АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВЫБОР ЦЕЛЕВЫХ СЕГМЕНТОВ
1.1 Общая характеристика рынка недвижимости г. Южно-Сахалинска
Пример Крыма свидетельствует о том, что только строительство моста способно увеличить среднюю стоимость недвижимости на 6%. При этом подорожание отдельных типов жилья может достичь 30%. Например, именно на столько после начала эксплуатации Крымского моста подорожали дома площадью свыше 250 кв. м.
Однако в случае с Сахалином динамика цен может быть несколько иной. Ведь столица региона Южно-Сахалинск находится на втором месте после Москвы по соотношению зарплат и стоимости потребительского набора, но существенно проигрывает столице из-за слабой транспортной доступности, что отсекает от острова человеческие ресурсы.
Таблица 1.
Город Соотношение з/п и стандартного потребительского набора Среднемесячная чистая з/п по итогам I полугодия 2019 года
Москва 3,83 96,9
Южно-Сахалинск 3,81 90,6
Понятно, что никакой мост не приблизит Сахалин к Москве и европейской части страны.
Поездка по мосту на работу в Японию может стать ежедневным занятием для сахалинцев. А средняя зарплата там составляет 3250 долларов. С учетом того, что японцы неровно дышат не только к Курилам, но и Сахалину, вероятность введения упрощенного визового режима для жителей данных территорий весьма велика. А это откроет не только возможности для работы, но и для учебы, туризма и т.д. Вот тогда и настанут золотые часы для забытого богом рынка недвижимости Сахалина.
Благо, насколько экономический потенциал Японии может увеличить стоимость недвижимости сопредельных российских территорий, недавно показали Курилы. Там под разговоры о возможной передаче двух островов Японии недвижимость подорожала в пять раз! И все из-за того, что россияне стали скупать ее, надеясь затем получить японское подданство или хотя бы ВНЖ.
Пока же цена недвижимости в городе почти в два раза ниже, чем в Москве, а население – в 60 раз меньше. Так, если в Южно-Сахалинске средняя стоимость жилья составляет 100 тыс. руб., то в Москве данный показатель равняется 226 тыс. руб. за кв. м. Количество населения в обоих городах – 200 тыс. и 12,5 млн. человек соответственно.
Для сравнения, средняя стоимость жилья на Сахалине равняется 68 тыс. руб., в то время как Московская область характеризуется аналогичным показателем в размере 83 тыс. руб. за кв. м. Население всего острова и столичного региона составляет 488 тыс. и 20 млн. человек соответственно.
Когда первый мост будет построен, и начнется проектирование мостового перехода в Японию, будет уже поздно. Тогда вложения могут потерять часть эффективности за счет спекулятивного разогрева цен. На что способны российские спекулянты на небольших рынках недвижимости, свидетельствует опыт Курил.
На Сахалине есть две параллельные железнодорожные ветки – западная и восточная, обозначенные по названию берегов острова, по которым они проходят. Западная ветка максимально приближена к Японии, восточная - к месту строительства моста в континентальную Россию. Восточная ветка также проходит через центр региона Южно-Сахалинск. Обе ветки соединены единственной перемычкой в районе станции Ильинское. Если учесть, что проектировщики лишь продлят имеющиеся железнодорожные ветки до обоих мостов, то в выигрыше окажутся те домовладельцы, которые будут находиться на ближайшей к Японии железнодорожной станции.
