Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИССЕРТАЦИЯ, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Оценка стоимости объекта недвижимости

superrrya 1950 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 65 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 25.10.2021
Цель данной выпускной квалификационной работы – рассмотреть теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости, а также применение полученных в результате исследования навыков на практике. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1) исследовать понятие, экономическую сущность и виды недвижимого имущества; 2) рассмотреть подходы и методы к оценке стоимости недвижимого имущества; 3) проанализировать деятельность ООО АН «Малахит», дать его технико-экономическую характеристику; 4) провести оценку стоимости недвижимого имущества с помощью изученных методов. Предмет исследования – классические подходы к оценке стоимости недвижимого имущества. Объект исследования – объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом с земельным участком по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, АО «Жигулевские ворота», д. 87. Основные положения работы были затронуты в публикациях автора: Хомякова И.А. Проблема привлечения частных инвестиций в условиях трансформируемой российской экономики / О.А. Булавко, И.А. Хомякова // Формирование и реализация стратегии устойчивого экономического развития Российской Федерации: сборник статей 17-й Междунар. науч.-практ. конф., 2017 г. – Пенза, С. 34–38. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, приложения. В первой главе рассмотрены теоретические основы недвижимого имущества, экономическая сущность понятия и виды, также детально проанализированы виды стоимости и подходы, применяемые к определению стоимости недвижимости и последовательность действий в процессе оценки. Во второй главе дана общая и технико-экономическая характеристика ООО АН «Малахит», проведен анализ финансовой деятельности. Во третей главе проведен анализ рынка жилой недвижимости (жилые дома с земельными участками) в Самарской области, представлены расчеты оценки стоимости недвижимого имущества с применением сравнительного подхода к оценке. В рамках сравнительного подхода был реализован метод сравнения продаж. В заключении сформулированы выводы по результатам проведенного исследования. Для описания теоретической и методологической части выпускной квалификационной работы были использованы труды таких ученых, как: Касьяненко Т.Г., Федотова М.А., Грибовский С.В. и т. д.
Введение

Недвижимое имущество находится в центре любого общественного устройства и выполняет параллельно две важные функции: средство производства и предмет личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.д. Объекты недвижимости находятся в тесной взаимосвязи с экономическим и правовым регулированием со стороны государства различных сфер жизнедеятельности общества и материального производства. Рынок недвижимого имущества является механизмом, с помощью которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимые объекты. На сегодняшний момент невозможно управлять какой-либо собственностью, недвижимым имуществом, без представления о взаимосвязи между недвижимостью и ее оценкой. Объекты недвижимости как предметы торговли являются товарами, стоимость которых увеличивается со временем, в связи с этим, можно выделить особенность данного вида имущества – постоянный контроль над ним. Обращаться за услугой по оценке недвижимости приходится не только предпринимателям для целей ведения деятельности компании, но и обычным гражданам, которых коснулся имущественный вопрос в отношении имеющийся у них в распоряжении недвижимости. С постепенным увеличением класса собственников недвижимости в России все чаще начали задаваться вопросом ее эффективного использования, и как следствие возникла потребность в услугах оценщика. Таким образом, актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что оценка недвижимого имущества во всем мире признается одним из механизмов эффективного управления собственностью, и поэтому является очень востребованным ремеслом.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….…3 ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…………………………….6 1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды…………………………..….6 1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества…….14 1.3 Описание подходов, применяемых к определению стоимости объекта…18 ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО АН «Малахит»………………..27 2.1 Общая характеристика предприятия ООО АН «Малахит»……………….27 2.2 SWOT анализ ООО АН «Малахит» ………………………………………..30 2.3 Анализ деятельности и основные экономические показатели ООО АН «Малахит»………………………………………………………………………..37 ГЛАВА 3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА….....44 3.1 Характеристика объекта оценки, анализ рынка и выбор метода оценки…………………………………………………………………………….44 3.2 Оценка рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом………………………………………………………………………....48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….57 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ…….....62
