1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ НОРМАТИВНОГО И РЕСУРСНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЗАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
1.1 Организация работы залоговой службы кредитной организации
Банк организует работу с залоговым обеспечением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, нормативными актами Банка России, внутренними документами Банка.
Одним из подразделений банка, непосредственно участвующих в выдаче и сопровождении кредитных продуктов с залоговым обеспечением, является залоговая служба банка. В зависимости от величины кредитного портфеля это может быть Отдел, Управление или Департамент.
Основными функциями залоговой службы являются :
• проведение качественной оценки и переоценки залогового обеспечения;
• подготовка профессионального суждения о стоимости, ликвидности и целесообразности принятия в залог предлагаемого обеспечения;
• подготовка профессионального суждения по предполагаемым действиям залогодателя с заложенным имуществом (передача в аренду, досрочный вывод из-под залога, замена залога, перепланировка и реконструкция заложенной недвижимости и другое);
• регулярная проверка наличия и состояния (мониторинг) предмета залога;
• участие в страховании залогового обеспечения;
• участие в заключении и регистрации договоров залога;
• участие в реализации залогового имущества. Поиск потенциальных покупателей и другая деятельность в рамках своей компетенции;
• разработка методических и нормативных документов по залоговой работы в банке;
• снижение рисков банка путем формирования качественного залогового портфеля;
• систематический анализ рынка, изучение спроса и предложения движимого и недвижимого имущества. Поиск и анализ информации их открытых источниках, влияющей на стоимость и ликвидность залога;
• консультации и обучение залоговой работе сотрудников других подразделений, в том числе и сотрудников филиальной сети банка;
• ведение системы учета залогового обеспечения;
• контроль и организация деятельности залоговых подразделений филиальной сети банка и другие функции и задачи по залоговому обеспечению.
Залоговое подразделение в банке может разделяться на направления. Например: по работе с залоговым обеспечением по клиентам головного офиса; по работе с залоговым обеспечением по клиентам филиальной сети, по мониторингу залогового имущества, по работе с проблемными активами.
Штат сотрудников залогового подразделения может состоять от 3-5 человек для небольших банков до 20-30 и более сотрудников крупных банков.
К сотрудникам залоговых подразделений предъявляются следующие основные требования :
• наличие высшего образования;
• наличие опыта работы оценщиком в оценочной компании или опыта работы залоговиком в банке;
• наличие профессионального оценочного образования;
• знание методик оценки;
• знание законодательства в области оценочной и залоговой деятельности.
Поскольку при оценке залогового имущества залоговики базируются на методологии оценщиков, то значительная часть новых сотрудников залоговых подразделениях приходит в банк из оценочных компаний.
Залоговая операция имеет целью обеспечение обязательств Клиента по банковским продуктам, несущим кредитный риск, залогом товаров, движимого или недвижимого имущества, имущественных прав (требований), предоставляющим право на преимущественное перед другими кредиторами получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества при обращении взыскания на это имущество в порядке, установленном законодательством.
Залоговые операции кредитной организации проводятся в соответствии с:
- Гражданским кодексом РФ,
- Федеральным законом от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
- Федеральный закон от 13.07.15 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости",
- Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",
- Федеральным законом от 02.12.90 г. № 395-1 "О банках и банковской деятельности"
- Федеральным законом от 11.03.97 г. № 48-ФЗ "О переводном и простом векселе",
- Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1,
- другими законодательными актами РФ.
В целях установления требуемых для идентификации клиента сведений, работники залоговой службы банка вправе использовать любые доступные на законных основаниях достоверные источники информации :
- Официальный сайт Федеральной Миграционной Службы России http://services.fms.gov.ru;
- Официальный сайт Федеральной Налоговой Службы России http://www.nalog.ru;
- Официальный сайт Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru/;
- Официальный сайт Единого Федерального реестра сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru;
- Официальный сайт Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг http://zakupki.gov.ru;
- Официальный сайт Федеральной Службы Судебных Приставов России http://fssprus.ru;
- Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики по г. Москве http://moscow.gks.ru;
- Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/;
- Официальный сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом (РОСИМУЩЕСТВО) http://www.rosim.ru;
- Информационная система СПАРК;
- Информационная система Контур - Фокус и т.д.
1.2 Основные этапы оценки залогового обеспечения
Рассмотрим функционал залоговый службы на основных этапах работы по залоговому обеспечению обязательств клиента по банковским продуктами:
? Первый этап - предварительная работа с потенциальными предметами залога;
На данном этапе клиентский отдел кредитной организации направляет в залоговую службу пакет документов заемщика для определения справедливой и залоговой стоимости, ликвидности залога, рассмотрения вопроса о возможности принятия имущества в качестве залога.
? Второй этап - залоговая экспертиза (включая первичный осмотр имущества).
Сотрудник залоговой службы:
- анализирует предоставленные залогодателем документы, подтверждающие право собственности на предмет залога;
- по результатам анализа формирует экспертное заключение, содержащее выводы о подтверждении/ не подтверждении права собственности залогодателя на предоставляемое обеспечение.
Правовая экспертиза документов по предмету залога проводится с целью определения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя на предмет залога и отсутствия либо выявления юридических факторов, препятствующих обременению имущества залогом либо создающих юридические риски. На данном этапе сотрудником залоговой службы производится подробный анализ документов, представленных для оценки, выявляются и анализируются ошибки и разночтения в документах, а также степень их влияния на ценность объекта. Результаты проведенной экспертизы направляется в адрес клиентского подразделения. Ответственность за результаты экспертизы в целом лежит на залоговой службе .
При оценке объектов недвижимости правоустанавливающие и правоподтверждающие документы всегда запрашиваются и анализируются по всем объектам. Выборочная экспертиза проводится при залоге машин и оборудования в случае наличия в перечне более 20 позиций.
Осмотр предлагаемого обеспечения осуществляется при оценке независимым оценщиком - сотрудниками оценочной компании или при самостоятельной оценке банком - сотрудниками банка, (сотрудниками залоговой службы, сотрудниками территориальных подразделений банка, а также прочими сотрудниками банка, имеющими на это полномочия).
Осмотр предлагаемого в залог имущества является неотъемлемой частью организации работы с залогами на этапе проведения оценки и предшествует подготовке Заключения об оценке обеспечения. Целью данного осмотра является определение фактического наличия предмета залога, изучение условий его хранения, отсутствие дефектов у предлагаемого в залог имущества, соответствие имущества идентификационным признакам, а также иные факты, необходимые для последующей подготовки договора залога. При осмотре предлагаемого обеспечения изучается их качество, комплектность и соответствие имеющихся маркировок установленным международным стандартам, ГОСТам, техническим регламентам, сертификатам качества, проверяются допустимые сроки хранения товаров.
Общее количество фактически проверенных объектов залога должно быть максимально возможным (не менее 50% от общего количества проверяемых объектов и/или не мене 70% совокупной стоимости), при этом обязательной проверке подлежат наиболее значимые по функциональному назначению, а также наиболее крупные по площади (объему, протяженности и т.п.) и дорогие по стоимости объекты.
В процессе осмотра сотрудником банка осуществляется фотографирование имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. Фотографии являются неотъемлемой частью заключения об оценке обеспечения, и могут предъявляться заинтересованному кругу лиц. Фотографии хранятся в электронном виде, в электронном досье заемщика, создаваемом в соответствии с установленными требованиями соответствующих внутрибанковских документов.
Информация, содержащаяся в документах, составляемых банком при организации, проведении и оформлении результатов осмотра предмета залога подлежит отнесению к категории информации ограниченного доступа при наличии в ней сведений, составляющих коммерческую, банковскую, служебную или иную охраняемую законом тайну, защита которой осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России .
Далее сотрудниками залоговой службы проводится определение рыночной (справедливой) и залоговой стоимости имущества на основании отчета независимого оценщика или самостоятельно.
Отчет независимого оценщика предоставляется в банк в бумажном и электронном виде на этапе сбора полного комплекта документов сотрудником клиентского подразделения, и согласовывается с сотрудниками залоговой службы.
Сотрудник залоговой службы проводит экспертизу качества предоставленного в банк отчета независимого оценщика и отражает ее результат в экспертном заключении.
Определение рыночной (справедливой) стоимости предмета залога, осуществляется сотрудником залоговой службы, с использованием следующих методов:
- метод сравнительного подхода (аналоговый метод),
- метод затратного подхода (Затраты на создание),
- метод Доходного подхода (Затраты на создание).
Под справедливой (рыночной) стоимостью залога, в соответствии с Положением Банка России № 590-П понимается такая его цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 270 календарных дней .
Под залоговой стоимостью понимается вероятная денежная сумма, которая может быть направлена в погашение обязательств заемщика при реализации предмета залога либо проведении мероприятий с участием предмета залога. Залоговая стоимость используется при определении степени обеспеченности кредитной сделки залогом путем сопоставления с размером обязательств заемщика.
Величина залоговой стоимости имущества указывается в экспертном заключении залоговой службы. Изменение ставки дисконта в индивидуальных случаях по тому или иному виду обеспечения возможно только по решению кредитного комитета.
Для расчета резерва на возможные потери по ссудам (РВПС) используется справедливая стоимость залога, скорректированная на предполагаемые расходы банка, связанные с реализацией обеспечения. Дисконтирование справедливой стоимости призвано учесть возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также изменение его прогнозируемой стоимости.
Справедливая (рыночная) и залоговая стоимость залога определяется первоначально при оформлении кредитной сделки. В дальнейшем переоценка залогового имущества осуществляется при пролонгации, реструктуризации кредитной сделки, при замене обеспечения и иных случаях.
По результатам проведенного осмотра и анализа документов, сотрудник залоговой службы готовит заключение об оценке обеспечения, с учетом всех действующих на рыночную стоимость факторов, кроме того, в нем должно содержаться экспертное мнение о целесообразности принятия в качестве залога предоставляемого имущества, с указанием его справедливой стоимости, залоговой стоимости, а так же срока экспозиции в случае вынужденной реализации. Заключение должно содержать выводы о том:
- к какой категории качества относится обеспечение,
- может ли справедливая стоимость обеспечения использоваться при расчете резерва по заключаемой сделке;
- информацию о факторах запрещающих включать справедливую стоимость обеспечения использоваться при расчете резерва и т.д.
Общий срок проведения оценки залогового обеспечения составляет пять рабочих дней, в том числе: проверка независимого оценщика, осмотр обеспечения, оценка и подготовка залогового заключения .
Оценка, экспертиза и анализ залогового имущества производится в сроки рассмотрения кредитной заявки.
Третий этап. Оформление и регистрация договора залога
После принятия кредитным комитетом банка решения о предоставлении банковского продукта клиенту банка под залог конкретного имущества или при условии обеспечения поручительством или гарантией, ответственный сотрудник клиентского управления оформляет необходимые договоры на предоставления банковского продукта, договора залога, поручительства.
Четвертый этап. Контроль фактического наличия, состояния и стоимости залогового обеспечения включает в себя:
- плановый мониторинг, нацеленный на проверку выполнения условий действующего договора залога, устанавливающего необходимость проверок в течение срока его действия;
- внеплановую проверку;
- проведение переоценки, как определение текущего уровня цен на заложенное имущество.
Плановый мониторинг осуществляется в целях контроля за соблюдением залогодателем условий договора залога. Посредством систематических проверок залога проверяются условия обеспечения сохранности залога, на предмет установленного договором количества, качества, ассортимента, соответствия условиям хранения залогового имущества. Уполномоченные работники банка обязаны проверять по документам и фактическое наличие, объем, состояние, условия хранения предмета залога.
В ходе текущего мониторинга проводится, при необходимости, переоценка предмета залога и принимаются предусмотренные законом меры к недобросовестным залогодателям, допустившим нарушения договорных обязательств.
Мониторинг залогового имущества проводится сотрудниками залоговой службы, а также иными сотрудниками банка по согласованию с руководителем залоговой службы. В случае невозможности установить состояния объектов залога силами своих сотрудников банком могут быть привлечены сторонние эксперты, а также независимые оценщики.
Контроль за соблюдением сроков проведения мониторинга осуществляет руководитель залоговой службы.
По итогам проведения проверки предмета залога ответственный сотрудник залоговой службы составляет:
- Служебную записку, в случае если проверка проводилась по документам, без выезда на место расположения (хранения) залога;
- Акт осмотра имущества по месту его нахождения и находящего в залоге у банка, подписанный сторонами, задействованными в проверке, в случае фактической проверки по месту нахождения залога. В случае невозможности подписания акта у залогодателя оформляется и подписывается односторонний акт .
В случае выявления в ходе проведения плановой или внеплановой проверки залога нарушений условий договора, сотрудник залоговой службы должен не позднее следующего рабочего дня за днем проверки, сообщить об этом в службу управления рисками и заместителю Председателя Правления, курирующему данное направление.
Проведение качественного мониторинга залога возможно при обеспечении должного учета за движением заложенного имущества, начиная с момента оформления договора о залоге и до момента прекращения действия договора о залоге или его реализации, или наступления иных оснований. Специалистами, ответственными за работу с залогами, ведется залоговая база, характеризующая текущее состояние залогового портфеля и формируется залоговое дело (электронное досье Клиента). Мониторинг залогов также предполагает мониторинг страхования предмета залога на весь период действия договора залога, в том числе контроль своевременной оплаты страховой премии (или ее части, если предусмотрена рассрочка в ее выплате), анализ содержания дополнительных соглашений к договорам страхования в случае изменения стоимости залога и принятия дополнительного обеспечения.
