние насаждения, сенокосы, залежные земли).
1.2 Формирование земельного участка для крестьянского (фермерского) хозяйства
Для сельскохозяйственных предприятий предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Право на получение таких земельных участков, принадлежащих государству или муниципалитету, есть как у физических, так и у юридических лиц на правах собственности или аренды.
Земли категории сельскохозяйственного назначения - это земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства. В состав земель сельскохозяйственного назначения входят: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [5].
В таблицу 1.1 сведены условия для предоставления земельных участков и основания возникновения прав на земельные участки для ведения и создания фермерского хозяйства, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
Таблица 1.1 – Условия для предоставления земельных участков и основания возникновения прав на земельные участки
Условия предоставления земельного участка для ведения К(Ф)Х Основания возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности для создания К(Ф)Х
Предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления
Предоставление земельного участка в собственность за плату Договор купли-продажи
Предоставление земельного участка в аренду Договор аренды
Предоставление земельного участка в безвозмездное пользование Договор безвозмездного пользования
При формировании земельного участка необходимо учитывать:
– Наличие заверенного согласия всех землепользователей, чьи участки участвуют в данной процедуре;
– Согласно целевому назначению устанавливаются виды разрешенного использования образуемых земельных участков;
– Месторасположение земель и размеры земельного участка. Минимальная площадь земельного участка под сельское хозяйство может быть установлена законодательными актами субъектов Российской Федерации, которые основываются на требованиях Земельного кодекса РФ и требованиях других федеральных законов. Максимальный размер суммарной площади с/х земель, которые находятся в пределах территории одного муниципального образования и в собственности одного лица или одной организации устанавливается в пределах 10% от всей площади сельскохозяйственных земель муниципального образования [6].
На рисунке 1.1 представлены этапы предоставления земельного участка для сельскохозяйственных предприятий.
Рисунок 1.1 – Блок-схема предоставления земельного участка
Подробнее разберем этапы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для личного подсобного хозяйства:
1) Подача заинтересованным лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка для личного подсобного хозяйства.
Действия уполномоченного органа местного самоуправления:
– сбор кадастровых сведений и информации о прохождении сетей и инженерных коммуникаций в границах испрашиваемой территории;
– опубликование извещения в течении 30 календарных дней о предоставлении земельного участка для указанных целей в сети Интернет и в уполномоченных официальных источниках информации.
Существуют два варианта дальнейшего развития:
– если никто во время публикации не изъявил желания приобрести данный участок, то орган местного самоуправления выносит постановление о предварительном согласовании;
– если в течении публикации в адрес органа местного самоуправления обратилось лицо, также имеющее намерение приобрести данный земельный участок, то в данном случае администрация принимает решение об отказе в предварительном согласовании в предоставлении земельного участка заявителю и информирует заявителей об организации и проведении торгов по продаже прав на данный земельный участок. В дальнейшем предоставление земельного участка осуществляется победителю данного аукциона.
В извещении должно указываться:
– информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
– информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка участвовать в аукционе по продаже земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды земельного участка;
– адрес и способ подачи заявлений;
– дата окончания приема заявлений;
– адрес или иное описание местоположения земельного участка;
– кадастровый номер участка;
– площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;
– реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
– адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка [5].
2) Торги (аукцион).
Согласно действующему законодательству земельный участок не может быть предметом аукциона если:
– границы земельного участка подлежат уточнению;
– на земельный участок не зарегистрировано право собственности;
– в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции;
– отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения;
– в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование;
– земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
– земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
– на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, а также находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
– земельный участок ограничен в обороте или изъят оттуда;
–земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
– земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии;
–земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
– в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
– в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления;
– земельный участок является земельным участком общего пользования;
– земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд [5].
Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в торгах (аукционе).
По результатам торгов (аукциона) по продаже или на право заключения договора аренды земельного участка определяется цена такого земельного участка или ежегодный размер арендной платы.
Решения уполномоченного органа – местного самоуправления, если поступили заявления о намерении участвовать в торгах (аукционе):
– об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже или заключения договора аренды земельного участка;
– об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Для участия в аукционе заявители должны предоставить следующие документы:
– заявка на участие в аукционе;
– копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
– документы, подтверждающие внесение задатка.
Вышеперечисленные документы необходимо также предоставить заявителю, если рассматривается вопрос о предоставлении земельного участка сельскохозяйственному предприятию.
Результаты торгов (аукциона) оформляются протоколом, в котором указываются место, дата и время проведения аукциона; предмет аукциона; сведения об участниках аукциона; последнее предложение о цене предмета аукциона и о начальной цене предмета аукциона.
Победитель торгов (аукциона) – участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.
3) Последний этап – осуществление органом местного самоуправления подготовки проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.
Лицо, победившее в аукционе или лицо, в отношении которого вынесено постановление в обязательном порядке должно зарегистрировать имущественные права в Росреестре.
Также эффективно функционирующее крестьянское (фермерское) хозяйство может приобрести земельный участок без проведения торгов. Продажа земельных участков без проведения торгов возможна при соблюдении следующих условий:
– земельный участок выделен в счет невостребованных земельный долей;
– фермерское хозяйство обратилось с заявлением в течение шести месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности на этот участок [5].
На рисунке 1.2 представлены этапы продажи земельного участка для сельскохозяйственных предприятий (в частности – крестьянских (фермерских) хозяйств без проведения торгов, а также условия про которых такая продажа возможна.
Рисунок 1.2 – Блок-схема продажи земельного участка для ведения К(Ф)Х без торгов
1.3 Сущность внутрихозяйственного землеустройства
С появлением сельскохозяйственных предприятий возникла необходимость во внутрихозяйственном землеустройстве их территорий, так как рациональное и правильное использование территорий одно из ключевых факторов развития таких предприятий. Территориальная организация предприятий направлена на максимальное удовлетворение экономических интересов землепользователей и землевладельцев.
Внутрихозяйственное землеустройство проводится в рамках конкретного предприятия, специализирующемуся на сельскохозяйственном производстве, и его процесс должен состоять из следующих мероприятий: формирование землепользований; разработка и осуществление мероприятий по улучшению использования земель; охрана земель; обеспечение функционирования земельных участков и средств производства, которые напрямую связаны с землей.
Таким образом, по мнению С.Н. Волкова, внутрихозяйственное землеустройство – это социально-экономический процесс и комплекс мероприятий по рациональной территориальной организации производства, улучшению использования и охране земель, обеспечивающий высокую эффективность работы сельскохозяйственных предприятий [7].
