Глава 1. Правовая природа сделок с недвижимым имуществом
1.1 Договор купли-продажи
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Нормы, определенные в ст. 8 Конституции РФ, устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности.
Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством. В юридической доктрине общепризнанным является тот факт, что сделка - это основной вид гражданско-правовых юридических актов в форме действия. При этом отношения, регулируемые гражданским законодательством, в том числе связанные с заключением сделок, подвержены влиянию социально-экономических, политических и иных изменений общественной жизни, что неминуемо приводит к необходимости гармонизации действующего законодательства и его применения с учетом современных реалий.
Основным источником регулирования сделок с недвижимостью является Гражданский кодекс РФ. Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Анализируя нормы действующего гражданского законодательства в комплексе можно определить сделку как осознанные, целенаправленные, волевые действия физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.
Одним из значимых законодательным актом, регулирующим сделки с недвижимостью, является Земельный кодекс РФ. Земельный кодекс регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). Приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Также сделки с определенным недвижимым имуществом регулируют Воздушный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей. Систему источников правового регулирования сделок с недвижимостью составляет целый ряд федеральных законов. Особое место занимает Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав недвижимости» от 13 июля 2005 г. № 218-ФЗ, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. С 2017 года функции по постановке на учет и регистрации прав на недвижимость осуществляется только Росреестром.
Договор купли-продажи имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи, определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений – все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание гл. 30 ГК РФ .
Для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования.
В соответствие с п. 1. ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимости является: консенсуальным, т.е. договор считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям; взаимным, когда обе стороны договора имеют взаимные права и обязанности; возмездным, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), а также существенным условием является цена (ст. 555 ГК РФ). Несоблюдение данных условий договора продажи недвижимости влечет его недействительность .
В соответствие со ст. 432 договор будет признан незаключенным, если не определен предмет. Необходимость определенности предмета договора обосновывается тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор.
Например, при продаже земельного участка в договоре необходимо указать месторасположение, общую площадь, кадастровый номер, категорию земель и цель использования. Если данная детализация предмета договора отсутствует, договор считается незаключенным. В данном случае необходимо отметить, что часть земельного участка не может выступать отдельным объектом купли-продажи, так как для совершения рассматриваемой сделки необходимо выделить эту часть земельного участка и удостоверить права на него надлежащим образом.
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения) .
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Помимо предмета для договора купли-продажи недвижимости существенным условием является цена (ст. 555 ГК РФ). Стоит отметить, что положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Поэтому если в договоре продажи недвижимости отсутствует цена, договор считается недействительным. Исходя из ст. 555 ГК РФ цена здания, сооружения или иного недвижимого имущества, находящегося на земельном участке должна включать в себя цену соответствующей части земли или прав на нее .
А в соответствие со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства выражаются в рублях или (если прописано в договоре) сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ). После определения цены в договоре купли-продажи недвижимости, необходимо определиться с формой, порядком и способом оплаты обязательства .
Так, анализируя действующие правовые нормы, можно сделать вывод, что для признания сделки действительной она должна соответствовать ряду критериев.
Во-первых, содержание сделки должно быть законно, то есть сделка должна соответствовать требованиям действующего законодательства с учетом допустимости аналогии права.
Во-вторых, субъекты сделки должны быть способны к ее совершению, то есть лица должны быть легитимны к совершению сделки, что включает наличие у физических и юридических лиц правоспособности и дееспособности, а также наличие права распоряжения имуществом, являющимся предметом сделки, в необходимом объеме для совершения этой сделки.
В-третьих, воля и волеизъявление должны соответствовать. Несоблюдение этого условия, то есть иначе несоответствие между действительными желаниями, намерениями лица и их выражением вовне, по отношению к третьим лицам, может послужить основанием признания сделки недействительной. Кроме того, должна быть соблюдена установленная законодательством для определенно вида форма сделки. Этот момент является особенно важным для сделок, к которым предъявляются законодательно повышенные требования для признания их состоявшимися, правомерными и действительными .
Исходя из выше изложенного , можно утверждать, что в настоящее время в действующем российском законодательстве (п.2 ст. 1, ст. 21, ст., 26-28, ст. 30, ст. 37, ст. 158, ст. 178, 179 ГК РФ) достаточно точно определены правовые границы действий субъектов при совершении гражданско-правовых сделок, определены обязательные требования для признания соглашения сделкой, а также установлен ряд требований для особых видов сделок . При этом, несмотря на постоянно изменяющуюся внешнюю по отношению к правовому полю среду (политические, социально-экономические, научные изменения и новации), основные принципы гражданского права, сформированные при введении в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, остаются неизменными, в том числе по отношению к сделкам.
1.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости
Содержание договора купли-продажи недвижимости как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов. Условия делятся на три группы: существенные условия, обычные условия и случайные условия.
Существенные условия - это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. Существенные условия этот минимум условий, который должен содержаться в любом договоре. Для отдельных видов договоров круг существенных условий различен, и он может дополняться самими вступающими в договор сторонами.
Достижение соглашения между сторонами по поводу существенных условий необходимо для признания договора заключенным. Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости выделяются следующие: условие о предмете договора и условие о цене объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору .
К данным сведениям относится информация о расположении недвижимости на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если данные сведения в договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют, то этот договор не считается заключенным. Кроме этого к существенным условиям договора продажи жилого помещения относится перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
