Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА, ТЕОРИЯ УПРАВЛЕНИЯ

Особенности организации процессов разработки управленческих решений на различных уровнях управления и в сферах деятельности. Организация выработки антикризисных управленческих решений. Основные принципы экономических оценок при выборе решений.

one_butterfly 400 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 40 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 06.05.2021
С тех пор потребители набрались опыта, а также получили большой выбор мест для шопинга, поэтому конкуренция среди торговых объектов значительно возросла. Теперь потребитель стремится совместить закупочную деятельность с приятным времяпрепровождением, поэтому девелопер торгового центра, помимо стремления к функциональности, должен учитывать эмоциональную составляющую покупательского поведения. В связи с этим все большее значение приобретает наличие развлекательной составляющей в торговом центре, сегодня владельцы многих торговых объектов, которые изначально предлагали посетителям только возможность совершения покупок, стремятся добавить развлекательные функции за счет уменьшения торговой площади. Для написания курсовой работы был выбран и проанализирован рынок аренды коммерческой недвижимости города Екатеринбурга. Этот рынок, как и любой другой, имеет свою специфику и сложившуюся систему экономических связей между основными участниками. На рынке есть свои лидеры, которые благодаря успешной разработке и реализации рыночных стратегий достигли определенных успехов в данной области и теперь могут задавать общерыночные тенденции.
Введение

Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга За последний год в России не случалось ничего, что могло бы остановить уверенный рост экономических показателей. По крайней мере в крупных городах, согласно статистике, продолжается рост доходов и уровня жизни населения, и Екатеринбург не является исключением. У нас нет оснований сомневаться в достоверности официальных данных, тем более что и рост оборотов розничной торговли явно указывает на то, что деньги у населения есть. А это значит, что борьба за потребителя продолжается, а вместе с ней и строительство все более качественных и красивых торговых центров. Уральский регион имеет статус одного из самых перспективных с экономической точки зрения регионов России. В его столице Екатеринбурге сосредоточена значительная часть денежных средств всего региона, что весьма благоприятно сказывается на покупательской способности его жителей – по интенсивности потребления Екатеринбург уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Еще несколько лет назад развитие сегмента торговой недвижимости в уральской столице наиболее точно характеризовалось словом «стихийность»: ненасыщенный рынок поглощал площади любого качества, все строящиеся и реконструируемые торговые центры принимались с благодарностью и арендаторами, и покупателями.
Содержание

Введение 3 Глава 1. Теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости 4 1.1. Понятие рынка коммерческой недвижимости 4 1.2. Сегменты рынка коммерческой недвижимости 5 Глава 2. Описание рынка коммерческой недвижимости в г. Екатеринбург 16 2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости в г. Екатеринбург 16 2.2 Региональный рынок 23 2.3 Сегмент промышленной недвижимости 27 2.4 Гостиничная недвижимость 30 Глава 3. Виды и способы управления коммерческими объектами недвижимости 33 Заключение 39 Список использованных источников 40
Список литературы