Список литературы

Нормативно-правовые документы 1. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) 2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. глава II статья 15 3. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 года) 4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255, зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007). 5. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611. Книги и статьи 6. Агарков, А. П. Экономика и управление на предприятии [Электронный ресурс]: Учебник для бакалавров / А. П. Агарков, Р. С. Голов, В. Ю. Теплышев и др.; под ред. д.э.н., проф. А. П. Агаркова. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2013. - 400 с 7. Агеева О.А. Бухгалтерский учет и анализ: учеб. для бакалавров. - М.: Юрайт, 2014. - 589 с. 8. Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2013. - 256 c. 9. Асаул А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф. А.Н. Асаула. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. -472с. 10. Аскеров П.Ф., Цветков И.А. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности организации: учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 176 с. 11. Баскакова, О. В. Экономика предприятия (организации) [Электронный ресурс]: Учебник / О. В. Баскакова, Л. Ф. Сейко. - М.: Дашков и К, 2013. - 372 с. 12. Булатов Е.И. Экономика: учеб. – М.: БЭК, 2012.-358с. 13. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник / под общ. ред. А.А. Варламова — 2017 г. 14. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) (ст. 130) 15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. (2-е изд., испр. и доп.), М.: ООО "Про-Аппрайзер" Онлайн, 2017. - 464 с. 16. Жминько С.И., / В.В. Шоль, А.В. Петух и др. Комплексный экономический анализ: Учебное пособие - М.: Форум, 2011. - 368 с. 17. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2017. - 304 c. 18. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c. 19. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К Оценка недвижимости /— 2018 20. Лейфера Л.А. Справочник оценщика недвижимости -2018 «Жилые дома» под редакцией Лейфера Л.А. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Прибыль предпринимателя. Нижний Новгород, 2018г. Издательство: Приволжский центр Финансового консалтинга и оценки. Научное руководство изданием, общее редактирование: Лейфер. Л.А. (рис.38 стр. 155) 21. Магомедов М.Д., Куломзина Е.Ю., Чайкина И.И. Экономика организации (предприятия): Учебник. - М.: ИТК «Дашков и К°», 2011 г. 22. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. – М.: ИНФРА- М, 2010 – 189 с. 23. Скамай Л.Г. Экономический анализ деятельности предприятия: учеб. для вузов. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 296 с. 24. Скляренко В.К., В.М.Прудников и др. Экономика предприятия (в схемах, таблицах, расчетах): Учебное пособие /.; Под ред. проф. В.К.Скляренко - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014 - 256 с. 25. Станекова М.М. Финансовый анализ // М Налог «Инфо», 2011, 218 с.; 26. Стрельцов А. В., Семашкина З. Н., Ерошевский С. А. Планирование на предприятии. Учеб. пособие. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2013. - 228 с. 27. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: Юнити, 2015. - 591 c. 28. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Грибовский С.В., Волович Н.В., Григорьев В.В., Бакулина А.А., Перевозчиков С.Ю. (коллектив авторов, под ред. Федотовой М.А.). Оценка недвижимости. Учебник. Москва: КНОРУС, 2017. – 368 с. 29. Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2018. - 176 c. Другие источники информации 30. Бухгалтерский баланс ООО АН «Малахит» за 2017 год 31. Бухгалтерский баланс ООО АН «Малахит» за 2019 год 32. Отчет о финансовых результатах ООО АН «Малахит» за 2015 год 33. Отчет о финансовых результатах ООО АН «Малахит» за 2017 год 34. Отчет о финансовых результатах ООО АН «Малахит» за 2019 год 35. Официальный сайт ООО АН «Малахит» https://www.anmalahit.ru/ Электронные ресурсы 36. Продажа и аренда недвижимости [электронный ресурс]: www.domofond.ru 37. Продажа и аренда квартир и коммерческой недвижимости [электронный ресурс]: https://statrielt.ru/ Литература на иностранных языках 38. Gribovsky, Equation of Real Estate Value Estimation, American Journal of Economics 2018, 8(3): 155-162 39. Padilla, M. A. E., Sari D. W., Handoyo R. D. Formation of production networks in ASEAN: Measuring the real value-added and identifying the role of ASEAN countries in the world supply chains // Business and economic horizons. 2017. Vol. 13 (2). Рp. 237-255. 40. Henderson J., Dicken P., Hess M., Coe N., Yeung H. Global production networks and the analisis of economic development // Review of international political economy. 2002. № 9. Рp. 436-646.
