1. Теоретические основы ипотечного страхования
1.1. Экономическая сущность ипотечного страхования
Получение ипотечного кредита – это единственный способ для большинства населения решить проблемы, которые касаются условий проживания. Банку необходимо быть уверенным, в том, что заёмщик будет своевременно платить ипотечный кредит. Именно для этого были изобретены несколько видов предоставления кредита. К этим видам относится страхование [6, с. 34].
Банк принуждает заёмщика страховать своё имущество, когда выдается ипотечный кредит, в случае отказа от страховки, следует отказ в ипотеки. Такие условия связаны с тем, что кредит достаточно долгосрочный от 5 до 25 лет и кредитная организация должна себя обезопасить.
Ипотечное страхование – это вид страхования, созданный до минимума уменьшить риски неплатежеспособности клиента, при ипотечном страховании. А задача страховщиком – уменьшить возможность риска банка, которые возникают с прекращением платежей и просрочек клиента. Вид страхования включает в себя различные риски, которые определяются отношениями между страховой компанией и банком [23, с. 35].
Ипотечное страхование - набор видов страхования, защищающих финансовые интересы всех участников ипотечного жилищного кредитования [25, стр. 35].
Из ряда определений ипотечного страхования возможно выделить первое, так как у автора более точное определение. Автор представляет достоинства и недостатки самого клиента и то, чем следует сам банк, предлагая страховой компании в каждой специфике имущество.
Договор ипотечного страхования заключается между страховой компанией и физическим лицом - заемщиком (застрахованным) в пользу третьего лица (бенефициара), в роли которого выступает банк. Для заёмщика, в свою очередь страхование выгодно в том числе, так как с помощью ипотечного страхования, заёмщик защищает своё имущество. И если страховой случай наступил, страховая компания должна немедленно быть проинформирована, уточнена конкретная ситуация и все детали, страхового случая [7, с. 34].
В случае если страховой случай наступил, имущество оказывается собственностью заемщика или членов его семьи. Если в этом случае заёмщик как-либо пострадал и ему установили инвалидность 1 или 2 группы, страховая кампания оплатит оставшийся долг заёмщика, тем самым имущество будет уже не ипотечным и в собственности. К тому же, он может получить дополнительную выплату, равную разнице между страховой суммой и его долгом. Если застрахованное лицо умирает, страховая компания погашает кредит, и имущество переходит наследникам застрахованного лица [7, стр. 34].
Роль кредитной схемы на страхование:
Ипотечное кредитование имеет разные механизмы, уникальность которых обусловлены разными экономическими, социальными и политическими факторами. Специфика кредитной схемы также сводится в ее страховую часть [16, стр. 35].
Схема 1. Заемщик оформляет в банке кредит на приобретение новой квартиры под залог имеющейся (рис. 1). Данный способ кредитования уменьшает сумму кредита данным образом: в большинстве случаев она будет 70% от стоимости квартиры со вторичного рынка жилья.
1
2 3
4
Рисунок 1 - Узел ипотечного страхования в схеме ипотечного кредитования и при залоге жилья в собственности заемщика.
Где:
1- заключение договора страхования, страховой взнос;
2- заключение договора о кредитовании под залог, выдача закладной;
3- предоставление кредита;
4- страховое возмещение в случае наступления страхового случая (выгодоприобретателем является банк).
По этой схеме заемщик дает банку ипотеку и справку о том, что все положения, должные кредитору для страхования сделки, сделаны. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и уплату по ней процентов, контролирует годовое продление договора страхования на протяжении всего срока кредита (по видам страхования, не допускающим страхование на весь период кредита), [33, с. 36].
В случае наступления страхового случая выплаты производятся кредитору и по его усмотрению могут быть направлены на устранение убытков в случае неполного уничтожения залогового объекта.
Схема 2. Довольно часто применяется схема кредитования, когда объектом займа и залога является сама квартира, приобретенная за счет кредита (рис. 2), в которую вступает заемщик, заплатив при первоначальном платеже Страховой организации Кредитору-заемщику 12 из 30% стоимости. В настоящее время именно в таком виде предполагается развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
5 7 9 11 8 10 12 6 4 1
3
Рисунок 2 - Схема ипотечного страхования при ипотечном жилищном кредитовании, объект залога и страхования - приобретаемая квартира.
Где:
1 - заключение договора и выдача закладной;
2 - страховой договор (трехсторонний, так как выгодоприобретателем
является банк);
3 - взносы по ипотечному страхованию;
4 - предоставление кредита;
5 - формирование пула закладных;
6 - рефинансирование кредиторов;
7 - эмиссия ценных бумаг и продажа их инвесторам;
8 - поступление денежных средств от инвесторов;
9 - погашение кредита с процентами заемщиком;
10- доход инвестору.
Двойная роль страховых компаний заключается в следующем:
Первый - это фактически страхование;
Второе - покупка облигации ипотечного агентства, потому что страховая компания - одна из крупнейших (наряду с пенсионным фондом и населением).
Кредитное страхование классифицируется по видам, разновидностям и характеристикам. По объектам он делится на страхование коммерческих кредитов, банковских кредитов и потребительских кредитов. По характеру страховых рисков это страхование включает страхование от экономических (коммерческих) и политических рисков.
По характеру отношений между кредитором и заемщиком кредитное страхование можно разделить на:
1) страхование риска неплатежей, обеспечивающее страховую защиту от невозврата кредита, неоплаты поставленных товаров или оказанных услуг;
2) страхование от невозврата авансовых платежей за поставку товаров или оказание услуг;
3) страхование изготовления рисков, обеспечивающих страхование в случае отказа застрахованного контрагента от ранее заказанных товаров (услуг).
По объему сделок кредитора кредитное страхование можно разделить на:
1) договоры единого покрытия по одной конкретной сделке;
2) договоры с покрытием револьверной единицы, охватывающие все сделки страхователя в течение определенного периода времени с одним заемщиком;
3) договоры с покрытием рамы револьвера, охватывающие всех или большую часть заемщиков страховщика [8, с. 34].
Кредитное страхование является одним из важных видов страховой деятельности. При страхование кредитов от экономических рисков, страхование осуществляется в частных страховым компаниях, а при страховании от политических рисков - преимущественно государственными страховыми агентствами. Из всех видов кредитного страхования от коммерческих рисков наиболее распространённое – страхование от риска неплатежеспособности. [25, стр. 35].
Принципы страхования риска неплатежеспособности:
1. Страхованию подлежат только сделки, связанные с доставкой товаров, оказанием услуг, лизинговыми операциями и т. д., то есть страхованию не подлежат чисто финансовые операции. При этом страхованию чаще всего подлежат только оптовые сделки, так как в этом случае заемщиками обычно выступают постоянные клиенты страховщика, что снижает степень риска по договору.
2. Страховщики обычно не заключают договоры страхования внутрироссийских сделок между аффилированными организациями, а также с госорганами и организациями.
3. Договоры страхования заключаются кредиторами.
4. Заключение договора страхования должно предшествовать появлению конкретного риска, то есть заключению договора купли-продажи или, по крайней мере, отгрузке товара получателю.
5. Страховщик может при заключении договора предусмотреть, что часть стоимости поставленного товара оплачивается в момент поставки или авансом.
6. Условием заключения договора может быть то, что он охватывает все операции страхователя или все его операции с клиентом без ограничений. При этом договоры страхования по единой сделке могут заключаться на поставку дорогостоящих средств производства.
7. Условием заключения договора страхования может быть ограничение максимального срока погашения долга (при краткосрочной задолженности обычно считается не более 6 месяцев, а среднесрочной - со сроком 1-5 лет). Чаще всего договоры страхования заключаются по кредитам, выданным на срок до 6 месяцев.
8. На страхование принимаются только кредиты, превышающие согласованную сумму.
9. Значительная часть убытков предотвращается страховщиками путем отбора рисков, принимаемых для страхования. Страховщики, как правило, располагают обширными банками данных о кредитоспособности заемщиков, анализ которых позволяет решить вопрос о возможности заключения договора страхования и его условиях.
10. Страховая защита начинается после завершения поставок, принятия покупателем и выставления счета. При этом при страховании кредитов, предоставленных на поставку средств производства, действительностью ответственности страховщика может быть дата заключения договора поставки (то есть могут быть застрахованы риски изготовления), что увеличивает степень страхового риска, так как покупатель может стать неплатежеспособным при производстве товара.
11. Условия страхования предусматривают ответственность страховщика за последствия строго оговоренных событий.
Таким образом, выяснилось, что является сутью ипотечного страхования. Представлено несколько определений ипотечного страхования и выбран самый расширенный. Также проанализированы схемы того, как кредитование влияет на страхование, набор всех принципов риска несостоятельности [19, с. 35].
1.2. Нормативное регулирование ипотечного страхования
Ипотечное страхование представляется достаточно сложной и многогранной операцией.
Правоотношения в системе ипотечного страхования регулируются законодательными актами гражданского, кредитного, залогового и страхового права. Страховая защита имущественных интересов участников рынка ипотечного кредитования основана на положениях Федерального закона РФ и Гражданского кодекса РФ [30, стр. 36].
1. Федеральный закон 16.07.1998 102-ФЗ номера (редактор с 30.12.2020) «На Ипотеке (Ипотека Недвижимости)» (с поправками и дополнительный, заявление. в силе с 10.01.2021).
В последние годы ипотека стала одним из самых популярных кредитных продуктов. Для регулирования этого сегмента услуг финансовых организаций был принят закон. Согласно п. 2 ст. 31, заложенное имущество застраховано залогодателем в его полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает сумму заложенного требования - на сумму не ниже суммы требования.
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020). Страхование объекта недвижимости, поименованного в договоре об ипотеке, от рисков гибели (утраты) и повреждения является обязательным условием осуществления ипотечного кредитования. Несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения кредита, в том числе за счет страхового возмещения.
