Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости

Введение 3 1 ГЛАВА. Теоретические основы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости 6 1.1. Сущность офисной недвижимости как объекта оценки, ее классификация 6 1.2. Виды стоимости, применяемые в оценке недвижимости 10 1.3 Методология применения подходов к оценке офисной недвижимости 19 2 ГЛАВА. Анализ практики оценки рыночной стоимости офисной недвижимости 24 2.1 Нормативная база оценки рыночной стоимости офисной недвижимости 24 2.2 Анализ рынка офисной недвижимости в регионе 38 3 ГЛАВА. Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости и предложения по ее совершенствованию 44 3.1 Описание оцениваемого объекта 44 3.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 51 3.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом 60 3.4 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом и согласование результатов 74 3.5 Основные направления совершенствования оценки офисной недвижимости 76 Заключение 89 Список использованных источников 92

1. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция) 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. 2. Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. 299.10 3. Федеральный стандарт оценки Оценка недвижимости (ФСО №7) 4. Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник [Электронный ресурс] / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский. - М.:Проспект, 2016. - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785392196548.html 5. База недвижимости России [Электронный ресурс] / - Т. 2019. - Режим доступа: https://www.rosnedv.ru/ (Дата обращения 02.05.2020) 6. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. — 640 с. — С. 254. 7. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости: Учебник // А.А. Варламов, С.И. Комаров / под общ. ред. А.А. Варламова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:ФОРУМ :ИНФРА-М, 2017. - 352 с. 8. Введенская, Л. А. Оценка недвижимости [Текст] : учеб. пособие для вузов / Л. А. Введенская. – Ростов н/Д. : Феникс, 2008. – 544 с. 9. Гаврилов, А.И. Региональная экономика и управление. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. — 239 с. 10. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости [Текст] : учебник / В. А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. и доп. – Москва : Высшее образование, 2011. – 806с. 11. Грибовский, С. В. Оценка недвижимости для налогообложения [Текст] / С. В. Грибовский // Вопросы оценки. – 2009. - №4. – С. 26-30. 12. Гровер, Р. М. Управление недвижимостью : учебник для СПО [Текст] : Учебник / Р. М. Гровер. - 2-е изд., испр. и доп. - Электрон. дан.col. - М: Издательство Юрайт, 2018. - 372 с. - (Профессиональное образование). - Internet access. - ISBN 978-5-534-07146-7 13. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Эскиндаров М.А., Тазихина Т.В., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: Интерреклама, 2011. – 544 с. 14. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости./ А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Н.В.Агуреев, И.Л. Белых Л.П. Артеменков и др. М.: Финансы и статистика, 2009.-496 с. 15. Гурьянова Л.В., Кухарчик В.А. Оценка недвижимости Курс лекций. — СанктПетербург: БГУ, 2014. — 135 с. 16. Гусев, Р. К. Земельное право [Текст] : учеб. пособие / Р. К. Гусев. - Изд. 3-е, перераб., испр. и доп. - М. : ИНФРА-М ; КОНТРАКТ, 2008. ? 199 с. 17. Даббах А. Парадоксы добавленной стоимости / Калужский бизнес-журнал. – 2012. – №15. – 40-43 с. 18. Долгопятова Т. Изменение структуры собственности на предприятиях обрабатывающей промышленности (по данным мониторинга) / Вопросы экономики. – 2011. – №12. – 111-124 с. 19. Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества Презентация к лекции по учебной дисциплине Экономика недвижимости. — Томский политехнический университет, 2014. — 12 слайдов. 20. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса: учебное пособие – СПб: Питер, 2011. – 512 с. 21. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости [Текст] научной статьи по специальности Экономика и экономические науки [Электрон. ресурс] - Коланьков С.В. 22. Иванов, В. В. Управление недвижимостью [Текст] / В. В. Иванов, О. К. Хан. – Москва : ИНФРА-М, 2009. – 444с. 23. Иванова, Е. Л. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учеб. пособи / Е. И. Иванова. под peд. M. A.Федотовой.-2-еизд.,стер.- М. :КНОРУС, 2010. – 344с. 24. Ивлиева, Н. Н. Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс]: Учебное пособие / Н. Н. Ивлиева, О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов. - Москва: Московский финансово-промышленный университет Синергия, 2014. - 736 c. - ISBN 978-5-4257-0027-8 http://www.biblio-online.ru/book 25. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса – М.: Дело и сервис, 2011. – 288 с. 26. Калякина, Е.А. Реализация современной государственной жилищной политики: региональный аспект / Е.А. Калякина // Регионология. 2010 -№3. - С. 35-37. 27. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.:Проспект, 2017. - 752 с. 28. Кожухар, В. М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность [Текст] : учебное пособие / В. М. Кожухар. – 2-е изд. – М.: Дашков и К, 2011. – 93с. 29. Косорукова И.В., Секачёв С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости недвижимости – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011. – 672 с. 30. Котляров, Максим Александрович. Экономика недвижимости и развитие территорий: учебник и практикум для СПО: [Текст]: Учебник и практикум / М. А. Котляров. - 2-е изд., испр. и доп. - Электрон. дан.col. - М : Издательство Юрайт, 2018. - 152 с. - (Профессиональное образование). - Internet access. - ISBN 978-5534-07469- 31. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление / Перевод с английского – М.: Олимп-Бизнес, 2012. 32. Крассов, О. И. Земельное право современной России [Текст] : учеб. пособие / О. И. Крассов. - М. : Дело, 2012. ? 20с. 33. Кулёва, Е. В. Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости / Е. В. Кулёва. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 51 (237). — С. 127-129. — URL: https://moluch.ru/archive/237/55009/ (дата обращения: 07.05.2020). 34. Материалы по обоснованию генерального плана муниципального образования [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.borovskiyadm.ru/content/poyasnitelnaya-zapiskaborovskiy.htm/. -[дата обращения 02.05.2020] 35. Мурзин, Антон Дмитриевич. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра [Текст]: краткий курс / А. Д. Мурзин. - Ростов-на-Дону : Феникс, 2014. - 217 с.: ил. - (Зачет и экзамен). - Библиогр.: с. 212-214. - ISBN 978-5-222-21129-8 36. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. ? М.: КНОРУС, 2010. ? 752 с. 37. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. Финансы и статистика, 2012. - 496 с. 38. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Е.Н. Иванова; под редакцией доктора экономических наук, профессора М.А. Федотовой - 2 издание, стер. - М.: КНОРУС, 2011. - 344 с. 39. Паршкова Е.А. Оценка бизнеса и управление его стоимостью // Научное сообщество студентов XXI столетия. Экономические науки: сб. ст. по мат. LIII междунар. студ. науч.-практ. конф. № 5(53). URL: https://sibac.info/archive/economy/5(53).pdf (дата обращения: 07.05.2020) 40. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Общероссийский информационноаналитический и научно-практический журнал Имущественные отношения в Российской Федерации — 2014. №10 - 121 с. \ 41. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России [Текст]: теория, проблемы, практика / Международная академия инвестиций и экономики строительства - М.: ЗАО Издательство Экономика, 2011.-125с. 42. Сергеев И. В. Экономика организации (предприятия): учебник и практикум для СПО: Учебник и практикум - [Электрон. ресурс]. - М: Издательство Юрайт 2014. - 736 c. - http://www.biblio-online.ru/book 43. Симионов Ю.Ф., Домрачев, Л.Б. Экономика недвижимости [Текст] : учеб. пособие для вузов. – М. : ИКЦ МарТ, 2010.? 123с. 44. Симионова, Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Н.Е. Симионова / Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2015. -№ 2 (12). - с. 84-87 45. Современная экономика [Текст] : учеб. пособие / под ред. О. Ю. Мамедова. – Ростов – н/Д. : Феникс, 2011. – 456 с. 46. Соловьев, М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости) [Текст]: учеб. пособие / М. М. Соловьев. ? М.: ГУ ВШЭ, 2012.?145с. 47. Талонов, А. В.. Управление недвижимым имуществом: учебник для СПО [Текст]: Учебник / А. В. Талонов. - Электрон. дан.col. - М: Издательство Юрайт, 2019. - 411 с. - (Профессиональное образование). - Internet access. - ISBN 978-5534-09086- 48. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. пособие / Л.Н. Тепман. – Юнити-Дана, 2012. ?145с. 49. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.:ЭКМОС, 2014. 50. Чирков М.А. Экономика как система, учебное пособие по курсу Система регулирования рыночной экономики для студентов магистратуры направления Экономика, 10,75 п.л.; М.- 2016г., 2014. - 126 с. - ISBN 978-5-317-05060-3 51. Юсова, Ю.С. Особенности земельного ипотечного кредитования / / Ю.С,Юсова, Ю.М.Рогатнев / Геодезия, землеустройство и кадастр: наука и производство. 52. Ben-Porah Y. (1973). Labour force participation rates and the supply of labor. Journal of Econometrics, v.81, pp. 307-327. 53. Bowes D.R. , Ihlanfeldt K.R. Identifying the impacts of rail transit stations on residential property values. Journal of Urban Economics, 50, 2001. 54. Chaudhry M.K., Rohan A.C, William H.C. "Long-Term Structural Price Relationships in Real Estate Markets,"Journal of Real Estate Research, American Real Estate Society, vol. 18(2), pages 335-354, 1999. 55. Dunkan M. The impact of transit-orientated development on housing prices in San Diego, Urban Studies, 48(1), 2011. 