Отрывок из работы

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 1.1 достаточность Понятие силы недвижимого имущества и его может виды Разделение имущества на движимое и недвижимое началось еще во времена римского права, и общеизвестно, что ни одно развитое государство и общество не может существовать без недвижимого имущества, являющегося базой этого развития. Понятие недвижимости можно трактовать по-разному. Недвижимость можно определить, как любое имущество, которое состоит из земли, а также капитальных (то есть неразрывно связанных с землей) зданий и сооружений на этой земле, перемещение которых невозможно без существенного ущерба этим объектам. В то же время имущество можно назвать недвижимым по его природе, или в силу его назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. Кроме того, есть объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, которые по своей сути могут перемещаться, например, морские, воздушные суда, космические корабли и т.д. Недвижимое имущество является реальной земельной и всей материальной собственностью на ней. Другими словами, она включает все делает материальное требующие имущество под поверхностью недвижимости земли, над ее обеспечение поверхностью или прикрепленное к практическая земле. Все вышеперечисленные определения тесно связаны между собой и в основе имеют одно значение вне зависимости от этапа истории – земля и все, неотрывно с ней связанное. [26 стр.59] На сегодняшний день Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам – (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. [12] Характерной чертой недвижимости является то, что она неразрывно связана с землей, что подразумевает ее значительную цену. Несмотря на это земельные участки в свою очередь тоже могут рассматриваться в качестве недвижимого имущества. Если недвижимость не имеет связи с земельным участком, то недвижимый объект утрачивает свое предназначение и, следовательно, снижается в цене. Таким образом, в качестве недвижимого имущества не рассматривают деревья, которые выращиваются в специализированных питомниках, или здания, предназначенные под снос. В то же время недвижимостью называют и объекты, являющиеся по своей физической природе движимыми, например, воздушные и морские суда, которые подлежат государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Рынком недвижимости является система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимого имущества по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, которые вытекают из обладания недвижимостью. Недвижимые объекты можно классифицировать по их происхождению: - которые созданы без участия труда человека, а природой; - которые являются результатом деятельности человека; - которые созданы руками человека, но при этом с природой связаны настолько, что в отрыве от нее в отрыве от нее функционировать не могут. [17 стр.24] ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. [12] Все без исключения искусственные постройки (недвижимые объекты), обладая в качестве составляющего элемента земельный участок, имеют родовые признаки, дающие возможность различать их с движимыми объектами: 1. Неподвижность, стационарность. Критерий, который характеризует крепкую физическую взаимосвязь между искусственными постройками и землей, на которой они возведены, невозможность перемещения данного объекта в отсутствии физического разрушения и нанесения ущерба, который приведет к невозможности его последующего использования. 2. Материальность. Необходимо обратить внимание, что объекты недвижимости постоянно действуют в натурально-вещественной и стоимостной формах. Данный признак поясняет, что физические свойства недвижимого имущества содержат, к примеру, сведения об его размерах и форме, об окружающей среде, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте, неудобствах и опасностях, о коммунальных услугах, подъездных путях и т.д. Совокупность данных характеристик устанавливает полезность объекта, составляющая основу стоимости недвижимости. Тем не менее самостоятельно она не определяет цену за объект. Каждый объект, обладая такими свойствами, как пригодность и ограниченный, небольшой характер предложения, имеет стоимость. Ограниченность предложения необходима для формирования существенной цены недвижимости. Общественные стандарты и идеалы, финансовая деятельность и экономические тенденции, законы, государственные постановления и действия правительства, природные силы воздействуют на поведение населения, и все перечисленное во взаимосвязи формирует, сохраняет, изменяет либо уменьшает стоимость недвижимого имущества. Кроме того, необходимо отметить тот факт, что стоимость недвижимости, как и немногих других товаров, почти всегда остается стабильной, и даже с течением времени имеет тенденцию постепенного увеличения. Следует обратить внимание, в следствии безусловной ограниченности предложения земли с течением времени, с макроэкономической точки зрения, земельные участки могут только дорожать. При этом эластичность спроса на землю как на товар близится к нулю. 3. Надежность недвижимости, как имущества, в сравнении с другими товарами, в ее долговечности, помимо некоторых разновидностей ценных камней и изделий из редких металлов. Земля при рассмотрении ее в качестве объекта недвижимости и товара имеет особенное свойство – вечность. При верном подходе к использованию продолжительность кругооборота земли может быть бесконечной, но при нарушении правильной эксплуатации земельного участка есть вероятность столкнуться с значительными потерями. В данном случае вечность земельного участка обязывает также учитывать возможность его физического износа. [4 стр.76] Не считая ключевых родовых свойств недвижимых объектов, существуют также частные признаки, определяющиеся из конкретных показателей в зависимости от видов недвижимого имущества. Практически невозможно сказать о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых зданиях, в связи с тем, что у них будут обязательно отличия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре, в том числе к сторонам света, что демонстрирует неоднородность, неповторимость и уникальность любого объекта недвижимости. К примеру, в соответствии с действующими в России строительными нормами и правилами (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) разделяют на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. В отличии от обычных товарных рынков уникальность объектов недвижимости не позволяет им иметь абсолютных похожих аналогов. Что в свою очередь приводит к невозможности замены одного объекта на другой, поскольку данная операция потребует значительных исправлений в стоимости недвижимости. Обладание высокой экономической ценностью всего, что является недвижимым имуществом, обуславливается продолжительностью его использования, и не мало важный факт в данном случае, что недвижимость не потребляется в ходе использования. Чаще всего, обладая конструктивной сложностью, недвижимые объекты требуют большого количества расходов для сохранения и поддержания соответствующего состояния объектов. Кроме того, недвижимость всегда имеет свое функциональное назначение: производственное или непроизводственное. Производственное назначение недвижимое имущество имеет в случае, если напрямую или косвенно участвует в создании продукции, товаров, работ, услуг. Непроизводственное назначение означает обеспечение условий для проживания и обслуживания людей. В этой связи недвижимость можно назвать коммерческой или некоммерческой. Необходимо отметить, что размещенное в зданиях и постройках оборудование, а именно отопление, канализация, трубопровод, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери, относят к движимому имуществу. Однако поскольку перечисленное оборудование стало неотъемлемой частью недвижимости, в случае сделки по данному объекту недвижимости, необходимо подробно описать все движимое имущество, которое включается в состав недвижимого. Несмотря на это на практике часто банки отказываются принимать во внимание наличие улучшений квартиры и настаивают, что надо оценивать «стены и потолки с полами», а все что находится в квартире (несмотря на то, что и мебель, и техника, и ремонт влияют на цену квартиры) учитываться не должно. И оценщики в отчетах об оценке вынуждены это не учитывать. Зачастую, совершая операции с недвижимым имуществом, может передаваться набор прав и интересов, которые не являются частью недвижимости. В качестве примера можно привести права аренды или преимущественного приобретения (сервитуты) [31 стр.104]. Что касается недвижимости, как объекта оценки следует дать определение понятию оценки. Оценка недвижимости абсолютно всегда проводится с целью помочь заказчику принять решение, что делать с недвижимым имуществом: купить, продать, оформить дарственную, заложить в банк и др. Понятие «оценка», применяемое в повседневной жизни, можно трактовать с точки зрения процесса или в качестве результата. Если рассматривать оценку с философской точки зрения, ее определением будет процесс рассуждений человека о свойствах и характеристиках материального и нематериального мира в широком смысле и отдельных компонентах в частности, чтобы определить их полезности и, соответственно, ценности. С экономической точки зрения под термином оценка подразумевается комплекс действий оценщика, которые нацелены смоделировать и спрогнозировать наиболее типичное поведение (мотивацию) ключевых субъектов рынка недвижимости (покупателей и продавцов) при совершении операций с недвижимыми объектами. Рассматривая конкретно рыночную цену за объект недвижимости, то в таком случае процесс оценки предполагает создание оценщиком модели рынка анализируемого объекта или, другими словами, модели рыночного ценообразования. Принимая во внимание данный факт, следует заметить, что эти две области прикладной экономики (микроэкономики), а именно теория оценки и ценообразования, тесно взаимосвязаны. В качестве результата оценка определяется как итог рассуждений о наиболее возможном значении стоимости, которая могла бы сформироваться в следствии сделки с недвижимостью. Аналогом может являться термин «оценка», используемый в статистике. Когда необходимо найти значение генеральной совокупности, проводятся расчеты на основании ограниченного набора сведений, то есть выборки из генеральной совокупности. В результате получается не среднее значение генеральной совокупности, а оценка искомого среднего значения по данным выборки. Подобным образом действует и оценщик при выполнении оценки стоимости недвижимости. В ходе оценки работа производится с ограниченным числом аналогичных объектов оценки. В связи с этим отчеты оценщиков по расчеты стоимости недвижимости носят название отчетов об оценке рыночной или иной стоимости объектов недвижимости. Таким образом, из вышеперечисленного можно сделать вывод, что оценка – это наука прикладного экономического анализа, главной целью которой является установление более вероятной стоимости покупки или продажи актива (товара), в основе чего лежит анализ динамики сил спроса и предложения на данный актив на соответствующем рынке. Другими словами, наиболее вероятная цена формируется при помощи моделирования определенного количества условий спроса и количества условий предложения [16 стр.65]. Недвижимое имущество является специфическим товаром, который обращается в инвестиционной сфере. Экономические и физически характеристики данного товара относят к его наиболее значительным отличиям. Экономическая выгода для владельца недвижимого имущества состоит в возможности получения прибыли от использования имеющейся недвижимости. Доход, получаемый владельцем, будет зависеть от типа использования недвижимости, и может быть выражен в арендных платежах, амортизационных отчислениях, которые содержатся в выручке от реализации продукции организаций, которые работают на базе производственной недвижимости, находящейся в собственности. Доход может быть и косвенным, как экономия при использовании личной, собственной, а не снятой в аренду недвижимости. Недвижимое имущество стабильно приносит текущий доход. Тем не менее именно от качественного управления объектом недвижимости находится в существенной зависимости его получение и итоговое значение. Инвестированные в недвижимое имущество денежные средства с течением времени изменяют свою стоимость, на что может повлиять множество обстоятельств. Например, инфляция, изменения на рынке недвижимости спроса на данный вид недвижимого имущества, физический, функциональный и экономический износ. В некоторых случаях, однако, невзирая на ухудшение функциональных характеристик и физический износ, цена на объект недвижимости может постепенно возрасти, в силу ограниченности земельных участков, являющихся наравне с любого рода постройками основой недвижимости. В этой связи следует еще раз отметить, что именно уникальные характеристики такие, как неподвижность, ограниченность предложения, долговечность, неповторимость местоположения, формируют ценность и значимость земли. Помимо этого, поскольку земля и земельные угодья — это неотъемлемый компонент деятельности человека, человек способен воздействовать на качественные характеристики земельных участков [16 стр.71]. 1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на осуществление оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Данный закон устанавливает перечень случаев обязательного проведения оценки объектов недвижимости. А именно, оценка имущества признается обязательной в случаях определения стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду недвижимости, принадлежащей полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям [34]. Обязательная оценка обязана осуществляться и в случаях переуступки долговых обязательств, которые сопряжены с недвижимым имуществом, также в свою очередь реализация инвестиционных проектов с привлечением денежных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и средств под гарантии государства требует обязательной оценки. В случаях коммерческого использования средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов аналогично оценка имущества является обязательной. Осуществление оценки является обязательным при возникновении споров о величине стоимости недвижимости, включая национализацию имущества; в случаях возникновений споров о стоимости предмета ипотеки при ипотечном кредитовании; при изменении права владения недвижимым имуществом, которое находится в доверительном управлении; в случаях составления брачных контрактов, либо при разделе совместно нажитого имущества супругами, которые находятся в процессе расторжения брака. Имея стоимость и цену, недвижимость не отличается ни от одного товара на рынке. Ценой недвижимого имущества называют цену определенной свершившейся сделки по договору купли-продажи. Причиной того, что этот термин зачастую применяется в качестве синонима стоимости в обмене, является определенная взаимосвязь цены со стоимостью недвижимости в любой реальной и предполагаемой сделке. Цена сделки может существенно различаться с рыночной стоимостью. Данная разница имеет название «поправка на сделку» и находится в зависимости от нескольких факторов, к примеру, имеющихся аналогов или устойчивости, стабильности рынка. Рыночной стоимостью недвижимого имущества является расчетная денежная сумма, по которой продавец, обладающий полными и достоверными сведениями о стоимости имущества и не вынужденный его продавать, был бы согласен его продать, а покупатель, имея всю достоверную информацию о стоимости имущества и не вынужденный его покупать, был бы согласен его приобрести. Другими словами, имеется в виду наиболее вероятная цена, за которую имущество может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции. В данном случае подразумевается, что стороны сделки имеют все нужные сведения, действуют разумно, по собственной воле, а стоимость сделки не зависит от каких-либо чрезвычайных условий. Таким методом сформированная рыночная цена может быть предметом торга и имеет некоторый диапазон колебаний для уменьшения или увеличения [5 стр.137]. Стоимость недвижимости как понятие обладает большим количеством различных видов, а соответственно нюансов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.п. Таким образом, можно выделить различные ценообразующие факторы, которые оказывают влияние на стоимость недвижимого имущества [11 стр.81]: • Передаваемые имущественные права. Стоимость за недвижимость, которая не оформлена в собственность будет ниже, чем стоимость оформленного в собственность объекта недвижимости (договор долевого участия, инвестиционный договор). • Условия финансирования. В зависимости от условий финансирования стоимость недвижимости может различаться. К примеру, могут быть использованы кредитные схемы, при которых продавец финансирует операцию по продаже с процентными ставками по кредиту ниже, чем рыночный уровень. Таким образом, покупатель, оплачивая более высокую стоимость недвижимости, возмещает продавцу льготное финансирование для покупателя. И напротив, возможно приобрести недвижимое имущество по сниженным ценам, в случае ставки по кредиту выше рыночного уровня. • Условия продажи. При условии, что одной стороне сделки, а именно продавцу, необходимо в короткие сроки реализовать недвижимость и получить наличные денежные средства, цена сделки может быть значительно ниже рыночной. На цену недвижимого имущества оказывают воздействие финансовые, корпоративные или родственные связи, если таковые присутствуют. • Условия рынка. Цены на рынке имеют свойство со временем меняться в силу инфляционных или дефляционных процессов в экономике. Причиной изменения цены могут также выступить изменения в законодательстве, новые налоговые нормы, разного рода нововведения в строительных работах или динамика спроса и предложения на недвижимые объекты в целом. • Месторасположение. Как уже было упомянуто ранее, на формирование стоимости квартир или других жилых помещений существенно оказывает влияние отдаленность от центра, транспортные магистрали, инфраструктура, а именно школы, детские сады, больницы, магазины, парки поблизости. И чем ближе в шаговой доступности перечисленное к объекту, чем выше будет цена недвижимости в сравнении с менее престижными районами. • Физические характеристики: - год постройки дома. Чем старше дом – тем меньше цена квартиры. - тип планировки. От комфортности планировки зависит стоимость жилья. Квартиры с планировкой повышенной комфортности, в отличии от «хрущевок» стоят значительно дороже. - материалы стен. Жилье в кирпичном доме считается более комфортным и престижным, а, следовательно, более дорогим, относительно, например, панельного или блочного дома. - количество этажей в доме. Более дорогими будут квартиры на средних этажах, чем квартиры, которые расположены на первом или последнем этаже. - площадь объекта. Площадь квартиры и комнат может оказать влияние на решение покупателя о покупке квартиры. - состояние. Квартиры в лучшем состоянии, с лучшим ремонтом будут стоить дороже. 1.3 Описание подходов, применяемых к определению стоимости объекта Оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает применение к данной операции трех основных подходов: затратного, сравнительного и доходного, а также большого числа способов в рамках каждого подхода. В соответствии с стандартами оценки оценщик, производя оценку, обязан применять данные подходы или же обосновать отказ от их применения. Оценщик имеет право самостоятельно установить конкретные методы оценки при использовании каждого из подходов. Затратный подход (costapproach) – комплекс методов оценки стоимости объекта оценки, в основе которого расчет затрат, требуемых для воспроизводства или замещения объекта оценки с равной полезностью, учитывая износ и устаревание. Расходами на воспроизводство объекта оценки называют затраты, которые требуются для создания точного аналога объекта оценки с применением тех же, что и при создании, материалов и оборудования. Расходами на замещение объекта оценки считаются расходы, которые необходимы для создания точного аналога объекта оценки с применением материалов и оборудования, которое используется на дату оценки. [35] Затратный подход базируется на принципе замещения, в соответствии с которым подразумевается, что разумный покупатель не станет платить за объект недвижимого имущества больше, чем стоимость строительства недвижимости с идентичной полезностью объекту оценки. Использование затратного метода при оценке недвижимого имущества заключается в следующих этапах: - оценка рыночной стоимости недвижимости в качестве свободного и доступного с целью более результативного использования; - оценка расходов на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на дату оценки; - оценка косвенных расходов, которые имеют место в промежуток после завершения строительства и до момента, когда первоначально свободное сооружение достигнет рыночной степени обустройства и занятости; - оценка оптимальной для анализируемого проекта величины дохода предпринимателя (инвестора); - оценка степени накопленного износа; - оценка расходов на воспроизводство или замещение, учитывая износ; - оценка стоимости полного права собственности на оцениваемый объект в рамках затратного метода. Затратный подход имеет место быть при существовании возможности замены недвижимости аналогичным объектом, являющимся точной копией или имеющим подобные полезные свойства с объектом оценки. Использование затратного метода при проведении оценки рыночной стоимости жилья не является целесообразным, в связи с тем, что данный подход не показывает реалий рынка жилой недвижимости квартир. Доходный подход (incomeapproach) – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, в основе которой прогноз ожидаемой прибыли от пользования объектом оценки. Основой данного подхода является принцип ожидания, заключающийся в принципе оценки недвижимости, при котором рыночная стоимость недвижимого имущества будет равной текущему значению ожидаемого дохода и прибыли, получаемых от использования объектов недвижимости со стороны субъектов рынка недвижимости, покупателей и продавцов. Оценщик, используя доходный подход к оценке, должен выполнить следующие задачи: 1. Определение периода прогнозирования. В данной задаче подразумевается промежуток в будущем времени, на который, если отсчитать от даты проведения оценки, прогнозируются количественные характеристики условий, оказывающих влияние на сумму ожидаемой прибыли; 2. Изучение способности недвижимости приносить прибыль на протяжении всего периода прогнозирования, но и анализ способности объекта недвижимости приносить доход по истечению периода прогнозирования; 3. Определение ставки дисконтирования, которая отражает доходность инвестиций, вложенных в проект, в сравнимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования. Ставка дисконтирования применяется также для приведения будущих потоков денежных средств на дату оценки; 4. Операция по приведению потока прогнозируемых доходов на будущее, включая прибыль и доходы, которые могут быть получены после периода прогнозирования, в стоимость к дате проведения оценки. Доходный подход может быть использован в случае, если имеется достоверные сведения и информация, которые позволят спрогнозировать доходы и расходы, приносимые объектом оценки в будущем. При использовании доходного подхода оценщиком, он не только устанавливает конкретное значение ожидаемых в будущем доходов и расходов, но и моменты, в которые они будут получены.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 94 страницы
2820 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 103 страницы
2575 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 884 страницы
2520 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 96 страниц
2880 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 96 страниц
2880 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 129 страниц
1250 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg