1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНСТИТУТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
1.1.Правовая природа понятия «право собственности», его развитие в законодательстве РФ
Собственность является одним из самых древнейших юридических понятий, поэтому необходимо рассмотреть историю возникновения и развития собственности в разных цивилизациях.
Рассматривая историю возникновения термина и института собственности, необходимо отметить такой античный источник, как «Законы царя Хаммурапи» в период XVIII-XVI веков до н. э., данный сборник не только упоминает термин собственность, но и дифференцирует его на различные виды (собственность была царская, храмовая, общинная, частная).
Несмотря на то, что в «Законах» определение собственности не сформулировано как термин, в действительности речь идет о собственности. Согласно «Законам» к собственности можно было отнести как движимое (зерно, раб, лодка, оружие, драгоценности, вещи и т. п.), так и недвижимое имущество (дом, поле, сад и др.) .
Всякое покушение на имущество наказывалось, но серьезность наказания зависела от формы собственности (дворцовое или частное), от вида имущества и многих других факторов, при которых совершено посягательство на имущество.
Царь Вавилона Хаммурапи (1792-1750) являлся выдающимся государственным деятелем и удачливым военным организатором, глубоко и искренне уверовавший в свою фатальную миссию - объединить Месопотамию.
В период правления Хаммурапи неоднократно было отмечено интенсивное развитие частной собственности на землю. Земля могла сдаваться в аренду, продаваться, передаваться по наследству, о каких-либо ограничениях со стороны общины источники не упоминали.
Еще один исторический источник права, который необходимо упомянуть,- «Законы Ману» в Древней Индии, возникновение которых происходит примерно в период между II веком до н. э. и II веком н. э.
Определение собственности по законам Ману означает: все, что существует в мире - это собственность брахмана; вследствие превосходства рождения именно он (брахман) имеет право на все это. Объектами собственности по «Ману» могли быть скот, дом, деньги, золото, домашняя утварь, оружие, зерно и продукты питания и т. п.
В данном источнике уже проводится четкая грань между собственностью и владением. По законам Ману существуют различные способы возникновения права собственности: получение в виде дара или находки, покупка, наследование, завоевание, ростовщичество, исполнение работы, получение милостыни, даже был известен и такой способ приобретения права собственности, как давность владения (10 лет) .
Говоря об источниках возникновения института собственности, нельзя не упомянуть и такой источник, как Римское право. Оно являлось основополагающим источником права всех стран. Значительный вклад в развитие права, да и в развитие культуры в целом, внесло Римское право.
Характеризируя Римское право, необходимо отметить его совершенное построение элементов отношений простых товаровладельцев (покупатель и продавец, кредитор и должник, договор, обязательство и т. д.).
Определение понятию «собственность» римские юристы не давали, но предполагалось, что это абсолютное право пользоваться и распоряжаться вещами с ограничениями, которые установлены договором или правом. Все необходимые положения были закреплены в законах XII таблиц .
Рассматривая развитие института собственности в российском законодательстве, необходимо упомянуть такой источник, как «Русская Правда» 1016 года. В данном источнике отражалось правовое регулирование всех видов собственности.
«Русская Правда», как и другие источники права, конкретно не определяет понятие «собственность». Для указания принадлежности вещей использовали привычные для того времени термины: мой, твой, его и т. д.
К таковым объектам относят: оружие, одежду, животных и прочее. Собственник фактически обладал ими, извлекал доходы, пользовался, распоряжался (мог уничтожать, заключать договоры в отношении своей собственности, требовать защиты своих прав на вещи и т.д.). Собственность на Руси очень древний институт, считавшийся во времена «Русской Правды» объектом полного господства собственника .
Стоит отметить, что в России термин «собственность» во всем своем полном и конкретном определении начинает употребляться только во времена правления Екатерины II. До этого периода применялись прочно устоявшиеся в сознании понятия, такие как «отчина», «приданое», «промысел», «купля», «владение» .
Несмотря на введение термина «собственность», ранние понятия, дающие ей определение, также употреблялись и использовались в повседневной жизни. Зачастую они выступали в качестве синонимов, а иногда употреблялись в качестве противоположных значений.
В связи с тем, что слово «собственность» не всегда использовалось для обозначения одного и того же явления, это нередко вызывало разногласия для выяснения правдивого смысла законов и понятий.
Например, сенатским указом от 10 сентября 1800 года производится пожалование земель московскому аптекарю Биндгейму под разведение сахарной свеклы, причем он наделяется правом « ...владеть ими как собственностью во все время, доколе промыслом сим будет заниматься» (п. 3), под собственностью подразумевается «держание под условием», в случае несоблюдения названного условия земли было велено «отбирать в казну» .
Хотя термин «собственность» и ввели как понятие, его используют крайне редко, привычнее и удобнее использовать традиционные русские правовые понятия - «вотчина», «дедина», «предковщина», «владение», «обладание»,- к тому же более динамичные, чем уже имеющийся и вполне сформировавшийся в западной жизни термин «собственность».
Вместе с тем для первой половины XIX века обобщить все понятия собственнических отношений не представлялось возможным, термины казенной собственности, дворянской, купеческой, крестьянской были совершенно разнообразны и для сознания того времени абсолютно не обобщаемы.
В результате уравнения сословных прав, отмены всякого рода привилегий и медленного развития законодательства в XIX веке с внушительными усилиями по истечении 70-80 лет с момента выхода в свет «Жалованной грамоты» дворянству, понятие «собственность» плотно оседает в российском праве.
Право собственности представляет собой самую главную ценность среди прочих гражданских прав, предусмотренных как в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г, так и в современном гражданском законодательстве.
Проведенным анализом установлено, что право это абсолютное по своей защите против всяких посягательств, так как защищается во все времена.
Впервые в Советской республике заговорили о защите частных имущественных правах весной 1922 г, когда страна взяла курс на новую экономическую политику.
Декрет ВЦИК РСФСР от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР» на законодательном уровне закрепил основные принципы судебной защиты частных имущественных прав, между прочим, как граждан РСФСР, так и иностранных граждан (примечание 2 к разд. III).
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., принятый в ноябре 1922 г, закрепил среди форм права собственности частную собственность.
В законотворчестве Советской власти 20-х гг. XX в. достаточно сильно прослеживается различие в подходах защиты прав частной и иной собственности - государственной и кооперативной.
В соответствии со ст. 59 Кодекса собственник вправе отыскивать свое имущество из чужого незаконного владения и требовать от добросовестного владельца возвращения или возмещения всех доходов, которые он извлек и должен был извлечь за все время владения Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.
Фактически текст данной нормы был положен в основу Гражданского кодекса РСФСР (1964), а также воспроизведен в части первой современного Гражданского кодекса Российской Федерации (1994), предусматривающей право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ 1994 г.) и требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ 1994 г.).
Согласно действующей Конституции Российской Федерации «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» (п. 2 ст. 8 Конституции РФ).
Выделяя в качестве формы «частную собственность», разработчики видимо имели в виду собственность физических и юридических лиц, используя по аналогии принцип деления всей совокупности правовых норм на «частное» и «публичное» право, относя первую группу норм к регулированию общественных отношений с участием тех же физических и юридических лиц .
Таким образом, говоря о праве собственности граждан, помня о формулировке указанной статьи 8 Конституции России можно использовать в качестве синонима выражения «собственность граждан России», «частная собственность граждан России», понимается одно и тоже.
Конституция РФ по вопросу собственности граждан содержит достаточно лаконичное указание на эту форму собственности, как признаваемую и защищаемую.
Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве участников регулируемых гражданским законодательством отношений определяет граждан и юридических лиц, показывая тем самым, что граждане - основной участник гражданских правоотношений, в том числе и по вопросу собственности, которому в ГК РФ посвящен раздел II (гл. гл. 13 - 20).
Важно иметь ввиду, что в ст. 212 ГК РФ гармонично формулируется «частная форма собственности» на имущество, которое может находиться в собственности граждан, подтверждающее, что словосочетание «частная собственность» тождественно словосочетанию «собственность граждан».
При этом необходимо учитывать наличие существенной разницы в конституционно-правовом значении «права собственности» и гражданско-правовом значении «права собственности».
В качестве примера приводится ситуация, когда собственник (гражданин) лишен права собственности на земельный участок, который изъят для государственных нужд с выплатой ему денежной компенсации. И вот, спустя три года, бывший собственник (гражданин), обращается в суд с требованием возвратить ему изъятый земельный участок, так как его использование не соответствует цели изъятия.
Суд отказывает ему со ссылкой на действующее гражданское законодательство, после чего он обращается в Конституционный суд, который требования собственника удовлетворяет.
По результатам анализ судебной практики установлено, что при рассмотрении гражданских дел подобной категории Конституционным судом момент прекращения субъективного конституционного права частной собственности связыватся не с фактическим изъятием земельного участка, а с реализацией той цели, ради которой этот участок изымался, а гражданское право связывает прекращение субъективного права частной собственности - именно с моментом фактического изъятия земельного участка.
Семейный кодекс Российской Федерации «избегает» формулировки «частная собственность», заменяя ее на «имущество каждого из супругов», «собственность супруга» .
Жилищный кодекс Российской Федерации указывает на «жилищные права граждан», в том числе и «права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями», «право собственности на жилое помещение граждан» , а Трудовой кодекс Российской Федерации использует понятие «личное имущество», «личный транспорт» (ст. 188 ТК РФ) не раскрывая при этом значения используемых словосочетаний в плане соответствия их словосочетанию «частная собственность» или «собственность граждан».
Из изложенного следует, что действующее законодательство Российской Федерации не особенно следует единообразию в терминах, когда это касается права собственности граждан, видимо считая, что всякий правильно будет понимать значение того или иного словосочетания, касающегося собственности граждан в России, при этом в отношении собственности государства, такого не наблюдается.
Анализ правовых норм, содержащихся в указанных главах первой части ГК РФ показывает, что право собственности граждан представляет собой совокупность правовых норм регулирующих правоотношения с участием граждан по вопросам владения, пользования и распоряжения «своим имуществом».
При этом, указанные правомочия гражданин вправе осуществлять в отношении только «своего имущества», что означает для реализации права собственности граждан необходимость предварительного превращения некого «не своего имущества» в «своё имущество».
Таким образом, «право собственности граждан» по своему содержанию есть владение, пользование и распоряжение, относящееся к некому «своему имуществу», которое становиться «своим» по основанию, указанному в ст. 218 ГК РФ и прекращает быть «своим» по основаниям, указанным в ст. 235 ГК РФ.
1.2. Правовая природа понятия жилое помещение и его законодательное закрепление на современном этапе
В дореволюционной России правовое регулирование жилищных отношений осуществлялось в рамках гражданского права.
В дореволюционном законодательстве объекты вещных и обязательственных прав на жилье определялись иначе, чем в современном законодательстве.
В современном гражданском и жилищном законодательстве объектом прав на жилье являются жилые помещения. Однако, в дореволюционный период в юридической практике того времени понятие «жилое помещение» не употреблялось. В законодательстве Российской Империи объектами прав на жилье признавались «частные имущества», «строения», «недвижимые имущества в городах», «домовладения», «квартиры», «комнаты», «углы» и «койки».
С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., государственная собственность становится основной формой собственности на жилье, ввено понятие - государственный жилищный фонд. Помимо государственной формы собственности на жилье ГК РСФСР 1922 г. предусматривал существование кооперативной и частной собственности.
Произошедшие в нашей стране в 1930 - 1940-х годах преобразования в сфере правового регулирования жилищных отношений были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. В нем предусматривались такие права граждан на жилье как: личная собственность на индивидуальные жилые дома и найм жилого помещения.
В начале 1980-х гг. жилищное законодательство подверглось кодификации. В 1983 году был принят Жилищный кодекс РСФСР, который продолжал действовать до 1 марта 2005 года.
Своего рода логическим продолжением экономической политики государства было принятие Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», которым закреплены следующие формы собственности: 1) собственность граждан, 2) коллективная собственность, 3) государственная собственность.
В рассматриваемый период легальное определение жилого помещения в законодательстве не закреплено.
Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) жилое помещение - это «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан».
В соответствии с указанным определением жилое помещение должно соответствовать юридическим признакам, таким как, изолированность, пригодность для постоянного проживания, недвижимость. Исходя из норм гражданского законодательства, отношения, возникающие в связи с приобретением жилого помещения, регулируются вещным и обязательственным правом.
Однако жилые помещения не выступают в качестве самостоятельного объекта правоотношения, поскольку поглощаются достаточно обширной группой под названием «вещи».
Тем не менее, в 2016 году ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) дополнена абзацем, который гласит: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке», то есть законодатель официально закрепил и выделил жилые помещения как особый самостоятельный субъект.
В ЖК РФ дается классификация жилых помещений, в данной связи актуальным вопросом является проблема соотношения указанных в ст. 6 ЖК РФ понятий.
Например, не урегулированы четкие границы и отличия таких понятий как «структурно обособленный» и «изолированный». Признак изолированности в жилищном законодательстве является одним из признаков правового режима жилого помещения. По гражданскому законодательству жилое помещение как объект прав должно обладать признаком изолированности при договоре найма.
Другие нормы ГК РФ не содержат такого требования к жилому помещению как объекту прав. Если признак изолированности относится к любой разновидности жилых помещений, то признак структурной обособленности соотносится с квартирой.
Дефиниция жилого помещения включает признак изолированности, но признак обособленности присутствует только в определении квартиры, при этом указанный признак именуется структурной обособленностью.
Обособление предполагает отграничение одного помещения от другого в материальном пространстве. Вероятно, признак структурной обособленности позволяет отграничить отдельно взятую квартиру от иных квартир в многоквартирном доме.
