Глава 1.Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права
1.1. Недвижимое имущество как объект правоотношений
Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
Центральный правовой институт в рыночной экономике - право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ ). Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:
1. Владение - основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.
2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.
Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.
Субъекты права собственности на недвижимое имущество - это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:
1) РФ и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
2) граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане;
3) юридические лица - коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности:
- сервитуты;
- ипотека;
- доверительное управление;
- аренда, лизинг.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком - сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан.
Лизинг - один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
1.2. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму.
Субъекты договора продажи недвижимости:
- граждане,
- юридические лица,
- другие субъекты гражданских прав (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) - в отдельных случаях.
Согласно ст.549 ГК РФ «Договор продажи недвижимости» :
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статьи 130 ГК РФ).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен¬ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо¬нами, и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Однако переход права собственности на недвижимость от про¬давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит государствен¬ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста¬ва, а именно:
- заключенного договора (сделки) продажи недвижимости;
- акта государственной регистрации перехода права собственности.
Условия договора купли-продажи, в соответствии со ст. 454 ГК РФ :
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных, в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
1.3. Особенности заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости
Стоит отметить, что действующим гражданским законодательством также устанавливаются и особые правила, которые касаются не только продавцов, но и покупателей.
Согласно которым для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов необходимо получить удостоверенное согласие другого супруга.
Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (напр., с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и поживающих с ним лиц и так далее, а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В то же время, нельзя передаточный акт рассматривать с позиции уточнения или дополнения договора.
Стоит отметить, что неисполнение обязательств продавцом по передаче недвижимого имущества, проданного покупателю для продавца, может повлечь различные неблагоприятные последствия. Так, в частности, в том случае если недвижимость покупатель не передана, он вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и ее передачи ему на предусмотренных обязательством условиях. Покупатель, вместо права требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, т.е. жилое помещение, вправе потребовать возмещения убытков.
При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и прочих обслуживающих данный объект.
Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости, наряду с обязанностью купленную недвижимость принять, является обязанность по ее оплате. Форма оплаты, ее порядок и способ, определяются сторонами договора. Закон допускает как оплату купленной недвижимости в рассрочку, так и в кредит, но и предварительную оплату. В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ , при продаже недвижимости в кредит, такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца с целью обеспечения исполнения покупателем обязательств, связанных с ее оплатой.
Для расторжения договора купли продажи недвижимости в этом случае факта отказа продавца от договора является недостаточно, поскольку такой факт сам по себе, служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу служить не может. В таком случае решение вопроса происходит в судебном порядке. Другими словами, для этого необходимо обращение в суд продавца. Судом принимается решение, в котором содержится предписание регистрирующему органу о регистрации в силу расторжения договора перехода права собственности к продавцу от покупателя. Такое решение суд может вынести только в том случае, когда сторонами в договоре продажи недвижимости оговорена возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.
Вывод по 1 главе. Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму.
Субъекты права собственности на недвижимое имущество — это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России.
Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:
- владение;
- пользование;
- распоряжение.
?
Глава 2. Особенности применения норм о купли-продажи отдельных видов недвижимости
2.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости
В главном законе государства-Конституции закреплено право на жилище гражданина РФ
Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией - это обязанность государства создавать для граждан условия развития и сохранения жилищного фонда, содействия коллективному и индивидуальному строительству, обеспечения справедливого распределения жилой площади.
Не случайно на долю договоров, связанных с отчуждением или приобретением прав на жилые помещения, приходится наибольшая часть правонарушений, совершаемых с конкретным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, мошенники добиваются заключения соглашений об отчуждении жилых помещений, часто на невыгодных, а иной раз и кабальных условиях для граждан, нередко с помощью махинаций на рынке недвижимости лишают их законного жилища. Более того, оборот жилых помещений в том объеме, в котором он происходит сегодня - явление новое и законодательство в данной сфере не лишено пробелов. Помимо прочего, отсутствие необходимого законодательства приводило и приводит к различным злоупотреблениям, нарушениям прав и законных интересов лиц, участвующих в операциях с недвижимостью.
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.
Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение
Согласно ст. 130 ГК РФ , все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:
К первой группе отнесены земельные участки и участки недр, то есть объекты, являющиеся недвижимыми по своей природе.
Ко второй группе относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким объектам относятся здания, сооружения и другие объекты.
К третьей группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.
Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу как первой группы, так и второй.
Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищный Кодекс РФ (далее- ЖК РФ) «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)» .
Ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ устанавливается, какие объекты относятся к жилым помещениям:
- жилой дом, часть жилого дома
- квартира, часть квартиры
- комната
Помимо этого, законодатель указывает и специальные условия продажи жилого помещения, закрепленные в ст. 558 ГК РФ : «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Также существенными условиями данного договора являются цена и государственная регистрация.
ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (т.е. предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением.
В п. 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора по смыслу ст. 432 ГК РФ , поскольку право третьих лиц не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем. Изменить перечень третьих лиц договором купли-продажи невозможно.
Иначе говоря, наличие прав третьих лиц при продаже жилого помещения «обременяет» сделку.
В связи с требованием ст. 558 ГК РФ, стала необходимость указывать в договоре купли-продажи жилого помещения перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование, либо указание на то, что обременение отсутствует.
Анализируя данное условие договора, можно прийти к выводу о том, что, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ речь идет не собственно о перечне лиц как особом самостоятельном условии договора, а о том, что, приобретая жилое помещение, покупатель должен быть извещен об обременении жилого помещения правами третьих лиц и выразить согласие принять такое жилое помещение (что, соответственно означает обязательное извещение покупателя о наличии прав третьих лиц).
В случае неисполнения продавцом передачи предмета договора свободным от прав третьих лиц и несогласия покупателя принять товар, обремененный такими правами, то, согласно, п. 1 ст. 460 ГК РФ, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель был надлежащим образом извещен об обременении. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.
Основными способами проверки жилого помещения на наличие обременения в виде прав третьих лиц на жилое помещение являются:
- Требование от продавца предоставления архивной выписки, в которой содержатся сведения обо всех лицах, ранее зарегистрированных в данном помещении, их выбытии с данного места проживания и т.д.
- Самостоятельный осмотр помещения. Данную процедуру лучше совершать неоднократно и в неурочное время.
- Беседа с соседями
- Иные способы.
В настоящее время в России бурно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом, чему способствовало принятие в 2004 году Федерального закона РФ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве)№ 214-ФЗ .
Данный Закон регулирует:
1. отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
2. отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
3. Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, положения Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Согласно ст. 25 Федерального закона РФ « государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в едином государственном реестре прав, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее.
При продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» № 54-ФЗ ). При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования контрольно-кассовой техники.
В связи с тем, что форма расчетов Федеральным законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом,
При заключении договора купли-продажи граждане, далекие от юриспруденции стараются перепоручить процесс заключения договора профессионалам, которыми, чаще всего, являются риэлтерские фирмы.
Риэлтор, в переводе с английского - это специалист в области операций с недвижимостью, или брокер в сфере недвижимости. Его деятельность включает в себя множество составляющих - это и ведение переговоров с заявителями (покупателем/продавцом), и работа с документами, и показ квартир, и многое другое.
Стоит отметить, что на сегодняшний день деятельность имеется только проект закона о риелтэрских организациях, однако, в соответствии с действующим российским законодательством, любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем.
Прежде всего, конечно же, стоит навести справки об организации, в которую планируется обратиться. Лучше всего действовать по рекомендации людей, которые уже пользовались услугами данной фирмы. В крупных риэлтерских агентствах обычно клиенту предоставляется право выбора специалиста. Помимо рекомендации знакомых, стоит не полениться и воспользоваться форумами в сети «Интернет». Чаще всего недовольство высказывают именно там. Посредством общения с большим количеством людей возможно собрать более объективную информацию не только о данном агентстве, но и о других, которые, возможно, даже и не рассматривались как стоящие внимания.
Чрезвычайно важно при первой встрече с риэлтором поинтересоваться его квалификацией (с последующим предъявлением документа о прохождении обучения). Кроме того, немаловажно, чтобы у риэлтерского агентства был документ, подтверждающий добровольную сертификацию в системе риэлтерских сообществ, а также наличие страхового свидетельства на осуществление риэлтерской деятельности. Данные документы свидетельствуют о надежности фирмы, о гарантиях выполнения ее сотрудниками взятых на себя обязательств.
Следующим важным этапом является подписание договора. Договор также может подсказать, насколько хороша и квалифицирована фирма, в которую обратился заявитель. Например, агентство, оказывающее качественные услуги, не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимания. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самые важные сведения, касающиеся финансов.
Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего деятельность риэлторов.
На практике каждое агентство использует именно тот договор, который удобен агентству и защищает его интересы.
На настоящий момент самыми распространёнными договорами продавца недвижимости и риэлтерского агентства являются:
- договор на оказание юридических услуг
- договор поручения
- эксклюзивный договор
В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлтерской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.
