Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ПРАВО И ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

Особенности правового регулирования ипотеки отдельных видов недвижимости.

one_butterfly 2125 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 85 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 09.07.2021
Актуальность данной темы. В настоящее время в России так уж сложилось, что не все наши граждане могут рассчитывать на наше государство в вопросах решения своих жилищных проблем, так как не все, по законодательству, попадают под категорию тех людей которые могут получить жилье с использованием льгот. В связи с этим ипотека является наиболее популярным инструментом в борьбе с решением проблем с недвижимостью. Для того чтобы подробно изучить законодательное применение данного инструмента, необходимо вернуться к истокам возникновения залогового права. Степень разработанности: данная тема, изучение ипотечного кредитования его проблем, перспектив развития очень актуальна. Институт ипотеки, его сущность и содержание в последние годы широко обсуждается в юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы как ученых-цивилистов, так и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества были предметом исследования в научных трудах Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С., Ю.В. Головин, В.А. Зюзин, А.Н. Королев, Н.С.Захарова, С.А. Дундыкина, М.Е. Орловой, А.П.Смольяниновой, В.М. Хвостова и многих других. Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью были главной целью ряда диссертационных исследований. Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации которых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, что в целом избранная тема еще не получила должного научного осмысления. Наряду с этим в правовом регулировании ипотечных отношений до настоящего времени содержатся противоречия и пробелы, которые являются предметом дискуссий не только средиюристов, законодателей и политиков, но и общества в целом. Целью работы является изучение возникновения понятия ипотеки, как развивалось залоговое право в России, основания возникновения ипотеки, какие существуют проблемы в законодательном праве, особенности возникновения ипотеки жилых помещений и земельных участков в нашей стране. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: -раскрыть понятие и предмет ипотеки; -какими законодательными актами регулируется институт залога недвижимости (ипотеки); -рассмотрение проблем законодательного характера; -изучение судебного и внесудебного порядка обращение взыскания на заложенное имущество; - изучение судебных споров связанных с договором ипотеки. Объект исследования: совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ. Предмет исследования: действующая практика ипотеки как способа обеспечения обязательств в законодательстве. Научная новизна. Несмотря на то, что в настоящее время уже существует несколько работ, научных статей, диссертационных исследований о залоговом праве, данная работа является самостоятельным продолжением научных исследований ипотеки с учетом современного законодательства России. В настоящей работе предпринята попытка провести комплексный теоретический анализ проблем института ипотеки отдельных видов недвижимого имущества (жилых помещений), исследовать правовой механизм ипотечных правоотношений, на этой основе выявить пробелы и противоречия в действующем российском законодательстве и сформулировать предложения по их устранению. Теоретическая и практическая значимость работы. Разработка и исследование основных вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества, представляет собой самостоятельное и перспективное направление в гражданском праве. Содержащиеся в работе теоретические выводы и практические предложения могут быть использованы при проведении сравнительно-правового анализа конкретных положений Методологической основой исследования является общенаучный метод познания — диалектический, а также специальные методы — системно-структурный, исторический, технико-юридический, логический, метод сравнительного правоведения. В работе использовались научная юридическая литература, труды Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С., Ю.В. Головина, В.А. Зюзина и другие, Российское законодательство (федеральные законы, кодексы), интернет источники. Структура данной работы включает в себя введение, три главы, восемь параграфов, заключения и списка используемой литературы, состоит из 90 страниц.
Введение

Ипотека - это слово стало популярным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 - 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Содержание

Введение……………………………………………………………………......….3 1. Теоретические основы становления и развития правового института ипотеки в гражданском законодательстве………………………………...…….7 1.1. Понятие и предмет ипотеки в гражданском праве…………………………7 1.2. История возникновения и развития института ипотеки…………..…..…14 2. Особенности возникновения залога недвижимого имущества. ……...…....21 2.1 договор об ипотеке: понятие стороны содержание………………………..21 2.2. Особенности ипотеки жилых помещений…………………….……..….....32 2.3 Государственная регистрация ипотеки жилого помещения…...…………36 3. Проблемы законодательного обеспечения ипотечного кредитования в современной России.………………………………………………………….....57 3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России.. ………............................57 3.2. Судебная практика………………….............................................................67 Заключение………………………………………………………………...……..76 Список использованной литературы…………………………………………...80
Список литературы

Нормативные правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019 г., с изм. от 28.04.2020) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. 2. Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 24.04.2020) // Собрание Законодательства РФ. – 2002 г. – № 46. – Ст.4532. 3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 24.04.2020) // Собрание Законодательства РФ – 2005 г. – №1 (часть 1). – Ст.14. 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ 18.03.2020) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147. 5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223-ФЗ (в ред. от 06.02.2020) // Собрание законодательства РФ. – 1996 г. – №1. – Ст.16. 6. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 03.04.2020 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. – № 29. – Ст. 3400. 7. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – ст. 42. 8. О государственной регистрации недвижимости. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) // Собрание законодательства РФ. – 2015. - № 29 (часть I). - ст. 4344. 9. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (в ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2004. – № 34. – ст. 3532. 10. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 03.12.2019) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» [Электронный ресурс] - URL:.http://www.pravo.gov.ru. (дата обращения 01.03.2021) Материалы судебной практики 1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». 2. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президента ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: Версия Проф. (дата обращения 10.03.2021). 3. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2011 г. № 9822/11 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 1.—39 с. 14. Постановление ФАС СКО от 17 августа 2011 г.; Ф08-3480/2011 // СПС, Гарант, 2020 15. Постановление ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // СПС, Гарант, 2020. 16. Постановления ФАС СЗО от 27 августа 2012 г. № А44-498/12-С3 // СПС, Гарант, 2020. 17. Постановления ФАС ПО от 16 февраля 2017 г. № А55-5902/17-44 // СПС, Гарант, 2020. 18. Постановления ФАС СЗО от 27 августа 2017 г. № А44-498/17-С3 // СПС, Гарант, 2020. 19. Постановление ФАС МО от 20 февраля 2013 г. № КГ-А40/653-13 // СПС, Гарант, 2020. 20. Постановление ФАС ПО от 19 сентября 2015 г. № А57-2889/15-6 // СПС, Гарант, 2020. 21. Постановление ФАС ПО от 6 февраля 2014 г. № А57-3866/14 // СПС, Гарант, 2020. 22. Постановление ФАС ДО от 12 апреля 2017 г. № Ф03-А51/05-1/217 // СПС, Гарант, 2020. 23. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2012 г. № 33-7739/2012. СПС, Гарант, 2020. 24. Кассационное определение Саратовского областного суда от 9 августа 2011 г. по делу № 33-4014. СПС, Гарант, 2016. 25. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12 ноября 2013 № 33-9286/2013. СПС, Гарант, 2020. 26. Решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03.09.2013 № 230-2014. СПС, Гарант, 2020. Специальная литература 1. Абрамов, В. Ю. Полный курс гражданского права России: Учебное пособие: Часть 1: Общая часть / Абрамов В.Ю., Абрамов Ю.В. - М.:Статут, 2016. - 688 с. ISBN 978-5-8354-1239-6. - Текст : электронный. - URL: https://new.znanium.com/catalog/product/1007494 (дата обращения: 07.03.2021) 2. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2019. 714 с. 3. Бугров О. Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. М. 2014. № 8. 33 с. 4. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб. 2015.С. 335 5. Викторова Р. Н. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке / Р. Н. Викторова // Юрист. – 2011. – № 2. – 87 с. 6. Варламова Т.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России : формирование и перспективы развития // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. – 2018. - № 5. – С. 136 – 139. - [Электронный ресурс] – URL : http://cyberleninka.ru/ article/n/sistema-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossii-formirovanie-i-perspektivy-ra...(дата обращения: 25.02.2021). 7. Грузицкий Ю. Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) / Ю.Л. Грузицкий // Деньги и кредит. – 2005. – № 1 – 119 с. 8. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова. – М.: Изд-во Эксмо, 2016. – 368 с. 9. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека и перспективы ее развития в России. М., 2016. 359 с. 10. Гимолеев Р. Ипотека: проблемы теории / Р. Гимолеев // Право и экономика. – 2010. – № 2. – 69 с. 11. Залесений В. В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 2010. 201 с . 12. Иванова, С. А. Актуальные проблемы гражданского права : учебное пособие / С.А. Иванова, Д.А. Пашенцев, Л.В. Санникова. — Москва : ИНФРА - М, 2020. – 190 с. - (Высшее образование: Магистратура). — DOI 10.12737/972075. - ISBN 978-5-16-106732-1. - [Электронный ресурс]. - URL: https://new.znanium.com/catalog/product/972075 (дата обращения: 07.03.2021) 13. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) // (Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н.) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс (Дата обращения 11.03.2021). 14. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (постатейный) [Текст] : / В. А. Зюзин, А. Н. Королев. - 3-е изд., перераб. и доп. - Москва : Юстицинформ, 2008. - 304 с. - (Комментарий специалиста). -ISBN978-5-7205-0923-1 : Б. ц. 15. Костылева Н. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке / Н. Костылева // Нотариус. – 2008. – № 1. – 98 с. 16. Лепехин И.А. Вестник Волгоградского государственного университета. Основание возникновения ипотеки. Серия 5: Юриспруденция. №5-14 / Том 1 / 2011. – 129 с. 17. Мазурина Т.Ю. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России в современных условиях и инновационные направления их решения / Т.Ю. Мазурина, Я.С. Матковская // Российская наука в современном мире : сб. ст. XXIII Междунар. науч.-практ. конф. – Москва : Актуальность.РФ, 2019. – С. 195-199. 18. Новрузова Г.А. Проблемы и перспективы ипотечного жилищного кредитования // Экономическое развитие общества в современных кризисных условиях : сб. ст. Междунар. науч.-практ. конф. – Уфа, 2019. – С. 132-135. – [Электронный ресурс] URL: http://aeterna-ufa.ru/sbornik/NK-EC-98.pdf(дата обращения: 25.02.2021). 18. Наумова, Л. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Л. Н. Наумова. М.: Волтерс Кувер, 2008, - 868 с. 19. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 33 - 40. 20. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России. М., 2004. - №3 – 33 с. 21. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации: автореферат дисс… канд. юрид. наук. / В.Ф. Понька. – М., 1999. – 36 с. 22. Попандуполо И.Д. Проблемы и перспективы рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Научно-практические исследования. – 2018. - № 5. – С. 27-31. – [Электронный ресурс] URL : http://elibrary.ru/ item.asp?id=36289976(дата обращения: 25.02.2021). 23. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - Москва : Статут, 2012. - 620 с. ISBN 978-5-8354-0860-3, 3000 экз. - [Электронный ресурс] - URL: https://new.znanium.com/catalog/product/368971 (дата обращения: 07.03.2021) 24. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации: Пособие / Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. - Москва :ИД Дело РАНХиГС, 2010. - 256 с. ISBN 978-5-7749-0638-3. - [Электронный ресурс] - URL: https://new.znanium.com/catalog/product/795838 (дата обращения: 08.02.2021) 25. Рей Я.И. Отдельные проблемы ипотечного жилищного кредитования // Актуальные проблемы частного и публичного права : сб. науч. ст. магистрантов. – Санкт-Петербург, 2019. – С. 114-121. – [Электронный ресурс] URL: http://elibrary.ru/item.asp?id=37340495(дата обращения: 25.02.2021). 26. Рохманова Д. А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. СПб. 2017. № 3–3 (34). 109 с. 27. Руденко Е. Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования, возникающих в связи с ипотекой отношений: автореф. дисс. канд. юр. наук. / Е.Ю. Руденко. – М., 2009. – 58 с. 28. Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие / А. Е. Русецкий – М.: Юстицинформ, 2009. – 280 с. 29. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. М. 2015. № 1 (60). С.101–106. 30. Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. СПб. 2015. № 11. С. 37–41. 31. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. СПб. 2014. № 1. 450 с. 32. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. М. 2002. № 12. 51 с. 33. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения / Л.М. Хуснетдинова // Жилищное право. – 2010. – № 12. –89 с. 34. Шурховецкий М.Ю. Проблемы и перспективы ипотечного жилищного кредитования в России // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике. – 2018. – Т. 14, № 1/2. – С. 406-409. – [Электронный ресурс] URL : http://elibrary.ru/ item.asp?id=32537120(дата обращения: 25.02.2021).
Отрывок из работы

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ 1.1 Понятие и предмет ипотеки Ипотека – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. В современном праве России осуществляется особый правовой режим за недвижимостью. Настоящий режим подразумевает определенный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного контроля за их осуществлением. Раскрытие понятия «недвижимость» дано в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Разберемся, что подразумевается под «предметом» и «объектом» ипотеки. В законодательстве различия между ними не просматривается. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке») называет недвижимое имущество, регулируемое им - «предметами», а слово «объект» уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. К предмету договора об ипотеке можно отнести: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.); жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Еще к предмету ипотеки можно отнести незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на специально отведенном земельном участке. Изучая ст. 76 закона «Об ипотеке», можно понять, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Не смотря на то, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но в соответствии с ГК РФ являются недвижимостью, то они все равно являются предметом ипотеки. Кроме недвижимого имущества предметом ипотеки может стать право аренды, принадлежащее залогодателю . К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом «Об ипотеке» и не противоречит существу арендных отношений. Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения. Законодательством предусмотрено несколько ограничений, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. 1. Имущество изъятое из оборота. В соответствии с ГК РФ, вещами, изъятыми из оборота признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.). 2. Имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень данного имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе (далее – ГПК РФ). 3. Предметом ипотеки не может быть имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Существуют ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки, которые установлены Законом «Об ипотеке». Если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки. В соответствии с п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором . Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона «Об ипотеки»: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой . Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества. При ипотеки предприятия залог распространяется и на имущество, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Исходя из вышесказанного можно сделать вывод о том, что совокупный залог (то есть ипотека сразу на несколько объектов) возможен, но точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст. 340 ГК РФ положением о том, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом. В отношении отдельных предметов ипотеки Закон «Об ипотеке» предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности . Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры). В завершении рассмотрения данного вопроса можно сделать вывод: изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. Также обращает на себя внимание п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке»: не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.Здесь усматривается иной подход, нежели тот который отражён в п.4 ст.1 .В п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке» представлен достаточно понятный перечень ограничений. Из данной нормы следует, что данный закон всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п.4. ст.1. Пункт 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке» определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем . Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона «об ипотеке»), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Мы полагаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека. Ещё одна особенность, которую следует уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога . Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет . Аналогичный вопрос возникает в случае изменения предмета залога в силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота. 1.2 История возникновения ипотеки Ипотека как гражданско-правовой институт имеет длительную историю. Если мы проанализируем законодательство в этой области, то поймем, что ипотека исторически возникла одновременно с появлением такого понятия как частая собственность. Понятие ипотека берет свое начало в Древней Греции. Термин ипотека переводится с древнегреческого как «подпорка» или «основание».
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Право и юриспруденция, 55 страниц
1000 руб.
Дипломная работа, Право и юриспруденция, 67 страниц
990 руб.
Дипломная работа, Право и юриспруденция, 67 страниц
990 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg