1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЛИ
1.1 Сущность и структура рынка земли
Для человека земля является основой его обитания, источником орга-нических и минеральных ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. «Земля», как термин охватывает все полезно-сти, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полез-ные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращи-вания определенных сельскохозяйственных культур, для гражданина – тер-риториальной площадкой для размещения производственных, а также жи-лых конструкций. Так же земля для пищевой промышленности служит ос-новным источником поступления сырьевых ресурсов. Именно земля является первой экономической ценностью, из которой человек научился извлекать прибыль.
Земля, является всеобщим средством производства и является естественным фактором. Так же земля в тоже время может выступать и как средство про-изводства, и предмет труда, так как в любой сфере своей деятельности чело-век в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.
Как средство производства земля:
• Пространственно и количественно ограничена;
• не заменима другими средствами производства;
• не является результатом предшествующего труда;
• имеет постоянное местонахождение;
• каждый конкретный участок характеризуется специфической полезно-стью;
• каждый участок отличается от другого.
Рынок земли является незаменимой частью экономики любого развито-го государства. Земля – самый важнейший ресурс, занимающий исключи-тельное место в жизни и деятельности любого общества.
Субъектами рынка земли являются правообладатели (собственники, арендаторы, как юридическое лицо. как и физ. лица, пограничные организа-ции и фирмы, технические органы, менеджеры по инвентаризации, специали-сты, оценщики, юристы, риэлторы, брокеры, посредники, государство).
Объекты рынка земли – собственные зем.участки, с\х назначения (с.х угодья, личное подсобное хозяйство за чертой населенного пункта, под ого-родничество, садоводчество) и которые связаны с застройкой (ИЖС, ЛПХ под чертой населенного пункта, дачные участки ).
Сoвoкупность экономических отношений землевладения и землеполь-зования, и есть сущность современнoгo рынка земли. Основой формирова-ния рынка земли является возможность свободно осуществлять на нем сдел-ки купли-прoдаж земли, а также представление её в аренду. Также он часть системы земельных oтнoшений, регуляторами которой является право соб-ственности (владение, пoльзoвание, распoряжение), вoзмoжность передачи этoго права (аренда, прoдажа, залог), конкуренция (свободный выбор участ-ка), денежная оценка и свoбoднo складывающие цены на земли.
Таким образом, под термином в экономической теории земля понима-ют не только участки земли для сельскохозяйственного производства, строи-тельства или других нужд, но и недра земли, полезные ископаемые. Поэтому на рынке земли встречаются представители и сельского хозяйства, и строи-тельной индустрии, и промышленности, прежде всего добывающих отрас-лей, и государственных структур. Большинство сделок связано не с куплей-продажей, а с передачей земли в аренду на определённый срок. В таких си-туациях право собственности остается за собственником, который реализует экономические отношения владением посредством присвоением ренты. [2,с.136].
1.2 Функционирование рынка земли и его особенности
Рынок земли обладает рядом особенностей. Во-первых, земля сама по себе является бесплатным даром природы. Но не смотря на это, земля явля-ется объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отноше-ния.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделя-ются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит есте-ственное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее тру-да и капитала. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица за-трат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластично-стью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную соб-ственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли [7,с.183].
Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государ-ства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обяза-тельств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая госу-дарственная система управления должна базироваться на земельном ка-дастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у госу-дарства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения соб-ственности на землю. Как фактор производства земля необходима в каждой отрасли экономики. На ней выращиваются культурные растения, пасется скот, строятся здания, прокладываются дороги и другие коммуникации. По-этому при организации и расширении производства у предпринимателей возникает спрос на пользование землёй [11,с.89].
Рынок земли – это рынок, на котором объектом купли-продажи явля-ется пользование землёй, представляемой в аренду собственниками земли (землевладельцами) фирмами.
Так же мы должны обратить внимание на то, что предложение посто-янно в любое время, и оно не зависит от цены. Это может означать только одно, что эластичность рыночного предложения по цене равна нулю. Поэто-му на рисунке 1 можно увидеть кривую предложения земли на рынке в зави-симости от цены, то для не большого промежутка времени эта прямая будет в виде вертикальной прямой.
Рисунок 1 Кривая спроса и предложения рынка земли
Из рисунка видно, что рыночное предложение на рынке земли неэла-стично, хотя отдельные покупатели (фирма или человек) этого не замечают. С данной точки зрения, предложение вполне эластично по цене – нужную площадь в нужном районе приобрести всегда можно. Если, конечно, пред-ложить её нынешнему хозяину высокую цену, что он захочет расстаться со своей собственностью. В итоге произойдет смена хозяев участка земли, но не увеличения площади земли, находящейся в собственности.
Функционирование рынка земли как фактора производства отражается в неэластичности предложения земли, неограниченность срока использова-ния, не воспроизводимость и локальность. Также на рынке земли число про-давцов и число покупателей ограниченно, так как каждый участок уникаль-ный и не подлежит повторению, что говорит о не совершенном типе конку-ренции. Стоит заметить, что объем капиталовложений ограничивает покупа-телей возможностью выхода на рынок земли. Специфика функционирования рыночного механизма проявляется в действии закона спроса и предложения на рынке земли. Действия закона предложения на рынке земли обусловлено абсолютной ограниченностью предложения земли сельскохозяйственного назначения. Предложение земли зависит от цены, которая в свою очередь за-висит от качества предлагаемой земли. Приложив некоторое количество уси-лий и капитала, можно увеличить количество пригодных земель.
Рассмотрим схему 1, в которой отображены элемены земельных отно-шений
Схема 1 Элементы земельных отношений
Таким образом, в качестве природного объекта, существующего неза-висимо от воли людей, земля - это и почва, являющийся объектом хозяй-ственной деятельности, следовательно, отражающий экономические отноше-ния. Также она является территорией государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с зе-мельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного законодательства. В реальной жизни на функциони-рование рынка влияют спекулянты земли, то есть покупатели, приобретаю-щие землю не для непосредственного использования, а для перепродажи с прибылью, когда рента возрастет(спровацированно это может быть так же действиями покупателя). Полное устранение спекуляцией, не нарушая при этом механизм работы рынка земли в принципе не возможно, но ограничить вполне реально, во многих странах для этого созданы специальные законы.
2.СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ РФ
2.1 Формирование спроса и предложения на рынке земли в Российской Федерации
Предложение земли – это количество земельных участков, которые их собственники готовы продать (сдать в аренду) в данный период времени при данных условиях.
Как уже говорилось выше, одной из особенности рынка земли как ре-сурса заключается в том, что количество земли вообще, и пригодной для ис-пользования земли, в частности, ограничено и она, в конечном счете, являет-ся невосполнимым ресурсом. Конечно, количество находящихся в обороте земли постоянно меняется, за счет дополнительных вложений труда и капи-тала, повышающих продуктивность земли, количество пригодных для ис-пользования участков земли увеличивается. Однако экологическое состояние и истощение земель влияет на уменьшения их количества. Также из-за разви-тия в Российской Федерации промышленности и городостроения количество земель для использования в сельскохозяйственных нуждах уменьшается. По-этому, вполне можно принять количество предлагаемой земли неизменным. Таким образом, можно считать предложение земли в государственном мас-штабе РФ абсолютно неэластичным. А это означает что любой собственник земли в РФ, заинтересованный в получении дохода от своей земли, готов предоставить землю в пользование (продать, сдать в аренду), за любую пла-ту, которая присваивается им в виде ренты или арендной платы.
Кроме того, неэластичность совокупного предложения усугубляется влиянием на него правом собственности на земельные ресурсы РФ. Вслед-ствие ограниченности земли и ее незаменимости во всех сферах хозяйствен-ной деятельности частная собственность на землю является самым выгодным способом владения земли. Поэтому в условиях рынка собственники предпо-читают продаже земли ее аренду как наиболее стабильный источник дохода. А также всяческие ограничения со стороны государства на свободную про-дажу земель делают предложение еще более ограниченным.
Тем не менее, предложение конкретных участков земли может изме-няться в зависимости от действия следующих факторов:
? Величины рентного дохода, приносимого земельными участками. Его снижение при прочих неизменных условиях способствует росту предло-жения земли и наоборот.
? Величины банковского процента; увеличение которого стимули-рует собственников к росту предложения земли.
? Затраты землевладельцев на изменения целевого назначение зе-мельного участка. Сельскохозяйственные угодья достаточно легко предло-жить под жилищное строительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращивание какой-нибудь культуры непросто.
А вот количество земли услугами которой хотят воспользоваться арендаторы (предприниматели) при данном уровне цен определяет спрос на услуги земли (спрос на землю). Одна из особенностей спроса на землю в РФ заключается в том, что он является производным спросом, то есть зависит от количества товара, на производство которого был затрачен данный ресурс и величины дохода, полученного от реализации данного товара [8,с.125].
При формировании цены спроса покупателем (арендатором) учиты-вается полезность каждого конкретного участка земли. Количество же земли, которое может быть востребовано пользователями, определяется дополнительным доходом, полученным от каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. То есть величиной предельной доходной стоимости земли.
Где прирост общего дохода:
• Предельный продукт земли, то есть количество продукции, произве-денной при использовании дополнительной единицы земли;
• Переходный доход, полученный при реализации до-полнительной единицы.
На изменение спроса на землю в РФ влияют следующие основные факторы:
• Величина арендной платы (рентной ставки). К увели-чению спроса на землю приводит уменьшение рентной ставки;
• Цены товаров и услуг, произведенных с использова-нием земли. С увеличением спроса на них (к примеру из-за увеличения доходов или численности населения), спрос на зем-лю также увеличатся.
При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью рос-сийских граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через бес-платную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спеку-ляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю через некоторое время будут сосредоточены в руках круп-ных банков и иностранных юридических лиц. На первом этапе как в аграр-ном, так и промышленном секторе в качестве основной формы землепользо-вания может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выку-па, с контролем государственных органов за ее использованием. Одновре-менно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для реше-ния ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, приго-родное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкро-тами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспе-чивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строи-тельства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем ис-точником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет ре-ально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими сумма-ми или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.
