Глава 1 Правовая характеристика управления многоквартирными домами
1.1 Понятие, задачи и содержание деятельности по управлению многоквартирными домами
В Конституции Российской Федерации, которая является основным нормативно-правовым актом, обладающим высшей юридической силой, закреплено, что высшая ценность - это человек, его права и обязанности.
Государство обязано признавать, уважать и защищать права и свободу граждан. Согласно конституции, политика Российская Федерация, является социально ориентированной и государство нацелено на создание условий, направленных на обеспечение достойной жизни и свободного развития человека. Ввиду этого государство обязано обеспечить граждан благоустроенным жильем той или иной формы собственности, предоставить возможность для реализации права на жилище в установленном законом порядке, а так же предоставить возможности для покупки или создания условий для строительства жилья. Закрепленное в Конституции РФ положение о том, что каждый имеет право на жилище, гарантирует защиту права на жилище со стороны государства, защита жилищных прав и их реализация. Государство должно оказывать содействие в улучшении жилищных условий, предоставлять жилище из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным, малозащищенным слоям населения, нуждающимся в жилище, кроме того, гарантировать его неприкосновенность .
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющие самостоятельные выходы либо на земельный участок», прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .
В Постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами закреплено»: под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение необходимых стандартов для достижения целей, обозначенных статьей 161 ЖК РФ , а также установленных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме .
Исходя из этого, согласно ст. 161 ЖК РФ основными целями, заложенными в понятие – управление многоквартирным домом являются: создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов по использованию общего имущества, а также оказание коммунальных услуг гражданам, соответствующих стандартам предоставления коммунальных услуг в Российском законодательстве.
Правительством Российской Федерации определены стандарты и правила управление многоквартирными домами.
Обслуживание многоквартирного дома состоит из нескольких частей:
1) непосредственное обслуживание многоквартирного дома (предоставление коммунальных услуг надлежащего качества, обслуживание общего имущества многоквартирного дома),
2) своевременное обслуживание, а именно проведении ежегодных работ по текущему ремонту и т.д.
3) капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов положения об условиях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме», в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом указывается :
1) в договоре на управление многоквартирным домом;
2) в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив;
3) в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией .
Коммунальные услуги круглосуточно предоставляются потребителю и в тех объемах, которые необходимы потребителю в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем.
Следующие виды коммунальных услуг предоставляются в многоквартирном доме: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми бытовыми отходами. Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основе возмездного договора. Поставка коммунальных услуг в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод производится на основании договоров с ресурсоснабжающей организацией, заключенные в письменной форме .
Для достижения вышеизложенных целей необходимо выполнение следующего перечня услуг и работ, указанных далее, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения услуги и работы», необходимые для обеспечения надлежащего содержание общего имущества в многоквартирном доме:
1. Работы, осуществляемые в целях надлежащего содержания несущих конструкций и несущих конструкций многоквартирных домов:
1.1. Работы, осуществляемые в отношении всех видов фундаментов (признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов, проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента).
1.2. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин и т.д.
1.3. Работы, осуществляемые в зданиях с подвалами: контроль за состоянием дверей подвалов и технический подполий, запорных устройств на них, проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений.
1.4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов.
2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения:
2.1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов.
2.2. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов.
2.3. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов.
3. Работы и услуги по содержанию иного общего иму3щества в многоквартирном доме:
3.1. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества (сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, влажная протирка подоконников, мытье окон и т.д.).
3.2. Работы, направленные на содержание земельного участка (очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда, очистка от мусора урн, уборка крыльца и т.д.)
3.3. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года (вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся на придомовой территории, вывоз бытовых сточных вод и септиков с территории .
Согласно Постановлению Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта многоквартирных домов и техническими указаниями по проведению профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий» .
Периодичность проведения текущего ремонта определяется с учетом физического износа здания, а так же местных условий в пределах трех или же пяти лет. Перечень проводимых работ при текущем ремонте, указанный ниже, соответствует Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения перечень работ», относящихся к текущему ремонту многоквартирного дома :
1. Фундамент: устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
2. Стен и фасадов: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши: усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты, козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей восстановление или замена отдельных участков и элементов.
8. Полы замена, восстановление отдельных участков
9. Печи и очаги работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропроводы восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.
16. Специальные общедомовые технические устройства замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств
17. Внешнее благоустройство ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров .
В итоге текущий ремонт многоквартирного дома включает: работы по замене, восстановлению или ремонту отдельных деталей, элементов этого дома, проведенного с целью поддержания его надлежащего состояния.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» перечень планируемых работ и предоставляемым услугам составляется собственниками жилых помещений на общих собраниях собственников и предоставляется им для утверждения в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом:
На основании решений собственников жилья, оформленных протоколом общего собрания собственников, согласно договору управления многоквартирными домами, заключенному с управляющей компанией или в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, а также решений застройщика, если он непосредственно осуществляет управление многоквартирным домом .
