Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Организация и проведение оценки рыночной стоимости индивидуальных жилых домов

cool_lady 500 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 20 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 02.04.2021
Цель работы: рассмотреть теоретические основы организации и проведения заключения сделки и продемонстрировать на конкретном примере процесс и результат сопровождения данной сделки. Задачи для достижения поставленной цели: 1. Провести аналитический обзор учебной и методической литературы, правовых и нормативно-справочных источников по проблемам и особенностям организации заключения договора аренды земельного участка физическими лицами. 2. Изучить общие требования к оформлению права аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. 3. Изучить общие сведения о праве частной собственности на землю. 4. Применить на конкретном примере установленные требования для подготовки комплекта документов необходимых для проведения процедуры аренды.
Введение

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты. На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества. Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости. Данная дипломная работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости. Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня объектов относимых к недвижимости, равно как и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.
Содержание

Введение…………………………………………………………… Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений 1.2. Источники правового регулирования аренды Глава II. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 2.1. Понятие и содержание аренды недвижимости 2.2. Государственная регистрация договора аренды недвижимости Глава III. ПРАКТИКА ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ 3.1 Описание проблемы и постановка задачи 3.2. Алгоритм и этапы решения поставленной задачи Заключение…………………………………………………………… Список использованных источников………………………………..
Список литературы

Нормативно-правовые акты 1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Федеральными Конституционными Законами о поправках к Конституции от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства Российской Федерации", 26.01.2009, N 4. 2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 дек. 1995 (по состоянию на 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29 января 1996, № 5, ст.410. 3.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29.10.2001, № 44, ст.4147. 4.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь. 5. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция) 6.Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 № 101-ФЗ (ред. от 5 февраля 2007 года) // Российская газета. № 137.2002.27 июля. Литература: 7. Анисимов А.П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса Российской Федерации / А.П. Анисимов, А.Е. Черноморец // Новая правовая мысль. - 2002. - № 1. - С. 29-34. 8. Анисимов А.П. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности : вопросы теории и практики [Электронный ресурс] / А.П. Анисимов, С.В. Дзагоев, Л.Т. Кокоева // КонсультантПлюс : справ. правовая система. - Комментарии законодательства, сетевая. - Электрон. дан. - М., 2009. - Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 9. Ахметшина Л.И. Аренда земли по российскому законодательству : дис.канд. юрид. наук / Л.И. Ахметшина. - Казань, 2001. - 200 с. 10. Басин Ю.А. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества // Советское государство и право. - 1995. - № 5. - С. 14-20 . 11. Болтанова Е.С. Некоторые вопросы регистрации договоров, предметом которых является недвижимость // Правовые проблемы укрепления российской государственности. - 1999. - Ч. 2. - С. 18-22. 12. Болтанова Е.С. Земельное право : учебник / Е.С. Болтанова. - М. : РИОР, 2009. - 207 с. 13. Болтанова Е.С. Договора купли-продажи недвижимости (общие положения) : дис. ...канд. юрид. наук / Е.С. Болтанова. - Томск, 2001. - 220 с. 14. Брагинский М.И. Договорное право : общие положения. / М.И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М. : Статут, 1998. - 230 с. 15. Братошек М.Н. Римское право : понятие, термины, определения / М.Н. Братошек. - М. : Норма, 1969. - 436 с. 16. Витрянский В.В. Существенные условия договора в цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 6. - С. 78-82. 17. Волков К.Н. Торги как способ заключения договора : дис. ...канд. юрид. наук / К.Н. Волков. - Екатеринбург, 2006. - 213 с. 18. Гавзе Ф.И. Обязательственное право : общие положения / Ф.И. Гавзе. - Минск : Изд-во БГУ, 1968. - 357с. 19. Галишин Э.У. Особенности аренды лесных участков : дис.канд. юрид. наук / Э.У Галишин. - М., 2010. - 230 с. .Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства : дис. канд. юрид. наук / И.И. Гордиенко. - М., 2010. - 213 с. 20. Дозорцев В.А Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. - 1994. - № 1. - С. 26-34. 21. Долгорова А.Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. - 2010. - № 11. - С 20-25. 22. Егоров А.В. Предмет договора комиссии // Актуальные проблемы гражданского права. - 2002. - Вып. 5. - С. 87-93. 23. Егоров Н. Гражданское право : учебник / Н.Д. Егоров, И.В Елисеев. - М. : Проспект, 2007. - 890 с. 24. Ельникова Е.В.Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) // Юрист. - 2001. - № 9. - С. 25-26.
Отрывок из работы

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений Ст.128 ГК РФ зaкрепляет перечень видов объектов гражданских прaв, к которым относятся, прежде всего, вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество (имущественные права); работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. И среди прочих объектов закон выделяет недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу), как следует из ст.130 ГК РФ, относятся: - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; - иное имущество в случае указания на это закона (например, согласно ст.132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественным комплекс). Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми. Анализируя ст.130 ГК РФ можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом. Несмотря на то, что законодатель достаточно четко определил категорию недвижимости, закрепив ее в ГК РФ, понятие недвижимости постоянно подвергается критике со стороны правоведов. В юридической литературе продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом». Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю». С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность – это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов. ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. С этим не согласна Н.В.Диаковская, которая считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права. Несомненно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. С этим не соглашается И.А.Емелькина, полагая, что в российском правопорядке такое невозможно, поскольку в Российской Федерации отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие «имущество» имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами. Так, ст.132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права. То есть, следует согласиться с тем, что определение недвижимости, данное в ст.130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст.132 (предприятие) – понятию недвижимого имущества. Подвергается юридическому анализу и такой признак недвижимости, как «прочная связь объекта с землей», со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. К примеру, квартира на пятом этаже или офис – нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект. Очевидно, что эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Нередко спорным называется и признак недвижимости, вытекающий из ст.130 ГК РФ: «...невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи». Ведь современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ – прием юридической техники. Ряд ученых в число признаков недвижимости предлагают ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми. Представляется несовершенным и открытый перечень недвижимости, так как 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. То есть получается, что любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума, и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи. Еще одна проблема – это отнесение к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов. Если в отношении регистрации жилых помещений сложились многолетние традиции регистрации, то данные природные ресурсы принадлежали государству, и только в последнее время допущена возможность установления права частной собственности на них (например, лесокустарниковая растительность). Учреждения юстиции уже столкнулись с проблемой регистрации прав на такие объекты и несовершенством законодательства. В концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах предложено из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст.130 ГК РФ, исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса, а земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст.7 Лесного кодекса к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов, а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. По мнению разработчиков концепции, даже в определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о земельных участках, на которых она расположена. Рассматривая правовую природу обособленных водных объектов, также следует отметить, что объектом недвижимости также выступает земельный участок, на котором расположен водный объект. Очевидно, что поскольку данные природные ресурсы являются естественной принадлежностью земли, ее качественной характеристикой, законодателю не следовало бы указывать их в качестве самостоятельных объектов. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землей, имеющей в своем составе данные природные ресурсы. Также необходимо законодательно закрепить более широкое понятие имущественного комплекса. В настоящее время под ним понимают предприятия и кондоминиумы. Между тем под признаки имущественного комплекса подпадает имущество, находящееся в хозяйственном ведении и оперативном управлении предприятий и учреждений, домовладения (индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки), производственно-технологические комплексы (например, газово-промышленный комплекс России). В юридической литературе предлагается закрепить в качестве главной вещи земельный участок, а строения признать его принадлежностью. Несомненно, эта теория удобна на стадии учета объекта недвижимости, поскольку действительно при кадастровом учете необходимо сформировать кадастровый план и зарегистрировать участок, а далее уже создать технический план строения сооружения. При совершении сделок со строениями земельный участок и находящийся на нем искусственно созданный объект должны представлять собой единую сложную вещь, а не главную вещь и принадлежность. Ведь если земля будет признана главной вещью, а строение принадлежностью, то при продаже индивидуального жилого дома в договоре должна быть указана в качестве объекта продажи главная вещь, то есть земельный участок, а уже потом нужно указать, что строение следует судьбе главной вещи. Как видится, такое положение противоречит уже имеющимся традициям, а также нормам второй части ГК РФ, поскольку законодатель закрепляет самостоятельные договоры об отчуждении объектов недвижимости, в том числе жилых и нежилых помещений. Однако если продается сельскохозяйственный земельный участок с расположенными на нем постройками, то земля будет главной вещью. Таким образом, конструкция «главная вещь и принадлежность» подходит не ко всем объектам недвижимости. Нельзя не обратиться и к зарубежному опыту регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как «необходимый интерес». Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, так как объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения – их принадлежностью. Подытоживая сказанное, отметим, что определение недвижимого имущества, закрепленное в ст.130 ГК РФ, в целом представляется соответствующим социально-экономическим и политическим условиям, имеющимся в нашей стране, учитывает сложившиеся в России традиции правового регулирования недвижимости. 1.2. Источники правового регулирования аренды Чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Государство путем производства правотворческой деятельности, закрепляет в нормативных актах обязательные правила поведения, являющиеся обязательными для исполнения. Именно эти правила и являются источниками права – внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера. Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости – это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п. Первым и основным источником права является Конституция Российской Федерации. Она обладает высшей юридической силой по отношению к другим источникам (п.1 ст.15). Следующим источником правового регулирования отношений аренды недвижимости является Гражданский кодекс РФ.Он является кодифицированным актом для Российской Федерации. В главе 34 ГК РФ закреплены общие положения о договоре аренды. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В то же время общие нормы об аренде применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами. Кроме ГК РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, к договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ). Ст.22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако нормы ГК РФ преобладают над ЗК РФ так как при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства. В последнее время принят ряд концептуальных актов в сфере аренды объектов недвижимости. Так, следует назвать Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие. Эти акты сопровождаются обширными комментариями, в результате чего появилось большое количество новаций в законодательстве о недвижимости. Среди федеральных законов об аренде недвижимости следует назвать Закон о недрах, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др. В систему источников правового регулирования аренды недвижимости входят и подзаконные акты. Среди них следует назвать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ Президента РФ «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права из аренды». Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда». Таким образом, некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст.3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Но есть и другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, и они могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст.7 ГК РФ). Глава II. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 2.1. Понятие и содержание аренды недвижимости Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Аренда – один из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в ст.606 ГК РФ указывается «не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда». Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность. Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество. Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 52 страницы
1200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 50 страниц
1250 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 117 страниц
2925 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 48 страниц
1200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 52 страницы
1300 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 49 страниц
3725 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg