Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / КУРСОВАЯ РАБОТА, АРХИТЕКТУРА И СТРОИТЕЛЬСТВО

Договор участия в долевом строительстве

kisssaaa0721 480 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 40 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 04.08.2021
Целью курсовой работы выступает комплексное исследование договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, а также выработка решений проблем, возникающих в сфере защиты прав потребителей при заключении, изменении, прекращении договора участия в долевом строительстве. На основе вышеназванной цели, можно сформулировать ряд задач данного исследования: 1. Рассмотреть понятие и сущность договора участия в долевом строительстве; 2. Определить существенные условия договора участия в долевом строительстве; 3. Охарактеризовать субъектный состав правоотношений по договору участия в долевом строительстве; 4. Исследовать права и обязанности застройщика и участника по договору участия в долевом строительстве; 5. Провести анализ ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома; Предметом курсовой работы выступают правовые нормы регулирующие договорные отношения в области долевого строительства, материалы судебной практики. Объектом курсовой работы выступают гражданско-правовые правоотношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве. Методологическая база работы. В курсовой работе использованы следующие общенаучные методы: метод анализа, синтеза, индукции, дедукции, метод абстрагирования. Также в работе использованы частнонаучные методы: метод сравнительного правоведения и формально-юридический метод. Также были использованы труды современных отечественных правоведов и российское законодательство. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
Введение

Долевое строительство — это одна из форм участия граждан в жилищном строительстве, а также одна из форм инвестиционной деятельности граждан в Российской Федерации. Конституция Российской Федерации (далее – Конституция РФ) в ч. 1 ст. 40 гарантирует каждому право на жилище . Одной из острых проблем, стоящих перед государством, выступает обеспечение граждан жильем. Поэтому был сформирован институт долевого строительства. Регулирование долевого строительств основано на нормах ЖК РФ и положениях Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» . Законодательство в данной области постоянно развивается, что обуславливается спецификой и сложностью общественных отношений в сфере долевого строительства. Однако практика показала, что в сфере долевого строительства могут происходить нарушения прав участников долевого строительства. Примером являются такие ситуации, когда застройщики направляли денежные средства участников долевого строительства на нецелевые нужды, в результате чего нарушались сроки сдачи объектов, возникали проблемы с оформлением собственности. Такие ситуации приводили к тому, что многие объекты строительства превратились в долгострои, посему появилось значительное число обманутых граждан, являвшихся участниками долевого строительства. Такая ситуация порождает необходимость совершенствования процедуры реализации долевого строительства. Статистические данные подтверждают вышесказанное. Так, по состоянию на начало 2021 года в России насчитывается более 130 тыс. обманутых дольщиков и более 2 тыс. проблемных долгостроев . По состоянию на начало 2020 года лидерами по числу проблемных объектов стали Краснодарский край, Ростовская, Новосибирская, Самарская, Челябинская и Омская области . Также на практике наблюдается значительное число случаев, когда застройщик справедливо привлекается к уголовной ответственности за нецелевое расходование средств, полученных от дольщиков. Так, например, в период с III и IV кварталы 2016 года фирма-застройщик ООО «ИнвестСтройГрупп» застройщик вывел деньги из стройки. При этом было достоверно известно, что финансовое состояние организации нестабильно, и завершить строительство объекта будет невозможно. Таким образом, деньги участников долевого строительства были похищены и потрачены на усмотрение подсудимых . Вышесказанное обуславливает необходимость адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве недвижимости. В связи с этим, одной из актуальных задач правового регулирования в области отношений участия в долевом строительстве является поиск наиболее эффективных механизмов правовой защиты прав участников долевого строительства, в особенности граждан, заключивших договоры в данной области.
Содержание

Оглавление Введение…………………………………………………………………………...3 Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве….................................................................................................6 1.1. Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве……………………………………………………..……….6 1.2. Существенные условия договора участия в долевом строительстве……………………………………………………………..10 1.3. Субъектный состав правоотношений по договору участия в долевом строительстве……………………………………………………18 Глава 2. Права, обязанности, ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов…60 2.1. Права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости……………………………………………………………22 2.2. Права и обязанности участника по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости……………………………………………………………26 2.3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости……………………………………………………………30 Заключение……………………………………………………………………....34 Библиографический список…………………………………………………….36
Список литературы

Нормативные правовые акты 1) Конституция Российской Федерации [Текст]: (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. С.40 2) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) [Текст]: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) №430-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1994. № 32. Ст. 3301 3) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) [Текст]: Федеральный закон от 22.12.1995 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410. 4) Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ(ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ.2005. № 1(часть 1).Ст. 16 (дата обращения 27.02.2020 г.) 5) Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019 №214-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2005. № 1 (Ч. I). Ст. 15. 6) О защите прав потребителей [Текст]: Закон РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 // Российская газета. 07.04.1992. № 15. 7) Об архитектурной деятельности в Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ (последняя редакция)// Собрание законодательства РФ.1995. № 47. Ст. 4473 8) О банках и банковской деятельности [Текст]: Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 // Собрание законодательства РФ 1996. № 6. Ст. 492. 9) О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Сайт справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс URL:http://www.consultant.ru/. 10) ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2018. № 28. Ст. 4139. 11) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ.1997. № 30. Ст. 3594 12) О государственной регистрации недвижимости [Текст]: ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31. Ст. 4767. 13) Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст]: Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013)// Собрание законодательства РФ.1999. № 9. Ст. 1096 14) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве [Текст]: Постановление Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2018. № 27. Ст. 4066. 15) Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика [Текст]: Постановление Правительства Российской Федерации от 01.08.2018 № 897 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2018. № 33. Ст. 5412. 16) О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. С.8 Материалы судебной практики 17) Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № ВАС-5434/17 по делу № А48-2034/2017 // Сайт справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=419452#09625597133554697 18) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 февраля 2015 г. № ВАС-16245/15. // Сайт справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=419452#03947032637281318 19) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2014 г. № ВАС-8229/14 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". // Сайт справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=419452#0024923102429861288 Научная и специальная литература 20) Арутюнов Э. К., Неижкаша И. С. Долевое строительство: гражданско-правовая ответственность и перспективы развития // Приоритетные модели общественного развития в эпоху модернизации: экономические, социальные, философские, политические, правовые аспекты [Текст]: материалы международной научно-практической конференции. В 5-ти частях / отв. ред. Н. Н. Понарина, С. С. Чернов. — Саратов, 2016 с.73-74 21) Балахонцева О.А. Правовая природа ДДУ [Текст] / О.А. Балахонцева // Вестник гуманитарного образования. – 2016 № 1. С. 68-72 22) Валыка Л. Г. Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства // Молодой ученый. - 2016. — №19. — С. 233-236. [Электронный ресурс] Режим доступа: — URL: https://moluch.ru/archive/123/34015/ (дата обращения: 27.02.2021). 23) Горбачев С. Г. Правовая природа ДДУ объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров[Текст] / Г.С. Горбачев // Адвокат. -2012. -№ 4.- С.12-18 24) Голосова С. А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов [Текст] / А.С. Голосова // Правовые вопросы строительства. -2014. -№ 1.- С. 36. 25) Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни [Текст] / Г.Е. Донских // Юрист. - 2015. -№ 1.- С.32 26) Дурнов А. С. Юридическая природа ДДУ многоквартирного дома [Текст] / С.А. Дурнов // Гражданское право. - 2012.- № 9. -С. 30. 27) Два российских банка создали эскроу - счета для застройщиков. [Электронный ресурс] // RBC.RU: ежедн. Интернет - издание. 2018. URL: https: // realty.rbc.ru / news / 5b3dae709a7947dcab51db5a (дата обращения: 27.02.2021) 28) Евстратова Н. К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества [Текст] / К.Н. Евстратова // Закон - 2011.- № 6.- С. 42. 29) Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 апреля 2019 г. “Отчисления в компенсационный Фонд при долевом строительстве” // Сайт справочно-правовой системы «Гарант» [Электронный ресурс] URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72187092/ 30) Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении [Текст] / С.О. Иоффе // Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории хозяйственного права. - М., 2011. - С.354 31) Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. [Текст] / Б.Е. Козлова // М.,2013.С.211-213 32) Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [Текст] / Н.А. Маштакова//: теория, практика, перспективы развития: дис. … канд.юрид.наук.- Екатеринбург, 2012. С.104,108 33) Михайлова И. А. Гражданская правосубъектность физических лиц [Текст] / И.А. Михайлова // проблемы законодательства, теории и практики. // М., 2016. С. 210. 34) Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве [Текст] / А.А. Пахаруков, В.Н. Белоусов // Пролог.- 2013.-№ 2.- С. 20 35) Петрухин М. В. Проблемы правового регулирования ДДУ объектов недвижимого имущества [Текст] / М.В. Петрухин // : автореф. дис. канд. юрид. наук.- М., 2011.- С. 14. 36) Родионова А. П., Шмакова С. В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет [Текст] /А.П. Родионова, С.В. Шмакова // Бухгалтерский бюллетень. -2013. -№ 3.- С. 15. 37) Суханов Е.А. Гражданское право [Текст] / под ред. Е.А. Суханова. // М., 2008. Т. 2.- С.157
Отрывок из работы

Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 1.1 Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве Долгое время отношения по приобретению жилья по договору участия в долевом строительстве никак не регламентировались. На сегодня приобретение жилья в строящихся объектах распространенное явление . Единственным нормативным актом в этой сфере был Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», нормы которого распространялись в том числе на отношения, субъектами которых выступали граждане, принимающие участие в долевом строительстве жилых домов. С момента вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) на отношения, связанные с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости, распространяются нормы данного нормативного акта, закрепившего единственную форму соглашения между участниками долевого строительства и застройщиками – договор участия в долевом строительстве. Некоторые ученые проводят исследование договора участия в долевом строительстве и предлагают его определение, которое не совсем точно отражает признаки понятия. Легальное определение договора участия в долевом строительстве полностью раскрыто в Законе № 214-ФЗ, в соответствии с ст. 4 которого под договором участия в долевом строительстве понимается такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. С момента появления и последующего становления, и укрепления на рынке недвижимости договора долевого участия, в российском законодательстве, большую роль сыграл в решении жилищных проблем данный вид договора. Поскольку, именно договор долевого участия – это надежное правовое регулирование отношений, возникших в строительстве на долевых началах, а это прежде всего – гарантия успешного развития данных отношений. Начальный этап внедрения долевого строительства показал, что этот процесс пойдет успешно только в условиях высокого уровня правового обеспечения отношений, связанных с долевым строительством. На практике, договор долевого участия при его заключении между участниками долевого строительства и застройщиком, показал свои существенные недостатки, которые вызваны неоднозначным пониманием правовой природы сделки, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры. Правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки: а) Специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения. С одной стороны, цель участника долевого строительства очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а именно в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, существует потребность участника долевого строительства в посреднике, оказывающем участнику долевого строительства услугу по реализации проекта. В этом смысле конструкция договора участия в долевом строительстве сочетает в себе элементы как договора по оказанию услуг, так и договора по выполнению работ; б) Непредпринимательский характер договора. Участник (дольщик) вкладывает денежные средства в строительство будущего объекта (квартиры) – только для личных потребительских целей, а не с извлечением прибыли. В пользу того, что участник долевого строительства не является партнером, говорит следующий факт: он уплачивает рыночную цену при заключении договора за готовую квартиру, в данной цене содержится себестоимость квартиры и прибыль застройщика. Этот критерий должен быть основополагающим и определяющим при формировании условий рассматриваемого договора; в) Предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества – жилого помещения. Споры о правовой природе договоре участия в долевом строительстве продолжаются в науке на протяжении всего времени существования этого вида договора. Одни ученые квалифицируют договор долевого участия как договор простого товарищества, другие доказывают, что это две различных по своей природе сделки и «нет оснований утверждать, что стороны по договору долевого участия вносят вклады, как в договоре простого товарищества». Особого внимания заслуживает концепция, в соответствии с которой договор долевого участия является по своей правовой природе смешанным . Так, по словам Е.Г. Донских, договор долевого участия является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких как: – договор строительного подряда – подрядчик по заданию застройщика обязуется построить объект недвижимого имущества, а дольщик вносит средства на строительство части этого помещения; – договор оказания возмездных услуг – дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены в договоре; – договор простого товарищества – дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах; – договор купли-продажи – застройщик создает для дольщика объект недвижимого имущества и передает его за плату в собственность по окончании строительства. Попытки определить правовую природу договора долевого участия предпринимались на уровне исполнительных органов в подзаконных актах. Единый подход к определению правовой природы исследуемых отношений отсутствует. Так, например, в письме Пенсионного фонда РФ от 1 октября 2001г. предлагается квалифицировать договор долевого участия в строительстве как договор простого товарищества, а в письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. указывается, что договоры, заключаемые между гражданами, с одной стороны, и строительными организациями – застройщиками – с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимого имущества (в том числе жилых помещений), по своему содержанию, как правило, являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда. Наиболее правильной и обоснованной представляется концепция, в соответствии с которой договор долевого участия является новым самостоятельным видом гражданско-правовой сделки. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора долевого участия, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм. При этом если одни авторы предлагают закрепить новый вид гражданско-правовой сделки в ГК РФ, то другие не видят в этом особой необходимости. Проведенный анализ позволяет квалифицировать договор долевого участия в качестве отдельного, самостоятельного вида гражданско-правового договора. Закон № 214-ФЗ полностью раскрывает его легальное определение Договор участия в долевом строительстве является отдельным видом договора, который прямо не урегулирован ГК РФ. 1.2. Существенные условия договора участия в долевом строительстве Договорные условия принято объединять в три группы: существенные, обычные и случайные. В соответствии со статьей 422 ГК РФ любой договор должен содержать обязательные для сторон правила, которые устанавливаются законом, действующим на момент заключения такого договора. В гражданско-правовой сделке особое место среди всех понятий в договорном праве занимают существенные условия, как главный критерий, по которому можно определить, что данный договор является заключённым. Прежде всего, следует определить, какие условия сделки закон и гражданско-правовая доктрина рассматривают как существенные. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора относят: Условия о предмете договора; Условия, прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные; Условия, необходимые для договоров данного вида; Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенные условия всегда требуют согласованности сторон по всем условиям, прописанным в договоре, иначе при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. В соответствии с нормами п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенными условиями являются: Предмет сделки – это результат деятельности застройщика в связи с созданием (возведением) объекта долевого строительства, который подлежит передаче участнику долевого строительства, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. в соответствии с проектной документацией. Предмет договора включает в себя два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект), и подлежащее передаче имущество (материальный объект). Системное толкование положений Закона № 214-ФЗ, в частности п. 1 ст. 4, определяющего понятие договора долевого участия, п. 4 ст. 4, устанавливающего перечень существенных условий договора, а также иных положений Закона № 214-ФЗ, показывает, что предметом сделки, определяющим его характер, является строительство (создание) застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества и передача участнику долевого строительства помещения долевого строительства после завершения в установленный срок строительства (создания) многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимого имущества, и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, и принятие такого помещения участником долевого строительства после уплаты им договорной цены. Определение жилого помещения, которое передается участнику долевого строительства после завершения строительства, содержится в ЖК РФ (ч. 2 ст. 15, ст. 16). Правовой режим нежилого помещения возможно установить по отдельным положениям законодательства, в частности ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и обобщении судебной практики , определяющим нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества, отличный от здания/сооружения, в которое оно входит, но неразрывно с ним связанный. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Еще одним существенным условием в договоре долевого участия является срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства и срок сдачи объекта в эксплуатацию. Согласно п. 1 ст. 6 Закона № 214 ФЗ, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, по передаточному акту и не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.1, п.2 ст.8 Закона «Об участии в долевом строительстве»). Застройщик при нарушении сроков строительства обязан предупредить об этом не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить участнику долевого строительства внести изменения в договор в соответствии ГК РФ и с п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Также, Законом № 214-ФЗ определено, что в договоре долевого участия должна указываться цена (денежные средства), сроки и порядок ее уплаты, которые должен оплатить дольщик (участник долевого строительства) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Цена (денежные средства) – определяются в договоре, на возмещение затрат на строительство (возведение) объекта недвижимого имущества и также на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Цена может меняться, по соглашению сторон после заключения договора, если это допускается условиями самого договора долевого участия. Из этого следует, как устанавливает Закон, что в качестве средств платежа выступают только денежные средства участников долевого строительства. При этом сразу возникают вопрос: о допустимости использования в качестве платежного средства по договору иных средств оплаты. Если в договоре отсутствует условие о цене, то в таких случаях договор долевого участия считается незаключенным. Таким образом, в случае, если стороны не укажут условия о цене, то не подлежат применению правила, предусмотренные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, которые предусматривают определение цены путем обращения к ценам за аналогичный товар, при сравнимых обстоятельствах, обычно взимаемых с покупателя. На практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Таким образом, договор предусматривает возможность изменить условие о цене по соглашению сторон этого договора. Причем одним из случаев изменения цены называется случай, предусмотренный ст. 451 ГК РФ, согласно которой договор может быть изменен в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Для изменения условий договора необходимо не только признание обстоятельств существенно изменившимися, но и наличие препятствий к расторжению договора, выражающихся в противоречии такого расторжения общественным интересам или в возникновении у сторон в результате расторжения договора ущерба, значительно превышающего те затраты, которые повлекло бы за собой изменение его условий. При недоказанности наличия таких препятствий в изменении договора на основании ст. 451 ГК РФ должно быть отказано . Таким образом, в рассматриваемом случае при недостижении сторонами соглашения об изменении цены договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств, решение об изменении условия о цене может принять только суд с учетом конкретных обстоятельств дела. Учитывая, что цена договора участия в долевом строительстве выражается в произведении стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства на его общую площадь, то зачастую возникает необходимость изменения цены договора после завершения строительства по причине несоответствия фактической общей площади объекта первоначальной проектной площади, указанной в таком договоре. В пункте 1 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ закреплено, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Таким образом, цена договора находится в прямой зависимости от размера общей площади объекта и размера стоимости одного квадратного метра. Учитывая, что цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве на основании п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, то стороны в момент заключения договора согласовывают стоимость единицы общей площади квартиры и соответственно цену договора, исходя из общей площади объекта. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления . Однако, условия о цене договора, предложенные застройщиком, зачастую содержат следующие формулировки: «если в результате проведения обмеров кадастровым инженером на основании данных организации, осуществляющей кадастровый и технический учет, фактическая площадь объекта долевого строительства превысит проектную площадь объекта долевого строительства более, чем на 0,5 кв.м., цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение цены одного квадратного метра на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства и проектной площади объекта долевого строительства». Изложение условий договора с подобными формулировками само по себе является правомерным в силу ст. 421 ГК РФ о свободе договора и с прямого дозволения нормы Федерального закона №214-ФЗ. Однако, реализация такого права на практике вызывает многочисленные судебные и иные споры. Федеральный закон 214-ФЗ прямо указывает на возможность прописать в договоре участия в долевом строительстве случаи и условия изменения цены договора. Но при изменении размера площади квартиры до нескольких метров можно ставить вопрос о существенном изменении проектной документации и об изменении самого предмета договора. В этом случае гражданин в силу ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ вправе требовать только расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств. В связи с этим предполагается учитывать наличие допустимых доказательств, подтверждающих доводы о том, что имеются недостатки строительных работ, ухудшающие качество жилого объекта как обоснование незаконного увеличения общей площади квартиры. На основании выше изложенного, можно полагать, что необходимо более подробно разобрать вопрос, связанный с изменением цены. Поскольку, ценообразование устанавливают стороны исследуемого договора, соответственно, что и приводит к различным судебным разбирательствам. Еще одним существенным условием договора участия в долевом строительстве Закон называет гарантийный срок. Как правило, под гарантийным сроком следует понимать тот период времени, в течение которого застройщик обязан исправить все недостатки (дефекты), связанные с качеством выполненных строительных работ. Гарантийный срок для объектов недвижимости по договору долевого участия, исчисляется со дня передачи объекта строительства участнику долевого строительства, и не может составлять менее пяти лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Участник может предъявить требование застройщику о ненадлежащем качестве объекта строительства, в любое время, но до истечения гарантийного срока. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Ещё одним относительно новым существенным условием договора долевого участия в строительстве выступает исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона. В этой связи ключевыми нововведениями в сфере нормативно-правового регулирования участия в долевом строительстве выступили: 1) создание Единого реестра застройщиков и компенсационного фонда долевого строительства, в который компании-застройщики обязаны перечислять 1,2% от суммы каждого заключаемого договора долевого участия; 2)законодательно установленная необходимость открытия счетов эскроу, предусматривающая следующий алгоритм расчетов по договору участия в долевом строительстве: открытие счета эскроу на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве; хранение денежных средств дольщиков на счетах эскроу до получения квартиры от компании-застройщика; подписание передаточного акта сторонами договора об участии в долевом строительстве и перечисление банком денежных средств со счетов эскроу застройщику . В Законе от № 214-ФЗ прописаны существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и участником долевого строительства, где предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им объекта недвижимости. 1.3 Субъектный состав правоотношений по договору участия в долевом строительстве Договор долевого участия регулирует правоотношения, согласно Закону № 214-ФЗ, возникающие между двумя сторонами – участник долевого строительства (депонент), застройщик (бенефициар). Понятие застройщик широко используется в различных нормативных актах, регулирующих отношения в сфере строительства . Так, в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту – ГрК РФ), застройщик –физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы),застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Курсовая работа, Архитектура и строительство, 13 страниц
800 руб.
Курсовая работа, Архитектура и строительство, 21 страница
1200 руб.
Курсовая работа, Архитектура и строительство, 22 страницы
4000 руб.
Курсовая работа, Архитектура и строительство, 36 страниц
300 руб.
Курсовая работа, Архитектура и строительство, 25 страниц
200 руб.
Курсовая работа, Архитектура и строительство, 38 страниц
300 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg