1. Теория оценки объектов недвижимости
1.1. Понятие оценочной деятельности и виды стоимости
Оценка имущества – это определение стоимости.
Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.
Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Цели оценки недвижимости могут быть следующими:
1. отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;
2. проведение конкурсов, аукционов, торгов;
3. залог, раздел, наследственное дарение;
4. страхование;
5. исчисление налогов, пошлин, сборов;
6. инвестиционное проектирование;
7. ликвидация, утилизация.
К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.
Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно определить.
Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" дает следующее определение этому понятию: " под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)" дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стоимости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации стоимость недвижимость оценочный.
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании. Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор – разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.
Ликвидационная стоимость – это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при одном чрезвычайном условии – период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке. Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.
Таким образом, оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости. Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Согласно, ФСО N2 существуют и другие виды стоимости которые в свою очередь так же важны - инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стоимости.
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
• максимальная эффективность;
• финансовая обоснованность;
• физическая осуществимость;
• соответствие законодательству.
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий.
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к "замораживанию" средств или, при их нехватке, к "замораживанию" строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.
Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.
Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной пол