Тем не менее, указанные грани в законодательстве не очерчиваются. Необходимо отметить, что сочетание обособленности и изолированности обязательно при поставке жилых помещений на кадастровый учет согласно Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Отсутствие какого-либо из данных признаков может повлечь отказ в постановке на кадастровый учет. Некоторые разъяснения по поводу отграничения двух рассматриваемых понятий дает правоприменительная практика.
При оспаривании решений кадастровой палаты об отказе в постановке на кадастровый учет судьи указывали, что помещение считается обособленным и изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями (стенами, перегородками), имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение, к общему имуществу собственников помещений в здании и инженерным коммуникациям.
Таким образом, обособленность представляет собой внешний ограничитель от иных жилых помещений, тогда как изолированность не предполагает свободного доступа в другое помещение, характеризуется самостоятельным входом.
Назначение и пределы использования жилого помещения установлены ст. 17 ЖК РФ. Основным ограничением права собственности на жилые помещения выступает их использование строго по целевому назначению, т. е. в целях личного проживания собственника либо проживания членов его семьи.
Также следует отметить обязанность собственника по несению бремени содержания этого помещения, а если речь идет о квартире, то и бремени содержания общего имущества соответствующего дома, где находится квартира.
Жилое помещение будет использоваться не по назначению в случае, если цели использования такого помещения не связаны с фактическим проживанием граждан.
Например, использование собственником принадлежащего ему жилого помещения в качестве гостиницы либо хостела, то есть для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ.
Несоблюдение ограничений в отношении жилого помещения, установленных законом, может повлечь за собой административную и гражданско–правовую ответственность. Одним из важных ограничений является недопустимость размещения в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществления миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Исключение, предусмотренное ст. 16 ФЗ от 26.09.1997 №125-ФЗ, относится к некоммерческим организациям, а именно, к религиозным организациям. Богослужения и религиозные обряды могут проводиться в жилых помещениях, но только участниками религиозной группы. Также жилое помещение не может использоваться в качестве юридического адреса, что противоречило бы целевому использованию.
Со стандартными видами жилых помещений, прямо поименованных в законодательстве проблем не возникает, но существует еще один вид помещений, вполне пригодных для проживания, но правовой статус которых вызывает много споров, как среди теоретиков, так и практиков, речь идет об апартаментах.
На сегодняшний день большую популярность приобретают аналогичные квартирам помещения, служащие для проживания граждан – апартаменты. Стоимость подобных помещений, в большинстве случаев, ниже стоимости квартир с похожими техническими параметрами.
При этом застройщики предлагают нестандартные планировки и современные дизайнерские решения. Основным фактором появления апартаментов в России стал недостаток площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения.
Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для застройщиков лучшим вариантом. Многие девелоперы преобразовывают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортабельного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают.
Таким образом, в рамках одного проекта застройщику удается комбинировать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.
Однако стоит учитывать, что жилыми помещениями апартаментами могут называться только лишь формально. Важным отличием апартаментов от квартир является юридический статус. В жилищном законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует.
Статья 15 ЖК РФ признает жилым помещением изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Статья 228 ГК РФ указывает, что «жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи». Другими словами, обязательной характеристикой любого жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан.
К жилым помещениям Жилищный кодекс РФ относит квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комнату .
Исходя из этого вытекает следующие отличие апартаментов от квартир - отсутствие возможности оформлять регистрацию по месту жительства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются отдельными законодательными актами Российской Федерации.
Таким образом, с юридической точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщика может соблюдать все необходимые технические и санитарные нормы.
Согласно Приказу Министерства Культуры России от 03.12.2012 №o1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающие гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» апартаменты - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальная (кабинет)), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв.м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Управление зданием, где размещаются апартаменты в большинстве случаев осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком. Управляющие компании берут на себя полное обслуживание такой недвижимости.
Однако учитывая специфику апартаментов, зачастую они занимаются тем, что помогают собственникам сдать в аренду свои апартаменты. Управляющая компания занимается разработкой регламентов и стандартов обслуживания. Этот процесс является систематическим.
Данное направление придерживается гостиничных стандартов в оказании услуг. Собственник апартаментов может рассчитывать на качественное оказание услуг по техническому обслуживанию, профессиональной уборке (клинингу) и безопасности .
Тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения, для каждого здания, в состав которого входят апартаменты, тарифы будут персональны и зависеть от того, с какой управляющей компанией застройщик заключит договор. Выплачиваемые собственниками апартаментов суммы могут существенно превышать коммунальные платежи, выплачиваемые за квартиры.
Существенное количество вопросов, затрагивающие права и обязанности собственников апартаментов, на законодательном уровне остаются неразрешенными. Данный недостаток принял решение устранить Минстрой России.
Для этого был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». В настоящее время проект проходит стадию общественных обсуждений .
