ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ
1.1 Рынок: понятие, факторы, условия земли
На сегодняшний день земля занимает ведущие позиции в системе недвижимого имущества. Земля является источником благосостояния человека, а также объектом экономических отношений в системе недвижимого имущества. Специфическая особенность недвижимого имущества заключается в том, что земля возникла в виде материи и с развитием общества стала предметом труда, средством производства, а также местом для проживания множества поколений людей. На рынке недвижимого имущества объектом экономических отношений являются земельные участки. Следует отметить, что земельные участки имеют свои потребительские свойства.
Рынок недвижимого имущества – это набор определенных мероприятий, с помощью которых покупатели и продавцы встречаются для определения цены недвижимого имущества для последующего обмена. Рынок недвижимого имущества – это экономическое и правовое поле, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением, а также покупателями и продавцами для дальнейшего осуществления операций с недвижимым имуществом.
Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу, а также площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики. Для того, чтобы понять, что же такое земельный рынок региона нужно дать определение понятиям: «Рынок», «Земельный рынок», «Регион». Понятие земельного участка было дано выше. Рынок – это место, где осуществляется контакт между покупателями и продавцами товаров и услуг. Земельный рынок – это рынок, где продаются и покупаются земельные участки, паи (доли), осуществляется выкуп их.
Регион – это часть территории с более или менее однородными природными условиями, специфическими экономическими, демографическими, историческими условиями, на которой функционирует определенный комплекс отраслей производства, производственной и социальной инфраструктуры. Итак, из приведенных выше определений можно дать определение, что же такое «Земельный рынок региона». Земельный рынок региона – это совокупность экономических, правовых операций, возникающих в процессе покупки или продажи земельных участков на территории с более или менее однородными природными условиями, специфическими экономическими, демографическими, историческими условиями. Земельный рынок является сегментом рынка недвижимого имущества. Также он имеет свои объекты, субъекты, правовые нормы, которые регулируют данный рынок. Земельный рынок служит фундаментом для строительного рынка и бизнеса, так как он помогает им расти. Для того, чтобы земельный рынок считался развитым в нем должны присутствовать законодательные акты, которые регулируют его деятельность. Анализ действующей Конституции РФ позволяет сделать вывод о том, что в силу прямого нормативно-правового указания вопросы земельноправового регулирования в настоящее время находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Обозначенная особенность, безусловно, накладывает отпечаток на содержание и структуру системы земельного законодательства, которая в настоящее время представлена совокупностью следующих элементов:
– Конституция Российской Федерации;
– Федеральное законодательство, включая – Земельный кодекс РФ;
– Принимаемые в соответствии и во исполнение требований федеральных законов региональные нормативно-правовые акты. При этом общим требованием для всех земельно-правовых предписаний, закрепленных на уровне федерального и регионального нормотворчества, выступает то, что они должны во всех случаях соответствовать содержанию Земельного кодекса РФ. Необходимость включения Конституции в систему земельного законодательства РФ, вытекает из того, что именно в Конституции РФ происходит определение основ конституционного строя, конкретизация прав и свобод человека и гражданина, полномочий различных органов государственной власти, в том числе, в сфере земельно-имущественных правоотношений.
Кроме того, необходимо подчеркнуть, что наряду с включением в содержание Конституции РФ, обозначенных выше положений, целесообразность ее отнесения к числу источников земельного законодательства вытекает также из того, что Конституции присуще главенствующее положение среди всех иных нормативно-правовых актов, что говорит о недопустимости противоречия положениям Конституции со стороны любых законов и нормативных актов на территории РФ. Основная роль в регулировании земельно-правовых отношений возлагается на федеральные законы, что обуславливается тем, что, с одной стороны, законы выступают наиболее широкими с точки зрения содержания нормативно-правовыми актами, а с другой – они принимаются в установленном порядке высшими законодательными органами государственной власти, в связи с чем имеют приоритет над всеми иными актами, за исключением Конституции РФ. Основу земельно-правового регулирования на федеральном уровне составляют так называемые собственно «земельные» законы, в содержании которых упорядочиваются вопросы использования и охраны самих земель, и иных тесно связанных с ними природных ресурсов. В частности, наряду с собственно Земельным кодексом РФ в системе федеральных источников рассматриваемой отрасли, большое значение принадлежит Лесному кодексу РФ. Значение названных актов состоит в том, чтобы детализировать оборот земельных участков, устанавливая процедуры их отчуждения и приобретения, государственной регистрации соответствующих прав. А также в том, чтобы устанавливать меры юридической ответственности за совершение общественно-опасных или общественно-вредных деяний, в сфере оборота и использования земель в Российской Федерации. Наконец, как было отмечено выше, с учетом особенностей распределения предметов ведения и полномочий, по отдельным вопросам, составляющим предмет земельного права, на уровне субъектов РФ могут приниматься самостоятельные региональные нормативно-правовые акты, содержание которых должно находиться в строгом соответствии с актами вышестоящих уровней.
Переходя к характеристике особенностей применения норм земельного законодательства РФ, представляется целесообразным обратить внимание на то, что соответствующее применение отличается наличием определенных особенностей, в числе которых, в том числе, выступают:
1. Необходимость регулирования земельных отношений и применения соответствующих нормативно-правовых положений с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека в РФ.
2. Охрана земли как компонента окружающей среды во всех случаях носит приоритетный характер по отношению с использованием соответствующих ресурсов в качестве недвижимого имущества.
3. В тех случаях, когда применение норм земельного права затрагивает конкретные права граждан и их объединений, соответствующие субъекты вправе принимать участие в решении подобных вопросов.
4. Применяя нормы земельного права необходимо помнить о юридическом единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними (расположенных на них) объектов недвижимого имущества
5. Сохранение особо ценных земель должно носить приоритетный характер. Большинство потенциальных покупателей на рынке земли и продавцов более всего заинтересованы ценообразованием. В настоящий момент формирование уровня стоимости определяется рядом специфических аспектов, характерных только для операций с участками. Обусловлены они природными явлениями и тем фактом, что рента – довольно нетипичный для настоящего времени доход. Если применить на практике трудовую теорию, тогда цена земли автоматически становится иррациональной, поскольку категорически не вписывается в существующие закономерности. При этом важно учитывать, что земельная рента в ее стоимостной характеристике представляет собой цену участка. Фактически в настоящее время понятие рынка земли предполагает рассматривать цену как оплату собственнику за право распоряжаться доходной составляющей (рентой). Если провести детальный анализ рынка земли, можно заметить, что предложение не обладает эластичностью. Стоимость напрямую определяется спросом, а ресурс невозможно произвести. Построение кривой спроса позволяет понять, каким образом происходит финансовое распределение предельного продукта, уменьшающегося с ростом участка. Проводя качественный анализ рынка земли, можно наглядно показать, что применительно к земле особенно актуален закон убывающей доходной составляющей, в силу чего кривая спроса всегда нисходящая. Формирование рынка земли обусловлено в первую очередь ограниченностью объектов, которые могут стать предметом сделки. Это связано с невозможностью получения с лучших, средних по качеству территорий достаточного объема сельскохозяйственной продукции, чтобы успешно покрыть спрос общественности. Подобный подход стал причиной появления прибавочной стоимости, которая вычисляется как разница производственной цены на худшем и среднем, лучшем участках. При этом первый именуют общественной стоимостью, вторые – индивидуальной. Рыночная экономика обуславливает определённые изменения, в частности товарную форму земельных участков, так как можно их продавать, приобретать. Значимый фактор формирования окончательной стоимости участка – процент, под который выдаются ссуды в банковской системе.
Земля – ключевой производственный фактор для сельского хозяйства. В то же время учитывается, что функционирование становится возможным только при взаимодействии с определенными средствами. Сельское хозяйство характеризуется тесной связью экономических условий, естественных, баланса рынка, природных законов. Широкая трактовка термина предполагает понимание земли как благ, которые природа дает человечеству. Все они готовы для использования – земли, которые можно перепахивать, леса, места, где можно добывать ископаемые, а также источники воды. В сравнении с другими производственными средствами рассматриваемый фактор увеличивает полезные качества, если применять его правильно, рационально. Наделы земли существенно варьируются по показателям плодородия.
Довольно существенно участки отличаются относительно расположения сбытовых точек. Земельные предложения уникальны, поэтому применительно к ним появилась земельная рента, аналогов которой нет относительно прочих ресурсов природы.
1.2 Сущность и структура рынка земли
Для человека земля является средой его обитания, источником органических и минеральных ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. «Земля», как термин охватывает все полезности, которые даны природой в определённом объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.
Так же земля для пищевой промышленности служит основным источником поступления сырьевых ресурсов. Именно земля является первой экономической ценностью, из которой человек научился извлекать прибыль.
Земля, является всеобщим средством производства, и является естественным фактором. Так же земля в тоже время может выступать и как средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере своей деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:
? пространственное ограничена;
? не заменима другими средствами производства;
? не является результатом предшествующего труда;
Субъектами рынка земли – являются правообладатели (собственники, владельцы, арендаторы, как юр., так и физ. лица, межевые организации и фирмы, органы инвентаризации, специалисты, оценщики, юристы, риэлторы, брокеры, посредники).
Объекты рынка земли – собственные земельные участки, сельскохозяйственные назначения (угодья, личное подсобное хозяйство за чертой населенного пункта, под огородничество, садоводство) и которые связаны с застройкой (ИЖС, ЛПХ под чертой населенного пункта, дачные участки).
Основной формирования рынка земли является возможность свободно осуществлять на нём сделки купли-продаж земли, а также представление её в аренду. Также он часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка земли.
Большинство сделок связано не с куплей-продажей, а с передачей земли в аренду на определённый срок. В таких ситуациях право собственности остается за собственником, который реализует экономические отношения владением посредством присвоения ренты.
1.3 Функционирование рынка земли и его особенности
Рынок земли – это рынок, на котором объектом купли-продажи является пользование землёй, представляемой в аренду собственниками земли (землевладельцами) фирмами.
Так же мы должны обратить внимание на то, что предложение постоянно в любое время, и оно не зависит от цены. Это может означать только одно, что эластичность рыночного предложения по цене равна нулю. Поэтому на рисунке 1 можно увидеть кривую предложения земли на рынке в зависимости от цены, то для не большого промежутка времени эта прямая будет в виде вертикальной прямой.
Рисунок 1 – Кривая спроса и предложения рынка земли
Из рисунка видно, что рыночное предложение на рынке земли неэластично, хотя отдельные покупатели (фирма или человек) этого не замечают. С данной точки зрения, предложение вполне эластично по цене – нужную площадь в нужном районе приобрести всегда можно. Если, конечно, предложить её нынешнему хозяину высокую цену, что он захочет расстаться со своей собственностью. В итоге произойдет смена хозяев участка земли, но не увеличения площади земли, находящейся в собственности.
Стоит заметить, что объём капиталовложений ограничивает покупателей возможностью выхода на рынок земли. Специфика функционирования рыночного механизма проявляется в действии закона спроса и предложения на рынке земли. Действия закона предложения на рынке земли обусловлено абсолютной ограниченностью предложения земли сельскохозяйственного назначения. Предложение земли зависит от цены, которая в свою очередь зависит от качества предлагаемой земли. Рассмотрим «рис.2», в которой отображены элементы земельных отношений.
Рисунок 2 – Элементы земельных отношений
Таким образом, в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это и почва, являющийся объектом хозяйственной деятельности, следовательно, отражающий экономические отношения. Также она является территорией государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию.
Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного законодательства.
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ
2.1. Оценка рынка земли в России за период 2016-2018 гг.
Земля является объектом, стоимость которого зависит от многих нюансов, к примеру, от тенденций рынка, характеристик территории и ее расположения. Это кадастровая и рыночная, и если первая достаточно отдалена от реалий, то рыночная наоборот, приближена к ним. Для того, чтобы установить кадастровую цену земли, следует провести государственную оценку земли, причем она необходима для участков разного целевого назначения. Ее следует проводить не реже раза в 5 лет, но при этом не чаще трех лет. Результаты проведенных исследований на официальном уровне утверждаются исполнительной властью субъектов РФ. Если кадастровой цены не было установлено для налогообложения, то следует подождать, пока оценка не будет проведена. При этом проведение процесса оценивания устанавливается в Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель, а они утверждены постановление правительства Российской Федерации. Алгоритм кадастрового оценивания земли представлен в таблице 1.