56. Fattouh B. The Brent Market and Its Layers // An Anatomy of the Crude Oil Pricing System. — Oxford Institute for Energy Studies, 2011. — С. 36. — 83 с. 57. Gurkaynak R.S. Econometric Tests of Asset Price Bubbles: Taking Stock // FEDS Working Paper, 2005. 58. Kindelberger C.P. Manias, Panics and Crashes: a History of Financial Crises. John Wiley & Sons, 2000. 59. Lucas R.E. Jr. Expectations and the Neutrality of Money // Journal of Economic Theory. 4: 103–l24, 1972. 60. Magnus J.R., Peresetsky A.A. The price of Moscow apartments. Прикладная эконометрика, 17(1), 2010. 61. McCue T.E., Kling J.L. Real Estate Returns and the Macroeconomy. The Journal of real estate research, V9 №3, 1994. 62. Pan Q., Pan H., Zhang M. Effects of Rail Transit on Residential Property Values, 2014. 63. Rosen, Hedonic prices and implicit markets. Journal of Political Economy, №82, 1974. 64. Rosenberg B., Rudd A. Factor-Related and Specific Returns of Common Stocks: Serial Correlation and Market Inefficiency // The Journal of Finance. Vol. 37. № 2, 1982. 65. Интернет платформа с данными по финансовым рынкам. Цены нефти Brent. URL:[https://ru.investing.com/commodities/brent-oil-historical-data] 66. Информационный портал словарей и энциклопедий. Определение понятия сервитут. URL:[ https://official.academic.ru/22774/%D0%A1%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%82%D1%83%D1%82] 67. Информационный портал словарей и эенциклопедий. Определение понятия суперфиций. URL:[ https://dic.academic.ru/dic.nsf/lower/18630] 68. Компьютерная правовая система России “Консультант Плюс”. Право ограниченного пользования чужим земельным участком. URL:[ ttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a6b643e62769c86f98c64d9ad628c0e5a2e92f3b/] 69. Общественно-политическое интернет издание “Газета.ру”. Цены на жилье в кризис, 13.01.2015. URL:[ https://www.gazeta.ru/realty/2015/01/13_a_6374121.shtml] 70. Показатели цены золота. URL:[http://gold.investfunds.ru/indicators/224] 71. Раскрытие информации группой компаний ЛСР. URL:[https://www.lsrgroup.ru/investors-and-shareholders/disclosure-of-information] 72. Российский медиахолдинг РБК. Влияние основных макроэкономических показателей на цены рынка недвижимости, 18.04.2011. URL:[https://realty.rbc.ru/news/577d31ba9a7947a78ce97f93] 73. Росстат. О жилищном строительстве. URL:[ http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#] 74. Росстат. Основные показатели социально-экономического положения муниципальных образования. URL:[ http://moscow.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/moscow/ru/municipal_statistics/main_indicators/] 75. Росстат. Средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья. URL:[http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi?pl=1905001] 76. Центральный банк РФ. Динамика курса валют. URL:[https://www.cbr.ru/currency_base/dynamics/] 77. Центральный банк РФ. Динамика ставки рефинансирования. URL:[http://www.cbr.ru/pw.aspx?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm] 78. Центральный банк РФ. Задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам. URL:[http://www.cbr.ru/statistics/udstat.aspx?Month=01&Year=2018&TblID=4-5] 79. Центральный банк РФ. Инфляция на потребительском рынке. URL:[http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=macro_sub]

1 ГЛАВА. Теоретические основы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости 1.1. Сущность офисной недвижимости как объекта оценки, ее классификация Офисные помещения – это вид коммерческой недвижимости имеющей тенденцию к постоянному росту стоимости. Понятие недвижимости ведет свою историю со времен Римской Империи. Согласно римскому праву, под недвижимостью подразумевались вещи, которые не имели возможности передвижения вообще, либо же их было невозможно передвинуть без причинения существенного вреда. К первой категории относились земельные участки, ко второй – все вещи, органически связанные с землей, а также здания, имеющие фундамент. Таким образом, объектом недвижимости в римском праве считался земельный участок, а все соответствующие постройки, находящиеся на нем, рассматривались как его составная часть. Отсюда следует, что правовой режим любого сооружения оценивался с позиции владения, а не собственности. Так возникает понятие суперфиция [28]. Кроме того, еще в то время существовала классификация недвижимости по видам элементов, входящих в ее состав: a) Implantatio – растения, посаженные на земельном участке. b) Insemenatio – растения, посеянные на земельном участке. c) Inaedificatio – строения, построенные на земельном участке. Особого внимания заслуживает понятие сервитута [27] – права ограниченного пользования чужим объектом имущества. Таким образом, частные недвижимые объекты были доступны всем лицам, проживающим на территории постройки соответствующего объекта. Стоит отметить, что понятие сервитута существует в законах Российской Федерации и по сей день, а именно закреплено в статьях 274 - 277 Гражданского кодекса [29].