Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотечных правоотношений
1.1 . Понятие, предмет и правовое регулирование ипотеки
Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного залога - предметом всегда является недвижимость.
Основным назначением ипотеки является обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).
Ипотека – залог недвижимого имущества для получения кредита. Майорова И.В. дает следующие определения ипотеки:
1) ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).
2) ипотека – кредит, полученный под залог недвижимости.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остаётся во владении и пользовании залогодателя. Под пользованием понимается извлечение из вещи её полезных свойств. Однако залогодатель лишён третьего правомочия собственника – права распоряжения заложенной вещью.
Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но, также, это может быть и право (имущественное) на недвижимость (например, право аренды с согласия арендодателя).
Предметом ипотеки являются:
1) «земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
6) машино-места» .
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ст.294-295 ГК РФ).
Не допускается ипотека участков недр, т.к. недра как отдельный вид объекта недвижимости вообще изъяты из оборота. «Недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и в иных формах собственности» .
Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основе ряда законов и нормативно-правовых актов:
? Конституция (каждый имеет право на обладание частной собственностью - ст. 35, каждый обладает правом на жилище (ст. 40);
? Гражданский кодекс (содержит правила о залоге, особенности ипотеки, обязанность государственной регистрации права собственности);
? Жилищный кодекс;
? Земельный кодекс (используется, когда предметом ипотеки выступает земельный участок);
? Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости;
? Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах;
? Федеральный закон об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним;
? Постановление Правительства о мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования и др.
? Постановление Правительства о целевой программе и др.
1.2. Субъекты ипотеки
Субъектами ипотечных правоотношений являются залогодатель (лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог) и залогодержатель (лицо, принявшее это имущество в залог).
Залогодержателем может быть только сам кредитор, а залогодателем -либо сам должник, либо лицо, не участвующее в обеспеченном ипотекой обязательстве (третье лицо).
Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залог может быть предоставлен 3-им лицам в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений (заключение договора). Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в качестве залога для обеспечения своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимого имущества могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального Банка Российской Федерации.
1.3. Виды ипотеки
Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено 2 вида ипотеки:
• ипотека в силу закона;
• ипотека по договору.
«Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона» . В случае ипотеки по закону ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не предусмотрено договором.
Согласно действующему гражданскому законодательству Российской Федерации ипотека по закону может возникнуть в следующих случаях:
• всегда происходит при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при покупке недвижимости в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;
• при покупке жилого дома или квартиры с помощью банковского кредита;
• когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и по закону), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество).
Ипотека по закону, при покупке жилого дома или квартиры с помощью банковского кредита, возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами которого являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.
Если есть 2 отдельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то зарегистрированная ипотека будет не ипотекой по закону, а ипотекой по договору.
Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.
По закону ипотека подлежит государственной регистрации судебным учреждением без подачи отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется одновременно с государственной регистрацией имущественных прав лица, права которого обременены ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст. 20 Закона «Об ипотеке»).
1.4. Требования, предъявляемые к договору об ипотеке
В законодательстве предусмотрены особые требования к форме договора и содержанию. Договор об ипотеке заключается с соблюдением правил ГК РФ о заключении договоров и положений Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона «Об ипотеке» установлено содержание договора об ипотеке. В нём должны быть указаны:
1) предмет ипотеки, включая:
• наименование (разновидность недвижимости: земельный участок, жилой дом, квартира и т.д.; индивидуальное название, если есть);
• место нахождения (адрес, для земельного участка – привязка его к местности);
• описание, достаточное для идентификации предмета ипотеки;
• право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю (право собственности или право хозяйственного ведения);
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя;
• срок аренды, если предметом ипотеки является право аренды на недвижимость;
2) оценка предмета ипотеки. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении;
3) Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. В тех случаях, когда это обязательство основано на договоре, сторонами настоящего договора должны быть указаны дата и место его заключения. Если размер обеспеченного ипотекой обязательства должен быть определен в будущем, то должен быть определен порядок и другие необходимые условия его определения. Если обязательство должно быть исполнено по частям, то в договоре указываются сроки (периодичность) платежей, их суммы или условия, позволяющие определить эти суммы. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в ипотечном договоре.
Кроме того, залоговый договор должен также содержать указание на то, у какой из сторон будет находиться заложенное имущество.
Договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Глава 2. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости
2.1. Ипотека земельных участков
По договору ипотеки земельные участки могут быть заложены, поскольку соответствующие земли не исключаются из оборота и не ограничиваются в обороте на основании федерального закона.
Если земельный участок передается по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор вправе отдать права аренды земельного участка в залог в пределах срока действия договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
«Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
