Глава 1. Земельный участок как объект купли-продажи
1.1. Понятие земельного участка
Самостоятельной единицей гражданского оборота выступает земельный участок. Земельный кодекс РФ содержит описание понятия земельного участка.
Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой установлены (определены) в соответствие с законодательством. С формальной точки зрения земельный участок может не иметь установленных границ, однако в этом случае он не может являться предметом сделок. Статья 261 Гражданского кодекса РФ расширяет это понятие, указывая, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.
Таким образом, с помощью анализа норм гражданского и земельного права, можно выделить основные признаки земельного участка по различным способам классификации.
Способы классификации признаков земельного участка. Исходя из законодательного определения, земельный участок обладает следующими признаками:
1. Является частью поверхности земли;
2. Имеет границы, определенные в соответствие с требованиями законодательства.
Эти признаки присущи каждому земельного участку, введенному в гражданский оборот. С внесением изменений в Земельный кодекс РФ (2015 г.), обязательным признаком земельного участка является наличие установленных границ, Из этого можно сделать вывод, что законодательные органы сознательно разграничили понятие земельного участка: теперь к земельным участкам не относятся части земной поверхности, которые не прошли процедуру установления границ. Эта спецификация позволяет наиболее точно определить правовой статус собственности, который зависит от ее характеристик.
В зависимости от характеристик земли, признаки участка можно также классифицировать по следующим видам:
1. Физические характеристики. Данный признак подразумевает сам факт существования участка.
2. Природные характеристики. Данный признак включает в себя характеристики, которыми участок обладает в силу своего природного происхождения: почвенный слой, растительность на участке, естественные обособленные водные объекты.
3. Антропогенные характеристики. Указанный признак участка появляется ввиду деятельности человека.
Также, в зависимости от статуса земельного участка, можно выделить следующие его признаки:
1. Физический статус. Характеризуется существованием участка, как объекта недвижимости, в натуре в определенных границах.
2. Юридический статус. Характеризуется наличием у земельного участка определенного правового статуса: целевого назначения и вида разрешенного пользования землей.
В зависимости от практического использования земли, конкретный участок может обладать также признаками делимости и неделимости.
Признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений. Вышеуказанные знаки позволяют отличить земельный участок от других объектов недвижимости.
Земельный участок в составе земной поверхности. Никакая другая недвижимость не имеет подобной функции. Причем эта особенность является первичной по отношению к свойствам и характеристикам других объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые неразрывно связаны с землей.
Установленные границы земельного участка. У каждой собственности есть свои уникальные границы. Для земельного участка наличие установленных границ означает сам факт его существования как полноценного объекта.
С момента установления границ и их закрепления путем проведения процедуры кадастровой регистрации участок становится самостоятельным объектом недвижимости и приобретает ряд физических свойств: местоположение, площадь и т.д.
Физические характеристики локации. Законодательство определяет перечень физических характеристик земельного участка, подлежащего описанию в рамках кадастровых работ и последующей процедуры кадастрового учета: границы и их характерные точки, расположение и адрес земельных участков, площадь. Эта информация есть в каждой собственности. Они могут быть публично проверены путем получения выписки или в электронном виде с помощью публичной карты.
Природные особенности местности обусловлены ее естественным происхождением. Слой почвы является обязательной характеристикой земельного участка, хотя его характеристики могут варьироваться в зависимости от расположения земли, степени и способа ее использования и других факторов. Изолированные водоемы и естественная растительность являются необязательной особенностью участка. Однако, когда они доступны, они составляют единое целое с недвижимостью.
Антропогенные признаки участков возникают в процессе деятельности человека. Эти признаки могут заключаться в улучшении или ухудшении качества почвы в результате использования земли в соответствии с ее целевым назначением. Антропогенные особенности могут напрямую влиять на природные особенности участка (например, посадка лесной или кустарниковой растительности на пустом участке земли или осушение отдельного водоема).
Признаки делимости земельного участка. Освещению данного признака посвящена статья 6 Земельного кодекса РФ. Делимым признается тот участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок.
Неделимыми признаются земельные участки, раздел которых невозможен без изменения их назначения. Типичным примером неделимого земельного участка являются земли крестьянских (фермерских) хозяйств или земельные садовые участки.
