Право на жилище в Конституции РФ закреплено в качестве основного неотъемлемого социального права российских граждан, охраняемого государством (ст. 40) . Его сущность заключается в возможности приобретения жилого помещения, а также способность совершать с принадлежащим лицу жильем различные гражданско-правовые сделки в установленном законом порядке. Причем согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося у гражданина в собственности, никем не ограничены. В связи с этим у субъекта одновременно может возникнуть совокупность субъективных прав и обязанностей как на жилые помещения, находящиеся у него в собственности, так и жилые помещения, принадлежащие ему на праве пользования.
В последнее время значительно увеличился рост сделок по приобретению и отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений. Тем не менее, жилищная проблема российских граждан до сих пор остается одной из труднорешаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве. Для устранения препятствий при решении этой проблемы необходимо провести комплексный анализ соотношения отдельных норм жилищного и гражданского законодательства, касающихся сделок по приобретению и отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников сделок, а также способствовать защите их прав в случае нарушения. Этого можно достичь, в частности, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ , учитывая положительный опыт в этой области других стран.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросам о понятии жилого помещения и его особенностям, о совершении сделок по приобретению в собственность жилых помещений, о правовом регулировании этих сделок посвящено большое количество научных работ, среди которых следует выделить: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Басина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, К.А. Граве, О.С Иоффе, П.В. Крашенинникова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Е.А. Суханова, B.C. Толстого,Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича и др.В то же время системному исследованию проблем приобретения и отчуждения жилых помещений путем совершения отдельных сделок не уделялось должного внимания. Указанные обстоятельства и определяют актуальность выбранной темы работы.
Объектом исследования являются общественные отношения, складываю-щиеся по поводу приобретения и отчуждения жилых помещений гражданами путем совершения различных гражданско-правовых сделок.
Предмет исследования - гражданско-правовые акты, содержащие правила, регулирующие отношения по приобретению и отчуждению жилых помещений, практика применения указанных норм судами, органами регистрации и иными правоприменительными органами, а также основные доктрины цивилистов по проблемам дипломной работы.
Цель исследования заключается в проведении комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на приобретение и отчуждение жилых помещений, а также совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.В этой связи решаются следующие задачи:
- определение понятие и признаков жилого помещения;
- рассмотрение понятия, видов и условий действительности сделок с жи-лыми помещениями;
- исследование порядка государственной регистрации права собственности на жилые помещения и сделок с ними;
- анализ договора купли-продажи жилых помещений;
- выявление особенностей договора мены и дарения жилых помещений;
- анализ специфики договора ренты в отношении жилых помещений;
- выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства и практики его применения в исследуемой области.
Теоретико-методологические основы исследования. В основу исследова-ния положены такие общенаучные методы, как методы системного анализа (структурный, функциональный). Работа базируется и на частно-научных методах: логическом, сравнительно-правовом, формально-правовом и др.
Научная новизна исследованияобусловлена определением и качественными характеристиками предмета сделок по приобретению и отчуждению жилых помещений, осмыслением отдельных норм гражданского и жилищного законодательства, касающихся договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты жилых помещений, выявлением проблемприменения действующего законодательства и путей его дальнейшего совершенствования.
Теоретическое значение результатов исследования выражается в том, что сделанные в нем выводы и предложения могут способствовать дальнейшему усовершенствованию норм жилищного и гражданского законодательства.
Практическая значимость исследования выражается в том, что изложенные в работе рекомендации могут оказать практическую помощь в деятельности правоприменительных органов: нотариата, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество, судебных органов при рассмотрении последними споров, связанных с приобретением и отчуждением гражданами жилья посредством заключения ими гражданско-правовых сделок.
Положения, выносимые на защиту.
1. Жилое помещение как предмет сделок по приобретению и отчуждению представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан, а также предназначенным для этой цели или признанным таковым в установленном законом порядке. Не могут быть предметом сделок по отчуждению жилые помещения, пригодные в соответствии с ЖК РФ для постоянного проживания граждан, но предназначенные для временного проживания (служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).
2. В работе установлено что, одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по приобретению и отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, ренты. Приобретение и отчуждение жилых помещений представляет собой форму их передачи от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям.
3. При анализе сделок с жилыми помещениями в работе выявлен ряд правовых проблем, к которым следует отнести:
Во-первых, проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заклю-чении договора купли-продажи жилого помещения.
Во-вторых, в ГК РФ и в ЖК РФ отсутствуют критерии разграничения помещений на жилые и нежилые.
В-третьих, требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости.
В-четвертых, проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц.
В-пятых, применение к договору мены жилого помещения нормы договора купли-продажи о преимущественном праве покупки (мены) части жилого помещения.
В-шестых, сохраняется ли за получателем ренты право на проживание в жилом помещении.
В-седьмых, возможно ли предоставление в пользование получателю ренты иного жилого помещения (а не того, которое было предоставлено под выплату ренты).
В-восьмых, на кого возлагать обязанности по уплате коммунальных платежей при заключении договора ренты.
4. Указанные проблемы необходимо решить путем внесения соответст-вующих изменений в действующее гражданское и жилищное законодательство.
Структура работы. Бакалаврская работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