Перечень работ и услуг, входящих в управление каждого многоквартирного дома определяется с учетом конструктивных элементов многоквартирного дома, наличия и состава внутридомовых инженерных систем, наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Для надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного привлекаются специализированные организации.
Проведение капитального ремонта в многоквартирном доме подразумевает комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные.
Согласно статье 166 ЖК РФ к капитальному ремонту относятся следующие виды работ:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт фасада;
3) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
4) ремонт крыши;
5) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
6) ремонт лифтовых шахт;
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного из средств собственников или же за счет средств накапливаемых на специальном счете многоквартирного дома, сформированного для проведения работ по капитальному ремонту, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации .
Сведения и результаты, проведенных работ и оказанных услуг закрепляются в актах, составленных согласно Приказу Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (Зарегистрировано в Минюсте России 02 февраля 2016 г. № 40928).
Нормативно–правовые акты, изданные органами государственной власти субъекта РФ, направленные на своевременное обеспечение проведение работ по капитальному ремонту, устанавливают минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определяют порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирного дома, утверждают порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и так далее.
Таким образом, право на жилище является одним из важных конституционных и основных прав человека и гражданина, гарантированного государством, реализация которого направлено на обеспечение достойной жизни и свободного развития человека. Эффективное управление многоквартирными домами является одним из главных условий обеспечения безопасного и благоприятного проживания граждан. В деятельность по управлению многоквартирными домами входит своевременное, качественное и периодичное выполнение работ и оказание услуг, установленных Правительством Российской Федерации, субъектами правоотношений. При осуществлении управления многоквартирными домами возникают правоотношения между субъектами, наделенными жилищными правами и обязанностями, по поводу объекта управления .
Также следует отметить, что отдельные положения и принципы, закрепленные в ранее действовавшем законодательстве, нашли свое отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации, что свидетельствует о поступательном историческом развитии законодательства в соответствующей сфере с учетом изменений потребностей общества и развития общественных отношений. Между тем обеспечение эффективности правового регулирования в исследуемой сфере правоотношений является достаточно сложной задачей, требующей постоянного контроля, в том числе со стороны научного сообщества, ведь прекращение действия большинства исследованных в настоящей работе актов было обусловлено их крайне низкой эффективностью.
1.2 Правоотношения, возникающие при управлении многоквартирными домами
Жилищные правоотношения – это отношения, регулируемые жилищным законодательством. Согласно ст. 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации к этим правоотношениям также относятся отношения, возникающие по вопросу управления многоквартирными домами:
? отношения возникающие в ходе предоставления коммунальных услуг,
? отношения возникающие в ходе внесение платы за жилое или нежилое помещение и коммунальные услуги,
? отношения возникающие в ходе формирования и использования средств с фонда капитального ремонта или же средств находящихся на специальном счете многоквартирного дома,
? отношения возникающие в ходе предоставления услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома,
? а так же отношения возникающие в ходе создания, а в дальнейшем и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, товариществ собственников недвижимости прав и обязанностей их членов и так далее.
Управление многоквартирными домами – это деятельность, по осуществлению обслуживания общего имущества многоквартирного дома, а так же предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, которая направлена на конкретный объект управления. Управление осуществляется в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно статье 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации, объектом жилищных прав являются жилые помещения. В указанной статье под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Некоторые отечественные ученые, в том числе и Г.А. Моргунова отмечают, что объектом в рамках управления многоквартирного дома являются помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.
По объекту управления Г.А. Моргунова выделила следующие формы управления многоквартирными домами:
- управление жилищным фондом, то есть управление всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица;
- управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, уполномоченным собственниками согласно договору.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами», превышающими установленную продолжительность состав общего имущества определяется:
– собственниками помещений в многоквартирном доме;
– органами государственной власти;
– органами местного самоуправления.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся:
– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся неотъемлемой частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные марши, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические помещения);
– иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие на праве собственности отдельным гражданам, которые предназначенны для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
– придомовая территория, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Также в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, электроснабжения, инженерная система газоснабжения, водоотведения, холодного и горячего водоснабжения.
Субъект управления многоквартирного дома – это группа лиц, собственников помещений в многоквартирном доме или орган, который выполняет возложенные на него обязанности по управлению многоквартирным домом для обеспечения надлежащего обслуживания.
Г.А. Моргунова отметила, что субъекты осуществляют организационные и управленческие функции, тем самым обеспечивают создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан в многоквартирном доме. К субъектам управления многоквартирного дома относятся:
- собственники помещений многоквартирного дома;
- юридические лица;
- органы местного самоуправления.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» и «Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами», превышающими установленную продолжительность надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома осуществляется следующими субъектами управления многоквартирным домом:
? собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией, организацией или с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по обслуживанию общего имущества;
- товариществом собственников жилья, товариществом собственников недвижимости, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом путем членства собственников помещений в указанных организациях или путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;
? застройщиком, лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома, в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию самостоятельно или путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией, организацией;
? лицом, принявшим от застройщика, лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома, после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией, организацией.