Каждая недвижимость в гражданском движении имеет сочетание вышеуказанных характеристик. Их содержание может меняться в процессе землепользования или правового статуса. Однако изменение конкретных количественных и качественных характеристик не влияет на основные характеристики объекта: его принадлежность к части земной поверхности и его физическое состояние.
1.2. Оборотоспособность земельных участков
Продажа земли в Российской Федерации осуществляется в соответствии с положениями Земельного и Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодательные акты регулируют порядок свободного отчуждения или передачи правопреемства от одного лица к другому. Это может быть результатом реорганизации юридического лица или наследования или иным образом, например, на основании сделок купли-продажи.
Таким образом, оборотоспособность земельного участка – это свойство наделов становиться объектами подобных отношений. Если соответствующие территории не относятся к категориям, которые ограничены в обороте или исключены из него, то, на основании ст. 260 Гражданского Кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право:
• свободно владеть;
• распоряжаться;
• пользоваться таким наделом.
В случаях, когда оборот земельных участков ограничен или они изымаются из него, передача земельных участков в частную собственность невозможна. Кроме того, исключенные из оборота земли не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации.
В связи с тем, что земельный участок представляет собой объект повышенной ценности, то законодательство закрепляет особую детализацию при описании предмета.
Какие земли считаются изъятыми из оборота. Особой категорией земель, владение, продажа и использование которых происходит на особых условиях, являются земельные участки, отнесенные к земельным участкам, снятым с рынка. К ним относятся территории, которые заняты федеральной собственностью, относящейся к объектам:
• организаций ФСБ;
• закрытых административно-территориальных образований, создание которых обусловлено особыми видами их деятельности;
• органов и учреждений Федеральной пенитенциарной службы;
• гражданских и воинских захоронений;
• организаций федеральных органов госохраны;
• использования атомной энергии, хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.
• государственные национальные парки и природные заповедники, за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК;
• инженерно-технические сооружения, линии коммуникаций и связи, возведенные с целью охраны и защиты государственной границы РФ;
• здания и сооружения, в которых находятся военные суды;
• строения и сооружения, где дислоцированы воинские формирования и органы, ВС РФ, другие войска.
Местность с ограниченной оборотоспособностью. Земельные участки, право собственности и управление которыми ограничены, не могут быть переданы в частную собственность. Исключение составляют случаи, регулируемые федеральным законом.
Ограничение оборота земельных участков имеет место как по отношению к объекту, так и по отношению к объекту правоотношений. Так, по первому признаку ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности и относящиеся к категориям земель, которые:
• принадлежат лесному фонду;
• находятся в границах охраняемых природных площадей;
• содержат муниципальные или государственные водные объекты;
• предоставлены для обеспечения безопасности и обороны, таможенных нужд, оборонной промышленности;
• заняты историко-культурными заповедниками, особо ценными объектами культурного наследия и содержащимися в Списке всемирного и археологического наследия;
• заняты под объекты космической отрасли;
• зарезервированы для государственных или муниципальных потребностей;
• выделены для выпуска наркотических средств и ядовитых веществ;
• отнесены к закрытым территориально-административным образованиям;
• предоставлены для нужд организаций транспорта – речных, морских портов, аэропортов, вокзалов и аэродромов;
• выделены на нужды связи;
• находятся под объектами гидротехнических сооружений;
• подверглись биогенному поражению, загрязнены радиоактивными веществами, опасными отходами. К этой категории относятся и прочие земли, подвергшиеся деградации;
• расположены в первых двух поясах санитарных зон охраняемых водных объектов, которые используются в целях хозяйственно-бытового и питьевого водоснабжения.
ЗК РФ не только определяет, какие земельные участки ограничены в обороте, но и указывает, кто не может стать их собственником. Так, наделы, относящиеся к особо охраняемым природным, приграничным территориям, перечень которых устанавливает Президент РФ, а также земли сельскохозяйственного назначения не могут перейти в собственность:
• иностранных юридических лиц и совместных предприятий с долей иностранного капитала свыше 50%;
• иностранных граждан;
• лиц без гражданства.
1.3. Понятие, виды и форма сделок
Сделка – добровольный, правомерный акт, являющийся основанием для возникновения гражданских правоотношений. Сделка является средством реализации гражданской правоспособности участников. Понятие сделки регулируется нормами. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Гражданского кодекса, согласно положениям, сделка – это действия, осуществляемые юридическими и физическими лицами, с целью воздействия на гражданские права и обязанности. Путем осуществления сделки права могут меняться, прекращаться, устанавливаться.
Основные виды сделок определяются нормами действующего гражданского законодательства и определяются, исходя из критериев, выбранных для классификации. Критериями могут выступать:
• Количество участников сделки (односторонние, двусторонние, многосторонние).
• Действительность сделки и ее основания (казуальные, абстрактные).
• Сроки наступления последствий заключения сделки (срочные, бессрочные).
Помимо основных, выделяют такие виды сделок:
• Доверительные или фидуциарные сделки: поручение, доверительное управление, передача имущественных прав.
• Биржевые сделки. Специфика данного вида определяется предметом договоренности, регистрацией, местом заключения, субъектным составом.
Односторонняя сделка – соглашение, для принятия которого достаточно воли одного лица. Пример: завещание, отказ от наследства.
Двусторонняя сделка – соглашение между двумя сторонами. К данной категории относится большинство сделок. Если для принятия и утверждения соглашения требуется более 2 лиц, такая сделка именуется многосторонней.
Российским гражданским законодательством и судебной практикой недвижимое имущество (и прежде всего земля) всегда рассматривалась как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Бессрочные сделки не предусматривают момент начала и окончания действия правовых последствий сделки. В срочных соглашениях указываются конкретные рамки начала и прекращения действия соглашения. Отличие срочной сделки – правовые последствия наступят, поскольку обязательно выйдет срок, указанный в соглашении. В договоре могут быть указаны отлагательные и отменительные сроки.
Признаки сделки. Признаки сделки определяются нормами законодательства и положениями Гражданского кодекса:
• Правомерность: главный признак соглашения, который подтверждает действительность и наступление правовых последствий сделки. Сделка, признанная недействительной, не может иметь правовых последствий.
• Волевой характер: сделка – результат добровольного решения сторон заключить договор. Различают внешнее волеизъявление и внутреннюю волю. Первое понятие является внешней стороной и способом проявления второго понятия.
• Сделка является действием: поскольку сделка – это внешнее проявление воли субъекта, то ее осуществление является действием, направленным на реализацию внутренней воли.
• Соглашение направлено на реализацию цели сторон сделки.
• Субъективный и объективный элементы в сделке составляют единство.
• Сделка – проявление гражданских правоотношений.
Важным признаком сделки является цель субъектов, которые заключают соглашение. По этому признаку сделки делятся на абстрактные и казуальные:
• Каузальные сделки имеют четкую цель, которая видна на момент подписания соглашения. Пример: сделка купли-продажи недвижимости.
• Абстрактные сделки характеризуются тем, что их основания практически не связаны с их содержанием. Пример: вексель.
Отличие сделок от других юридических фактов.
Юридическим фактом называют обстоятельство, с которым связано определенное правоотношение – изменение, прекращение или возникновение правоотношения.
Сделка – действие, которое осуществляется по свободной воле участников, направленное на прекращение, изменение или возникновение правоотношений.
Данные понятия направлены на определенную трансформацию, формирование или прекращение правоотношений, но имеют разную природу. Сделкой можно назвать только результат свободной воли участников, юридический факт не всегда зависит от свободы воли сторон, к которым относится данный факт.
Таким образом, не являются сделкой определенные виды юридических фактов. К понятию «юридический факт» нельзя использовать норму о недействительности сделок.
Согласно решению Конституционного Суда, сделкой не являются неправомерные действия, которые могут повлечь изменение, прекращение или возникновение прав и обязанностей у других лиц.
Основные участники сделок. Участниками сделок, согласно нормам гражданского законодательства, могут выступать юридические и физические лица. Также участниками могут быть:
• Российская Федерация через уполномоченные органы;
• Муниципальные учреждения;
• Субъекты государства Российская Федерация.
Главная черта участника гражданских правоотношений – правоспособность, свойство иметь права и выполнять определенные обязанности. Юридическое лицо получает правоспособность с момента государственной регистрации, физическое – имеет правоспособность с момента рождения.
Глава 2. Договор купли-продажи земельного участка
2.1. Стороны и предмет договора купли-продажи земельного участка
Сторонами договора купли-продажи земли являются продавец и покупатель. Любой субъект гражданского права может выступать продавцом и покупателем с учетом ограничений, установленных законом.
Все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, подлежат государственному кадастровому учету независимо от формы собственности на землю, назначения и разрешенного использования земельных участков.
Согласно статье 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством пункт 1 ст. 2, ст. 124, ст. 125 ГК РФ. Таким образом, имущественные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Перечисленные субъекты права как собственники соответствующего имущества или имущественных прав на земельные участки могут быть участниками сделок с ними. Граждане для совершения гражданских сделок с недвижимым имуществом должны обладать правоспособностью и правоспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и брать на себя обязанности (гражданская правоспособность). В силу наличия гражданской дееспособности каждый гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не каждый может реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей дееспособности гражданин должен быть дееспособным. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности ( пункт 1 ст. 21 ГК РФ). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).
В отличие от дееспособности не все граждане обладают дееспособностью, так как по состоянию здоровья или недостижению определенного возраста некоторые из них не способны к сознательному юридически значимому поведению.
Сделки с земельными участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, для молодых граждан, то есть несовершеннолетних до 14 лет, такие сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать эти сделки с письменного согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или опекуна. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним лицом, также действительна при его последующем письменном согласии со стороны его родителей, усыновителей или опекуна (статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На имя гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает опекун (ст.29 ГК РФ). Гражданин, ограниченный судом в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, дееспособен, вправе совершать такие сделки только с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Дееспособные граждане осуществляют свою дееспособность самостоятельно.
Участниками сделок с земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение земли в собственность определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).
Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом. Ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в отношении земли и связанных с ними гражданских правоотношений, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ.
Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Юридические лица, участвующие в земельных отношениях, которые могут владеть земельными правами, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любого вида) также обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает с момента государственной регистрации юридического лица и прекращается с момента его ликвидации. В гражданском праве проводится различие между общей (универсальной) и специальной (установленной законом) дееспособностью юридического лица.
Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью, что означает, что коммерческая организация, имеющая ее, имеет право осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, имеет гражданские права и несет все обязательства, связанные с осуществлением этой деятельности. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают особой правоспособностью.
Особая правоспособность предполагает, что юридическое лицо с такой правоспособностью вправе осуществлять только те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют предмету и целям деятельности этого юридического лица, установленным в этих документах. По этой причине п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.
Как правило, некоммерческие организации также обладают особой правоспособностью (ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, совершенные некоммерческой организацией вне пределов особой правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоренными в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы особой правоспособности некоммерческих организаций также могут быть ограничены законом.
Таким образом, сторонами договора купли-продажи земли могут быть любые из указанных выше юридических лиц, за исключением следующих случаев. Покупателями не могут быть: иностранцы, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если объектом договора купли-продажи является сельскохозяйственный участок; юридических лиц, в уставном (коллективном) капитале которых доля иностранцев, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, если предметом договора купли-продажи является земля сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если объектом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный в приграничных зонах, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. Законодательством могут быть установлены иные ограничения по составу сторон договора купли-продажи земли.
Только владелец земли может выступать в качестве продавца и имеет право свободно распоряжаться землей как объектом гражданских прав.
Собственник, осознавая возможность отчуждения имущества, добровольно включает землю в гражданский оборот и определяет ее законное предназначение в пределах, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации. Он имеет право распоряжаться своей землей любым не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Право собственности на землю на основании другого права собственности исключает возможность отчуждения такой земли.
Рассмотрим признаки, идентифицирующие земельный участок, что позволяет нам однозначно отличить его от других объектов недвижимости. Отношения с землей не проявляются в отношении земли как объекта или природного ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная местность, то есть конкретная местность.
Представляется, что только после установления (изменения) местоположения границ земельного участка, т. е. образования земельного участка, он может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений, объектом права собственности и других прав на землю.