1. Абрютина, М.С. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: учеб. пособие / М.С. Абрютина, А.В. Грачев. – М.: Дело и Сервис, 2017. – 506с. 2. Бобков, А. Л. Коммерческая деятельность фирмы / А.Л. Бобков, Н.П. Карпусь. – Москва: СИНТЕГ, 2017. – 144 c. 3. Бунеева, А.А. Коммерческая Деятельность: Организация И Управление / А.А.Бунеева. – Москва: РГГУ, 2016. – 320 c. 4. Бунеева, Р. И. Коммерческая деятельность. Организация и управление / Р.И. Бунеева. – М.: Феникс, 2017. – 368 c. 5. Васильева, Л.С., Петровская М.В. Финансовый анализ: учебник/ Л.С. Васильева, М.В. Петровская - М., КНОРУС, 20174. –544 с. 6. Гинзбург, А.И. Экономический анализ/ А.И. Гинзбург. – СПб.: Питер, 2017. – 208с. 7. Грачев, А.В. Анализ и управление финансовой устойчивостью предприятия/ А.В. Грачев. – М.: Финпресс, 2016. – 306с. 8. Деятельность коммерческих банков / Под редакцией А.В. Калтырина. – Москва: Гостехиздат, 2017. – 400 c. 9. Донцова, Л.В. Анализ финансовой отчетности: учебник/ Л.В. Донцова. – М.: Дело и Сервис, 2012. – 368с. 10. Друцкая, М.В., Платова С.Ю. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ М.В. Друцкая, С.Ю. Платова. – М.: РосЗИТЛП,– 2016. – 31с. 11. Жукова, Т. Н. Коммерческая деятельность / Т.Н. Жукова. – М.: Вектор, 2017. – 256 c. 12. Иванов, Г. Г. Организация и технология коммерческой деятельности / Г.Г. Иванов. – М.: Академия, 2016. – 272 c. 13. Ковалев, В.В, Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятий/ В.В.Ковалев. О.Н. Волкова, – М.: Проспект, 2018. – 353с. 14. Ковалева, А.М., Лапуста М.Г. Финансы фирмы: учебник/ А.М. Ковалева, М.Г. Лапуста.– М.: ИНФРА, – 2017.- 358с. 15. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c. 16. Коммерческая деятельность / И.М. Синяева и др. – М.: Юрайт, 2017. –506 c. 17. Любушин, Н.П., Лещова В.Б. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия/ Н.П.Любушин, В.Б. Лещова. –М.: Юнити, 2017. – 473с. 18. Маркарьян, Э.А. ,Герасименко Г.П. Финансовый анализ / Э.А. Маркарьян, Г.П. Герасименко.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2017. – 548с. 19. Маркарьян, Э.А. Экономический анализ хозяйственной деятельности/ Э.А. Маркарьян.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2017. –560с. 20. Менеджер коммерческой деятельности. Практические основы профессиональной деятельности. – М.: Феникс, 2017. – 136 c. 21. Панкратов, Ф. Г. Коммерческая деятельность / Ф.Г. Панкратов, Н.Ф. Солдатова. - Москва: Мир, 2017. – 500 c.
Отрывок из работы

Глава 1. Теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости. 1.1. Понятие рынка коммерческой недвижимости. Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Различают первичный и вторичный рынок коммерческой недвижимости, которые влияют друг на друга. Под первым подразумевают систему сделок с объектами недвижимости, а под вторым - сделки с уже созданными объектами, уже находящимися в использовании. Под первичным рынком принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости взаимосвязаны. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. 1.2. Сегменты рынка коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Функционально ее структурируют по непосредственному предназначению, включает в себя: • офисная недвижимость • торговая недвижимость • складская недвижимость • индустриальная (промышленная) недвижимость • гостиничная недвижимость Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив). К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки. Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий. В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В», «С», «D». Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты. Классификация офисов в настоящее время приближена к мировым стандартам с разделением на классы – A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам «А» и «В», а в последнее время – и «С») и офисы отечественного стандарта (классы «D» и «E»). Дaннaя клaccификaция oфиcныx помещений былa paзpaбoтaнa нa ocнoвe зapубeжныx cтaндapтoв и дoпoлнeнa в cooтвeтcтвии c poccийcкими peaлиями. В нacтoящий мoмeнт oфиcныe пoмeщeния paздeляют нa пять ocнoвныx клaccoв – «А», «В», «С», «D», «Е». Эта клaccификaция являeтcя oткpытoй, тo ecть pяд кoмпaний, paбoтaющиx в oблacти кoммepчecкoй нeдвижимocти, дoпoлняют eё ввoдя дoпoлнитeльныe пoдклaccы, пoэтoму возможны oбoзнaчeниe, в кoтopoм пocлe укaзaния клacca oфиca укaзaны дoпoлнитeльныe знaки, нaпpимep, «А1», «А+(-)». Рассмотрим xapaктepиcтики ocнoвныx клaccoв oфиcныx пoмeщeний; 1. Офиcныe пoмeщeния клacca «А». Дaнныe oфиcныe пoмeщeния являютcя caмыми пpecтижными. Они pacпoлoжeны, кaк пpaвилo, в coвpeмeнныx дeлoвыx и oфиcныx цeнтpax. Пoмeщeния этoгo клacca oтличaeт выcoкoe кaчecтвo peмoнтa, cвoбoднaя плaниpoвкa, нaличиe инжeнepныx cиcтeм и cиcтeм жизнeoбecпeчeния выcoкoгo уpoвня, выcoкocкopocтнoй интepнeт и мнoгoкaнaльныe cиcтeмы cвязи. Офиcныe цeнтpы, в кoтopыx pacпoлoжeны oбъeкты клacca «А» cнaбжeны пoдзeмным пapкингoм и удoбным въeздoм нa тeppитopию, имeют кoнфepeнц-зaлы, мecтa бытoвoгo oбcлуживaния и oтдыxa. Обoзнaчeния клacca «А+» и «А-» oзнaчaeт, чтo oфиcныe пoмeщeния нeзнaчитeльнo oтличaютcя cooтвeтcтвeннo в пoлoжитeльную или oтpицaтeльную cтopoны пo кaким-либo xapaктepиcтикaм oт oфиcoв ocнoвнoгo клacca «А». 2. Офиcныe пoмeщeния клacca «В». Оcнoвнoй oтличитeльнoй чepтoй oфиcныx пoмeщeний клacca «В» являeтcя oтcутcтвиe cиcтeм цeнтpaльнoгo кoндициoниpoвaния. К дaннoму клaccу oтнocят и oфиcныe пoмeщeния cpoкoм экcплуaтaции бoлee 5 лeт, кoтopыe изнaчaльнo oтнocилиcь к клaccу «А». 3. Офиcныe пoмeщeния клacca «С». К дaннoй гpуппe oтнocят oфиcы, pacпoлoжeнныe в тex пoмeщeнияx, кoтopыe paнee нe были пpeднaзнaчeны для этиx цeлeй. Кaк пpaвилo этo oфиcы, pacпoлoжeнныe в здaнияx пpoмышлeнныx пpeдпpиятий, жилыx дoмax, дeтcкиx caдax. Обычнo в oфиcе клacca «С» отсутствует бeзупpeчный peмoнт и кaчecтвo oтдeлки. 4. Офиcныe пoмeщeния клaccoв «D» и «Е». Этoт клacc xapaктepeн тoлькo для Рoccии. Офиcы дaнныx клaccoв, кaк пpaвилo, нуждaютcя в кaпитaльнoм peмoнтe и зaчacтую pacпoлoжeны в пoдвaльныx или пoлупoдвaльныx пoмeщeнияx, квapтиpax пepeвeдeнныx из жилoгo фoндa в нeжилoй. Торговая недвижимость предназначена для осуществления продаж и непосредственно связанных с ними операций (реклама, складирование товаров). К ней относятся: торговые павильоны и киоски, магазины и супермаркеты, аптеки, автомобильные салоны, а также торговые комплексы (центры). Критерии классификации подобны критериям для офисной недвижимости. Дополнительными показателями служат номенклатура товарного ассортимента и удобство для посещения покупателем. При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры: - масштаб объекта (региональный, окружной, районный); - товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные - представляют группу товаров, объединенных общностью спроса; специализированные; узкоспециализированные); - основной потребитель; - инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты); - расположение; - архитектура и отделка, планировочные решения; - паркинг; - управление зданием, охрана Кроме того, удельная цена (за 1 кв.м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки. На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений: I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы; II - гипермаркеты; III - супермаркеты и универсамы; IV - салоны, мебельные центры, техноцентры; V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины; VI - павильоны и киоски; VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки"; VIII - бутик; IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, это: первые этажи и подвалы жилых домов, между собой различающиеся качеством ремонта. Среди торговых помещений большое распространение получили торговые центры. Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. Выделяют микрорайонные, районные, окружные и региональные, суперрегиональные центры. Микрорайонный осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса. Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные магазины. Районный предлагает товары повседневного спроса и услуги. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров. Общая арендная площадь данных в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Окружной предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором товаров. Для данной категории характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра -150 000 человек. Суперрегиональные центры предлагают широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг трёх и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов. К первому ("А") классу относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах. Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства. Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов. Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем. К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения). Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию. Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость. Индустриальная недвижимость находится в стадии развития. Чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в пяти - восьми этажей с обветшалыми и пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника, причин этому несколько: 1. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений. 2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации. 3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам. 4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в худшем состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены. 5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии отсутствует. Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер. Для объектов промышленной недвижимости принята следующая классификация по категориям А, В и С. Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования (специализированная недвижимость); - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Контрольная работа, Теория управления, 16 страниц
200 руб.
Контрольная работа, Теория управления, 8 страниц
200 руб.
Контрольная работа, Теория управления, 15 страниц
150 руб.
Контрольная работа, Теория управления, 9 страниц
200 руб.
Контрольная работа, Теория управления, 16 страниц
160 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg