1 ГЛАВА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ
1.1. Понятие договора аренды
Согласно ч. 1 статьи 606 Гражданского кодекса, договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, вследствие которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как и любые договоры, договоры аренды имеют только присущие им признаки.
1. Исходя из своего определения, договор аренды является:
- консенсуальным (за исключением аренды транспортных средств), поскольку права и обязанности по договору появляются вследствие достижения соглашения, а не связаны с передачей имущества арендатору;
- возмездным, так как в качестве аренды может послужить только договор, где предусматривается передача объекта аренды в интересах арендатора;
- двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предусматривает наличие прав и соответствующих им обязанностей для обеих сторон.
2. Аренда всегда предусматривает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Именно поэтому арендатор обязан обратно вернуть арендодателю не такое же имущество, а то же самое имущество.
3. Аренда может обременять право собственности, но при этом не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект.
Выделяются следующие виды договора аренды.
Во-первых, все договоры аренды можно разделить на договоры аренды, которые, с одной стороны, регулируются только общими правилами об аренде, а, с другой стороны, договоры аренды, которые регулируются как общими, так и специальными нормами. При этом специфические нормы могут находиться не только в ГК, но и в других нормативных актах. Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий объясняется спецификой объекта аренды, проката - спецификой и предмета, и субъектного состава, лизинга - прежде всего спецификой содержания.
Во-вторых, все договоры аренды можно разделить на договоры аренды имущества, которые находятся в частной собственности, а также договоры аренды государственного и муниципального имущества.
В-третьих, договоры аренды можно классифицировать по основному определению договора аренды по объему прав арендатора на аренду, с одной стороны, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и, с другой стороны, аренду, которая предусматривала возможность только пользоваться объектом. Что касается второго вида договора аренды, то к нему относится, например, договор, где арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).
В-четвертых, в зависимости от желания арендатора выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно разделить,
с одной стороны, на аренду с правом выкупа, а, с другой стороны, аренду без права выкупа. При этом вообще, любой договор аренды не подразумевает права выкупа. Что касается договора с правом выкупа, то он имеет ряд особенностей, в частности, такой договор необходимо заключать в форме, которая предназначена для купли-продажи конкретного имущества.
Сторонами по договору аренды, как говорилось выше, являются: арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодатель (наймодатель) - это сторона договора аренды, которая обязана передать имущество арендатору.
Согласно ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в аренду может только собственник, а также специально управомоченное законом или собственником лицо. Таким управомоченным лицом может выступить доверительный управляющий (ДУ), который осуществляет свои действия в соответствии с договором доверительного управления, который он подписывает с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в установленных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Подписав такой договор, доверительный управляющий заключает сделки только от своего имени, но при этом, непременно обозначая, в каком качестве он выступает. Именно поэтому, согласно п. 3 ст. 1012 ГК РФ, в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть внесена пометка «Д.У.».
Арендатор при заключении договора аренды с доверительным управляющим должен обратить внимание на срок, на который заключен договор доверительного управления. Законом предусматривается, что указанный срок не может быть больше пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков.
Арендатор (наниматель) - это сторона договора аренды, которая вследствие исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться,
а иногда и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность вносить арендную плату арендатору, а также вернуть арендованное имущество.
1.2. Условия и заключение договора аренды
Единственным существенным условием договора аренды, отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, «является условие о предмете, т.е. описание имущества, передаваемого в аренду».
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволят точно установить имущество, подлежащее передаче. Однако, вместе с тем, согласно п.15 указанного Постановления, даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор, тем не менее, считается заключенным. Все другие условия необходимые для договора аренды, даже самые основные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и т.д.), можно в дальнейшем восполнить.
Что касается предмета договора аренды, то им могут являться:
- индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
- имущественные комплексы, в частности предприятие (в силу прямого указания закона), единый недвижимый комплекс. Однако следует учитывать, что общего определения имущественного комплекса не сложилось. Многие имущественные комплексы по разным обстоятельствам не могут выступать в качестве предмета аренды, например наследство.
Также предметом долгосрочного договора аренды, напоминает А. Бычков: «могут быть как целые нежилые помещения, так и их части (часть комнаты), поскольку п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ предусмотрена подобная возможность».
Что касается срока договора аренды, то, согласно ст. 190 ГК РФ, стороны могут прийти к соглашению в отношении любого срока аренды, обозначив его в виде календарной даты, истечением периода времени или указанием на событие, которое обязательно должно наступить. При этом законодательством предусматривается установление предельных сроков для особых видов аренды, например, для договора проката - 1 год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). В то же время есть случаи, когда законом устанавливается не только максимальный, но и минимальный срок. Одновременно, если стороны договариваются в отношении срока, превышающий предельный, то договор будет считаться заключенным на предельный срок.
Если стороны срок аренды не определили, то тогда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, т.е. это означает, что стороны в любой момент могут отказаться от договора. Зачастую стороны прямо оговаривают в договоре аренды, что он заключен на неопределенный срок. В то же время, если стороны не смогли договориться в отношении срока, то в этом случае договор не будет считаться заключенным.
Если истекает предельный срок аренды, оговоренный законом, то, разумеется, договор в любом случае прекращается. Если срок аренды в договоре не указан, отмечает Ю.Н. Игнатова: «и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается».
Что касается платы за аренду, то имеет место применение, как денежная, так и неденежная форма платы за аренду (предоставление услуг арендатором, предоставление определенной части плодов от использования арендованной вещи и т.п.), а также сочетание указанных форм. В случае несогласия с размером рыночной ставки платы за аренду за объект нежилого помещения, напоминает И. Чучкина: «который определяется арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор вправе за свой счет заказать проведение такой оценки. Результаты индивидуальной оценки применяются при заключении договора аренды или путем составления дополнительного соглашения к договору, но при условии, что оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности».
Что касается формы договора аренды, если он заключен на срок не более года между физическими лицами в отношении аренды движимого имущества, то законом не оговаривается каких-либо специальных требований к форме такого договора. В то же время законом четко предусматривается, что простая письменная форма требуется для договоров аренды, которые:
- заключаются на срок более одного года;
- независимо от срока, если при этом хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Права и обязанности по договору аренды могут быть: относительные и абсолютные.
Относительные:
- Арендодатель обязан предоставить конкретное имущество и соответствующее право требования арендатора. При этом имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, без обременения правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Также в договоре аренды могут быть оговорены как дополнительные требования к арендованному имуществу, так и предусмотрены недостатки, какие-либо обременения.
- В свою очередь, арендатор обязан использовать указанное имущество в соответствии с его назначением, если иное не предусмотрено договором.
- Арендатор обязан, как это предусматривается требованиями договора, вносить плату за аренду и соблюдать соответствующее право требования арендодателя.
В зависимости от формы платы за аренду, предусмотренной договором, точным исполнением указанной обязанности могут послужить действия по оказанию услуг, выполнению работ, передаче денег и т.д.
Арендная плата, отмечает А.М. Винавер, подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, в том числе и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом, отмечает тот же автор, по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не производится по вине арендодателя или по случайным обстоятельствам, которые не зависят от личности арендатора, арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществлялось, не должна взиматься.
В конце 2015 года, отмечает М. Прихожан, Арбитражным судом г. Москвы был удовлетворен иск оператора связи ПАО «ВымпелКом» к арендодателю АО «Тизприбор». Решением суда стало внесение изменений в договор аренды нежилого помещения в отношении определения валютного коридора, исходя из которого, будет осуществляться оплата.
В решении суда сделана ссылка на ст. ст. 450, 451 ГК РФ и подчеркнуто, что в договоре имеется «валютная оговорка», по которой расчет арендной платы должен осуществляться по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату очередного платежа. Однако вследствие изменения экономической ситуации размер арендной платы в переводе на рублевый эквивалент стал отличаться от сумм, которые ранее выплачивал арендатор. Указанное обстоятельство, посчитал суд, является существенным основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды.
Суд также указал, что новая сложившаяся арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование таким же имуществом. Также суд пришел к выводу, что существенное превышение размера арендных платежей, как и их значительное понижение вследствие подобных рыночных условий способны привести к неосновательному обогащению в виде арендной платы.
Кроме того, суд, исходя из толкования условий договора, установил, что стороны обладают правом внесения изменений в договор в части определения суммы арендных платежей. Таким образом, при наличии определенных оснований сумму арендных платежей можно изменить в соответствии с условиями договора и закона. С учетом изложенного, по мнению суда, «поправка спорного пункта договора не приводит к нарушению прав собственника объекта недвижимости, переданного во временное владение и пользование на условиях аренды». (решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2015 по делу № А40-83845/15).
На основании этого решения, данный автор предлагает арендодателям: дополнительно оговаривать указанные риски арендатора в условиях договора… и заставит арендодателей более внимательно относиться к обсуждению необходимых условий при заключении договоров аренды».
- Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт, в свою очередь перед арендатором стоит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии.
Законом предусматривается, что стороны могут договориться и о другом распределении указанных обязанностей.
- Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренные договором, и соответствующее право требования арендодателя.
Абсолютные.
- Арендатор имеет право владеть и пользоваться (или только пользоваться) имуществом, а в ряде случаев право распоряжаться им:
1) они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения;
2) они реализуются не с помощью действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица);
3) они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности согласно ст. 305 ГК РФ, арендатор получает право на предъявление как виндикационного, так и негаторного иска, но только при условии, что имущество было передано арендатору арендодателем;
По мнению Б.М. Гонгало: «в тех случаях, когда право арендатора обладает свойством следования, т.е. обременяет вещь, ему присущи признаки ограниченного вещного права. Однако в целом правоотношение аренды должно характеризоваться как обязательство».
- Наличие у арендатора права пользоваться объектом аренды является существенным признаком аренды.
- Правомочие распоряжения. Арендатор в весьма ограниченных пределах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды (стороны могут договориться и об отсутствии у арендатора таких прав), в частности:
- арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование.
Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое ею имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (субарендатору) за плату.
Данный договор необходимо рассматривать как разновидность аренды, к нему применимы все правила об аренде соответствующего вида имущества. В частности, это строго возмездный договор. Срок субаренды не может превышать срок аренды, недействительность или прекращение аренды влечет по общему правилу недействительность или прекращение субаренды. Вместе с тем в случае досрочного прекращения аренды субарендатор приобретает особое право по отношению к арендодателю на заключение с ним договора аренды на соответствующее имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это подтверждается судебной практикой. При досрочном прекращении договора аренды договор субаренды прекращается вместе с ним (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 10.01.2014 по делу № 33-8324/2013), это правило действует и в том случае, когда сам договор субаренды был продлен на неопределенный срок (Постановление ФАС ПО от 06.06.2002 по делу № А06-92-3/02).
- арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор.
3. Изменение и прекращение договора аренды
Законодатель устанавливает общее диспозитивное ограничение на изменение размера арендной платы - не чаще одного раза в год. При этом если договором установлена возможность одностороннего изменения арендной платы и арендодатель злоупотребляет такой возможностью, то арендная плата взыскивается за соответствующий период в сумме, не превышающей средние рыночные ставки (Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).
Основанием для уменьшения арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора является существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, за которое арендатор не отвечает. Причем это может быть и случайное ухудшение имущества. Данное право императивно, иное может быть предусмотрено только законом.
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем является частным случаем передачи договора (ст. 392.3 ГК). Соответственно, к данной сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор в силу прямого указания закона считается измененным - заключенным на неопределенный срок.
Основания расторжения договора в судебном порядке. Общим основанием для такого расторжения является существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК). Законодатель в ряде случаев прямо указывает, какие нарушения дают право потребовать расторжения договора, т.е. какие нарушения всегда предполагаются существенными. Однако это не означает, что иные нарушения договора аренды не могут служить основанием для иска о расторжении договора, если они являются существенными.
Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок. Однако при этом он обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды в отношении тоже имущества, если арендодатель примет решение о сдаче этого имущество в аренду на новый срок.
Общим основанием для расторжения договора аренды, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, является существенное нарушение договора.
Законом четко предусматриваются следующие основания для расторжения договора по решению суда:
- арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия для пользования арендованного имущества;
- арендодатель не передает арендатору принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться данным имуществом, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
- переданное в аренду имущество было предоставлено со скрытыми недостатками, вследствие которых возникает препятствие для пользования им или полностью или частично;
- на переданное в аренду имущество действуют правомочия третьих лиц, и об этом ничего не знал арендатор;
- арендодатель не осуществляет капитальный ремонт;
- объект аренды вследствие обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;
- арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением или с условиями договора (нарушения должны быть значительными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть значительными либо неоднократными);
- арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит плату за аренду;
- арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность была установлена в договоре.
Законом предусматривается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только когда он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, договор аренды - это соглашение, вследствие которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является: консенсуальным, кроме аренды транспортных средств, возмездным, двусторонне обязывающим (взаимным).
Сторонами по договору аренды, являются: арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Предметом договора аренды могут являться: индивидуально-определенные непотребляемые вещи, имущественные комплексы, целые нежилые помещения.
Права и обязанности по договору аренды могут быть: относительные
и абсолютные.
Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое ею имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (субарендатору) за плату.
Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок.
Общим основанием для расторжения договора аренды, является существенное нарушение договора. Законом четко предусматривается ряд оснований для расторжения договора по решению суда. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только когда он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
2 ГЛАВА. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Оформление договора аренды здания, сооружения
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование.
При заключении данного договора аренды сторонам необходимо помнить, что согласно ст. 608 ГК РФ право передавать имущество в аренду есть только у его собственника или лица, которое уполномочено на это собственником. Если в договоре не будут согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, то, согласно, п. 3 ст. 607 ГК РФ, он не будет считаться заключенным.
Однако в судебной практике сложился подход, который был установлен в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: договор, где не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, иными словами, не согласовано условие в отношении объекта и предмета договора, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подтверждением фактического исполнения договора может стать, в частности, передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.
Подход, выработанный ранее в судебной практике, с 1 июня 2015 г. был закреплен в законодательстве: сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Иными словами, действия арендатора, который принял от арендодателя имущество и начал им пользоваться, а затем, когда арендодатель подал иск в суд на взыскании задолженности по арендной плате, заявил в суде о незаключенности договора, ввиду несогласования предмета, могут судом расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы).
Как уже говорилось, объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение.
Под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение представляет собой результат строительства, в виде объемной, плоскостной или линейной строительной системы, которая имеет наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Основным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь как жилое, так и нежилое назначение, в то время как сооружение, только нежилое.
В состав зданий и сооружений также включены помещения. Под помещением понимается часть объема здания или сооружения, которая имеет определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Помещение в здании также может иметь как жилое, так и нежилое назначение, помещение в сооружении - только нежилое.
В Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы в отношении аренды помещений. Однако согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды помещений применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ.
