1. Межевание земель как основной вид кадастровых работ
1.1. Кадастровая деятельность
Кадастровая деятельность - это выполнение работ в отношении недвижимости, в результате этих работ заказчик получает пакет документов, содержащий необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком виде недвижимости; и оказание услуг, заранее установленным договором.
Чтобы образовать земельные участки путем раздела, а после поставить эти земельные участки на государственный кадастровый учет и зарегистрировать свои права на них, закрепив это документально, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
1.1.1. Кадастровый инженер
Физическое лицо, по - другому кадастровый инженер, должно быть членом саморегулируемой организации таких кадастровых инженеров. По установленному и действующему законодательству такое физическое лицо может состоять только в одной саморегулируемой организации.
Чтобы кадастровый инженер мог иметь членство в подобных организациях ему необходимо выполнения следующих условий:
? физическое лицо должно иметь гражданство РФ;
? наличие высшего образования по направлению подготовки или специальности, перечень которых утвержден органом нормативно -правового регулирования в области кадастровых работ;
? будущий кадастровый инженер должен проработать не менее двух лет с записью в ТК «помощника кадастрового инженера», должен принимать участие в выполнении кадастровых работ, также он должен быть занесен в официальную базу Росреестра;
? должен быть сдан теоретический экзамен, который подтверждает наличие профессиональных знаний, обязательных для осуществления работ в кадастровой деятельно;
? при вступлении в организацию у физического лица не должно быть наказаний в виде отстранений за уклонение действующего законодательства о ГКУ недвижимого имущества и кадастровой деятельности, установленного Кодексом РФ об административных и правовых нарушениях, согласно вошедшего в законную силу определением суда;
? такому лицу не следует обладать непогашенной либо неснятой судимости за преступления, сделанные умышленно;
? необходим существующий и имеющий законную силу договор страхования гражданской обязанности кадастрового инженера;
? не должны присутствовать ограничения, например, если такое лицо удалено из подобной организации кадастровых инженеров, оно не может претендовать на членство в другой саморегулируемой организации кадастровых инженеров в течение периода, который устанавливается законодательством. [2]
Кадастровый инженер может выбрать форму своего трудоустройства в кадастровой деятельности, например:
? в роле индивидуального предпринимателя;
? или в роле работника на основании трудового договора Российской Федерации.
В соответствии с действующим Федеральным законом кадастровый инженер может сам выбирать вид организации для своей кадастровой деятельности и место для ее выполнения самостоятельно.
По заключенному договору на выполнение кадастровых работ исполнитель (кадастровый инженер) обязуется подготовить пакет документов с учетом требований настоящего Федерального закона по заданию заказчика этих работ и передать ему. А заказчик работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы по договору.
1.1.2. Результат кадастровых работ
Заключением работ кадастрового инженера служит межевой план, технический план или акт обследования.
- Межевой план представляет собой пакет документом, составленный на основании кадастрового плана характерной территории или выписки из ЕГРН для соответственного земельного участка, в котором имеются определенные сведения, занесенные в Единый государственный реестр недвижимости, там указаны сведения об образуемом земельном участке или образуемых земельных участках, либо о его части или частях, или новые необходимые сведения о земельном участке или земельных участках для обновления базы Единого государственного реестра недвижимости. [1]
- Технический план является документом, в котором представлены определенные сведения, имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости, и указана информация о здании, объекте незавершенного строительства, сооружении, помещении, машино - месте или едином недвижимом комплексе, которые обязательны для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, и информация о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, либо новая обязательная информация об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
В техническом плане должны указываться:
? информация о здании, сооружении, машино - месте, помещении, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, которая необходима для государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате чего должен быть подготовлен перечень документов для представления их в орган государственного кадастрового учета заявления о регистрации прав на него;
? информация о части или частях здания, помещения, сооружения, единого недвижимого комплекса, в случае выполнения кадастровых работ, в результате чего должен быть подготовлен перечень документов для представления их в орган государственного кадастрового учета заявления о регистрации частей или части таких объектов недвижимости;
? новые необходимые данные для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о сооружении, помещении, здании, машино - месте, едином недвижимом комплексе или объекте незавершенного строительства, которым присвоен кадастровый номер, в результате выполнения кадастровых работ должен быть подготовлен перечень документов для представления их в орган государственного кадастрового учета заявления о регистрации прав такого объекта недвижимости.
Технический план складывается из текстовой и графической части.
Текстовая часть технического плана состоит из необходимой для внесения в Единый государственный реестр недвижимости информации, которая включает в себя сведения об использованной при подготовке технического плана сооружения, здания, объекта незавершенного строительства геодезической базе, в том числе об опорных межевых сетях и о пунктах государственных геодезических сетей.
В графической части технического плана находятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке.
Расположение сооружения, здания или объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется с помощью установления координат характерных точек контура таких сооружений, зданий или объектов незавершенного строительства на земельном участке. Расположение помещения определяется с помощью графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа, либо части этажа здания, либо сооружения.
- Акт обследования является документом, в котором кадастровый инженер в результате обследования места нахождения сооружения, здания, объекта незавершенного строительства или помещения, с учетом имеющийся кадастровой информации о таком объекте недвижимости, удостоверяется о прекращении существовании сооружения, здания или объекта незавершенного строительства в связи с уничтожением или гибелью такого объекта недвижимости, либо прекращение существования помещения в связи уничтожением сооружения или здания, в которых оно было расположено, либо уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение располагалось.
Межевой план, технический план и акт обследования формируются в виде электронного документа и утверждается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт обследования, межевой или технический план. Печатная версия таких документов предоставляется заказчику, если это было заранее прописано в договоре на оказание услуг между сторонами. Печатная версия сшивается, нумеруется, скрепляется печатью и подписью квалифицированного кадастрового инженера, подготовившего такой межевой или технический план, который проводил эти работы.
1.2. Межевание земель: понятие, сущность, задачи, порядок проведения
Межевание земель – это процесс установления и восстановления границ земельного участка или земельных участков, закрепление их на местности межевыми знаками, определение площади и других параметров земли с целью внесения полученных данных в единую государственную базу недвижимости.
Межевание выполняется в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации» и федеральным законом «О кадастровой деятельности в РФ», которыми предусмотрено выполнение межевого плана для проведения кадастровых работ.
Для заказчика межевого плана целью является определение границ земельного участка или земельных участков, их местоположения и площади.
Межевание необходимо, если:
1. земельный участок не внесен в единую государственную базу недвижимости (Росреестр) и находится на землях муниципальной или государственной собственности, к примеру: для сдачи в аренду, приватизации, предоставления земли в собственность или постоянное безвозмездное пользование;
2. при образовании земельных участков путем раздела земли (раздел земельного участка согласно ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ представляет собой способ преобразования участка в два и более объекта недвижимого имущества);
3. для объединения двух и более земельных участков;
4. для выдела земельного участка, например, в счет земельной доли;
5. для перераспределения земель.
Кадастровые работы по проведению межевания разделяются на этапы:
1 этап – изначально необходимо заключить договор с межевой организацией. Для этого можно обратиться к кадастровым инженерам от муниципалитета или в частную фирму. Частной фирме для оказания кадастровых работ необходимо иметь как минимум 2 кадастровых инженера, у которых имеется действующая квалификационная аттестация.
2 этап – кадастровые работы. Все кадастровые работы должен выполнять кадастровый инженер. Заказчику необходимо только предоставить необходимые документы, но это обычно происходит при заключении договора, показать земельный участок или дать адрес этого земельного участка и согласовать границы с соседями. Межевание включает в себя: обработку правоустанавливающих документов на участок и сведений о нем; проведение геодезических работ; подготовку проекта межевания земли; установление площади земельного участка и подготовки плана с указанием точных границ земельного участка; установление границ земельного участка; информирование соседей и оформление акта согласования с соседями; оформление межевого плана.
3 этап – заказчик получает готовый межевой план - это и есть результат работы кадастрового инженера. В межевом плане отображаются результаты выполненных измерений и есть все необходимые сведения для внесения в государственную кадастровую базу недвижимости.
4 этап – необходимо внести сведения в единый государственный реестр недвижимости, то есть осуществить кадастровый учет. Для постановки на учет необходимо предоставить следующие документы: паспорт; документ, который подтверждает ваши полномочия представителя другого лица, например, доверенность (по необходимости); свидетельство на право собственности на земельный участок, для которого выполнялись кадастровые работы, либо выписку из единого государственного реестра недвижимости; межевой план в цифровом виде. Кадастровый учет проводится безвозмездно, если вы не регистрируете свои права на земельный участок, и составляет 14 рабочих дней. После выдается завершающий документ - это выписка из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, в которой указаны все его характеристики, например, кадастровый номер и кадастровая цена.
1.3. Подготовительные работы
Во время подготовительных работ кадастровый инженер собирает и анализирует следующие исходные материалы:
- проект землеустройства, материалы инвентаризации земель (инвентаризацией ранее занималось бюро технической инвентаризации (БТИ);
- постановление районной администрации или населенного пункта о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка в собственность или аренду;
- документ, подтверждающий право гражданина или юридического лица на наследования земельного участка;
- сведения о наличии межевых споров или судебных решений по земельному участку, в отношении которого будут проходить кадастровые работы;
- чертеж границ земельных участков или кадастровые карты, то есть планы, с границами данного земельного участка, если необходимо, то и соседних земельных участков;
- топографические карты и планы на кадастровый квартал;
- данные об особом режиме использования земель, виде разрешенного использования;
- нотариально заверенная доверенность, если заявку подает представитель владельца земельного участка.
При разделе земельного участка также необходимо принять во внимание, что исходный земельный участок может быть разделен на несколько участков в случае, если каждый из них будет соответствовать градостроительным и землеустроительным регламентам.
Градостроительный регламент – это документ, который устанавливается правилами землепользования и застройки в пределах границ какой - либо территориальной зоны, включающий в себя:
• виды разрешенного использования капитального строительства, земельных участков и объектов, например: объекты торговли и повседневного обслуживания, жилые дома, склады, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия и другое;
• предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков и соотвественно нормы разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, такие как: этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальное количество мест на автостоянках, минимальная доля озелененных территорий земельного участка и другое;
• условия использования земельных участков.
Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков делятся на:
- основные, когда допускается самостоятельный выбор владельцем удобного вида из их группы для соответствующей территориальной зоны;
- условно разрешенные, когда разрешение может быть получено только исходя итогов публичных слушаний;
- вспомогательные, когда допустимо в виде дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними, например: локальные объекты инженерной инфраструктуры, гаражи и другое. [3]
1.4. Понятие межевого плана
В межевом плане содержатся документы, которые кадастровый инженер заполняет на основании данных о земельном участке или земельных участках. Такой пакет документов содержит сведения:
- о земельных участках, которые образуются в результате раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков;
- о земельных участках, которые образуются из земель, находящих в государственной или муниципальной собственности;
- о земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли или долей в праве общей собственности созданы новые земельные участки;
- о земельных участках, в отношении которых производятся кадастровые работы по уточнению их границ и данных государственного кадастра недвижимости. [1]
В течении кадастровых работ могут одновременно производиться измерения как одного, так нескольких участков. В соответствии с условиями действующего законодательства к подготовке межевого плана разрешается включать в один такой план данные о нескольких участках. При этом земельные участки могут быть одного вида, или одновременно разных видов, такие как: образование двух земельных участков и уточнение границ соседних земельных участков. Но чаще всего возникают ситуации, когда нужную информацию об одинаковых земельных участках приходится поместить в несколько межевых планов, например, создается межевой план на каждый из вновь образованных земельных участков в СНТ.
Также, разрешается выполнения постановки на учет земельных участков, которые имеют несколько внешних контуров. Для того, чтобы обработать многоконтурные земельные участки используют группировку объектов - набор. В многоконтурные земельные участки включаются только однотипные участки (образование или уточнение).
Межевой план обязан включать в себя данные о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков и их отдельных частей, если таковые есть.
1.4.1. Части и разделы межевого плана
Как говорилось ранее, межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые разбиваются на подразделы, которые обязательны для включения в состав межевого плана. Эти разделы присоединяются в состав межевого плана в зависимости от вида кадастровых работ, но обязательно в составе текстовой части межевого плана должны присутствовать: титульный лист и содержание.
В графической части межевого плана располагаются данные кадастрового плана подходящей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, либо границ части или частей такого земельного участка, или уточняемых границ земельных участков. Также графическая часть обязана показать доступ к образуемым или уточняемым земельным участкам – это дорога или тропинка от земельных участков общего пользования, также не исключением является установления сервитута.
В текстовую часть межевого плана кадастровому инженеру необходимо включать данные для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке или земельных участках в объёме, установленным законодательством Российской Федерации, а также в установленном случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в виде акта согласования местоположения таких границ (далее ? акт согласования местоположения границ).
Согласно действующего законодательства в текстовую часть межевого плана необходимо включать такие разделы как:
- исходные данные;
- сведения о выполненных измерениях и расчетах;
- сведения об образуемых земельных участках и их частях;
- сведения об измененных земельных участках и их частях;
- сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
- сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
- сведения об образуемых частях земельного участка;
- заключение кадастрового инженера;
- акт согласования местоположения границы земельного участка.
- и другие документы, необходимые для выполнения кадастровых работ этого участка, например: согласие на обработку персональных данных.
К графической части межевого плана кадастровый инженер обязан включить такие разделы, как:
- схема геодезических построений;
- схема расположения земельных участков;
- чертеж земельных участков и их частей;
- абрисы узловых точек границ земельных участков.
Обязательно для включения в состав межевого плана вне зависимости от вида кадастровых работ, исключением является случай, когда межевой план создан в связи с образование земельного участка в результате объединения смежных земельных участков, включаются такие разделы, как:
- исходные данные о выполненных измерениях и расчетах;
- схема расположения земельного участков;
- чертеж земельных участков и их частей.
Если кадастровый инженер образует земельный участок в результате объединения смежных земельных участков, то в межевой план включаются такие разделы, как:
- исходные данные;
- сведения об образуемых земельных участках и их частях;
- сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
- сведения об измененных земельных участках и их частях;
- сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
- чертеж.
Если кадастровый инженер делает межевой план для образования земельных участков путем раздела, выдела или перераспределения, то ему необходимо включить такой раздел, как:
- сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам.
Такой раздел, как сведения об измененных земельных участках и их частях кадастровому инженеру необходимо использовать, когда он выполняет работы по образованию земельных участков в результате:
- выдела в счет доли или долей в праве общей собственности на измененный, то есть исходный, земельный участок;
- раздела земельного участка.
Если кадастровый инженер делает межевой план по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости ГКН о местоположении границы и (или) площади земельного участка, то ему необходимо включить такой раздел, как:
- сведения об уточняемых земельных участках и их частях.
Такой раздел, как сведения об образуемых земельных участках и их частях добавляется в структуру межевого плана, если кадастровые работы выполнялись для образования части или частей существующего земельного участка, но при этом не выполнялось уточнение местоположения границы земельного участка или земельных участков, либо образование земельного участка или земельных участков. В других случаях данные о частях земельных участков добавляются в структуру следующих разделов межевого плана:
- сведения об образуемых земельных участках и их частях;
- сведения об измененных земельных участках и их частя;
- сведения об уточняемых земельных участках и их частях.
«Заключение кадастрового инженера» оформляется в виде связанного текста. Его необходимо включать в состав межевого плана всегда, но в этом разделе следует отмечать такие проблемы, как:
- в результате кадастровых работ обнаружены несоответствия кадастровой базы государственного реестра недвижимости о местоположении ранее установленных смежных границ земельных участков (то есть образуется чересполосица), границ населенных пунктов или муниципальных образований их фактическому расположению на местности, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для уточнения кадастровых изменений по отношению существующих (уже стоящих в границах на публичной кадастровой карте Росрееста) земельных участков;
- в других случаях, среди которых можно отметить:
• личное решение кадастрового инженера для обоснования выполненных работ;
• необходимость обоснования размеров земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы.
1.4.2. Этапы формирования межевого плана
Для заполнения кадастровым инженером титульного листа межевого плана необходимо принимать во внимание, что титульный лист входит в обязательный состав текстовой части межевого плана. Текст «содержание» и «реквизиты» титульного листа такого плана должен размещаться на одном листе формата А4. Разрешается размещать описание видов выполненных кадастровых работ и (или) целей кадастровых работ на дополнительном листе такого же формата, но при этом в соответствующем разделе титульного листа необходимо внести запись «приведено на дополнительном листе». Дополнительный лист добавляется в состав межевого плана после титульного листа.
Виды выполненных кадастровых работ в «реквизитах 1» титульного листа заполоняется в виде связного текста, например: «Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, город Зеленогорск, садоводство № ___, улица № ___, земельный участок № ___».
В «реквизитах 2» на титульном листе межевого плана «цель кадастровых работ» заполняется, если образование земельных участков происходит с выделом земельных участков в счет доли или долей в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с целями осуществления видов деятельности, предельными максимальными и минимальными размерами, расположением образуемых новых земельных участков.
В «реквизитах 3» на титульном листе межевого плана «сведения о заказчике кадастровых работ» заполняется для физического лица, то есть заказчика:
– фамилия, имя, при наличии отчество. Все заполняется согласно документу, удостоверяющему личность;
– дата и номер заключения договора для кадастровых работ.
Если межевой план подготовлен юридическим лицом, имеющим право осуществлять кадастровые работы по территориальному землеустройству, то на титульном листе в «реквизитах 4» «сведения о кадастровом инженере» заполняется основной государственный регистрационный номер юридического лица, вместо номера квалификационного аттестата кадастрового инженера, а вместо физического лица – индивидуальный номер налогоплательщика.
